フラット金利はどうなる？【25】

[匿名さん]

金利はどうなる？ の25です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/556050/

[563: 匿名さん]

4月さがりそうだな。

[564: 匿名さん]

3月がはじまったばかりだからなんとも・・

[565: 匿名さん]

過去を見てると銀行の回収コストが金利にして0.15くらい1月で増減するときもあるんだよな・・
長期金利だけではなんとも言えんわ

[566: 購入検討中さん [男性 40代]]

三井住友信託銀行の３０年固定　1.15％って団信込みだからフラットと迷うな。
デメリットはあるか？

[567: 匿名]

1.15は当初引き下げタイプだろーが

[568: 匿名さん]

>>566
NISA優遇を適用すると、差額１２０万～２００万円程度になりました。

銀行融資は融資審査が比べると厳しいという点でしょうか。

ただ、0.4%前後の低金利メリットも享受したほうがお得感あると思います。

[569: 購入経験者さん]

>>566
30年1.15％は他行より群抜いてすごい。

借り換えならフラットより
三井住友信託だな
団信込みだし。
手数料を要確認だが。

[570: 匿名さん]

>>569
３０年固定で１．１５って、冗談かと思ったら本当だった。
３５年でローン組むとして、残り５年間だけが、▲1.4％ってことだよなあ。
繰り上げもするし、これで全く問題ない気がする。

自分は、フラット35、３月実行確定しちゃったから、もうここでは動かしようがないけど、
当初５年の０．６５％の期間が終わったら、この辺りに乗り換えるか。

あと５年後で更に金利が安くなってたら、好都合だし、
金利が上がってたら、今のママでいいし。

[571: 匿名さん]

三井住友信託は繰上返済時に保証料返戻手数料が10000円差し引かれんじゃなかったっけ？
ダイレクトで返済しても

[572: 匿名さん]

＞５７０
ＮＩＳＡ口座＋３０万定期で、さらに－０．０３％になるから、３月当初３０年固定が１．１２％
もしかしたら、３０年固定が１％切る日もくるのか？

[573: 購入検討中さん]

三井住友信託銀行って、あれは団信込みなの？

[574: 匿名さん]

>>573
団信込みですね。

[575: 匿名さん]

10年国債もあっと言う間に売られてるし…こえー。

[576: 購入検討中さん]

>>574

ありがとうございます。
借り換えの相談してみようかなぁ。

[577: 匿名さん]

住信sbiがどうせ30年固定下げてくるからそれまで待った方がいいかもね

[578: 匿名さん]

>>570
まさに同じ
近々、長期は上がるかな？と見てる
5年後でも上がらなかったら変更しても良い

[579: 匿名さん [男性 30代]]

>>577
たとえ下がったとしても三井住友信託の水準は無理でしょ(笑)

[580: 匿名さん]

無理も何も三井住友信託に出来て住信sbiに出来ないとか無いから
両者の関係、分かってる？

[581: 匿名]

>>580
わかってますけど〜
やろうと思えばそりゃできるでしょ。
でもしないやん。

[582: 匿名さん]

三井住友信託の30年ものが利用されまくったら話は変わるよ

[586: 匿名さん]

誰しも勘違いはあるから、いいんじゃない
それぞれ、属性とか違いはあるから、もっとも有利な条件を選べばよいわけだし。

[587: 年子ママ [女性 20代]]

お尋ね事です。よろしくお願いします。
フラット35Ｓの9割超で融資実行です。いつ実行するのが良いと思われますか??因みに1月29日までに申し込み済みなので制度拡充の対象者です。

昨年(2015年)11月にフラット35Ｓの9割超で1.68％。優遇後金利1.08％で実行済みの友人がいるのですが、3月の実行金利で借りても友人より低金利で借りる事が出来るでしょうか??また、いくらくらい安く借りられるでしょうか？

[589: 匿名さん]

>>587
変動や短期固定にして、「うちは属性いいから0.4%ぐらい」なんて話したら、
ハナタカになるかわりに、友人失うと思うよ

[590: 匿名さん]

>>589
うちは現金一括ですけど0.4%って何ですか？って言われて終了ですよ。

[591: 匿名さん]

長期金利がプラ転しそうだね

[592: 購入検討中さん]

三井住友信託の３０年固定はすごく魅力だけどここって公務員と一部上場社員しか審査通らないんじゃ・・・
自営業の自分じゃ無理ポ・・・

[593: 匿名さん]

三井住友信託の事をここで知ったのですが、
30年で借り換えする場合、フラットより断然三井住友信託の方が条件良い感じがします。
あまりに良すぎて何か裏があるのではと勘繰りたくなるぐらいですが、なにか落とし穴がありますか。
気づいていないフラットの方が良いところ、または三井住友信託のデメリット、
教えていただけたら有り難いです。

[594: 匿名さん]

若いうちに収入保障保険に入ってるなら、保険料控除が受けられたり、返済の目処が立ったら途中で辞めたり、定期保険へのコンバージョンが出来たりとフラットのがメリットあるかも

[595: 匿名さん]

このマイナス金利で借りて払ったほうが安くなるから金利リスクは無いけれど

病気、死亡リスクは金利関係無くあるから、
普通、ローン返済してても、生活費のために、生命保険は入るでしょ
その生命保険でローン払ったら生活困るのは、嫁や子供達、
遺族の生活をリスクにさらして団信無しなんて考えられない

[596: 匿名さん]

それは団信入ってる人も定期保険入ってるのと同じ
収入保障保険を定期保険にコンバージョンすればいいだけ

[597: 匿名さん]

もしかして保険のコンバージョンの事をあまりわかってない？
例えば50歳くらいで保険に入ろうと思っても健康診断の結果で入れないとか良くあるでしょ？
収入保障保険をコンバージョンすれば健康診査無しで掛け捨ての定期保険や終身保険に変えられたりするんだよ
団信だけならローン無くなっておしまいだけど、上手くコンバージョンを使えばローン返した上に当面の生活費まで準備出来たりする
もうちょい保険を勉強した方がいいよ

[598: 匿名さん]

そもそも団信=収入保障代わりで、それ以上は互いに自由に入ればいいじゃん。

[599: 匿名さん]

やっぱわかってない

>夫（被保険者）が死亡したり高度障害状態になったとき、家族が給料のように毎月の生活費を受け取れる「収入保障保険」の保障額は、満了までの期間が最も長い加入時が最大となり、年齢を重ねるにつれて減っていく。

もしこの保険に加入していて、重篤な病気にかかり余命宣告をされたらどうするか？

家族は治療の限りを尽くしで、一目でも長く生きて欲しいと願うだろう。だが収入保障保険に加入したままでいると、延命すればするほど家族に残すお金（保険金）が減ってしまうジレンマが起きる。

　そこで知っておきたいの、が、「変換」という方法だ。保険会社によっては、収入保障保険を現状の保障の範囲内で定期保険や終身保険などに変換することができる。重い病気にかかってから新たに保険に加入することは極めて難しいが、変換で保険の種類を変更するのは、実は健康告知なしで可能だ。

　例えば五〇歳で重い病気にかかり、その時点で保障額が2500万円残っていたとする。そこで定期保険や終身保険に変換すれば、2500万円の保障額を固定する事ができるのだ。変換する保険の種類を定期保険にできれば、月々の保険料も抑えられる。

もし加入している保険が、変換先として定期保険を選べなければ、保険料は高くなってしまうが終身保険も選択肢には入る。

収入保障保険への加入を検討しているならば、定期保険への変換が可能かどうかを基準に選ぶと良いだろう。収入保障保険と同じく、年々保障額が減っていく逓減定期保険も同様の基準で選択するのも、悪くはなさそうだ。

[600: 匿名さん]

入りたいときに入れないのが保険
健康なときに入っても無駄なのが保険
それを補う手段がコンバージョン
上手く使えばローンが無くなるだけじゃなく、安い保険料でローン債務を超える保障が効率的に得られるよ

[601: 匿名さん]

銀行ローンなら、団信無料でついてきて
収入保障保険に入ってても、ローン残高で保険が相殺されることも無いし
フラットみたいに団信を別に払うか否か悩まなくて良いのに・・・

[602: 匿名さん]

団信付けられない人は現金一括が良いよ

[603: 匿名さん]

保険に疎い人は団信がいいね

[604: 匿名さん]

＞６０１
無料じゃなくて、金利のうち約０．３％程度が団信分。
つまり、団信費用を強制的に払ってるるから

[605: 匿名さん]

このままいけば四月のが下がりそうだな
三月を予定してたけど借り換え四月にするか・・

[606: 匿名さん]

国債の動きはよーわからん。

[607: 匿名さん]

一気に戻したなぁ
タイミング悪いなぁ
プラ転？

[608: 匿名さん]

四月の雲行きがあやしくなってきた

[609: 匿名さん]

きゃードキドキです。

[610: 匿名さん]

国債を売って儲けようとする輩が泡食った格好だから、当分過度なマイナスにはならなそうだけど。

[611: 匿名さん]

確かに超長期の買入れが弱くなったから当面はマイナス方面には動かんね

[612: 入居前さん]

>>607
もうしばらくはマイまだろうな。

[613: 申込予定さん [男性 30代]]

3月か4月施行になりました
どっちがいいですかね？

[614: 匿名さん]

おそらく大差ない±0.02くらい


>（ブルームバーグ）：　　日本の10年国債先物の価格チャートは「ダブルトップ」を形成したとみられ、利回りがマイナス圏でさらに低下する可能性は低いことを示唆しているようだ。９日には価格急落を受けて一時、ダイナミック・サーキット・ブレーカーが発動される場面もあった。150円88銭の赤いラインは、2015年６月から16年２月までの上昇の23.6％戻しの水準を表す。

[615: 申込予定さん [男性 30代]]

>>614
ありがとうございます
プラ転したら悔しいので今月施行しようと思います。

[616: 匿名さん]

施行てw
なんか法律でも作ったんでしょうか。

[617: 匿名さん]

朝一プラ転
EUに流れたか…

[618: 匿名さん]

うーん　一番ダメなタイミングでプラ転

[619: 匿名さん]

>>618
来週の日銀会合で、黒田さんが吠えるかどうかやね…
ドラギマジックの結果も限界見えてきたし、しんどいね。

[620: 匿名さん]

来週の日銀しだいか。今回のECBの結果受けての市場の反応みると日銀動きづらいよなぁ。。

[621: 匿名さん]

長期金利もそうだけど銀行が手数料部分を上げて、出来上がり金利が上がらないかが気になる

[622: 匿名さん]

来週の債券市場では長期金利が上昇すると予想されている。今週後半の流れが継続するとの観測に加えて、日米の金融政策会合がともに据え置きが見込まれ、売りが出やすいとの見方が背景にある。

長期金利の指標となる新発10年物国債利回りは８日に一時マイナス0.10％を付け、過去最低水準を更新した。その後は水準を切り上げ、11日には３週間ぶり高水準の0.015％まで上昇した。欧州中央銀行（ＥＣＢ）のドラギ総裁が10日の記者会見で「一段の利下げが必要だとは考えていない」と発言し、金融緩和が打ち止めになるとの観測から欧米市場で金利が上がり、日本にも波及した。

[623: [女性 30代]]

6月まで何とか。何とか引っ張って下さい。

[624: 匿名]

なんで変動にしないの？

[625: 匿名さん]

ハイパーインフレが怖いからかな？

独身で団信に入る必要が無くて、−0.6パーセントを確保してるからかな？

[626: 匿名さん]

来月の起債条件もえげつないね…
前回より0.06%下。
他条件一緒なら1.19%…
更に国債のマイナス足したら1.14%ってか。
史上最低更に更新やね。

[627: 起債条件決定]

4月起債条件決定。
http://www.jhf.go.jp/files/100184558.pdf
http://www.jhf.go.jp/files/100012888.pdf
(過去の利率)http://www.jhf.go.jp/files/300122066.pdf
利率0.48％（スプレッド0.48％）だからおそらく4月の金利は1.19％だろうか。

金利確定は足利銀行HPが最速（公表は最終営業日の前営業日、ただし12月は31日が銀行休業日のため、31日を営業日としない）。
http://www.ashikagabank.co.jp/loan/rate_next.html

住宅金融支援機構が発行するRMBSの費用＋B/K回収委託費用（最廉価水準）･･･①
RMBSの利回り･･･下記②と③の合計
起債発表日（※）9:30の新発10年物国債利回り･･･②
ローンチスプレッド（起債発表時の発行体の信用力による）[起債発表日前日に決定]･･･③
B/Kの回収委託費用（最廉価水準との差額）･･･④
の合計。
※諸説あり（月末5営業日前、月末25日前後、月の最終週の月曜日等）

フラット金利の算式。①+②+③
2016年04月：0.71?+0.00+0.48=1.19?
2016年03月：0.71+0.00+0.54=1.25
2016年02月：0.69+0.23+0.56=1.48
2016年01月：0.69+0.31+0.54=1.54
2015年12月：0.69+0.31+0.55=1.55
2015年11月：0.69+0.32+0.54=1.55
2015年10月：0.70+0.39+0.50=1.59
2015年09月：0.70+0.36+0.48=1.54
2015年08月：0.70+0.43+0.45=1.58
2015年07月：0.71+0.49+0.41=1.61
2015年06月：0.71+0.41+0.42=1.54
2015年05月：0.72+0.32+0.42=1.46
2015年04月：0.73+0.41+0.40=1.54
2015年03月：0.67+0.40+0.40=1.47
2015年02月：0.77+0.22+0.38=1.37
2015年01月：0.73+0.36+0.38=1.47
2014年12月：0.72+0.46+0.38=1.56
2014年11月：0.74+0.49+0.38=1.61
2014年10月：0.70+0.57+0.38=1.65
2014年09月：0.73+0.53+0.40=1.66
2014年08月：0.73+0.55+0.41=1.69
2014年07月：0.73+0.59+0.41=1.73
2014年06月：0.71+0.60+0.42=1.73
2014年05月：0.72+0.61+0.40=1.73
2014年04月：0.71+0.63+0.41=1.75
2014年03月：0.74+0.60+0.40=1.74
2014年02月：0.72+0.68+0.39=1.79
2014年01月：0.73+0.66+0.41=1.80
2013年12月：0.73+0.62+0.45=1.80
2013年11月：0.73+0.62+0.46=1.81
2013年10月：0.73+0.73+0.47=1.93
2013年09月：0.73+0.75+0.46=1.94
2013年08月：0.73+0.82+0.44=1.99
2013年07月：0.73+0.88+0.44=2.05
2013年06月：0.73+0.84+0.46=2.03
2013年05月：0.73+0.60+0.48=1.81
2013年04月：0.73+0.57+0.50=1.80
2013年03月：0.74+0.75+0.50=1.99
2013年02月：0.73+0.75+0.53=2.01
2013年01月：0.73+0.78+0.48=1.99
2012年12月：0.72+0.75+0.34=1.81
2012年11月：0.73+0.78+0.34=1.85
2012年10月：0.73+0.81+0.34=1.88
2012年09月：0.73+0.81+0.35=1.89
2012年08月：0.73+0.74+0.37=1.84
2012年07月：0.73+0.83+0.38=1.94
2012年06月：0.75+0.86+0.40=2.01
2012年05月：0.73+0.94+0.40=2.07
2012年04月：0.72+1.04+0.40=2.16
2012年03月：0.73+0.98+0.42=2.13
2012年02月：0.74+1.00+0.44=2.18
2012年01月：0.72+0.99+0.43=2.14
2011年12月：0.80+0.95+0.46=2.21
2011年11月：0.73+1.01+0.46=2.20
2011年10月：0.70+1.01+0.47=2.18
2011年09月：0.75+1.01+0.50=2.26
2011年08月：0.71+1.12+0.52=2.35
2011年07月：0.72+1.12+0.55=2.39
2011年06月：0.73+1.12+0.64=2.49
2011年05月：0.74+1.22+0.67=2.63
2011年04月：0.71+1.24+0.68=2.63
2011年03月：0.69+1.29+0.56=2.54
2011年02月：0.76+1.22+0.57=2.55
2011年01月：0.64+1.24+0.53=2.41
2010年12月：0.80+1.07+0.53=2.40
2010年11月：0.72+0.90+0.53=2.15
2010年10月：0.65+1.07+0.44=2.16
2010年09月：0.70+1.02+0.34=2.06
2010年08月：0.71+1.08+0.44=2.23
2010年07月：0.71+1.16+0.45=2.32
2010年06月：0.70+1.24+0.47=2.41
2010年05月：0.78+1.33+0.48=2.59
2010年04月：0.72+1.36+0.51=2.59
2010年03月：0.69+1.33+0.53=2.55
2010年02月：0.72+1.31+0.57=2.60
2010年01月：0.75+1.25+0.57=2.57
2009年12月：0.71+1.30+0.59=2.60
2009年11月：0.72+1.36+0.61=2.69
2009年10月：0.69+1.34+0.61=2.64
2009年09月：0.71+1.33+0.65=2.69
2009年08月：0.71+1.39+0.66=2.76
2009年07月：0.68+1.43+0.71=2.82
2009年06月：0.71+1.46+0.82=2.99
2009年05月：0.73+1.42+0.92=3.07
2009年04月：0.70+1.32+0.93=2.95
2009年03月：0.74+1.29+0.95=2.98
2009年02月：0.72+1.25+1.05=3.02
2009年01月：0.75+1.40+0.73=2.88
2008年12月：0.73+1.48+0.67=2.88
2008年11月：0.80+1.52+0.57=2.89
2008年10月：0.73+1.44+0.60=2.77
2008年09月：0.55+1.61+0.60=2.76
2008年08月：0.67+1.69+0.56=2.92
2008年07月：0.67+1.73+0.58=2.98
2008年06月：0.89+1.52+0.64=3.05

※この書き込みは情報共有のために行っているものであり、金利を予想するものではありません。
冒頭の金利は、RMBSの費用＋B/K回収委託費用を前月と同率と仮定して単純に算式に当てはめ、算出した利率となっています。

[628: 匿名さん]

4月にフラットで行くか三井住友信託の30年固定で行くか迷うな
三井住友信託も下げてきそうだしな
繰り上げ返済は三井住友信託のが便利そう

[629: 匿名さん]

>>628
以前から
フラット35S団信無し＜三井住友信託当初30年固定＜フラット35S＋団信
だったと思う

ただ、老後があるから、定年前５０代で繰上完済するから
長い人でも２０数年間で返済だから
当初20年固定で十分と思いますよ。

[630: 匿名さん]

自分は今月実行だったから4月の人がうらやましい。
新規購入だから、月選べず。

[631: 匿名さん]

>>629
てことは、フラット35Sの20年がベストかな

[632: 匿名さん [男性 30代]]

>>631 それだと返済期間も20年になるので収入が大幅に減った時などに対応できないです。

[633: 匿名さん]

>>632
最悪の場合、費用は掛かるけどフラット35に借り換えて返済期間を伸ばすということも可能。
まぁどこまでのリスクを取るかだね。
今のフラット20で0.6優遇が取れていれば、住宅ローン減税をフルに使えれば実質マイナス金利になるわけだし。
我が家はデュエットなので団信分の上乗せは小さくないけど、3400万の借り入れで20Sのデュエットで約180万。
どちらか一方になにかあった時に全額返済できるメリットを取った。

[634: 匿名さん]

>>632
自分は2000万を20年で借りるので、0.99%だったら
10年は86700円、残り10年は89300円位かと思ってます。
これ位ならと思っても、マンションは管理費修繕費があるから、
35年を選択して、ほどほど借りたら繰り上げればいいんですよね…

[635: 匿名さん]

三井住友信の30年固定と20年固定の金利差が小さいから、30年固定で20数年完済を目標に繰り上げていくという選択が色んなリスクを考えると良い気がするな

[636: 匿名さん]

>>635
保証料0で、団信も入らなかったので、
手数料17万のみと考えました。
…目先の出費にとらわれ過ぎですね。

使わなかった分、介護保険とか考えますσ(^_^;)余計面倒？

[637: 匿名さん]

フラットは通るけど三井住友信託が通らない奴がたくさんいそう

[638: 匿名さん]

フラットと変動を三井住友信託で通して、
昨年から悩みまして、先日やっと決めましたー

[639: 匿名さん]

>>633
＞3400万の借り入れで20Sのデュエット
住宅ローン減税 248.5万円
当初10年間 147,724 円
11年目以降 152,204 円

＞信託銀行当初20年固定
住宅ローン減税 293.7万円
当初20年間 97,090 円
10年間の支払い差額 ６５３万円になります。
差額分を繰上返済することで、返済期間を28年に短縮できます。

11年目以降は差額、毎月5.5万円になることから
毎年差額６６万円を繰上返済することで、20年間で完済できます。

ちょうど、住宅ローン減税差額分４５万円程度得なようです

ただ、このように毎月の返済余力がある場合、より低金利な10年固定をミックスしたほうがお得と思います

[640: 匿名さん]

>>639
それだったらデュエットのメリットの方が大きいな。
うちは年齢的にも収入保障はあまり安くないから。
だったら余分な手続きがいらない分、20S＋デュエットが良策。
月々の支払いは13万円だし、返済比率も10%くらいなのでこれで十分。

[641: 匿名さん]

何歳ですか？

＞年齢的にも収入保障はあまり安くないから。
何歳あたりから違ってきますか（何歳までならやすい？）

[642: 匿名さん]

フラットで借り換えるか、三井住友信託当初固定に借り換えるかで悩んでいます。

元々うちは全期間固定金利派で、５年前にフラット35sで35年ローンを組みました。今は繰り上げなどもして、残りの返済年数は約27年。

この度こちらで評判の良い三井住友信託の当初30年固定を検討し、銀行に話を聞きに行きました。

当初30年固定で申し込めば全期間固定金利と同じことなのかなと思ったからなのですが、当初30年固定は残りの返済年数が30年以上ないと申し込めないと言われました。うちで申し込めるのは当初20年固定なのだそうで、残りの7年は金利を確定できないと知り、悩んでいます。

銀行の方の説明によれば、残りの7年でもし金利が上がってしまっていても、残債は相当減っているので金利の影響は少ないし、退職金も使えるから…という説明でしたが、いざ金利が上がった時は退職金で一括返済することになるのであろうことに不安があります。（老後を目前にすると、退職金が減るのが怖くなり一括で払うことはやめる人が多いとマネー雑誌の老後特集で見たので、退職金の使い途に大きな制限がかかるかもしれない今回の選択を後で後悔しないかな？という不安です）

ただ借り換えのメリットは今月の金利で試算すると、うちの場合諸費用を差し引いて250万もあるんでやっぱり大きいんですよね。金利も安くなりましたが、団信費用を払わなくて良いのは大きなメリットです。

金利が下がったからこその嬉しい悩みですが、どうしようかな…

[643: 匿名さん]

住宅ローン減税があと５年分と
＞諸費用を差し引いて250万もある
＞団信費用を払わなくて良い

借換後返済額が減っていても、いままで通り、上記３つも含めて同額程度、
信託銀行に入金していくと差額が５年間貯まっていくので、
住宅ローン減税終了後に期間短縮返済すると、返済期間が数年短くなる

５年後に繰上げするわけだから、その分の金額は２０年固定にする意味無いので、
金利の低い当初５年固定をミックスにする

５年後以降は、従来の差額分を自動繰上げ返済を利用して、繰り上げると
たぶん２０年程度で完済するのでは？

[644: 匿名さん]

>>643

642です。元々こういうことに疎く、金利のミックスなど１度も考えたことがなかったのでとても参考になりました。

繰り上げも今までは余裕があればしようかなという程度にしか考えたことがなかったのですが、金利の不確定な7年を出来るだけ縮めることができれば、借り換えによるデメリットへの対処になりますね。早速教えて頂いた案でシミュレーションしてみます。

ありがとうございました！

[645: 匿名さん]

>>644
これのメリットは、
返済口座には使途自由な資金が貯まっていきますが
５年後、必ずしも繰上返済する必要は無いということ

例えば、５年後、所得も順調に上り、返済中のマンション価格も高く売却益が見込まれるような状況になってて、
注文戸建にステップアップしようとしたとき、繋ぎ融資等々、手元現金は多いほうが融通ききます。

逆に不幸にして、身内の介護等で予定外の出費などのとき、低金利で利用できる、いわゆる虎の子としても使えます

[646: 匿名さん]

いざという時は、現金ですよね。
いくら必要かは個別だから、難しい。

[647: 匿名さん]

低利固定で借りられたら繰り上げ返済する必要ないと思うんだけどな
いざ教育資金か車を買い換える時にこんな利率じゃ借りられないんだから
繰り上げ返済に必死にならなきゃならないのは変動で、固定の繰り上げ返済は固定の良さを台無しにしてるだけ

[648: 匿名さん]

>>647
子供達の教育費用は住居費とは、別に最優先に確保でしょう、普通

車は小遣いを貯めておいて欲しい車種がでて来たら一括現金払いで買う感じ、
普段の生活ではあまり使わなく趣味で乗る感じだから生活費とは別会計ですね

[649: 匿名さん]

居住費は近隣の賃貸相場とかを基準に考えると分かりやすいと思います。
(所有してなくて、駐車場含め借りてたら払う費用)
それを毎月入金して、ローン返済、差額を貯める

[650: 匿名さん]

今日、長期金利爆下げしたな
三井住友信託、4月も0.05%くらい下げてくるかな

[651: 購入検討中さん]

何も考えない人は変動にして必死に繰り上げだろうよ。
AHOな不動産屋がそういう刷り込みするからな。

[652: 匿名さん]

>>650
0.1くらい下がりそう。
少なくとも0.05は下がるでしょうね。
4月の人うらやましい。

[653: 借り換えマン [男性 30代]]

フラット金利＝1）+　2）　+3）
1）住宅金融支援機構が発行するRMBSの費用＋B/K回収委託費用
2）起債発表日9:30の新発10年物国債利回り
3）ローンチスプレッド

もうマイナス金利拡大しようが、マイナスになった時点で、2）は下限の0.00だから
マイナス金利中は、ローンチスプレッドが上がるか下がるかだけを一喜一憂したらよいってこと？

2年ごとにローンチスプレッドの低い時期がくるけど、何か法則みたいなのあるの？
教えてエロい人

[654: 匿名さん]

>>653
ローンチスプレッドっていうのは、一般的に新規発行債券の表面利率と条件決定時の参照国債利回りとの差のことを指すの。
住宅ローンの場合は、住宅金融支援機構債券と１０年物国債利回りとの差を表してるの。
で、ローンチスプレッドっていうのは結局のところ、債券の需要と供給で変動するのだけど、
国債の利回りが下がれば、国債よりも、ややリスクが高いと考えられている住宅金融支援機構債券の利回りも
連動して下がるということ。
もちろん１０年もの国債の金利が▲１％のときに、住宅金融支援機構債を利回り０．３％で機構が募集すると、
ローンチスプレッドが１．３％となるってこと。

だから、

＞＞マイナス金利中は、ローンチスプレッドが上がるか下がるかだけを一喜一憂したらよいってこと？

というのは間違い。
流れ的には、機構債の利回りを先に決めてから、「だからローンチスプレッドは○％です。」という順序。

ただ、今後、日銀がマイナス金利を、例えば２％にしたときにだね、
住宅金融支援機構債の利回りがマイナス１％になるかというと、それはほぼありえないのだね。
（ローンチスプレッド１％ってことね。）

個人投資家が機構債を買うことは少ないのだけど、機関投資家が買うことはあるよね？
機関投資家だって、使わないお金は当座預金に預けるよね？
当座預金に預けてれば、金利は０％。少なくともマイナスじゃない。
この時点で、機構債を買うくらいなら、銀行の当座預金に預けておいたほうが良いということになる。
ま、普通預金でもいいけど。

国債は日銀が買いあさってるから需給ひっ迫してマイナス金利が加速しているし、
将来的に高値で日銀が買い取ってくれると思えば、少々マイナス金利でも購入意欲がわくわけ。

でも、機構債を日銀は買い取ってくれないでしょ？（今のところは）
だから、利回りがマイナス化する機構債なんて買い手がつくわけがないわけ。（今のところは）

つまり、これから、かなりマイナス金利が進んでも、フラット３５の金利の下限は、３５年で０．８％程度が限界ってこと。
下げの余地としては、３月実行を基準にしても、もう０．４５％程度しかないのだね。

まあ更なる量的緩和で、もし、将来的に機構債まで日銀が購入することになったら、話は変わってくるけどさ。

[655: 主婦さん [女性 30代]]

勉強不足ですみませんが教えてください。

三井住友信託の審査通った人がフラットにするメリットはなんですか？

[656: 匿名さん]

自分は、10年間-0.6%だったから。

[657: 匿名さん]

考えられる理由
・気合いで死なないので団信が不要なので
・-0.6の期間に払いきれる
・-0.6の募集はすでに終わってるのに使える優越感
・機構の方が銀行より安全と思う
・ちょっと見栄を張って実は銀行の審査には落ちているまたは優遇幅が少なかった

こんな感じでしょうか？

[658: 借り換えマン [男性 30代]]

＞＞No.654　匿名様
とても勉強になります、ありがとうございます

もう一点ご教授ください、
＞もちろん１０年もの国債の金利が▲１％のときに、
＞住宅金融支援機構債を利回り０．３％で機構が募集すると、
＞ローンチスプレッドが１．３％となるってこと。

ということは、マイナス金利が拡大すると、
例）▲2％、機構債を利回り0.3％　⇒ローンチスプレッド　2.3％

となり、マイナス金利が進むことにより、今よりとんでもなく金利があがる
なんてことになるのでしょうか？
（バカな質問ですみません）

またなかなか難しいですね、2年置きの9-12月あたりで
ローンチスプレッドが低くなっていましたので
もしかしたら法則があるのかなと思ってしまいましたが、偶然っぽいのですね。

[659: 匿名さん]

>>655
比較的年齢層が高めで、0.6取れててデュエットしたい人とか。
我が家がそう。
民間の審査も通ってたけど、フラットにした。

[660: 主婦さん [女性 30代]]

フラットにする理由は0.6パーセント優遇の方が中心という事ですね。なるほどです。ありがとうございました。

[661: 主婦さん [女性 30代]]

今色々調べていたら、2016年に当初優遇幅が-1.0%になるかもしれないとか⁈実現したらすごいですね。

[662: 匿名さん]

景気刺激策としてフラット属性の人を優遇する可能性有り