フラット金利はどうなる？【25】

[匿名さん]

金利はどうなる？ の25です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/556050/

[551: 購入検討中さん]

借換の借入期間は基本「借り換え対象となる住宅ローンの残存期間内」ですが、一部では延長できるのをメリットとする銀行もあります。

融資、特に個人が最も低利で資金調達できる住宅ローンの基本は長く借りること。

長く借りても毎月の約定返済よりも多めに返す等して自分のペースで繰上すればいいわけ（結果的に短期間で完済となります）で、短く借りて延滞したり期間延長しようとすると優遇枠が削られたりしますからね。

金融機関勤務ですが、周りはフルローン、変動、長期35年が多いですね。

[552: 匿名さん]

>>546
>>548
借入期間は延ばせない
例えば35年で5年後に借替すると、30年未満にしかできない

なので、長く借りて、繰上て短く返すが、リスク少ない。
544の例だと、月々４万円違う
最悪、月々４万円程度しか返済できなくなったとして、破綻するかしないかの差になる。

リスクを考慮すると３５年が安心

[553: 匿名さん]

いや、フラット借換も借入期間伸ばせたはずだよ

[554: 匿名さん]

>>544
２千万借りて、18年かけて返済して払う金額が２千万って
金利手数料タダじゃないか


>>553
それって、フラット５０？

低金利で減税もあるから、できるだけ長く借りたほうが得でしょ

[555: 匿名さん]

>>553
延ばせますね。もちろん年齢が若ければ。

フラット35や一部の金融機関の住宅ローンでは、期間を延長しての借り換えができます。延長できる期間はそれぞれに制限があります。フラット35では、「35年‐今までの返済年数（ただし、完済80歳まで）」となります。もともと35年返済で組んでいた人にはメリットがありませんが、20年、30年返済など短い年数で組んでいた場合、繰上返済で期間を短縮した場合などは、返済期間を延ばすことができます。

[556: 匿名さん]

なんだ、３５年以上にできるわけでは無いのね。

繰上げ返済で短くするのは、手数料無料でいつでもできるけれど
逆に、期間を延ばすには、借り替え手数料を払う必要があるし、優遇も無いフラットほど無駄なものは無い


http://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html
＞※　【フラット３５】Ｓは、新築住宅の建設・購入及び中古住宅の購入の際にご利用いただけます
＞（借換融資には、ご利用いただけません。）。

[557: 匿名さん]

>>555
あと住宅ローン減税の申告がクソめんどくさくなる。

[558: 匿名さん]

フラットの３月金利が出ました。
私が申し込んだところは
21年以上が1.25、20年までが1.02でした。
フラットS利用がでいるので、当初10年が
0.65と0.42になります。
３月実行にして正解でした。

[559: 匿名さん]

きゃー羨ましい！
４月です。ドキドキです。
変動も押さえているけど、どうなるやら…

[560: 匿名さん]

フラットの３月金利が出ました。
私が申し込んだところは
21年以上が1.25、20年までが1.02でした。
フラットS利用で、当初10年が、0.65と0.42になります。
(-0.6の適応時期に申込み)
３月実行にして正解でした。

[561: 匿名さん]

560です。
588の重複投稿です。失礼しました。

[562: 匿名さん]

ついに10年債の入札がマイナス金利に・・ですか
本格的なマイナス金利時代到来ですね

[563: 匿名さん]

4月さがりそうだな。

[564: 匿名さん]

3月がはじまったばかりだからなんとも・・

[565: 匿名さん]

過去を見てると銀行の回収コストが金利にして0.15くらい1月で増減するときもあるんだよな・・
長期金利だけではなんとも言えんわ

[566: 購入検討中さん [男性 40代]]

三井住友信託銀行の３０年固定　1.15％って団信込みだからフラットと迷うな。
デメリットはあるか？

[567: 匿名]

1.15は当初引き下げタイプだろーが

[568: 匿名さん]

>>566
NISA優遇を適用すると、差額１２０万～２００万円程度になりました。

銀行融資は融資審査が比べると厳しいという点でしょうか。

ただ、0.4%前後の低金利メリットも享受したほうがお得感あると思います。

[569: 購入経験者さん]

>>566
30年1.15％は他行より群抜いてすごい。

借り換えならフラットより
三井住友信託だな
団信込みだし。
手数料を要確認だが。

[570: 匿名さん]

>>569
３０年固定で１．１５って、冗談かと思ったら本当だった。
３５年でローン組むとして、残り５年間だけが、▲1.4％ってことだよなあ。
繰り上げもするし、これで全く問題ない気がする。

自分は、フラット35、３月実行確定しちゃったから、もうここでは動かしようがないけど、
当初５年の０．６５％の期間が終わったら、この辺りに乗り換えるか。

あと５年後で更に金利が安くなってたら、好都合だし、
金利が上がってたら、今のママでいいし。

[571: 匿名さん]

三井住友信託は繰上返済時に保証料返戻手数料が10000円差し引かれんじゃなかったっけ？
ダイレクトで返済しても

[572: 匿名さん]

＞５７０
ＮＩＳＡ口座＋３０万定期で、さらに－０．０３％になるから、３月当初３０年固定が１．１２％
もしかしたら、３０年固定が１％切る日もくるのか？

[573: 購入検討中さん]

三井住友信託銀行って、あれは団信込みなの？

[574: 匿名さん]

>>573
団信込みですね。

[575: 匿名さん]

10年国債もあっと言う間に売られてるし…こえー。

[576: 購入検討中さん]

>>574

ありがとうございます。
借り換えの相談してみようかなぁ。

[577: 匿名さん]

住信sbiがどうせ30年固定下げてくるからそれまで待った方がいいかもね

[578: 匿名さん]

>>570
まさに同じ
近々、長期は上がるかな？と見てる
5年後でも上がらなかったら変更しても良い

[579: 匿名さん [男性 30代]]

>>577
たとえ下がったとしても三井住友信託の水準は無理でしょ(笑)

[580: 匿名さん]

無理も何も三井住友信託に出来て住信sbiに出来ないとか無いから
両者の関係、分かってる？

[581: 匿名]

>>580
わかってますけど〜
やろうと思えばそりゃできるでしょ。
でもしないやん。

[582: 匿名さん]

三井住友信託の30年ものが利用されまくったら話は変わるよ

[586: 匿名さん]

誰しも勘違いはあるから、いいんじゃない
それぞれ、属性とか違いはあるから、もっとも有利な条件を選べばよいわけだし。

[587: 年子ママ [女性 20代]]

お尋ね事です。よろしくお願いします。
フラット35Ｓの9割超で融資実行です。いつ実行するのが良いと思われますか??因みに1月29日までに申し込み済みなので制度拡充の対象者です。

昨年(2015年)11月にフラット35Ｓの9割超で1.68％。優遇後金利1.08％で実行済みの友人がいるのですが、3月の実行金利で借りても友人より低金利で借りる事が出来るでしょうか??また、いくらくらい安く借りられるでしょうか？

[589: 匿名さん]

>>587
変動や短期固定にして、「うちは属性いいから0.4%ぐらい」なんて話したら、
ハナタカになるかわりに、友人失うと思うよ

[590: 匿名さん]

>>589
うちは現金一括ですけど0.4%って何ですか？って言われて終了ですよ。

[591: 匿名さん]

長期金利がプラ転しそうだね

[592: 購入検討中さん]

三井住友信託の３０年固定はすごく魅力だけどここって公務員と一部上場社員しか審査通らないんじゃ・・・
自営業の自分じゃ無理ポ・・・

[593: 匿名さん]

三井住友信託の事をここで知ったのですが、
30年で借り換えする場合、フラットより断然三井住友信託の方が条件良い感じがします。
あまりに良すぎて何か裏があるのではと勘繰りたくなるぐらいですが、なにか落とし穴がありますか。
気づいていないフラットの方が良いところ、または三井住友信託のデメリット、
教えていただけたら有り難いです。

[594: 匿名さん]

若いうちに収入保障保険に入ってるなら、保険料控除が受けられたり、返済の目処が立ったら途中で辞めたり、定期保険へのコンバージョンが出来たりとフラットのがメリットあるかも

[595: 匿名さん]

このマイナス金利で借りて払ったほうが安くなるから金利リスクは無いけれど

病気、死亡リスクは金利関係無くあるから、
普通、ローン返済してても、生活費のために、生命保険は入るでしょ
その生命保険でローン払ったら生活困るのは、嫁や子供達、
遺族の生活をリスクにさらして団信無しなんて考えられない

[596: 匿名さん]

それは団信入ってる人も定期保険入ってるのと同じ
収入保障保険を定期保険にコンバージョンすればいいだけ

[597: 匿名さん]

もしかして保険のコンバージョンの事をあまりわかってない？
例えば50歳くらいで保険に入ろうと思っても健康診断の結果で入れないとか良くあるでしょ？
収入保障保険をコンバージョンすれば健康診査無しで掛け捨ての定期保険や終身保険に変えられたりするんだよ
団信だけならローン無くなっておしまいだけど、上手くコンバージョンを使えばローン返した上に当面の生活費まで準備出来たりする
もうちょい保険を勉強した方がいいよ

[598: 匿名さん]

そもそも団信=収入保障代わりで、それ以上は互いに自由に入ればいいじゃん。

[599: 匿名さん]

やっぱわかってない

>夫（被保険者）が死亡したり高度障害状態になったとき、家族が給料のように毎月の生活費を受け取れる「収入保障保険」の保障額は、満了までの期間が最も長い加入時が最大となり、年齢を重ねるにつれて減っていく。

もしこの保険に加入していて、重篤な病気にかかり余命宣告をされたらどうするか？

家族は治療の限りを尽くしで、一目でも長く生きて欲しいと願うだろう。だが収入保障保険に加入したままでいると、延命すればするほど家族に残すお金（保険金）が減ってしまうジレンマが起きる。

　そこで知っておきたいの、が、「変換」という方法だ。保険会社によっては、収入保障保険を現状の保障の範囲内で定期保険や終身保険などに変換することができる。重い病気にかかってから新たに保険に加入することは極めて難しいが、変換で保険の種類を変更するのは、実は健康告知なしで可能だ。

　例えば五〇歳で重い病気にかかり、その時点で保障額が2500万円残っていたとする。そこで定期保険や終身保険に変換すれば、2500万円の保障額を固定する事ができるのだ。変換する保険の種類を定期保険にできれば、月々の保険料も抑えられる。

もし加入している保険が、変換先として定期保険を選べなければ、保険料は高くなってしまうが終身保険も選択肢には入る。

収入保障保険への加入を検討しているならば、定期保険への変換が可能かどうかを基準に選ぶと良いだろう。収入保障保険と同じく、年々保障額が減っていく逓減定期保険も同様の基準で選択するのも、悪くはなさそうだ。

[600: 匿名さん]

入りたいときに入れないのが保険
健康なときに入っても無駄なのが保険
それを補う手段がコンバージョン
上手く使えばローンが無くなるだけじゃなく、安い保険料でローン債務を超える保障が効率的に得られるよ