フラット金利はどうなる？【25】

[匿名さん]

金利はどうなる？ の25です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/556050/

[523: 匿名さん [男性 30代]]

借り換え組ですが、審査で何とか３月実行にこぎつけそうです。
フラット20が1％きれば実行しようかな。

[524: 515]

書類の割印に不備があって、電話が来た時にストレートに聞いたら、ストレートに教えてくださいました。

1.23かな、と思っていたので（贅沢ですが）聞き返して確認しましたので本当かな？と思います。

[525: 匿名さん]

4月の方が下がりそぉだな。

[526: 523]

>>525
４月のが下がりますかね？
先を読む知識がないので困ってます。

[527: 匿名さん]

>>526
十年債利回り追っかけるとよい。
http://www.bloomberg.co.jp/markets/rates.html
ここの１０年の利回りが下がれば下がるほど、フラット３５の金利も下がる可能性が高まる。
もっといえば、日銀がマイナス金利幅を拡大すればするほど、当面は、フラット３５の金利も下がるよ。
下がって欲しければ、黒田総裁と委員に期待するしかない。

ただ、住宅金融支援機構債は、国債と違って、マイナスになるような性質のものではないので、
たとえ、マイナス金利が１％になったとしても、住宅金融支援機構債の利回り自体は、０．２％辺りが下限だと思うよ。
だから、ここにローンチスプレッドを０．５～０．６足して、３５年で、０．７～０．８％が下限と見てる。
まあその頃には、変動金利－０．１％～０．２％くらいになってそうだけどね。

>>524
１．２５かー。少々不本意だけど、まあ良かったとしよう。
数年後、フラット→フラットへの借り換えできるほど下がるといいな。

[528: 匿名さん]

>>527
ローンチスプレッド→☓　機構手数料の間違いです。すみません。

[529: 523]

>>527
ご丁寧にありがとうございます。
やはり金利は簡単に決まるものではなさそうですね(^^;)

金利決定のそれぞれの要素がどのような市場原理が働くものなのかについて少し調べてみようかと思います！
そうすればより納得して借り換えが出来そうな気がしてきました。

[530: 匿名さん]

足利、3月の金利が出ましたね。

1.25ですね。

[531: 匿名さん]

四月に期待！

[532: 匿名さん]

3月で十分満足、4月は上がる可能性もあるからね。35年1.25、-0.6優遇済
来年度は中古優遇施策の噂もあるらしい。

[533: 523]

フラット20は1.02％でした。
正直1％切ることを３月実行に期待していたので微妙です。。

[534: 購入経験者さん]

団信込みだったら、実質
35年1.55％（0.95％）
20年1.32％（0.72％）
か。
微妙だな…

[535: 匿名さん]

フラット20、10年間0.42%か…その後1.02%
羨ましい！

[536: 匿名さん]

>>534
単純に数字を追い求めるなら変動ないし、銀行の5年〜10年固定を選んだ方がいいでしょうね。
当方としては40歳を超えて、手持ちの現金が少ないもので、悲しいかなリスク張れないのよね。
若さもしくは、現金持ってたらフラットは選ばなかったかもな…

[537: 匿名さん]

>>534
その議論は飽きました

[538: 匿名さん]

変動さん、悔しいんだろうね

[539: 匿名さん]

でも、２０年だと、月々の支払多くなるし、減税メリットも減ってしまう。
団信込当初１０年固定０．４７％で３５年で借りるのと迷う

[540: 匿名さん]

自分は40歳過ぎているので、借りるのは2000万。
-0.6%確保出来たので、フラット20はちょうどいいなーと思っています。

[541: 匿名さん]

マイナス金利幅が拡大しない限り金利は4月以降も上下そんなに変わらないだろうね
なら借換組はなるべく早いほうがいいと思うよ

[542: 匿名さん]

来週は長期金利はプラテンするかもね

>【債券週間展望】長期金利は上昇か、マイナス金利で10年入札に警戒感
2016/02/26 16:51 JST
記事をメールで送信 記事を印刷する
共有/ブックマーク
Share Google チェック Twitter シェア

　　　　（ブルームバーグ）：来週の債券市場では長期金利がゼロ％近辺へ上昇すると予想されている。10年債入札への警戒感が背景にある。日本銀行のマイナス金利政策を受けて利回りがマイナス圏で推移しており、投資家需要が不透明との見方が出ている。

長期金利の指標となる新発10年物国債利回りは26日、一時マイナス0.075％まで低下し、３営業日連続で過去最低水準を更新した。金融市場でリスク回避の動きが強まったほか、日銀の長期国債買い入れオペで需給の引き締まりが示されたことが買い材料となった。

10年債入札と流動性供給入札

財務省は３月１日午前、10年利付国債の価格競争入札を実施する。発行額は前回債と同額の２兆4000億円程度。償還日が前回入札の341回債より３カ月延び、回号が新しくなる。表面利率は前回債より0.2ポイント低下の0.1％と過去最低水準となる見込み。

ドイツ証券の山下周チーフ金利ストラテジストは、10年債入札について、「非常に警戒感がある。通常の金利水準なら、新発債なので投資家や業者から需要があるというのが一般的。しかし、金利がマイナスの年限については、投資家からの需要が見込めなくなっている。業者も在庫を抱えて買うのは考えにくい」と指摘した。

３日には流動性供給入札が予定されている。投資家需要の強い既発国債を追加発行する入札で、今回の対象銘柄は残存期間15.5年超39年未満。発行予定額は3000億円程度となる。

市場関係者の見方

◎マスミューチュアル生命保険運用戦略部の嶋村哲金利統括グループ長
* 引き続き20年ゾーンまでのフラット化を想定しているものの、いった
んは様子見となりそう
* 10年債入札は、新発債で金利が上乗せされるものの、それでも水準的
には低く、結果に不安がある。多少テールが拡大する可能性はある
* 長期金利の予想レンジはマイナス0.05％～プラス0.05％

　　◎ＪＰモルガン・アセット・マネジメントの塚谷厳治債券運用部長
* 海外勢の買いが入り、引き続き需給が強い見通し
* 10年債入札、多少マイナス金利でも心配する必要はない
* 長期金利の予想レンジはマイナス0.10％～0.00％

　　◎パインブリッジ・インベストメンツ債券運用部の松川忠部長
* 中期的にフラット化の流れ変わりないが３月前半はスティープ化する
傾向。さすがに超長期の買いは一服
* 10年入札は新発債になり日銀オペにすぐ売れない点、マイナス金利下
でクーポンが気掛かり
* 長期金利の予想レンジはマイナス0.08％～プラス0.05％

　　◎みずほ証券の丹治倫敦シニア債券ストラテジスト
*３月に入って調整圧力が強まっても、月末へ向けて再びフラット化圧
力が強まることが予想される
* 札割れリスクが危ぶまれるほど日銀国債買い入れオペの応札倍率は低
下していないが、今後そのリスクが高まる可能性は否定できない
* 長期金利の予想レンジはマイナス0.10～プラス0.10％

[543: 匿名]

2017年3月実行ですがこの程度の金利が続くか不安です。
元々変動予定でしたが昨今の低金利でフラット35を意識しています。

[544: 匿名さん]

＞５３９
試算してみました。約５０万円程度の差と思われます

フラット20S
月々86,896×10年＋団信10年分555,400＋手数料171,600＝11,154,520
住宅ローン減税　1,461,000
10年後繰上返済　142.1万円（減税分）
返済期間：18年7ヶ月
総返済額：20,371,861円（減税分差し引き後）

-------------------------------------------
当初10年固定
月々51,652×10年＋諸費用444,620＝6,642,860
住宅ローン減税　1,702,000
10年後繰上返済　617.3万円（差額＋減税分）

同様に
15年後繰上返済　193.9万円（差額分）
18年後繰上返済　180.1万円（差額分）

返済期間：18年
総返済額：20,012,940円（減税分差し引き後）

-------------------------------------------
差額：358,921＋保証料返金

こちらと

[545: 匿名さん]

こちらです

[546: 匿名さん]

借換で、返済期間って伸ばせる？例えば２０年→３５年とか

[547: 匿名さん]

今考えても仕方ない事は考えない方がいいですよ
その頃になったら考えましょう
どうにもならない

[548: 匿名さん]

>>546
年齢次第じゃね？

[549: 匿名さん [男性]]

>>544
当初10年固定でいいでしょう。
理想は10年後に一括返済ですが。
それだけ返済できるなら悩む必要もないと思いますよ。結果的にフラットの方が特になる確率はかなり低いでしょうから。

[550: 匿名さん]

大した金額差じゃないからどうでもいいレベルの話だな

[551: 購入検討中さん]

借換の借入期間は基本「借り換え対象となる住宅ローンの残存期間内」ですが、一部では延長できるのをメリットとする銀行もあります。

融資、特に個人が最も低利で資金調達できる住宅ローンの基本は長く借りること。

長く借りても毎月の約定返済よりも多めに返す等して自分のペースで繰上すればいいわけ（結果的に短期間で完済となります）で、短く借りて延滞したり期間延長しようとすると優遇枠が削られたりしますからね。

金融機関勤務ですが、周りはフルローン、変動、長期35年が多いですね。

[552: 匿名さん]

>>546
>>548
借入期間は延ばせない
例えば35年で5年後に借替すると、30年未満にしかできない

なので、長く借りて、繰上て短く返すが、リスク少ない。
544の例だと、月々４万円違う
最悪、月々４万円程度しか返済できなくなったとして、破綻するかしないかの差になる。

リスクを考慮すると３５年が安心

[553: 匿名さん]

いや、フラット借換も借入期間伸ばせたはずだよ

[554: 匿名さん]

>>544
２千万借りて、18年かけて返済して払う金額が２千万って
金利手数料タダじゃないか


>>553
それって、フラット５０？

低金利で減税もあるから、できるだけ長く借りたほうが得でしょ

[555: 匿名さん]

>>553
延ばせますね。もちろん年齢が若ければ。

フラット35や一部の金融機関の住宅ローンでは、期間を延長しての借り換えができます。延長できる期間はそれぞれに制限があります。フラット35では、「35年‐今までの返済年数（ただし、完済80歳まで）」となります。もともと35年返済で組んでいた人にはメリットがありませんが、20年、30年返済など短い年数で組んでいた場合、繰上返済で期間を短縮した場合などは、返済期間を延ばすことができます。

[556: 匿名さん]

なんだ、３５年以上にできるわけでは無いのね。

繰上げ返済で短くするのは、手数料無料でいつでもできるけれど
逆に、期間を延ばすには、借り替え手数料を払う必要があるし、優遇も無いフラットほど無駄なものは無い


http://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html
＞※　【フラット３５】Ｓは、新築住宅の建設・購入及び中古住宅の購入の際にご利用いただけます
＞（借換融資には、ご利用いただけません。）。

[557: 匿名さん]

>>555
あと住宅ローン減税の申告がクソめんどくさくなる。

[558: 匿名さん]

フラットの３月金利が出ました。
私が申し込んだところは
21年以上が1.25、20年までが1.02でした。
フラットS利用がでいるので、当初10年が
0.65と0.42になります。
３月実行にして正解でした。

[559: 匿名さん]

きゃー羨ましい！
４月です。ドキドキです。
変動も押さえているけど、どうなるやら…

[560: 匿名さん]

フラットの３月金利が出ました。
私が申し込んだところは
21年以上が1.25、20年までが1.02でした。
フラットS利用で、当初10年が、0.65と0.42になります。
(-0.6の適応時期に申込み)
３月実行にして正解でした。

[561: 匿名さん]

560です。
588の重複投稿です。失礼しました。

[562: 匿名さん]

ついに10年債の入札がマイナス金利に・・ですか
本格的なマイナス金利時代到来ですね

[563: 匿名さん]

4月さがりそうだな。

[564: 匿名さん]

3月がはじまったばかりだからなんとも・・

[565: 匿名さん]

過去を見てると銀行の回収コストが金利にして0.15くらい1月で増減するときもあるんだよな・・
長期金利だけではなんとも言えんわ

[566: 購入検討中さん [男性 40代]]

三井住友信託銀行の３０年固定　1.15％って団信込みだからフラットと迷うな。
デメリットはあるか？

[567: 匿名]

1.15は当初引き下げタイプだろーが

[568: 匿名さん]

>>566
NISA優遇を適用すると、差額１２０万～２００万円程度になりました。

銀行融資は融資審査が比べると厳しいという点でしょうか。

ただ、0.4%前後の低金利メリットも享受したほうがお得感あると思います。

[569: 購入経験者さん]

>>566
30年1.15％は他行より群抜いてすごい。

借り換えならフラットより
三井住友信託だな
団信込みだし。
手数料を要確認だが。

[570: 匿名さん]

>>569
３０年固定で１．１５って、冗談かと思ったら本当だった。
３５年でローン組むとして、残り５年間だけが、▲1.4％ってことだよなあ。
繰り上げもするし、これで全く問題ない気がする。

自分は、フラット35、３月実行確定しちゃったから、もうここでは動かしようがないけど、
当初５年の０．６５％の期間が終わったら、この辺りに乗り換えるか。

あと５年後で更に金利が安くなってたら、好都合だし、
金利が上がってたら、今のママでいいし。

[571: 匿名さん]

三井住友信託は繰上返済時に保証料返戻手数料が10000円差し引かれんじゃなかったっけ？
ダイレクトで返済しても

[572: 匿名さん]

＞５７０
ＮＩＳＡ口座＋３０万定期で、さらに－０．０３％になるから、３月当初３０年固定が１．１２％
もしかしたら、３０年固定が１％切る日もくるのか？