フラット金利はどうなる？【25】

[匿名さん]

金利はどうなる？ の25です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/556050/

[503: 匿名さん]

>>502
オラもそう思う
まずは、拒絶反応も含めて軽くジャブ
適当に終わらすつもりなら、マイナス金利なんてしないで

[504: 匿名さん]

次の手段もマイナス金利とは限らんよ

[505: 匿名さん]

>>504
次は不動産の官制相場？
あっと言う間に物価2%上昇。
あとは野となれ山となれ。
ないか。

[506: 匿名]

>>502
２万超えとかあと２０年はねえよｗ

[507: 匿名さん]

>>495
マイナス金利が始まったってことは、-0.1で終わりでなく、-0.3でも-1.0でもありうるということでしょう。

変動金利派の人にも一つ朗報。
日本銀行は、２０１５年１２月の政策委員会・金融政策決定会合で、
以下のとおり、金融機関の住宅ローン債権を適格担保とすることを決めているから、
先行している欧州諸国のように、このままマイナス金利が拡大すれば、
住宅ローン金利をマイナスにすることも十分ありえるよ。
https://www.boj.or.jp/announcements/release_2015/k151218a.pdf

（つまり、以下のように各金融機関の当座預金残高のうち、基礎残高とマクロ加算残高を超える部分について、
仮にマイナス０．８％を支払わなければならないくらいなら、住宅ローン金利をマイナス０．１％で貸し出しても、
損失を限定できるというロジック。）
https://www.boj.or.jp/announcements/release_2016/k160129a.pdf

[508: 匿名さん]

俺もマイナス金利は、拡大していくと思うな
今回のマイナス金利は、既存は適用外やからな
これからやろ

[509: 匿名さん]

［東京　２３日　ロイター］ - 日銀出身で日次物価指数の研究で知られる東大経済学研究科の渡辺努教授は２３日都内で講演し、日銀がこのたび打ち出したマイナス金利政策は、現金の利便性が高い日本では、預金から現金への流出が起きると効果が減じると説明した。

渡辺教授はマイナス金利政策の狙いについて、１）実質金利を下げるため、名目利子率をゼロ以下に押し下げる、２）日銀が供給する資金供給（ベースマネー）が世の中全体の資金量（マネーストック）をさらに拡大するため──と説明した。

ＡＴＭなどが普及し現金を保有するコストが低い日本では、マイナス金利のマイナス幅が拡大すると、預金から現金（タンス預金）へのシフトが起こりやすく、その場合、理論的にベースマネーとマネーストックの比率を示す貨幣乗数が小さくなるため政策効果が減少すると指摘した。現在マイナス０．１にとどめている日銀のマイナス金利をマイナス１％以上には引き下げられないとの見通しを示した。

[510: 匿名さん]

これ以上マイナス金利を拡大すれば不動産価格が高騰するけど大丈夫？

[511: 契約済みさん]

>>510
悔しいよな、高い金利で組まされて。
涙ふけよ。

[512: 匿名さん]

高いったってしれてる（笑）

[513: 匿名さん]

わざわざフラットスレにまで書き込まずにはいられない、泥舟に取り残された変動さんの心境を察してあげましょう。

[514: 匿名さん]

過去最低をつけたけど、3月は締めちゃったよね…どうなんだろ

[515: 匿名さん]

今日、まだ発表されてないけど1.25とききました。

[516: 匿名さん]

>>515
どこ情報？

[517: 515]

>>516
申し込みしてるノンバンク情報です。

[518: 購入検討中さん]

>>515

35年？ですか

[519: 515]

>>518
はい、35年です。
3月実行です。

[520: 匿名さん]

>>519
ホントなら嬉しい情報ですが…

[521: 匿名さん]

>>520
いや、今日の国債金利考えたら1.2%前後もあったのにね…
まぁ贅沢いっちゃいかんですね。

[522: 匿名さん]

>>521
そんなこと言い始めたらキリがないんで^_^;
2月より下がってればよいです。

[523: 匿名さん [男性 30代]]

借り換え組ですが、審査で何とか３月実行にこぎつけそうです。
フラット20が1％きれば実行しようかな。

[524: 515]

書類の割印に不備があって、電話が来た時にストレートに聞いたら、ストレートに教えてくださいました。

1.23かな、と思っていたので（贅沢ですが）聞き返して確認しましたので本当かな？と思います。

[525: 匿名さん]

4月の方が下がりそぉだな。

[526: 523]

>>525
４月のが下がりますかね？
先を読む知識がないので困ってます。

[527: 匿名さん]

>>526
十年債利回り追っかけるとよい。
http://www.bloomberg.co.jp/markets/rates.html
ここの１０年の利回りが下がれば下がるほど、フラット３５の金利も下がる可能性が高まる。
もっといえば、日銀がマイナス金利幅を拡大すればするほど、当面は、フラット３５の金利も下がるよ。
下がって欲しければ、黒田総裁と委員に期待するしかない。

ただ、住宅金融支援機構債は、国債と違って、マイナスになるような性質のものではないので、
たとえ、マイナス金利が１％になったとしても、住宅金融支援機構債の利回り自体は、０．２％辺りが下限だと思うよ。
だから、ここにローンチスプレッドを０．５～０．６足して、３５年で、０．７～０．８％が下限と見てる。
まあその頃には、変動金利－０．１％～０．２％くらいになってそうだけどね。

>>524
１．２５かー。少々不本意だけど、まあ良かったとしよう。
数年後、フラット→フラットへの借り換えできるほど下がるといいな。

[528: 匿名さん]

>>527
ローンチスプレッド→☓　機構手数料の間違いです。すみません。

[529: 523]

>>527
ご丁寧にありがとうございます。
やはり金利は簡単に決まるものではなさそうですね(^^;)

金利決定のそれぞれの要素がどのような市場原理が働くものなのかについて少し調べてみようかと思います！
そうすればより納得して借り換えが出来そうな気がしてきました。

[530: 匿名さん]

足利、3月の金利が出ましたね。

1.25ですね。

[531: 匿名さん]

四月に期待！

[532: 匿名さん]

3月で十分満足、4月は上がる可能性もあるからね。35年1.25、-0.6優遇済
来年度は中古優遇施策の噂もあるらしい。

[533: 523]

フラット20は1.02％でした。
正直1％切ることを３月実行に期待していたので微妙です。。

[534: 購入経験者さん]

団信込みだったら、実質
35年1.55％（0.95％）
20年1.32％（0.72％）
か。
微妙だな…

[535: 匿名さん]

フラット20、10年間0.42%か…その後1.02%
羨ましい！

[536: 匿名さん]

>>534
単純に数字を追い求めるなら変動ないし、銀行の5年〜10年固定を選んだ方がいいでしょうね。
当方としては40歳を超えて、手持ちの現金が少ないもので、悲しいかなリスク張れないのよね。
若さもしくは、現金持ってたらフラットは選ばなかったかもな…

[537: 匿名さん]

>>534
その議論は飽きました

[538: 匿名さん]

変動さん、悔しいんだろうね

[539: 匿名さん]

でも、２０年だと、月々の支払多くなるし、減税メリットも減ってしまう。
団信込当初１０年固定０．４７％で３５年で借りるのと迷う

[540: 匿名さん]

自分は40歳過ぎているので、借りるのは2000万。
-0.6%確保出来たので、フラット20はちょうどいいなーと思っています。

[541: 匿名さん]

マイナス金利幅が拡大しない限り金利は4月以降も上下そんなに変わらないだろうね
なら借換組はなるべく早いほうがいいと思うよ

[542: 匿名さん]

来週は長期金利はプラテンするかもね

>【債券週間展望】長期金利は上昇か、マイナス金利で10年入札に警戒感
2016/02/26 16:51 JST
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　　　　（ブルームバーグ）：来週の債券市場では長期金利がゼロ％近辺へ上昇すると予想されている。10年債入札への警戒感が背景にある。日本銀行のマイナス金利政策を受けて利回りがマイナス圏で推移しており、投資家需要が不透明との見方が出ている。

長期金利の指標となる新発10年物国債利回りは26日、一時マイナス0.075％まで低下し、３営業日連続で過去最低水準を更新した。金融市場でリスク回避の動きが強まったほか、日銀の長期国債買い入れオペで需給の引き締まりが示されたことが買い材料となった。

10年債入札と流動性供給入札

財務省は３月１日午前、10年利付国債の価格競争入札を実施する。発行額は前回債と同額の２兆4000億円程度。償還日が前回入札の341回債より３カ月延び、回号が新しくなる。表面利率は前回債より0.2ポイント低下の0.1％と過去最低水準となる見込み。

ドイツ証券の山下周チーフ金利ストラテジストは、10年債入札について、「非常に警戒感がある。通常の金利水準なら、新発債なので投資家や業者から需要があるというのが一般的。しかし、金利がマイナスの年限については、投資家からの需要が見込めなくなっている。業者も在庫を抱えて買うのは考えにくい」と指摘した。

３日には流動性供給入札が予定されている。投資家需要の強い既発国債を追加発行する入札で、今回の対象銘柄は残存期間15.5年超39年未満。発行予定額は3000億円程度となる。

市場関係者の見方

◎マスミューチュアル生命保険運用戦略部の嶋村哲金利統括グループ長
* 引き続き20年ゾーンまでのフラット化を想定しているものの、いった
んは様子見となりそう
* 10年債入札は、新発債で金利が上乗せされるものの、それでも水準的
には低く、結果に不安がある。多少テールが拡大する可能性はある
* 長期金利の予想レンジはマイナス0.05％～プラス0.05％

　　◎ＪＰモルガン・アセット・マネジメントの塚谷厳治債券運用部長
* 海外勢の買いが入り、引き続き需給が強い見通し
* 10年債入札、多少マイナス金利でも心配する必要はない
* 長期金利の予想レンジはマイナス0.10％～0.00％

　　◎パインブリッジ・インベストメンツ債券運用部の松川忠部長
* 中期的にフラット化の流れ変わりないが３月前半はスティープ化する
傾向。さすがに超長期の買いは一服
* 10年入札は新発債になり日銀オペにすぐ売れない点、マイナス金利下
でクーポンが気掛かり
* 長期金利の予想レンジはマイナス0.08％～プラス0.05％

　　◎みずほ証券の丹治倫敦シニア債券ストラテジスト
*３月に入って調整圧力が強まっても、月末へ向けて再びフラット化圧
力が強まることが予想される
* 札割れリスクが危ぶまれるほど日銀国債買い入れオペの応札倍率は低
下していないが、今後そのリスクが高まる可能性は否定できない
* 長期金利の予想レンジはマイナス0.10～プラス0.10％

[543: 匿名]

2017年3月実行ですがこの程度の金利が続くか不安です。
元々変動予定でしたが昨今の低金利でフラット35を意識しています。

[544: 匿名さん]

＞５３９
試算してみました。約５０万円程度の差と思われます

フラット20S
月々86,896×10年＋団信10年分555,400＋手数料171,600＝11,154,520
住宅ローン減税　1,461,000
10年後繰上返済　142.1万円（減税分）
返済期間：18年7ヶ月
総返済額：20,371,861円（減税分差し引き後）

-------------------------------------------
当初10年固定
月々51,652×10年＋諸費用444,620＝6,642,860
住宅ローン減税　1,702,000
10年後繰上返済　617.3万円（差額＋減税分）

同様に
15年後繰上返済　193.9万円（差額分）
18年後繰上返済　180.1万円（差額分）

返済期間：18年
総返済額：20,012,940円（減税分差し引き後）

-------------------------------------------
差額：358,921＋保証料返金

こちらと

[545: 匿名さん]

こちらです

[546: 匿名さん]

借換で、返済期間って伸ばせる？例えば２０年→３５年とか

[547: 匿名さん]

今考えても仕方ない事は考えない方がいいですよ
その頃になったら考えましょう
どうにもならない

[548: 匿名さん]

>>546
年齢次第じゃね？

[549: 匿名さん [男性]]

>>544
当初10年固定でいいでしょう。
理想は10年後に一括返済ですが。
それだけ返済できるなら悩む必要もないと思いますよ。結果的にフラットの方が特になる確率はかなり低いでしょうから。

[550: 匿名さん]

大した金額差じゃないからどうでもいいレベルの話だな

[551: 購入検討中さん]

借換の借入期間は基本「借り換え対象となる住宅ローンの残存期間内」ですが、一部では延長できるのをメリットとする銀行もあります。

融資、特に個人が最も低利で資金調達できる住宅ローンの基本は長く借りること。

長く借りても毎月の約定返済よりも多めに返す等して自分のペースで繰上すればいいわけ（結果的に短期間で完済となります）で、短く借りて延滞したり期間延長しようとすると優遇枠が削られたりしますからね。

金融機関勤務ですが、周りはフルローン、変動、長期35年が多いですね。

[552: 匿名さん]

>>546
>>548
借入期間は延ばせない
例えば35年で5年後に借替すると、30年未満にしかできない

なので、長く借りて、繰上て短く返すが、リスク少ない。
544の例だと、月々４万円違う
最悪、月々４万円程度しか返済できなくなったとして、破綻するかしないかの差になる。

リスクを考慮すると３５年が安心

[553: 匿名さん]

いや、フラット借換も借入期間伸ばせたはずだよ

[554: 匿名さん]

>>544
２千万借りて、18年かけて返済して払う金額が２千万って
金利手数料タダじゃないか


>>553
それって、フラット５０？

低金利で減税もあるから、できるだけ長く借りたほうが得でしょ

[555: 匿名さん]

>>553
延ばせますね。もちろん年齢が若ければ。

フラット35や一部の金融機関の住宅ローンでは、期間を延長しての借り換えができます。延長できる期間はそれぞれに制限があります。フラット35では、「35年‐今までの返済年数（ただし、完済80歳まで）」となります。もともと35年返済で組んでいた人にはメリットがありませんが、20年、30年返済など短い年数で組んでいた場合、繰上返済で期間を短縮した場合などは、返済期間を延ばすことができます。

[556: 匿名さん]

なんだ、３５年以上にできるわけでは無いのね。

繰上げ返済で短くするのは、手数料無料でいつでもできるけれど
逆に、期間を延ばすには、借り替え手数料を払う必要があるし、優遇も無いフラットほど無駄なものは無い


http://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html
＞※　【フラット３５】Ｓは、新築住宅の建設・購入及び中古住宅の購入の際にご利用いただけます
＞（借換融資には、ご利用いただけません。）。

[557: 匿名さん]

>>555
あと住宅ローン減税の申告がクソめんどくさくなる。

[558: 匿名さん]

フラットの３月金利が出ました。
私が申し込んだところは
21年以上が1.25、20年までが1.02でした。
フラットS利用がでいるので、当初10年が
0.65と0.42になります。
３月実行にして正解でした。

[559: 匿名さん]

きゃー羨ましい！
４月です。ドキドキです。
変動も押さえているけど、どうなるやら…

[560: 匿名さん]

フラットの３月金利が出ました。
私が申し込んだところは
21年以上が1.25、20年までが1.02でした。
フラットS利用で、当初10年が、0.65と0.42になります。
(-0.6の適応時期に申込み)
３月実行にして正解でした。

[561: 匿名さん]

560です。
588の重複投稿です。失礼しました。

[562: 匿名さん]

ついに10年債の入札がマイナス金利に・・ですか
本格的なマイナス金利時代到来ですね

[563: 匿名さん]

4月さがりそうだな。

[564: 匿名さん]

3月がはじまったばかりだからなんとも・・

[565: 匿名さん]

過去を見てると銀行の回収コストが金利にして0.15くらい1月で増減するときもあるんだよな・・
長期金利だけではなんとも言えんわ

[566: 購入検討中さん [男性 40代]]

三井住友信託銀行の３０年固定　1.15％って団信込みだからフラットと迷うな。
デメリットはあるか？

[567: 匿名]

1.15は当初引き下げタイプだろーが

[568: 匿名さん]

>>566
NISA優遇を適用すると、差額１２０万～２００万円程度になりました。

銀行融資は融資審査が比べると厳しいという点でしょうか。

ただ、0.4%前後の低金利メリットも享受したほうがお得感あると思います。

[569: 購入経験者さん]

>>566
30年1.15％は他行より群抜いてすごい。

借り換えならフラットより
三井住友信託だな
団信込みだし。
手数料を要確認だが。

[570: 匿名さん]

>>569
３０年固定で１．１５って、冗談かと思ったら本当だった。
３５年でローン組むとして、残り５年間だけが、▲1.4％ってことだよなあ。
繰り上げもするし、これで全く問題ない気がする。

自分は、フラット35、３月実行確定しちゃったから、もうここでは動かしようがないけど、
当初５年の０．６５％の期間が終わったら、この辺りに乗り換えるか。

あと５年後で更に金利が安くなってたら、好都合だし、
金利が上がってたら、今のママでいいし。

[571: 匿名さん]

三井住友信託は繰上返済時に保証料返戻手数料が10000円差し引かれんじゃなかったっけ？
ダイレクトで返済しても

[572: 匿名さん]

＞５７０
ＮＩＳＡ口座＋３０万定期で、さらに－０．０３％になるから、３月当初３０年固定が１．１２％
もしかしたら、３０年固定が１％切る日もくるのか？

[573: 購入検討中さん]

三井住友信託銀行って、あれは団信込みなの？

[574: 匿名さん]

>>573
団信込みですね。

[575: 匿名さん]

10年国債もあっと言う間に売られてるし…こえー。

[576: 購入検討中さん]

>>574

ありがとうございます。
借り換えの相談してみようかなぁ。

[577: 匿名さん]

住信sbiがどうせ30年固定下げてくるからそれまで待った方がいいかもね

[578: 匿名さん]

>>570
まさに同じ
近々、長期は上がるかな？と見てる
5年後でも上がらなかったら変更しても良い

[579: 匿名さん [男性 30代]]

>>577
たとえ下がったとしても三井住友信託の水準は無理でしょ(笑)

[580: 匿名さん]

無理も何も三井住友信託に出来て住信sbiに出来ないとか無いから
両者の関係、分かってる？

[581: 匿名]

>>580
わかってますけど〜
やろうと思えばそりゃできるでしょ。
でもしないやん。

[582: 匿名さん]

三井住友信託の30年ものが利用されまくったら話は変わるよ

[586: 匿名さん]

誰しも勘違いはあるから、いいんじゃない
それぞれ、属性とか違いはあるから、もっとも有利な条件を選べばよいわけだし。

[587: 年子ママ [女性 20代]]

お尋ね事です。よろしくお願いします。
フラット35Ｓの9割超で融資実行です。いつ実行するのが良いと思われますか??因みに1月29日までに申し込み済みなので制度拡充の対象者です。

昨年(2015年)11月にフラット35Ｓの9割超で1.68％。優遇後金利1.08％で実行済みの友人がいるのですが、3月の実行金利で借りても友人より低金利で借りる事が出来るでしょうか??また、いくらくらい安く借りられるでしょうか？

[589: 匿名さん]

>>587
変動や短期固定にして、「うちは属性いいから0.4%ぐらい」なんて話したら、
ハナタカになるかわりに、友人失うと思うよ

[590: 匿名さん]

>>589
うちは現金一括ですけど0.4%って何ですか？って言われて終了ですよ。

[591: 匿名さん]

長期金利がプラ転しそうだね

[592: 購入検討中さん]

三井住友信託の３０年固定はすごく魅力だけどここって公務員と一部上場社員しか審査通らないんじゃ・・・
自営業の自分じゃ無理ポ・・・

[593: 匿名さん]

三井住友信託の事をここで知ったのですが、
30年で借り換えする場合、フラットより断然三井住友信託の方が条件良い感じがします。
あまりに良すぎて何か裏があるのではと勘繰りたくなるぐらいですが、なにか落とし穴がありますか。
気づいていないフラットの方が良いところ、または三井住友信託のデメリット、
教えていただけたら有り難いです。

[594: 匿名さん]

若いうちに収入保障保険に入ってるなら、保険料控除が受けられたり、返済の目処が立ったら途中で辞めたり、定期保険へのコンバージョンが出来たりとフラットのがメリットあるかも

[595: 匿名さん]

このマイナス金利で借りて払ったほうが安くなるから金利リスクは無いけれど

病気、死亡リスクは金利関係無くあるから、
普通、ローン返済してても、生活費のために、生命保険は入るでしょ
その生命保険でローン払ったら生活困るのは、嫁や子供達、
遺族の生活をリスクにさらして団信無しなんて考えられない

[596: 匿名さん]

それは団信入ってる人も定期保険入ってるのと同じ
収入保障保険を定期保険にコンバージョンすればいいだけ

[597: 匿名さん]

もしかして保険のコンバージョンの事をあまりわかってない？
例えば50歳くらいで保険に入ろうと思っても健康診断の結果で入れないとか良くあるでしょ？
収入保障保険をコンバージョンすれば健康診査無しで掛け捨ての定期保険や終身保険に変えられたりするんだよ
団信だけならローン無くなっておしまいだけど、上手くコンバージョンを使えばローン返した上に当面の生活費まで準備出来たりする
もうちょい保険を勉強した方がいいよ

[598: 匿名さん]

そもそも団信=収入保障代わりで、それ以上は互いに自由に入ればいいじゃん。

[599: 匿名さん]

やっぱわかってない

>夫（被保険者）が死亡したり高度障害状態になったとき、家族が給料のように毎月の生活費を受け取れる「収入保障保険」の保障額は、満了までの期間が最も長い加入時が最大となり、年齢を重ねるにつれて減っていく。

もしこの保険に加入していて、重篤な病気にかかり余命宣告をされたらどうするか？

家族は治療の限りを尽くしで、一目でも長く生きて欲しいと願うだろう。だが収入保障保険に加入したままでいると、延命すればするほど家族に残すお金（保険金）が減ってしまうジレンマが起きる。

　そこで知っておきたいの、が、「変換」という方法だ。保険会社によっては、収入保障保険を現状の保障の範囲内で定期保険や終身保険などに変換することができる。重い病気にかかってから新たに保険に加入することは極めて難しいが、変換で保険の種類を変更するのは、実は健康告知なしで可能だ。

　例えば五〇歳で重い病気にかかり、その時点で保障額が2500万円残っていたとする。そこで定期保険や終身保険に変換すれば、2500万円の保障額を固定する事ができるのだ。変換する保険の種類を定期保険にできれば、月々の保険料も抑えられる。

もし加入している保険が、変換先として定期保険を選べなければ、保険料は高くなってしまうが終身保険も選択肢には入る。

収入保障保険への加入を検討しているならば、定期保険への変換が可能かどうかを基準に選ぶと良いだろう。収入保障保険と同じく、年々保障額が減っていく逓減定期保険も同様の基準で選択するのも、悪くはなさそうだ。

[600: 匿名さん]

入りたいときに入れないのが保険
健康なときに入っても無駄なのが保険
それを補う手段がコンバージョン
上手く使えばローンが無くなるだけじゃなく、安い保険料でローン債務を超える保障が効率的に得られるよ

[601: 匿名さん]

銀行ローンなら、団信無料でついてきて
収入保障保険に入ってても、ローン残高で保険が相殺されることも無いし
フラットみたいに団信を別に払うか否か悩まなくて良いのに・・・

[602: 匿名さん]

団信付けられない人は現金一括が良いよ