フラット金利はどうなる？【25】

[匿名さん]

金利はどうなる？ の25です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/556050/

[503: 匿名さん]

>>502
オラもそう思う
まずは、拒絶反応も含めて軽くジャブ
適当に終わらすつもりなら、マイナス金利なんてしないで

[504: 匿名さん]

次の手段もマイナス金利とは限らんよ

[505: 匿名さん]

>>504
次は不動産の官制相場？
あっと言う間に物価2%上昇。
あとは野となれ山となれ。
ないか。

[506: 匿名]

>>502
２万超えとかあと２０年はねえよｗ

[507: 匿名さん]

>>495
マイナス金利が始まったってことは、-0.1で終わりでなく、-0.3でも-1.0でもありうるということでしょう。

変動金利派の人にも一つ朗報。
日本銀行は、２０１５年１２月の政策委員会・金融政策決定会合で、
以下のとおり、金融機関の住宅ローン債権を適格担保とすることを決めているから、
先行している欧州諸国のように、このままマイナス金利が拡大すれば、
住宅ローン金利をマイナスにすることも十分ありえるよ。
https://www.boj.or.jp/announcements/release_2015/k151218a.pdf

（つまり、以下のように各金融機関の当座預金残高のうち、基礎残高とマクロ加算残高を超える部分について、
仮にマイナス０．８％を支払わなければならないくらいなら、住宅ローン金利をマイナス０．１％で貸し出しても、
損失を限定できるというロジック。）
https://www.boj.or.jp/announcements/release_2016/k160129a.pdf

[508: 匿名さん]

俺もマイナス金利は、拡大していくと思うな
今回のマイナス金利は、既存は適用外やからな
これからやろ

[509: 匿名さん]

［東京　２３日　ロイター］ - 日銀出身で日次物価指数の研究で知られる東大経済学研究科の渡辺努教授は２３日都内で講演し、日銀がこのたび打ち出したマイナス金利政策は、現金の利便性が高い日本では、預金から現金への流出が起きると効果が減じると説明した。

渡辺教授はマイナス金利政策の狙いについて、１）実質金利を下げるため、名目利子率をゼロ以下に押し下げる、２）日銀が供給する資金供給（ベースマネー）が世の中全体の資金量（マネーストック）をさらに拡大するため──と説明した。

ＡＴＭなどが普及し現金を保有するコストが低い日本では、マイナス金利のマイナス幅が拡大すると、預金から現金（タンス預金）へのシフトが起こりやすく、その場合、理論的にベースマネーとマネーストックの比率を示す貨幣乗数が小さくなるため政策効果が減少すると指摘した。現在マイナス０．１にとどめている日銀のマイナス金利をマイナス１％以上には引き下げられないとの見通しを示した。

[510: 匿名さん]

これ以上マイナス金利を拡大すれば不動産価格が高騰するけど大丈夫？

[511: 契約済みさん]

>>510
悔しいよな、高い金利で組まされて。
涙ふけよ。

[512: 匿名さん]

高いったってしれてる（笑）

[513: 匿名さん]

わざわざフラットスレにまで書き込まずにはいられない、泥舟に取り残された変動さんの心境を察してあげましょう。

[514: 匿名さん]

過去最低をつけたけど、3月は締めちゃったよね…どうなんだろ

[515: 匿名さん]

今日、まだ発表されてないけど1.25とききました。

[516: 匿名さん]

>>515
どこ情報？

[517: 515]

>>516
申し込みしてるノンバンク情報です。

[518: 購入検討中さん]

>>515

35年？ですか

[519: 515]

>>518
はい、35年です。
3月実行です。

[520: 匿名さん]

>>519
ホントなら嬉しい情報ですが…

[521: 匿名さん]

>>520
いや、今日の国債金利考えたら1.2%前後もあったのにね…
まぁ贅沢いっちゃいかんですね。

[522: 匿名さん]

>>521
そんなこと言い始めたらキリがないんで^_^;
2月より下がってればよいです。

[523: 匿名さん [男性 30代]]

借り換え組ですが、審査で何とか３月実行にこぎつけそうです。
フラット20が1％きれば実行しようかな。

[524: 515]

書類の割印に不備があって、電話が来た時にストレートに聞いたら、ストレートに教えてくださいました。

1.23かな、と思っていたので（贅沢ですが）聞き返して確認しましたので本当かな？と思います。

[525: 匿名さん]

4月の方が下がりそぉだな。

[526: 523]

>>525
４月のが下がりますかね？
先を読む知識がないので困ってます。

[527: 匿名さん]

>>526
十年債利回り追っかけるとよい。
http://www.bloomberg.co.jp/markets/rates.html
ここの１０年の利回りが下がれば下がるほど、フラット３５の金利も下がる可能性が高まる。
もっといえば、日銀がマイナス金利幅を拡大すればするほど、当面は、フラット３５の金利も下がるよ。
下がって欲しければ、黒田総裁と委員に期待するしかない。

ただ、住宅金融支援機構債は、国債と違って、マイナスになるような性質のものではないので、
たとえ、マイナス金利が１％になったとしても、住宅金融支援機構債の利回り自体は、０．２％辺りが下限だと思うよ。
だから、ここにローンチスプレッドを０．５～０．６足して、３５年で、０．７～０．８％が下限と見てる。
まあその頃には、変動金利－０．１％～０．２％くらいになってそうだけどね。

>>524
１．２５かー。少々不本意だけど、まあ良かったとしよう。
数年後、フラット→フラットへの借り換えできるほど下がるといいな。

[528: 匿名さん]

>>527
ローンチスプレッド→☓　機構手数料の間違いです。すみません。

[529: 523]

>>527
ご丁寧にありがとうございます。
やはり金利は簡単に決まるものではなさそうですね(^^;)

金利決定のそれぞれの要素がどのような市場原理が働くものなのかについて少し調べてみようかと思います！
そうすればより納得して借り換えが出来そうな気がしてきました。

[530: 匿名さん]

足利、3月の金利が出ましたね。

1.25ですね。

[531: 匿名さん]

四月に期待！

[532: 匿名さん]

3月で十分満足、4月は上がる可能性もあるからね。35年1.25、-0.6優遇済
来年度は中古優遇施策の噂もあるらしい。

[533: 523]

フラット20は1.02％でした。
正直1％切ることを３月実行に期待していたので微妙です。。

[534: 購入経験者さん]

団信込みだったら、実質
35年1.55％（0.95％）
20年1.32％（0.72％）
か。
微妙だな…

[535: 匿名さん]

フラット20、10年間0.42%か…その後1.02%
羨ましい！

[536: 匿名さん]

>>534
単純に数字を追い求めるなら変動ないし、銀行の5年〜10年固定を選んだ方がいいでしょうね。
当方としては40歳を超えて、手持ちの現金が少ないもので、悲しいかなリスク張れないのよね。
若さもしくは、現金持ってたらフラットは選ばなかったかもな…

[537: 匿名さん]

>>534
その議論は飽きました

[538: 匿名さん]

変動さん、悔しいんだろうね

[539: 匿名さん]

でも、２０年だと、月々の支払多くなるし、減税メリットも減ってしまう。
団信込当初１０年固定０．４７％で３５年で借りるのと迷う

[540: 匿名さん]

自分は40歳過ぎているので、借りるのは2000万。
-0.6%確保出来たので、フラット20はちょうどいいなーと思っています。

[541: 匿名さん]

マイナス金利幅が拡大しない限り金利は4月以降も上下そんなに変わらないだろうね
なら借換組はなるべく早いほうがいいと思うよ

[542: 匿名さん]

来週は長期金利はプラテンするかもね

>【債券週間展望】長期金利は上昇か、マイナス金利で10年入札に警戒感
2016/02/26 16:51 JST
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　　　　（ブルームバーグ）：来週の債券市場では長期金利がゼロ％近辺へ上昇すると予想されている。10年債入札への警戒感が背景にある。日本銀行のマイナス金利政策を受けて利回りがマイナス圏で推移しており、投資家需要が不透明との見方が出ている。

長期金利の指標となる新発10年物国債利回りは26日、一時マイナス0.075％まで低下し、３営業日連続で過去最低水準を更新した。金融市場でリスク回避の動きが強まったほか、日銀の長期国債買い入れオペで需給の引き締まりが示されたことが買い材料となった。

10年債入札と流動性供給入札

財務省は３月１日午前、10年利付国債の価格競争入札を実施する。発行額は前回債と同額の２兆4000億円程度。償還日が前回入札の341回債より３カ月延び、回号が新しくなる。表面利率は前回債より0.2ポイント低下の0.1％と過去最低水準となる見込み。

ドイツ証券の山下周チーフ金利ストラテジストは、10年債入札について、「非常に警戒感がある。通常の金利水準なら、新発債なので投資家や業者から需要があるというのが一般的。しかし、金利がマイナスの年限については、投資家からの需要が見込めなくなっている。業者も在庫を抱えて買うのは考えにくい」と指摘した。

３日には流動性供給入札が予定されている。投資家需要の強い既発国債を追加発行する入札で、今回の対象銘柄は残存期間15.5年超39年未満。発行予定額は3000億円程度となる。

市場関係者の見方

◎マスミューチュアル生命保険運用戦略部の嶋村哲金利統括グループ長
* 引き続き20年ゾーンまでのフラット化を想定しているものの、いった
んは様子見となりそう
* 10年債入札は、新発債で金利が上乗せされるものの、それでも水準的
には低く、結果に不安がある。多少テールが拡大する可能性はある
* 長期金利の予想レンジはマイナス0.05％～プラス0.05％

　　◎ＪＰモルガン・アセット・マネジメントの塚谷厳治債券運用部長
* 海外勢の買いが入り、引き続き需給が強い見通し
* 10年債入札、多少マイナス金利でも心配する必要はない
* 長期金利の予想レンジはマイナス0.10％～0.00％

　　◎パインブリッジ・インベストメンツ債券運用部の松川忠部長
* 中期的にフラット化の流れ変わりないが３月前半はスティープ化する
傾向。さすがに超長期の買いは一服
* 10年入札は新発債になり日銀オペにすぐ売れない点、マイナス金利下
でクーポンが気掛かり
* 長期金利の予想レンジはマイナス0.08％～プラス0.05％

　　◎みずほ証券の丹治倫敦シニア債券ストラテジスト
*３月に入って調整圧力が強まっても、月末へ向けて再びフラット化圧
力が強まることが予想される
* 札割れリスクが危ぶまれるほど日銀国債買い入れオペの応札倍率は低
下していないが、今後そのリスクが高まる可能性は否定できない
* 長期金利の予想レンジはマイナス0.10～プラス0.10％

[543: 匿名]

2017年3月実行ですがこの程度の金利が続くか不安です。
元々変動予定でしたが昨今の低金利でフラット35を意識しています。

[544: 匿名さん]

＞５３９
試算してみました。約５０万円程度の差と思われます

フラット20S
月々86,896×10年＋団信10年分555,400＋手数料171,600＝11,154,520
住宅ローン減税　1,461,000
10年後繰上返済　142.1万円（減税分）
返済期間：18年7ヶ月
総返済額：20,371,861円（減税分差し引き後）

-------------------------------------------
当初10年固定
月々51,652×10年＋諸費用444,620＝6,642,860
住宅ローン減税　1,702,000
10年後繰上返済　617.3万円（差額＋減税分）

同様に
15年後繰上返済　193.9万円（差額分）
18年後繰上返済　180.1万円（差額分）

返済期間：18年
総返済額：20,012,940円（減税分差し引き後）

-------------------------------------------
差額：358,921＋保証料返金

こちらと

[545: 匿名さん]

こちらです

[546: 匿名さん]

借換で、返済期間って伸ばせる？例えば２０年→３５年とか

[547: 匿名さん]

今考えても仕方ない事は考えない方がいいですよ
その頃になったら考えましょう
どうにもならない

[548: 匿名さん]

>>546
年齢次第じゃね？

[549: 匿名さん [男性]]

>>544
当初10年固定でいいでしょう。
理想は10年後に一括返済ですが。
それだけ返済できるなら悩む必要もないと思いますよ。結果的にフラットの方が特になる確率はかなり低いでしょうから。

[550: 匿名さん]

大した金額差じゃないからどうでもいいレベルの話だな

[551: 購入検討中さん]

借換の借入期間は基本「借り換え対象となる住宅ローンの残存期間内」ですが、一部では延長できるのをメリットとする銀行もあります。

融資、特に個人が最も低利で資金調達できる住宅ローンの基本は長く借りること。

長く借りても毎月の約定返済よりも多めに返す等して自分のペースで繰上すればいいわけ（結果的に短期間で完済となります）で、短く借りて延滞したり期間延長しようとすると優遇枠が削られたりしますからね。

金融機関勤務ですが、周りはフルローン、変動、長期35年が多いですね。

[552: 匿名さん]

>>546
>>548
借入期間は延ばせない
例えば35年で5年後に借替すると、30年未満にしかできない

なので、長く借りて、繰上て短く返すが、リスク少ない。
544の例だと、月々４万円違う
最悪、月々４万円程度しか返済できなくなったとして、破綻するかしないかの差になる。

リスクを考慮すると３５年が安心