フラット金利はどうなる？【25】

[匿名さん]

金利はどうなる？ の25です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/556050/

[451: 匿名さん]

今価格表示されてる物件を今の金利で買うならかなりお得。
逆にこれから価格設定されるものはある程度上乗せされるはず。需要が見込まれるから。
焦らせるわけじゃないけど早めの選択が必要。
かといって望まない家を買うのは本末転倒なので家買うこと決めたならしっかり選択しなきゃね。
去年購入者ですが今欲しい物件がある人が羨ましいです。

[452: 匿名さん]

戸建て買うなら良い形、良い大きさの土地の物件がいいと思う
新築より中古なんかのがいいかも
総額に占める土地価格の比率が高い物件
上物はどうせ二束三文だが、こういう状況になると土地は裏切らない

[453: 匿名さん]

>>446
アノニマスからの攻撃を受けていたから。
ニュースにもなってたよ。

[454: 匿名さん]

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160219-00000055-zdn_ait-sci

昼の時点でニュースになってた。

[455: 匿名さん]

3月までは、既存システム継承だからバーゲンセールになるが、4月からの金融庁がらみでどうなるか興味ありますね。

[456: 匿名さん]

来月の金利が気になるー

[457: 匿名さん]

>>433にもう結果出てますよ。35年で、1.23±0.02%くらい。20年以下だと、1.03±0.02%くらいですね。
もう少し頑張って20年以下を0.99％に持ってくると、機構としてもインパクト出せると思うけどなあ。
20年でフラットが１％切ったってなったら、ニュースで報道されまくって、広告宣伝費かけずに、広告できる。

[458: 匿名さん]

マイナス金利で銀行の収益力が厳しくなるから他行協調で利ザヤ部分を上げてくると思うよ
それが来月かどうかはわからないけど
フラット金利って談合丸出しだから

[459: 匿名さん]

>>458
銀行が関与出来るのは手数料だけですが？
フラットに関しては銀行はノーリスクです。

[460: 匿名さん]

取扱金融機関の手数料　=　利ザヤ
だよ。何言ってんの。

[461: 匿名さん]

ほれ

>フラット３５の金利は、3つで構成されています。
（Ａ）MBS（資産担保証券）を購入した投資家に支払う利息（債権の金利分）
（Ｂ）機構が事業運営するための費用（フラットのローン金利）
（Ｃ）取扱金融機関の手数料（いわゆる利ざや）

このうち取扱金融機関の手数料の率はそれぞれの金融機関が独自に設定しているため、金融機関ごとに金利が違います。

[462: 匿名さん]

>>461
ノンバンク一人勝ちになるだけやん。
手数料を利ザヤと表現してる時点でセンスないわ。
三菱東京UFJなんて面倒だし手間ばかり掛かるからフラットそのものの扱いがないんだぜ？
銀行にしてみたらフラットなんて利ザヤどころかお荷物でしかない。

[463: 匿名さん]

苦しい言い訳はいいよ。
利息と利ザヤを混同してただけでしょ。

[464: 匿名さん]

>>463
いや、銀行は談合してフラットの手数料上げるなんてアホなコメントは否定するだけだよ。

[465: 匿名さん]

論点ズラすな

[466: 匿名さん]

>>465
458が元ネタでしょズレてないよ

[467: 匿名さん]

俺が間違いを指摘してるのは、利ザヤに対しての

>銀行が関与出来るのは手数料だけですが？

このトンチンカンなレスについてのみ
ズラさなくていいから

[468: 匿名さん]

>>467
本質的な捉え方だけど
http://archives.mag2.com/0000284957/20160122050000000.html

[469: 匿名さん]

だからズラすなって
しつこいな
取扱金融機関の手数料　=　利ザヤ
だから
答えは出てる

[470: 匿名さん]

>>469
で利ザヤは上がるの？

[471: 匿名さん]

間違いは認めた訳ね
すぐにはなくとも可能性は十分あると思ってるよ
収益力が低下する分を何らかの形で補わなきゃなんない

[472: 匿名さん]

>>458
フラット金利が談合で上げられるって意味が分かんないな。
マイナス金利の影響で
（Ａ）MBS（資産担保証券）を購入した投資家に支払う利息（債権の金利分）
は下がるんだから、
（Ｃ）取扱金融機関の手数料（いわゆる利ざや）
はそのままでも、フラット金利が下がることで借りる人も増えるし問題ない。
むしろ、銀行で談合できるなら、変動や当初固定の方を上げるだろ。

[473: 匿名さん]

そもそもフラットの金利は事実上協調されて

マイナス金利で銀行収益のポートフォリオが激変する訳だから過去なんて根拠にならんよ
すでに預金金利は下がり始めてる
次は手数料収益の見直し

銀行は営業力と信用力があるからノンバンクよりも高い出来上がり金利でも競争できる訳よ
そこをノンバンクは金利の安さで競争してる訳だけど、銀行が利ざやを増やしてきたらそりゃノンバンクも一定の金利差を保って連れ上がりすると考えるのが普通

寝るわ

[474: 匿名さん]

日銀に預けて何もせずに得られた収益のロスを何で補うのかという視点が抜けてるよ
低利になれば単純に貸出量が増えるなんて単純なもんじゃない
貸せる先がないから資金がダブつく
本格的な景気回復が伴わないとその理屈は成立しない

[475: 匿名さん]

>>473
凄く乱暴な人だってのはわかった。
早く借りたらいいよ。
おやすみ

[476: 匿名さん]

マイナス金利で住宅販売戸数が増える、フラットの総貸出量が増えるなんて絵空事だから
増えるのは借換件数、借換手数料だけだ
それも一定期間で落ち着く

[477: 匿名さん]

借り換え相談に行ってきます。

[478: 匿名さん [男性]]

フラットからフラットの借り換え審査出した。銀行の固定と変動のミックスを強く進められたが、断った‼

[479: 匿名さん]

>>478
フラットの手数料は同じ銀行でもバカ高い。
同じ銀行の固定や変動の借り換えなら、手数料数万円で済むのに。

[480: 匿名さん]

以前フラットからフラットに借り換えたことがあるけど、
銀行にとってうまみが少ないからか、扱いはひどかったよ。
某銀行では休日ローン相談会はフラットは対象外で相談は電話のみとか、
なるべく自分の銀行のローンを借りさせようとしているみたいだった。
銀行にとってメリットが少ないということは、裏を返すと借りる方にとっては
メリットが大きいということだと思うのだけど。

[481: 匿名さん]

正確な3月金利を早く知りたい…
1.23%でちゃんと納まってくれえぇ。

[482: 匿名さん]

フラット35S
3月金利1.23%-優遇0.6%=当初10年0.63%
まいう～

[483: 匿名さん [男性]]

フラット20なら当初10年0.4％くらい？
羨ましすぎです。

[484: 購入検討中さん]

団信料上乗せ考えたら
変動の方が良くないか？は
このスレでは愚問か…

[485: 匿名さん]

>>478
自分もこないだフラットからフラットの借り換え申請しに行ったら銀行のローンめちゃめちゃ勧められた。変動で借りる気ないって言ってんのにしつこい事。てか、来月、借り換え凄い事になりそうだな。

[486: 匿名さん]

>>484
そこは触れない事

[487: 匿名さん]

相変わらず変動さんも気になるフラットスレw

[488: 匿名さん]

しかし、フラットより高い金利で借りてる変動さんは、たまったもんじゃないな。

[489: 購入検討中さん]

12月に申し込んで-0.6確保、今年の年末実行予定の者です。
金融機関の手数料なんかは申込時に聞いてた額でＯＫ？実行時に手数料上げられるなんてことは無い？
本審査通ってるといっても契約を結んだわけではないから、ちょっとよくわからなくて。

[490: 匿名さん]

>>489
そりゃ実行日時点。手数料改定が起こりうることは規約に書いてあるはず。
申し込みで未契約の場合、手数料が納得できないなら契約しない選択も出来る訳だし。

[491: 匿名さん]

488
ダンシンコミデソンナヤツイナイダロ
ドンナシサンシテンダ

[492: 匿名さん]

しかし、ほんの数年前は団信抜きでも変動と１％以上の開きがあったのに、
今は団信入れてどうこうしか言えないくらい金利差がなくなってきたな。
マイナス金利が本格化すれば、団信入れてもこのスレが気になる変動さんの借りてる金利より低くなるのは時間の問題。

[493: 匿名さん]

マイナス金利本格化って、マイナス金利がこれ以上拡大するとでも思ってんの？　無理無理

[494: 匿名さん]

今年中は何回か最低金利更新って話題になりそな気がするよ。
わたしゃ3月でお先ですが。

[495: 匿名さん]

最低金利の更新はあっても小幅
大幅更新ならマイナス金利拡大があっての事だろうけど、まぁあり得ない

[496: 匿名さん]

>>495
あり得るんだよなぁ

[497: 匿名さん]

ねーよ。
これ以上やったら預金に手数料がかかる。
そして副作用が指摘されてる。
そもそも導入も5対4の僅差。
ありえんよ。

[498: 匿名さん]

>>497
反対してるのは銀行側の委員。
入れ替えちゃえば済む話だし。

[499: 匿名さん]

そんな簡単じゃねえ（笑）
技術的には可能なんてコメントしてる時点で黒田が難しいの自覚してんじゃん

[500: 匿名さん]

黒田は去年はマイナス金利なんてやらないって言ってたがw
今のマイナス金利はお試しだから、本格化するのはこれから。
黒田の独裁を止められるのは、センテンススプリングくらいしかないよ。

[501: 匿名さん]

反対した4人のうち2人は3月いっぱいで任期切れ。

[502: 匿名さん]

>>500
止められるのは株価と為替ですよ。
2万円、¥120超えたらはい終わり。

[503: 匿名さん]

>>502
オラもそう思う
まずは、拒絶反応も含めて軽くジャブ
適当に終わらすつもりなら、マイナス金利なんてしないで

[504: 匿名さん]

次の手段もマイナス金利とは限らんよ

[505: 匿名さん]

>>504
次は不動産の官制相場？
あっと言う間に物価2%上昇。
あとは野となれ山となれ。
ないか。

[506: 匿名]

>>502
２万超えとかあと２０年はねえよｗ

[507: 匿名さん]

>>495
マイナス金利が始まったってことは、-0.1で終わりでなく、-0.3でも-1.0でもありうるということでしょう。

変動金利派の人にも一つ朗報。
日本銀行は、２０１５年１２月の政策委員会・金融政策決定会合で、
以下のとおり、金融機関の住宅ローン債権を適格担保とすることを決めているから、
先行している欧州諸国のように、このままマイナス金利が拡大すれば、
住宅ローン金利をマイナスにすることも十分ありえるよ。
https://www.boj.or.jp/announcements/release_2015/k151218a.pdf

（つまり、以下のように各金融機関の当座預金残高のうち、基礎残高とマクロ加算残高を超える部分について、
仮にマイナス０．８％を支払わなければならないくらいなら、住宅ローン金利をマイナス０．１％で貸し出しても、
損失を限定できるというロジック。）
https://www.boj.or.jp/announcements/release_2016/k160129a.pdf

[508: 匿名さん]

俺もマイナス金利は、拡大していくと思うな
今回のマイナス金利は、既存は適用外やからな
これからやろ

[509: 匿名さん]

［東京　２３日　ロイター］ - 日銀出身で日次物価指数の研究で知られる東大経済学研究科の渡辺努教授は２３日都内で講演し、日銀がこのたび打ち出したマイナス金利政策は、現金の利便性が高い日本では、預金から現金への流出が起きると効果が減じると説明した。

渡辺教授はマイナス金利政策の狙いについて、１）実質金利を下げるため、名目利子率をゼロ以下に押し下げる、２）日銀が供給する資金供給（ベースマネー）が世の中全体の資金量（マネーストック）をさらに拡大するため──と説明した。

ＡＴＭなどが普及し現金を保有するコストが低い日本では、マイナス金利のマイナス幅が拡大すると、預金から現金（タンス預金）へのシフトが起こりやすく、その場合、理論的にベースマネーとマネーストックの比率を示す貨幣乗数が小さくなるため政策効果が減少すると指摘した。現在マイナス０．１にとどめている日銀のマイナス金利をマイナス１％以上には引き下げられないとの見通しを示した。

[510: 匿名さん]

これ以上マイナス金利を拡大すれば不動産価格が高騰するけど大丈夫？

[511: 契約済みさん]

>>510
悔しいよな、高い金利で組まされて。
涙ふけよ。

[512: 匿名さん]

高いったってしれてる（笑）

[513: 匿名さん]

わざわざフラットスレにまで書き込まずにはいられない、泥舟に取り残された変動さんの心境を察してあげましょう。

[514: 匿名さん]

過去最低をつけたけど、3月は締めちゃったよね…どうなんだろ

[515: 匿名さん]

今日、まだ発表されてないけど1.25とききました。

[516: 匿名さん]

>>515
どこ情報？

[517: 515]

>>516
申し込みしてるノンバンク情報です。

[518: 購入検討中さん]

>>515

35年？ですか

[519: 515]

>>518
はい、35年です。
3月実行です。

[520: 匿名さん]

>>519
ホントなら嬉しい情報ですが…

[521: 匿名さん]

>>520
いや、今日の国債金利考えたら1.2%前後もあったのにね…
まぁ贅沢いっちゃいかんですね。

[522: 匿名さん]

>>521
そんなこと言い始めたらキリがないんで^_^;
2月より下がってればよいです。

[523: 匿名さん [男性 30代]]

借り換え組ですが、審査で何とか３月実行にこぎつけそうです。
フラット20が1％きれば実行しようかな。

[524: 515]

書類の割印に不備があって、電話が来た時にストレートに聞いたら、ストレートに教えてくださいました。

1.23かな、と思っていたので（贅沢ですが）聞き返して確認しましたので本当かな？と思います。

[525: 匿名さん]

4月の方が下がりそぉだな。

[526: 523]

>>525
４月のが下がりますかね？
先を読む知識がないので困ってます。

[527: 匿名さん]

>>526
十年債利回り追っかけるとよい。
http://www.bloomberg.co.jp/markets/rates.html
ここの１０年の利回りが下がれば下がるほど、フラット３５の金利も下がる可能性が高まる。
もっといえば、日銀がマイナス金利幅を拡大すればするほど、当面は、フラット３５の金利も下がるよ。
下がって欲しければ、黒田総裁と委員に期待するしかない。

ただ、住宅金融支援機構債は、国債と違って、マイナスになるような性質のものではないので、
たとえ、マイナス金利が１％になったとしても、住宅金融支援機構債の利回り自体は、０．２％辺りが下限だと思うよ。
だから、ここにローンチスプレッドを０．５～０．６足して、３５年で、０．７～０．８％が下限と見てる。
まあその頃には、変動金利－０．１％～０．２％くらいになってそうだけどね。

>>524
１．２５かー。少々不本意だけど、まあ良かったとしよう。
数年後、フラット→フラットへの借り換えできるほど下がるといいな。

[528: 匿名さん]

>>527
ローンチスプレッド→☓　機構手数料の間違いです。すみません。

[529: 523]

>>527
ご丁寧にありがとうございます。
やはり金利は簡単に決まるものではなさそうですね(^^;)

金利決定のそれぞれの要素がどのような市場原理が働くものなのかについて少し調べてみようかと思います！
そうすればより納得して借り換えが出来そうな気がしてきました。

[530: 匿名さん]

足利、3月の金利が出ましたね。

1.25ですね。

[531: 匿名さん]

四月に期待！

[532: 匿名さん]

3月で十分満足、4月は上がる可能性もあるからね。35年1.25、-0.6優遇済
来年度は中古優遇施策の噂もあるらしい。

[533: 523]

フラット20は1.02％でした。
正直1％切ることを３月実行に期待していたので微妙です。。

[534: 購入経験者さん]

団信込みだったら、実質
35年1.55％（0.95％）
20年1.32％（0.72％）
か。
微妙だな…

[535: 匿名さん]

フラット20、10年間0.42%か…その後1.02%
羨ましい！

[536: 匿名さん]

>>534
単純に数字を追い求めるなら変動ないし、銀行の5年〜10年固定を選んだ方がいいでしょうね。
当方としては40歳を超えて、手持ちの現金が少ないもので、悲しいかなリスク張れないのよね。
若さもしくは、現金持ってたらフラットは選ばなかったかもな…

[537: 匿名さん]

>>534
その議論は飽きました

[538: 匿名さん]

変動さん、悔しいんだろうね

[539: 匿名さん]

でも、２０年だと、月々の支払多くなるし、減税メリットも減ってしまう。
団信込当初１０年固定０．４７％で３５年で借りるのと迷う

[540: 匿名さん]

自分は40歳過ぎているので、借りるのは2000万。
-0.6%確保出来たので、フラット20はちょうどいいなーと思っています。

[541: 匿名さん]

マイナス金利幅が拡大しない限り金利は4月以降も上下そんなに変わらないだろうね
なら借換組はなるべく早いほうがいいと思うよ

[542: 匿名さん]

来週は長期金利はプラテンするかもね

>【債券週間展望】長期金利は上昇か、マイナス金利で10年入札に警戒感
2016/02/26 16:51 JST
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　　　　（ブルームバーグ）：来週の債券市場では長期金利がゼロ％近辺へ上昇すると予想されている。10年債入札への警戒感が背景にある。日本銀行のマイナス金利政策を受けて利回りがマイナス圏で推移しており、投資家需要が不透明との見方が出ている。

長期金利の指標となる新発10年物国債利回りは26日、一時マイナス0.075％まで低下し、３営業日連続で過去最低水準を更新した。金融市場でリスク回避の動きが強まったほか、日銀の長期国債買い入れオペで需給の引き締まりが示されたことが買い材料となった。

10年債入札と流動性供給入札

財務省は３月１日午前、10年利付国債の価格競争入札を実施する。発行額は前回債と同額の２兆4000億円程度。償還日が前回入札の341回債より３カ月延び、回号が新しくなる。表面利率は前回債より0.2ポイント低下の0.1％と過去最低水準となる見込み。

ドイツ証券の山下周チーフ金利ストラテジストは、10年債入札について、「非常に警戒感がある。通常の金利水準なら、新発債なので投資家や業者から需要があるというのが一般的。しかし、金利がマイナスの年限については、投資家からの需要が見込めなくなっている。業者も在庫を抱えて買うのは考えにくい」と指摘した。

３日には流動性供給入札が予定されている。投資家需要の強い既発国債を追加発行する入札で、今回の対象銘柄は残存期間15.5年超39年未満。発行予定額は3000億円程度となる。

市場関係者の見方

◎マスミューチュアル生命保険運用戦略部の嶋村哲金利統括グループ長
* 引き続き20年ゾーンまでのフラット化を想定しているものの、いった
んは様子見となりそう
* 10年債入札は、新発債で金利が上乗せされるものの、それでも水準的
には低く、結果に不安がある。多少テールが拡大する可能性はある
* 長期金利の予想レンジはマイナス0.05％～プラス0.05％

　　◎ＪＰモルガン・アセット・マネジメントの塚谷厳治債券運用部長
* 海外勢の買いが入り、引き続き需給が強い見通し
* 10年債入札、多少マイナス金利でも心配する必要はない
* 長期金利の予想レンジはマイナス0.10％～0.00％

　　◎パインブリッジ・インベストメンツ債券運用部の松川忠部長
* 中期的にフラット化の流れ変わりないが３月前半はスティープ化する
傾向。さすがに超長期の買いは一服
* 10年入札は新発債になり日銀オペにすぐ売れない点、マイナス金利下
でクーポンが気掛かり
* 長期金利の予想レンジはマイナス0.08％～プラス0.05％

　　◎みずほ証券の丹治倫敦シニア債券ストラテジスト
*３月に入って調整圧力が強まっても、月末へ向けて再びフラット化圧
力が強まることが予想される
* 札割れリスクが危ぶまれるほど日銀国債買い入れオペの応札倍率は低
下していないが、今後そのリスクが高まる可能性は否定できない
* 長期金利の予想レンジはマイナス0.10～プラス0.10％

[543: 匿名]

2017年3月実行ですがこの程度の金利が続くか不安です。
元々変動予定でしたが昨今の低金利でフラット35を意識しています。

[544: 匿名さん]

＞５３９
試算してみました。約５０万円程度の差と思われます

フラット20S
月々86,896×10年＋団信10年分555,400＋手数料171,600＝11,154,520
住宅ローン減税　1,461,000
10年後繰上返済　142.1万円（減税分）
返済期間：18年7ヶ月
総返済額：20,371,861円（減税分差し引き後）

-------------------------------------------
当初10年固定
月々51,652×10年＋諸費用444,620＝6,642,860
住宅ローン減税　1,702,000
10年後繰上返済　617.3万円（差額＋減税分）

同様に
15年後繰上返済　193.9万円（差額分）
18年後繰上返済　180.1万円（差額分）

返済期間：18年
総返済額：20,012,940円（減税分差し引き後）

-------------------------------------------
差額：358,921＋保証料返金

こちらと

[545: 匿名さん]

こちらです

[546: 匿名さん]

借換で、返済期間って伸ばせる？例えば２０年→３５年とか

[547: 匿名さん]

今考えても仕方ない事は考えない方がいいですよ
その頃になったら考えましょう
どうにもならない

[548: 匿名さん]

>>546
年齢次第じゃね？

[549: 匿名さん [男性]]

>>544
当初10年固定でいいでしょう。
理想は10年後に一括返済ですが。
それだけ返済できるなら悩む必要もないと思いますよ。結果的にフラットの方が特になる確率はかなり低いでしょうから。

[550: 匿名さん]

大した金額差じゃないからどうでもいいレベルの話だな