デュオヒルズつくばエンブレム Part3

[匿名さん]

デュオヒルズつくばエンブレム　3スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.duo-ibaraki.net/

所在地：茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番）
交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：75.79平米～100.40平米
売主：フージャースコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社フージャースリビングサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[865: 匿名さん]

>>それって元々3648万円の物件。
売ってトントン？

[866: 匿名さん]

>>864
戸数が多いことと、転売利食いを目指す者がいること。

[867: 匿名さん]

転売利益なんて出ないね、どうみても。
仲介手数料が4000万で120万強。払った諸費用はどれくらい？ローンなしでも150とかでしょ。300万は目減りする。
さらにわずかな譲渡所得に30％の税金がかかる。

[868: 匿名さん]

賃貸で儲けようとしたら、借りる人がいないから売ることにしたのでは？

家賃、管理費、駐車場合わせたら月20万以上。

企業は家賃補助をそこまで出さないでしょ。
せいぜい10万～15万くらい？
公務員の家賃補助は3万未満だし。

駅近で賃貸するなら、研究学園や万博記念公園が選ばれるのでは？

[869: 匿名さん]

買えない人たちのひがみって恐ろしいですね…
4000万程度、どうということもないお値段ですよ？

[870: マンション検討中さん]

>>869 匿名さん
4000万は大金です。
荒らしはやめましょう。

[871: 匿名さん]

学園線向かいのUR跡地にタカラレーベンが建つので、早売りもあるのでしょう。
ネット上で物件が重複してるから、それほど多いようには思えないのですが。
未入居ばかりみたいなので、欲しい人はアリだと思います。

[872: 通りがかりさん]

そうか、UR跡地に建つマンションが眺望を遮るから、今のうちに売り切るのですね。

でも、その跡地のマンションは、駅近で、ベニマル真隣で、南東向きで、眺望が変わる可能性もなくて、もしかしたら最高に条件がよいかもしれない。

[873: 匿名さん]

>>872
南東向きなら、レーベンザつくばが見えるだけ。
スーパーの隣なんて、ＭＳとしては格落ちではないの？
それで「最高に条件がよい」というのはどうも。

[874: 匿名さん]

以前スーパー隣接のマンションに住んでましたが、夏の夜とか害虫がすごかった。早朝にウォーキングするとネズミの死骸とか落ちてたり。スーパーと飲食店の近くは要注意。

[875: 匿名さん]

立地はUR跡地の方が良いね。
高層階南側角はかなり魅力的。
大通り真向かいはちょっと避けたいし。

[876: 匿名さん]

869、873、874あたりは住民の方？

[877: 匿名さん]

>>875

大通りに面していることには変わらないと思いますよ。
しかも、寝室側が大通りになるので、かえって悪いかもしれません。

[878: 匿名さん]

>>875
15階以上じゃないと、見るべきものがないのでは？
周囲はほぼ360度、高層建築物だから。

[879: 匿名さん]

そのうち中古で3000万位にならないかな。もちろん高層階で。UR跡地にレーベンが建ったら安くなるかな？

[880: 匿名さん]

南東棟はUR跡地の影響あるかも。

[881: 匿名さん]

つくば駅前は閑散として衰退著しいからオリンピック後あたりには安くなるかもね。
西武の後釜は決まらんし、VIBIもテナントが歯抜け状態だもんなー。

[882: 匿名さん]

>>874 匿名さん

近隣住民ですが、ベニマルさんはかなりキチンとしていると思いますよ。
朝も夜もウォーキングする時がありますが、害虫等の問題はなさそうです。
ＵＲ跡地のマンションも、レーベンザツクバみたいにマンションカートで買い物に行けるなら、便利で良いですね。

[883: 匿名さん]

マンションカート、重い物を買う時便利そうですね。エレベーターも乗れるのでしょうか？

[884: 通りがかりさん]

>>883 匿名さん

エレベーターも乗れますよ。
１階の共用カート置き場に何台もあって、使ったら返します。
駐車場などから大きな荷物を運ぶ時は、フロントでコンシェルジュさんから台車を借りることもできて便利です。

[885: 匿名さん]

統計を見てもつくば市人口は確かに増えている。
ですが、実感として、そう感じられないのは何故でしょう？

・Ｐデッキの人通りは閑散とし
・中古マンションの在庫は積み上がり
・ここも賃貸に３０件弱が出されるも、借り手はつかず、１０件弱が手放してしまう。
・ウェリスつくば竹園は販売継続中で完売はまだ随分先になりそう

詳細は調べていないので、データはありませんが
とっくにピークアウトしている感があります。

この状況下でレーベンが新築物件建設？
しかも地価がここと同等水準で２０階建相当の規模？

上記すべて根拠がない妄想ですが、つくばは転換期を迎えているのではないかと
感じるこの頃です。

[886: 匿名さん]

官舎の立ち退きのピークが過ぎましたからね。

次は、マンションの買い替えや、戸建てに暮らす年配の方の住み替えがあると思います。

二世帯マンションとか、介護つきマンションとかなら、完売間違いないです。

[887: 通りがかりさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[888: 匿名さん]

正直、つくば駅界隈はこれ以上人が増えないで欲しいです。
穏やかな感じが良いと思います。

[889: 匿名]

>>888 匿名さん

同感です。
私は自分の住む場所はそんなに賑やかなエリアでなくてもいいかなと思います。つくば駅近辺はここも含めて売り出し中の物件がいくつかありますが、中古でも高いので買える人は限られてしまっています。値段がもう少し下がれば住みたい人は結構いると思います。

[890: 匿名さん]

この間出てたキャンセル物件、いつの間にか売れてたんだね。また完売になってる。

[891: マンション検討中さん]

流星台のあたりの分譲地が完成すると地価が下がりそう

[892: 匿名]

>>891 マンション検討中さん

駅から自転車圏内だし、土浦方面や常磐道へのアクセスも良いし、新しいスーパーやホームセンターができる。

分譲区画は広くて、庭＋駐車場3台分可能。

個室を欲しがる子が複数いる家庭だと、マンションを売って戸建てに移る可能性高い。

2020年問題もあるから、流星台のニュータウンが完成したら、つくばは、戸建て志向が高まるかもしれない。

[893: 匿名]

子供がいる世帯は確かに戸建向きだが、５～６０００万の価格だったら
手が出ない方が多い。

夫婦２人世帯に戸建は広すぎて使いづらい。

何より、自治会が大変。
自治会を退会しようものなら、ゴミ置き場をつかえなくされたり、街灯をはづされたりと
イヤがらせを受ける。

[894: 通りがかりさん]

中根金田台(流星台)は、そんなに高い価格にはならないでしょう。4000万～5000万くらいでは。

マンション志向の人は、近所付き合いや庭いじりがを好まない。
戸建て志向の人は、上下左右への音の気遣いや駐車場の不便さを好まない。

夫婦二人の生活になるかと思っていたら子どもたちがいつまでも家にいる、とか、出戻りしてくるとか、実はよくある話です。

駅近の4LDKで5000万以内で変えるマンションがあるといいですね。

[895: 通りがかりさん]

中根金田台(流星台)は、そんなに高い価格にはならないでしょう。4000万～5000万くらいでは。

マンション志向の人は、近所付き合いや庭いじりがを好まない。
戸建て志向の人は、上下左右への音の気遣いや駐車場の不便さを好まない。

夫婦二人の生活になるかと思っていたら子どもたちがいつまでも家にいる、とか、出戻りしてくるとか、実はよくある話です。

駅近の4LDKで5000万以内で買えるマンションが理想。

[896: 匿名さん]

URの解体工事始まりましたね。

[897: 匿名]

交差点近辺の大清水公園脇にパトカーが止まっていて
ＵＲ跡地方向を見ていたら、交差点内で近寄ってきました。
何かあったのか？　まさか何かやったのか？

[898: 匿名さん]

駅近のマンションとバス便の戸建を比較されてもね。自分の予算とニーズにあった家を買えばいいだけ。

[899: 匿名さん]

>>897
日本語でお願いしますww

[900: 匿名さん]

>>898 匿名さん

確かに

[901: 匿名さん]

ur跡地の建築計画は年内には明らかになるでしょう。
２０１７年内に解体完了後、即着工となるはずです。

[902: 匿名]

ur跡地の解体が進んでいます。
残っていた擁壁も撤去され、次は現場打ち杭の撤去でしょうか。

ところで、住民版が荒れている様です。
住民以外の書き込みは遠慮いただいきたいものです。

[903: 匿名さん]

別に荒れてないでしょう？
この近辺のMS住民スレなら普通レベル。

[904: 名無しさん]

中古マンション＆新築マンション、
売りに出てるの多すぎ。
賃貸もたくさん出てる。

実需じゃなかったのかな？

[905: 匿名]

そうですね。
エンブレムも最後はギリギリ売り切った感じでした。
吾妻１－４の土地売却が延期されたのも理解できます。

分からないのはこの状況でur跡地を高額落札したレーベン。

普通に考えるとエンブレムに類似した開発計画になると想定するのですが
売り出し価格帯はまったく分かりません。

年末までに販売予告。２０１８年初から販売開始？
エンブレムから転居する高額所得者がいるかもしれない。

[906: 匿名さん]

最近は戸建てよりマンションの方が人気があるらしいからね。駅近に住みたい人はまだまだいそう。エンブレムも転売物件は残ってるけど、キャンセル物件はすぐになくなった。

[907: 匿名さん]

>最近は戸建てよりマンションの方が人気があるらしいからね
本当かどうか分かりませんが、駅から離れた4千万以上の大規模
分譲戸建が完売しちゃうので、少なくともつくばに限っては
関係なさそうです。
特に市内勤務なら駅まで歩ける距離なら特に不便は無いですし、
車社会のつくばで車２台置けるというのは便利ですからね。

[908: 匿名さん]

>>906
国土交通省　土地問題に関する国民の意識調査
http://tochi.mlit.go.jp/shoyuu-riyou/kokumin-ishiki
望ましい住宅の形態（H28年度）

一戸建て 70.2%
戸建て・マンションどちらでも良い 18.4%
マンション 9.0%

だそうです。

[909: 匿名]

>>908 匿名さん
マンションバブルとは言われてますが、戸建てバブルなんて聞いたことないです。戸建てがよくてもマンション買ってるってことですかね。

[910: マンション掲示板さん]

4000万の予算なら、駅徒歩圏に戸建ては無理ですが、マンションなら買えます。

ただ、マンションはローン返済に加えて管理費や駐車場代がかかり、おそらく3万円以上の出費。

どちらを好むかは、電車に乗る頻度であり、つくばは電車通勤は少数派なので、戸建て志向が強いのでしょう。

とりあえず都内通勤者には駅近マンションは必要です。

[911: 匿名さん]

戸建ての方が圧倒的に人気ありますね。管理費などを考えるとトータルコストも安い。

[912: 匿名]

>>911 匿名さん
最近戸建て推進の書き込みが多いですね、、、あ、そうか！

[913: 匿名さん]

>>905 匿名さん
ここの住人です。その前はつくば駅近某MS高層階の住人でした。
装備に満足できないところもありましたが、それを補って余りあるMSなので買い替えました。

結論として、UR跡地MSに転居は、まずないです。

北東以外の３方を高層MSや三井ビルに囲まれ眺望悪く、ここより駅から遠くなる。
センター前広場の賑わいや、すり鉢での映画・ドラマの撮影風景も見れなくなる。

自走式駐車場をキープしつつ、天井高3ｍ以上で三井ビルの高さを超えるのなら考えますが、まずは無理でしょう。
これらをクリアできない限り、転居する理由が見当たりません。

転居する方がいるとしたら、どういう理由なのか興味はあります。

[914: マンション検討中さん]

UR跡は土地も高く取得してるし
解体費もかかってるし、
どんなマンションなのか非常に興味深いですね
もしかしたら売主はタカラレーベンだけじゃないかもしれませんね
容積率緩和制度フル活用してタワマン建ててくるかも。
ヨークベニマルの空中権でも買ってるのかな?
あそこってベニマルとタカラレーベンが組んで落とした土地でしたよね確か

[915: 匿名]

しばらく、様子見ですね。
ひょっとしたら、レーベンの中間期決算のタイミングで何かしらアナウンスがあるかもしれません。

レーベンもフージャースも業績好調のようですから年後半に向けて
計画概要を前倒しで公表するかも。

そもそも、設計が間に合っていれば・・・ですが。

[916: 匿名さん]

この流れ、内容的にここではなく、こっち（↓）に移動して欲しいです


つくばのマンション2
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/551203/

[917: 買い替え検討中さん]

>>913
URレーベンはスロップシンク無さそうだし、なにより免震では無いそうなので
ここ（エンブレム）から買い換える人はさすがにいないのでは。

[918: 名無しさん]

その代わりレーベンは安っぽくていずれヒビが目立つことになりそうな吹き付け塗装にはしないかもしれないですよね。

[919: 通りがかりさん]

リシン吹き塗装の外壁は再塗装のタイミングを間違えなければいいだけ。

東日本大震災の際、つくば市内のMSの外壁タイルの剥落や落下があった。学園線に隣接し、被害を拡大させることがないと考えると、まあ、納得もできる。

通常時であってもタイルの剥落は絶対、起こらないと言い切れるか。19階建だ。気をつけてくれ。

[920: 匿名さん]

>>918 名無しさん
タイルは職人の技術差が激しいですから。
レーベン○ツ○バさん、一部タイルが浮いているように見えますが、
気のせい？

[921: 匿名さん]

煽りはスルーですよ。
よその事は放っておきましょう。

このマンションにもタイル貼りの部分があるのですから、万一の事故が起きないように適切に管理修繕していかないとなりませんね。

[922: 通りがかりさん]

学園線を跨ぐ橋は３１１以降隙間が出来てそこに草が生えている。
万一の事故が起きないよう適切に管理修繕していかないとなりませんね。

[923: 購入検討中]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[924: マンション掲示板さん]

>>871 匿名さん
すみません、その跡地は住所でいうと何処になりますか？

[925: 匿名さん]

>>924 マンション掲示板さん
随分昔のレスですが、コアリスのことです。

[926: 匿名]

レジェイドの大通りに面した部屋を購入検討中の者です。
住まわれていて、排気ガスはどの程度気になりますでしょうか？
換気のために窓を開けることや洗濯物干しを控えたくなる程なのか、気にならない程度なのか、とても気になっております。
どなたか教えていただけたら嬉しいです。

[927: 匿名さん]

排気ガスの臭いは全然問題外だ。むしろ、砂埃やタイヤ粉など微粒子はかなり多い。
騒音や振動は工事現場の塀際で現在計測中なので数値を見ておくべきでしょう。
でも音や振動に関してはすぐに慣れる。暴走族の突然の大音響は、、、、。

[928: 匿名さん]

>>927
つくば駅徒歩１５分圏内は樹木を抜根除去して更地化しているので驚くほど砂が舞っています。屋外駐車場に駐車しておくと一晩で土埃で真っ白になることもあります。１０年くらいは我慢しないといけないかもしれません。

[929: 匿名さん]

最近目立つのは土浦学園線の交差点の凹凸。雨が降ると横断歩道の恥に必ず水たまりができる。
車がスピードだして交差点に入ると大きな音。あれも慣れればたいしたことがないかな。