デュオヒルズつくばエンブレム Part3

[匿名さん]

デュオヒルズつくばエンブレム　3スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.duo-ibaraki.net/

所在地：茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番）
交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：75.79平米～100.40平米
売主：フージャースコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社フージャースリビングサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[805: 通りがかりさん]

Wikipedia によれば；
超高層マンション（ちょうこうそうマンション）とは、従来のマンションと比べて際立って高い住居用高層建築物の俗称。その外観の形態からタワーマンションとも呼称される。
日本では超高層マンションに対する法的な定義はないが、建築基準法第20条「高さが57mを超える建築物」と同義とすることが多く（ほぼ同程度の高さとなる17階超も含まれる）[1]、環境アセスメント条例が適用される「高さ97m以上」とする場合も見られる。

[806: 匿名さん]

>>804
6、8、13、17階。75～80平米、18～20万/月（管理費別）の4件。
この金額で貸主の利益が出るのだろうか？

[807: 匿名さん]

18万から20万円で80㎡！その広さじゃね。プラス駐車場？　

[808: 匿名さん]

前に何方かが書き込みしていましたが、20年でペイしない家賃収入では、不動産投資をするメリットがない。利回り3%だからなんて、銀行の金利と比較して儲かるとか考えている人いるんじゃない。
価格4000万円のマンションは、20年間平均賃貸収入200万円必要。

[809: 匿名さん]

ついに中古物件が出ました（入居開始前なのに）。

https://www.mansion-note.com/mansion/2591369/houses/166618674?utm_medi...

新規購入価格より200万円以上高くなってますね。

[810: 通りがかりさん]

URのところにマンションが建つとかなり圧迫感がありそうですね。

[811: 匿名さん]

このマンションは外観はあんまりパッとしない感じがしますね。

[812: 通りがかりさん]

日本を代表する建築家
「光井純」氏による、レジデンスデザイン。
http://www.duo-ibaraki.net/design/index.html

…だそうです。

[813: 匿名さん]

URの土地にはマンション単独の住宅は建ちません！譲渡条件があるようです。譲渡価格が出ましたね！土地、建物合わせて14億ちょっととか！

[814: 匿名さん]

市長要請の通り制限を設けて一度は買い手を探すでしょうが、買い手がいなければ制限を緩和せざるを得ないでしょう。

[815: マンション検討中さん]

デュオヒルズつくばエンブレム 4450万円 76平米　南西向き

https://suumo.jp/ms/chuko/ibaraki/sc_tsukuba/nc_87663585/

中層階ですが、いい値段ですね。

[816: 匿名さん]

>>815
この部屋は3900万円台後半だったので、不動産会社に3％の手数料を払っても、
このまま売れたらどれだけ儲けが出るのでしょう。

[817: 匿名さん]

転売目的も相当数あるんだろうね。

[818: 匿名さん]

100万円の値下げ交渉に応じたとして4350万
3%の仲介料を払うと4220万
登記費用や修繕費一時金等の諸費用で-100万
ローンを組んでいればローン手数料で-100万
するとほとんど残らないのでは？

[819: 匿名さん]

キャッシュで買っていれば100万円以上の利益を得ることになります。

[820: 匿名さん]

税金は30%か。

[821: 匿名さん]

4450万って、、おそらく「それくらいで売れるから」というより「ギリギリ損しない価格」で決めて気がするね。
上の計算みると。
みんな分譲価格は知ってるだろうから、買う気がある人も分譲価格ぐらいで指値して、だめなら買わない、ぐらいかな。

[822: 契約済]

儲けたいなら、このマンションを買うんじゃなくて、この会社フージャースの株を買えば良いのにね。
契約の時に販売好調と言う事でフージャースの株も一緒に買ってから、1年で3割も上がりましたよ。

[823: 匿名さん]

転売するときとき、税金かからないのですか？

[824: 匿名さん]

売出し価格には値引き余地が入ってるし、仲介業者への手数料やら何やらで、買った時より多少高くてもそう簡単に儲けることなんてできませんよ。

[825: 匿名]

デュオヒルズつくばエンブレム
4200万 8階 76平米 南東向き

出ていますね。
こちらもどれだけプラスになるのでしょうか。
エンブレムのキャンセル待ちの方々が買うのでしょうね。

[826: 匿名さん]

わざわざ高くても買いたい、住みたいって方が、いるのでしょうね・・・？

[827: 匿名さん]

ＵＲ跡地はレーベンが買ったようですね。
向かいにマンション確定です。

[828: 匿名さん]

ミオカステ－ロとレーベンのニラメッコと同じ構図ですね。
ママ友同士だと「こんにちは」がバルコニーで出来そう。

エンブレム南東棟を買った方は、元々正面がレーベン・ザ・ツクバなので、眺望に変化は少ないと思いますが。

[829: 匿名さん]

あの場所は北向きですが、どういう設計になるか気になります。エンブレムとの間には片側3車線の土浦学園線があり、中央分離帯や歩道もかなり広いですから、さすがにバルコニーからこんにちははないでしょう。

[830: 匿名さん]

西武跡地にラウンドワンが入るらしいってマジ？
エンブレムの価値が下がりそうだけど・・

[831: 匿名]

>>830
どこ情報ですか？

[832: 匿名さん]

まじです。
１階は...

[833: 匿名さん]

830です。
吾妻幼稚園のパパ仲間から聞きました。
そのパパは竹園に勤めていて、いろいろ情報が入るそうです。

[834: 通りがかりさん]

そんな不確かな情報源、、、

[835: 匿名さん]

ラウンドワンは一時期研究学園に進出の話がありましたね。つくばに出店したくてしかたないんでしょう。申し入れくらいはあるのかもしれませんね。

[836: 匿名さん]

竹園勤務ですが、そんな噂は一切出てません。
以前、エンブレムの場所にできるとの噂がありましたがガセでした。

学園の森に似たような施設ができる予定でしたが、立ち消え？
http://sciencecity.tsukuba.ch/e304227.html

[837: 通りがかりさん]

そもそも竹園ってなんですか？なにかの会社名？ つくばに長いけれど地名以外できいたことない。

[838: 通りがかりさん]

竹園再開発事業株式会社？

[839: 周辺住民さん]

つくばで車で入りにくい所にラウンドワン進出はあり得ないと思いますね。
まあ、この先何年もガラ空きよりは、例えラウンドワンでも来てくれるだけまだマシなのですが。

[840: マンション掲示板さん]

>>836
ガセではありません。
ラウンドワンがエンブレムの場所に進出を発表したが、
その後なぜか中止になった。
ラウンドワンのホームページに載っていたから、間違いない。
5年くらい前かな。

西武の居抜きでラウンドワンは入れるのかな。
ボウリング場は結構奥行きがないと厳しいと思うけど。

[841: 名無しさん]

エンブレムが出来た土地の次は、研究学園のウェリスの目の前にラウンドワンが出来る、確定情報だ！って喚いている人がいたね。
結局はサイバーダインが土地を購入しましたが。

定期的に出てくるラウンドワンできる説は何なんだろう？
近隣のマンションの価値を落としたい人の陰謀かと思ってしまう。

[842: 匿名さん]

ラウンドワンができて価値が下がるの？

このまま西武が空き家よりは価値があがるんじゃないの？
サイバーダインなんかよりはよっぽどいいと思うけど。

[843: 名無しさん]

>>842 匿名さん
研究学園での話に何噛みついてるの？笑

[844: 匿名さん]

つくばの公示地価、横這いだったね。
下がるかと思っていたからよかった。

[845: 匿名さん]

引っ越し遅くなった。
もっと早く契約すれば。。。

[846: 近隣住民]

東側ペデストリアン直結出入り口、鍵穴式の扉なんですね。
非常用の通用門の扱いなのかな。
通学や買物に、車道を渡らなくて済む便利な出入り口だと思うのですが、…残念です。

[847: 匿名さん]

入り鉄砲に出女。
中からはキーレスです。

[848: 匿名さん]

帰れないじゃん・・・

[849: 匿名さん]

鍵のない人は外様同様に入れなくて当然。

[850: 近隣住民]

小学生にカギ持たせるの？
メインエントランスと共通のカギにすれば良いのですが…。

[851: 匿名]

>>846
鍵穴式で残念とのことですが、どういう方式を期待していたのですか？
インターフォン？

[852: 近隣住民]

暗唱番号やリモートキーなど…。
エスペリアやサーパス吾妻みたいに、ペデストリアン直結のエントランスがあると良かったと思います。

[853: 匿名]

>>846 住居鍵で入れるようだよ

[854: 匿名さん]

公式HPで初！！
キャンセル住戸発生！限定1邸

http://www.duo-ibaraki.net/

[855: 匿名さん]

75平米なら、18階で4198万円だったので、やや値引いているか。

[856: 買い替え検討中さん]

75平米で4198万円ですか。

３５００なら考えますｗｗｗ

[857: 匿名さん]

目の前に何が建つか分からないリスクを考えるとそれくらいでしょうかね。

[858: 匿名さん]

4,148万円ね。

[859: マンション検討中さん]

ペデ側から見た時のタイルけちりまくった安っぽい外観見てしまうとどうもなあ。
交差点側からのイメージ図だけで押せた完成前とは事情が違う。

[860: 匿名さん]

未だにタイル＊＊＊＊の方がいるんですね。

[861: マンション掲示板さん]

>>856 買い替え検討中さん
4200万なら八潮駅徒歩5分のパークハウス八潮の方が資産価値ありますね。

[862: 匿名さん]

タイルは重要ですよ
塗装仕上げは数年経つとクラックがバキバキに入って目立つからね

[863: 匿名さん]

ついに4000万円を切った物件も出てきましたね。
未入居の南西棟３階で、3980万円。

[864: 匿名さん]

ここはなんでこんなに中古が出てるの？

[865: 匿名さん]

>>それって元々3648万円の物件。
売ってトントン？

[866: 匿名さん]

>>864
戸数が多いことと、転売利食いを目指す者がいること。

[867: 匿名さん]

転売利益なんて出ないね、どうみても。
仲介手数料が4000万で120万強。払った諸費用はどれくらい？ローンなしでも150とかでしょ。300万は目減りする。
さらにわずかな譲渡所得に30％の税金がかかる。

[868: 匿名さん]

賃貸で儲けようとしたら、借りる人がいないから売ることにしたのでは？

家賃、管理費、駐車場合わせたら月20万以上。

企業は家賃補助をそこまで出さないでしょ。
せいぜい10万～15万くらい？
公務員の家賃補助は3万未満だし。

駅近で賃貸するなら、研究学園や万博記念公園が選ばれるのでは？

[869: 匿名さん]

買えない人たちのひがみって恐ろしいですね…
4000万程度、どうということもないお値段ですよ？

[870: マンション検討中さん]

>>869 匿名さん
4000万は大金です。
荒らしはやめましょう。

[871: 匿名さん]

学園線向かいのUR跡地にタカラレーベンが建つので、早売りもあるのでしょう。
ネット上で物件が重複してるから、それほど多いようには思えないのですが。
未入居ばかりみたいなので、欲しい人はアリだと思います。

[872: 通りがかりさん]

そうか、UR跡地に建つマンションが眺望を遮るから、今のうちに売り切るのですね。

でも、その跡地のマンションは、駅近で、ベニマル真隣で、南東向きで、眺望が変わる可能性もなくて、もしかしたら最高に条件がよいかもしれない。

[873: 匿名さん]

>>872
南東向きなら、レーベンザつくばが見えるだけ。
スーパーの隣なんて、ＭＳとしては格落ちではないの？
それで「最高に条件がよい」というのはどうも。

[874: 匿名さん]

以前スーパー隣接のマンションに住んでましたが、夏の夜とか害虫がすごかった。早朝にウォーキングするとネズミの死骸とか落ちてたり。スーパーと飲食店の近くは要注意。

[875: 匿名さん]

立地はUR跡地の方が良いね。
高層階南側角はかなり魅力的。
大通り真向かいはちょっと避けたいし。

[876: 匿名さん]

869、873、874あたりは住民の方？

[877: 匿名さん]

>>875

大通りに面していることには変わらないと思いますよ。
しかも、寝室側が大通りになるので、かえって悪いかもしれません。

[878: 匿名さん]

>>875
15階以上じゃないと、見るべきものがないのでは？
周囲はほぼ360度、高層建築物だから。

[879: 匿名さん]

そのうち中古で3000万位にならないかな。もちろん高層階で。UR跡地にレーベンが建ったら安くなるかな？

[880: 匿名さん]

南東棟はUR跡地の影響あるかも。

[881: 匿名さん]

つくば駅前は閑散として衰退著しいからオリンピック後あたりには安くなるかもね。
西武の後釜は決まらんし、VIBIもテナントが歯抜け状態だもんなー。

[882: 匿名さん]

>>874 匿名さん

近隣住民ですが、ベニマルさんはかなりキチンとしていると思いますよ。
朝も夜もウォーキングする時がありますが、害虫等の問題はなさそうです。
ＵＲ跡地のマンションも、レーベンザツクバみたいにマンションカートで買い物に行けるなら、便利で良いですね。

[883: 匿名さん]

マンションカート、重い物を買う時便利そうですね。エレベーターも乗れるのでしょうか？

[884: 通りがかりさん]

>>883 匿名さん

エレベーターも乗れますよ。
１階の共用カート置き場に何台もあって、使ったら返します。
駐車場などから大きな荷物を運ぶ時は、フロントでコンシェルジュさんから台車を借りることもできて便利です。

[885: 匿名さん]

統計を見てもつくば市人口は確かに増えている。
ですが、実感として、そう感じられないのは何故でしょう？

・Ｐデッキの人通りは閑散とし
・中古マンションの在庫は積み上がり
・ここも賃貸に３０件弱が出されるも、借り手はつかず、１０件弱が手放してしまう。
・ウェリスつくば竹園は販売継続中で完売はまだ随分先になりそう

詳細は調べていないので、データはありませんが
とっくにピークアウトしている感があります。

この状況下でレーベンが新築物件建設？
しかも地価がここと同等水準で２０階建相当の規模？

上記すべて根拠がない妄想ですが、つくばは転換期を迎えているのではないかと
感じるこの頃です。

[886: 匿名さん]

官舎の立ち退きのピークが過ぎましたからね。

次は、マンションの買い替えや、戸建てに暮らす年配の方の住み替えがあると思います。

二世帯マンションとか、介護つきマンションとかなら、完売間違いないです。

[887: 通りがかりさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[888: 匿名さん]

正直、つくば駅界隈はこれ以上人が増えないで欲しいです。
穏やかな感じが良いと思います。

[889: 匿名]

>>888 匿名さん

同感です。
私は自分の住む場所はそんなに賑やかなエリアでなくてもいいかなと思います。つくば駅近辺はここも含めて売り出し中の物件がいくつかありますが、中古でも高いので買える人は限られてしまっています。値段がもう少し下がれば住みたい人は結構いると思います。

[890: 匿名さん]

この間出てたキャンセル物件、いつの間にか売れてたんだね。また完売になってる。

[891: マンション検討中さん]

流星台のあたりの分譲地が完成すると地価が下がりそう

[892: 匿名]

>>891 マンション検討中さん

駅から自転車圏内だし、土浦方面や常磐道へのアクセスも良いし、新しいスーパーやホームセンターができる。

分譲区画は広くて、庭＋駐車場3台分可能。

個室を欲しがる子が複数いる家庭だと、マンションを売って戸建てに移る可能性高い。

2020年問題もあるから、流星台のニュータウンが完成したら、つくばは、戸建て志向が高まるかもしれない。

[893: 匿名]

子供がいる世帯は確かに戸建向きだが、５～６０００万の価格だったら
手が出ない方が多い。

夫婦２人世帯に戸建は広すぎて使いづらい。

何より、自治会が大変。
自治会を退会しようものなら、ゴミ置き場をつかえなくされたり、街灯をはづされたりと
イヤがらせを受ける。

[894: 通りがかりさん]

中根金田台(流星台)は、そんなに高い価格にはならないでしょう。4000万～5000万くらいでは。

マンション志向の人は、近所付き合いや庭いじりがを好まない。
戸建て志向の人は、上下左右への音の気遣いや駐車場の不便さを好まない。

夫婦二人の生活になるかと思っていたら子どもたちがいつまでも家にいる、とか、出戻りしてくるとか、実はよくある話です。

駅近の4LDKで5000万以内で変えるマンションがあるといいですね。

[895: 通りがかりさん]

中根金田台(流星台)は、そんなに高い価格にはならないでしょう。4000万～5000万くらいでは。

マンション志向の人は、近所付き合いや庭いじりがを好まない。
戸建て志向の人は、上下左右への音の気遣いや駐車場の不便さを好まない。

夫婦二人の生活になるかと思っていたら子どもたちがいつまでも家にいる、とか、出戻りしてくるとか、実はよくある話です。

駅近の4LDKで5000万以内で買えるマンションが理想。

[896: 匿名さん]

URの解体工事始まりましたね。

[897: 匿名]

交差点近辺の大清水公園脇にパトカーが止まっていて
ＵＲ跡地方向を見ていたら、交差点内で近寄ってきました。
何かあったのか？　まさか何かやったのか？

[898: 匿名さん]

駅近のマンションとバス便の戸建を比較されてもね。自分の予算とニーズにあった家を買えばいいだけ。

[899: 匿名さん]

>>897
日本語でお願いしますww

[900: 匿名さん]

>>898 匿名さん

確かに

[901: 匿名さん]

ur跡地の建築計画は年内には明らかになるでしょう。
２０１７年内に解体完了後、即着工となるはずです。

[902: 匿名]

ur跡地の解体が進んでいます。
残っていた擁壁も撤去され、次は現場打ち杭の撤去でしょうか。

ところで、住民版が荒れている様です。
住民以外の書き込みは遠慮いただいきたいものです。

[903: 匿名さん]

別に荒れてないでしょう？
この近辺のMS住民スレなら普通レベル。

[904: 名無しさん]

中古マンション＆新築マンション、
売りに出てるの多すぎ。
賃貸もたくさん出てる。

実需じゃなかったのかな？