デュオヒルズつくばエンブレム Part3

[匿名さん]

デュオヒルズつくばエンブレム　3スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.duo-ibaraki.net/

所在地：茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番）
交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：75.79平米～100.40平米
売主：フージャースコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社フージャースリビングサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[665: 匿名さん]

住人の方には申し訳ないが、レーベンつくばの外壁は波打ち、不陸が大きい様だ。
真っ当な発注者なら、不合格にするんじゃないかな。
レーベンクォリティなんて、その程度。

ここの購入者はタイルが少なくても、落胆することはないぞ。
なにせ、あの立地だ。
一部でもタイルが剥落しようものなら、大惨事になりかねない。

[666: 匿名さん]

タイルが少ないから、タイルが剥落して大惨事を招く心配がないというわけですね。
なるほど。
わが家は金が少ないので泥棒に入られる心配がないのと同じです。
ものは言いようですね。

[667: 匿名さん]

グレードから言ったら「吹き付け」は、低ランクだよ。
急いで建てるときに使う手段でもある。

一等地を自負する物件なのに・・・。

[668: 周辺住民さん]

吹き付けは、経年劣化が早めなので、補修費もかかりそうですね。安物のイメージはあります。

[669: 匿名さん]

吹き付け部分がないマンションなんて、この辺だとサーパスつくばしか見たことないが

[670: 匿名さん]

>>664 匿名さん

エンブレム命のスレもすごかったね
恥ずかしかったよ。

[671: 匿名さん]

>>669 匿名さん

所詮、つくばの団地物件ということです。
グレードの良し悪しを比べるレベルにない。

[672: 匿名さん]

>>670 匿名さん

×スレ
○レス

[673: 匿名さん]

百貨店が近くにあって文化の香り

とか言ってたエンブレム爺さん息してるかな？

[674: 匿名さん]

いや、もうお亡くなりになった。
西武百貨店がなくなるのは惜しい。衣料品は東京や別のとこで買うけど、少し高めの食料品や菓子を、あそこにふらっと立ち寄って買うのが良かったのに。
そういう意味で文化の薫りが失われた。

[675: 匿名さん]

>>669 匿名さん

大半が吹き付けってのも少ないんじゃないか。タイルは良い施工方法をとれば絶対に落ちない。それは都内のビルが証明している。もっと大きなタイル使う建物もあるし。

[676: 匿名さん]

エンブレム完売のタイミングで西武撤退ってすごいね。

[677: 匿名さん]

西武の中で使えたのはRF1くらい。
菓子は有名どころがあるので、土産用にはいいけど自分で食べたいと思う程美味しくはない。
RF1みたいな惣菜以外はイーアスでなんとかなると思うけどね。

[678: 周辺住民さん]

>>676
あれだけ中心部なのにマンション用地として売ったということは
商業需要が見込めないってことじゃないかな。
そう考えると、エンブレム建って西武閉店というのは一応整合性はある

[679: 匿名さん]

つくばセンター住民にとっては、徒歩でぶらっと菓子･惣菜･食料を買えるのに意味があったわけだから、イーアスまで行って、菓子や惣菜を買う気にならない。

[680: 匿名さん]

イーアスで買う気にならなくても行かなければならない状況が訪れます。

[681: 周辺住民さん]

>>679
イーアスってデパ地下並の総菜ってあったっけ？
カスミの壁側に続いてるスーパーに毛の生えた総菜しか知らないが。
あそこだったら、つくばでも、カスミ西友ベニマルでよさそう。
イーアスで買ってるのはクーロンヌくらいかな、本店は閉店早いし。

[682: 匿名さん]

>>672 匿名さん

スレッドを独り占めしてたから、スレで◯

[683: ご近所さん]

西武の食品街をイーアスが代用するのは、無理があるような・・
総菜はカスミ内の中華とかあったり、つくば銀座惣菜店や茂蔵もありますが、
種類と質とも十分ではないのでは。
三越もお菓子とかありますが、これも量がすごく少ないですね。
服は阿見アウトレットでしょうか。
すき焼き用の牛肉は自由が丘ガーデンで買っていました。
すごく困るけど、代用先を探すしかありません。

[684: 匿名さん]

西武撤退による地価下落の影響を受けて財務省が動きましたね。
８月８日更新で、今年度売却予定だった吾妻１－４－２の土地売却を来年度に先送りすることを発表しました。
http://kantou.mof.go.jp/np/pagekthp050000009.html

[685: 匿名さん]

やっぱり西武撤退は、エンブレムの魅力が半減してしまうなあ。

[686: 評判気になるさん]

半減って…
いくら減っても半分にはならないでしょう。
もし、半値で売り出されたら買います！

[687: 匿名さん]

今販売したら、同じ販売価格では買わないでしょう。

[688: 匿名さん]

売り出し価格が半分になるとは言っていないのでは？

都内に通勤することを目的にするのなら魅力半減とはいかないかもしれないが、駅近の商業施設に徒歩で行ける利便性を重視した人や将来売却を視野に入れている人にとっては魅力は半分以下にはなると思うけど。

[689: 匿名さん]

外壁って今見えているあの状態が最終ですか？青っぽいのは錆止めの塗装っぽく見えますが、あの上に何か吹き付けるのでしょうか？

[690: 匿名さん]

エンブレムの完売を待っていたかのような発表ぶりだよな
実は裏で話がついていたのかもしれないね

[691: 匿名さん]

西武の件で資産価値的にはどのくらい落ちたのでしょうか。
結局は影響ないのではないかと個人的には思ってます。

[692: 匿名さん]

西武があるかないかで近隣の資産価値がかわるのか？後に入る物にもよると思う。でも、資産価値が下がれば長く住むつもりの人は税金安くなっていいんじゃないかな。

[693: 匿名さん]

中古で買う人も助かるね。
免震構造は建物の固定資産税評価額が高く税金も高いってホント？

[694: 匿名さん]

>>692 匿名さん

税金は路線価を元に計算される。路線価と売買金額ではないので、税金は下がらないかと。売るときに安くなってしまう。まあ大きく地価の下落でもあれば路線価も下がるので税金も下がるでしょうが。

[695: 匿名さん]

百貨店がなくなるということは単に買い物スポットがなくなったのではなく、つくば駅周辺の将来性に疑問符がついたということ。
駅近マンションを買う人は資産価値というワードに敏感で、いずれは高値で売り抜けて出ていきたいと考えている人が多い。
ここは売り出し価格が茨城とも思えない価格でしたが、今後その価値を維持できるか注視が必要です。

[696: 匿名さん]

西武が撤退する理由は駅周辺の将来性がないからではなく、現時点で赤字垂れ流してるからでしょ。
そもそも若い世代は百貨店は日常的に使わないし時代の流れだと思う。
有楽町みたいに集客がある程度見込めるところでさえセブンアンドアイは撤退判断するくらいだからね。

[697: 匿名さん]

個人的な感想だけど、筑波西武にはデパートならではのわくわく感がなかった。それでも存続して欲しければ買い支えなければいけなかった。時間とお金のある人はデパート行きたくなったら交通費かけて都内まで行ってるもんね。

[698: 通りがかりさん]

つくばに来てから都内で買い物してました。西武に行ったこともありますが、商品のセレクト、ディスプレイ、接客等、デパートといった感じもなく．．。
それならイーアスやネットでいいかな～と。閉店はやっぱりといった印象です。

[699: 匿名さん]

時代が変わって売り上げが落ちても、商業施設の格としては百貨店はやはり最高峰。
食品店街だけ見ても、郊外型ショッピングモールとは商品の質が一線を画す。
県内で２つしかない百貨店があるステータスが、つくば駅と他のTX県内駅との1000万円近い価格差の源泉と思っていたが違うのだろうか。
車でショッピングモールに行けばいいなら、つくば駅に1000万円余計に払った理由は何なのか。
始発駅で座れるからだけなのか。

[700: 匿名さん]

西武撤退によりつくばブランドはほぼ崩壊でしょう。残ったのは、始発駅メリットでしかないよね。

[701: 匿名さん]

>>699
そういう理論なら、水戸駅周辺の地価はもっと高いはず。
年寄りは百貨店に拘り、若者は実利を好む。

参考までに、ウエリス竹園とここでも1000万円近い価格差があるよ。
他のTX県内駅との1000万円近い価格差だったら、何？

[702: 通りがかりさん]

>699
百貨店が商業施設の最高峰という感覚はないな
まして、それだけで1000万の差額？
ないない

[703: 匿名さん]

>>699
その食品店街ですら、都内のそれと比べたらたいしたことないです。だから時間あるときは都内に買いに出るんです。西武では間に合わせ程度の物しか買えない感じです。もちろんショッピングモールよりはましですけど。

[704: 匿名さん]

つくばの将来より西武百貨店の将来の方が疑問です。
http://toyokeizai.net/articles/-/130841?display=b

でもやっぱりつくば市民としては残念ですね。

[705: 匿名さん]

どうしてつくばの物件を選んだのか、わからなくなるやり取りですね。
もっと都心寄りに住めばよかったんじゃないのかな？とも思ってしまいます。

つくば駅前に住むメリットって何？
徒歩圏にスーパーしかないのに。

[706: 匿名さん]

>>701 匿名さん

699を擁護？するわけではないけど、水戸の京成百貨店は駅前にはありませんよ。駅から1キロくらい離れたところにあります。

[707: 匿名さん]

筑波西武に対する個人の感想の問題ではありません。
地方都市で百貨店撤退した場合、一般的に地価が下落することに異論はないと思います。

また、筑波西武ではなく都内の百貨店で買い物をしていたという人達がいるのは事実ですが、駅徒歩圏の人が、日常のふとしたタイミングで、筑波西武でちょっと高い果物、肉、菓子等を買うことは多かったと思います。
服やバッグ等高額商品のは都内で買っても、ちょっとした贈答品や日持ちしない食品等については身近で買えると便利。
その利便性が失われたということです。

[708: 通りがかりさん]

筑波って元々郊外設計の街で、周囲に、
筑波西武の集客力を当てにしてやってきた
小さな商店の集積がほぼ見られないですよね。
商店街なども形成されてませんしね。
だから、西武が抜けたとしても悪影響はほとんどないでしょう。
有ったものが無くなったってだけの話です。
寧ろ、今後抜けたところへ力のある専門店等を集められれば、つくば駅前の集客力は現状より大幅に上がると思いますよ。
今の時代は専門店が多種多様になってきているので、それを一通り揃えて、施設としての集客性を見る時代になってる。
西武はいつ行ってもワンフロアに数えるぐらいしか客がいませんし、あれは集客力の面で
地域に恩恵を与えてる側の施設ではないです。
つまり、若い人ほど気づいてるとは思いますが、どうにか守って留まって貰うような施設では、もはやないのです。
支えていたのはほぼ外商じゃないですかね？
だとしたら集客がさらなる集客を呼ぶという、
駅前発展の図式の中にこの筑波西武は既に組み込まれていなかったということになる。
寧ろキュートの客をどうにか呼び寄せたいと考えるぐらいに成り下がってる。
つまり、中心部の発展というテーマの中では、
筑波西武っていうのは、
今や、ただの癌だったんですよね。
今は、百貨店撤退という言葉が一人歩きしてる印象ですが、抜けたら、みなさん気づかれると思いますよ。

ちなみに土浦駅前の場合はデパートとデパートの間をつなぐ商店街が形成されていましたから、
一つのデパートが抜けると連鎖的に崩壊していきましたね。道路も狭く車社会にも対応できず、
抜けた穴が埋まることはありませんでした。

[709: 匿名さん]

ラウンドワンですね。

[710: 匿名さん]

つくばは散村だね。
駅前という意識がない。そんな村の駅近物件に価値があるのかな。

[711: 匿名さん]

708とか、もう見苦しい…。
「今後抜けたところへ力のある専門店等を集められれば、つくば駅前の集客力は現状より大幅に上がると思いますよ。」とか、現実逃避か空想でしかないですよ。
半お役所の筑波都市整備が、力のある専門店等を集めることはほぼ不可能。あそこをできるだけ一括で借りてくれる所を探すのが関の山。
708に是非教えてほしいのは、具体的にどのような工程と方法で、たとえば、具体的になんという名前の専門店を入居させるのですか？
そして、708のイメージしている専門店による集客の成功実例はどこのなんという名前のところですか？

[712: 名無しさん]

708どうした？！
ポエムか？現実直視しなさい。
もしかして売ってる中の人？

711さんは親切に是非教えて欲しいといってるが、正直読んでいられない。切なくなる、笑。

[713: 匿名さん]

うん、一生懸命に心配している様子を感じました。

[714: 住民]

イーアスと差別化を図れる専門店街を作るのは至難の技でしょう

[715: 通りがかりさん]

かなり具体的になりますけど、
西武跡はOPA（オーパ）が有力でしょうね。
北関東では高崎と水戸でプロジェクトが進行中です。
よかったら調べてみて下さい。
別に自分は業界の人間ではありませんが、
7〜8年後には全国各地で増殖していると見てます。

[716: 匿名さん]

聖蹟にあるようなあの安っぽいファッションビルですか…
安物専門店が集合しててイオンモールあたりと何が違うのかと思ったらイオン系列なのね
本当にあれが来たらがっかり

[717: 匿名さん]

いずれにせよ車で入りにくい問題が解決しないと、どんな店が来ても売り上げは芳しくないだろう。
屋上などに駐車場が完備され、夏の日照りも梅雨の雨も冬の寒風も気にせずに長時間たむろできる郊外型ショッピングモールにしか田舎のヤンキー達は行かないのです。

[718: 匿名さん]

建物の半分がイオンだからイオン系のオーパが来る可能性は高いね。水戸や高崎といった北関東に進出しているし。
ただ、西武がオーパに変わって、「つくば駅前の集客力は現状より大幅に上がる」はずもない。
百貨店で売っているような果物や食品を買えればいいんだが、オーパにはなさそう。オーパならイーアスのがマシ。つくば駅前で買い物するモノはないな。

[719: 匿名さん]

>>718
食品だと、今Qtに入ってるプルシェが拡充して西武１階？
同じくロフトが拡充して１フロア？
上階数フロアが有楽町とか新宿とか百貨店跡に入るのが得意な量販店？
残りのフロアはコミュニティーセンターみたいな公共施設？

[720: 匿名さん]

キャンセル出ていないかな？

[721: 名無しさん]

◆限定１邸◆ キャンセル住戸のご案内
今日来てました。

[722: 匿名さん]

やっぱりなぁ。
西武の後釜を早く決めないと、夢から覚める契約者が出てくるでしょう。売りは、資産価値だからね。

[723: 匿名さん]

おそらく１邸だけではなく、何邸もキャンセル出たのだと推測します。

[724: 匿名さん]

>>722
ローンは事前審査済んでるだろうから、買い換え不動産の売却不調で
解約条件付き契約とか、転勤などじゃないですか？
西武撤退などの理由で高額なキャンセル料払う人はいないでしょう。
転勤などの事情でもキャンセルよりは転売の方がよさそうな気がするけど
未完成物件だとそうもいかないのかなあ。

[725: 匿名さん]

キャンセル物件、手紙もきたし、
電話連絡もありましたよ。

80.96㎡の3998万円の物件。
それ以上は書かない方が良いのかな？
それ以外にも出てそうな雰囲気でしたよ。

西武撤退は、かなりのダメージでしょう。
百貨店とスーパーじゃ…。

それ以上に、西武は
この街の今後の発展の可能性を
否定したわけですから。

[726: 匿名さん]

買いたい人はチャンスですね。
担当者に伝えておけば、
そのうち選べるようになるかも知れません。

[727: 匿名さん]

百貨店が成立するのは都会だけ。つくばは田舎なんだからしゃーない。
田舎は田舎らしく田舎値段の田舎マンションを売るのが吉。

[728: 匿名さん]

つくばの市場価値に疑問が出てきた。
何回目かのバブルだったのね。

[729: 匿名さん]

>>725
それが事実ならば、南東か南西かはわかりませんが、C Typeの7階ですね。
ＨＰは何の動きもないですけど。
キャンセルが出れば出るほど、デベさんが儲かる構図なのでは？

[730: 匿名さん]

庭付き？
なんだキャンセルできるじゃん。
まだ竣工まで時間があるから、キャンセルを受けてもらえるのでは。
手附金フイにしても、嫌になったものを買う必要なし。

[731: 匿名さん]

>>730 匿名さん

書いていいなら書きますが笑
102号室ですよ。

テラス&庭のある1階住居です。

あの物件で3998万円なんて高すぎです。
2998万円なら、考えますが…。

[732: 匿名さん]

>>731
それで売れたらいいわけだし
希望者が現れなければ徐々に値下げするでしょう。

[733: 匿名]

3100万円になったらワシが買おう。

[734: 匿名さん]

3100万円ですか。
そんなものでしょう。
1階は、高層のメリットないし、免震の効果も薄い。
エレベーターを使わないのにお金は同等に取られる。
庭に出れば、上から落し物や覗かれる。
買わない。

[735: 匿名さん]

ごみとか溜まらないのかな

[736: 匿名さん]

駅近マンションは立地が全てなので、庭付きだとか坪数の広さを求めるなら価格も上がって当然。それが高いと思うなら他を探したほうかいいと思います。本当にエンブレムに興味あるなら、コンパクトな間取りの中層階を選ぶのが正解、と過去スレにもありますよ。
キャンセル物件は選択肢は減るけど、値引きあるかもしれないから、条件が合えばチャンスですね。

[737: 匿名さん]

731
1階で3998万円って本当ですか？
高いですね。

[738: 匿名さん]

手付け放棄すれば解約できるんでしょ。
物件代金の消費税分より安い。
物件購入して即売却は、市況低下時にはリスク高い。

[739: 匿名さん]

中古売却時には、消費税分差し引いて売るの？
販売価格4000万円の物件は3700万円？
うんなことはないだろう！

[740: 匿名さん]

消費税は手元には残らんね。

[741: 匿名さん]

多分、損した。マイナススタート。
資産価値バンザイ。お手上げです。
我慢。

[742: 匿名さん]

まさにバンザイクリフでバンザイダイブ。

[743: 匿名さん]

>>742 匿名さん
言葉は選んだほうがいいよ。
語呂だけで選ぶのは、無責任過ぎる。

[744: 匿名さん]

このマンションは４ヶ月前に完売しているのに、市内で販売中の他のマンションスレよりコメント多いね。

[745: 匿名さん]

元々お求めやすい価格設定だったと思うので、マイナスにはならないと思いますが。
そもそも転売が主目的の方は全体からすれば僅かですよね。

[746: 匿名さん]

いやいや茨城にしてはかなり高かったですよ。
それを可能にしたのがバブル気味の立地だったけど、西武撤退でみんな眼が覚め始めたようだ。
最近近くのデュオヒルズ吾妻の中古が売れなくて、90平米5階が最終的には3700になってたな。
ついこの間まで4500以上で出していたような部屋だ。
エスペリアも2000台が出てきた。
適正価格になってきたということさ。

[747: 口コミ知りたいさん]

>>746 匿名さん

>>746 匿名さん
最近近くのデュオヒルズ吾妻の中古が売れなくて、90平米5階が最終的には3700になってたな。

それは81.96㎡、3750万です。
築3年の90㎡で3700なら即決します。

[748: 匿名さん]

そんなに皆に見る目が無かったとは思いませんが。

[749: 匿名さん]

「何が起こるかわからない」例えですね。
元々、終の住まいにされる方が多いと思いますので、資産価値なんて関係なくて、「自分たちのライフプラン上、生活しやすいかどうか」がマンション選び。

なので、資産価値を前面に出して売るデベさんは信用できないのだと思います。

[750: 匿名さん]

完成まであと半年。まだまだ何が起こるかわかりませんよ。西武の後に入る店舗もそれまでには決まるでしょうし。

[751: 匿名さん]

また百貨店が来ない限り、資産価値の流れが逆転することはないでしょう

[752: 匿名さん]

百貨店崇拝がここまで凄いとは。
都心の一等地でも存続が危ぶまれていて、それ以外の地域ではほとんどの所で閉店しています。
そもそも今後の日本で百貨店の存在意義が薄れていくのは当然のことですので、閉店するからつくばがダメだとかマンションの資産価値が毀損するという流れには今更なりにくいと思います。

[753: 匿名さん]

資産価値とかなんとか理由をつけて、大げさに悲観して見せたい人がいるのですよ。

[754: 匿名さん]

百貨店信仰の問題ではなくて、クルマ社会の郊外都市では駅に近いことのメリットが薄い。それが再確認されただけ。

[755: 匿名さん]

ほらね（笑）

[756: 匿名さん]

ここの主だった人の口癖が、資産価値。

[757: 匿名さん]

本当ですね。資産価値の話はもう結構。
もっと有意義な情報交換を希望します。

[758: 匿名さん]

資産価値バンザイクリフでプラトーン。

[759: 匿名さん]

ここは検討スレなので資産価値の話がかしましくなるのもやむを得ないと思います。
その他の有意義な情報交換は住民スレでやればいいと思います。

[760: 匿名さん]

キャンセル待ち＝即情報提供　レベルとなっているってホント？

[761: 匿名さん]

いくら車社会とはいえ、ＴＸで都心までアクセス良好な立地ですからメリットはかなりあると思います。

[762: 匿名さん]

都心に乗り入れる主要路線と比べて圧倒的に本数が少ない。東葉高速鉄道以下。時間も長い。通勤時間として我慢できるのは守谷まで。都心までアクセス良好とはいえない。
通勤者でない限り、つくば駅はたまに使うくらいで十分。クルマで都内に出るファミリーも多い。そうすると、駅近に住むメリットは低い。
駅近のオフィスビルはスカスカ。商業施設の集積が進まない。三井ビルとスターツの建てたオフィスの入居率を見てみて下さい。
そんな郊外都市の駅近の資産価値が低いのは自明。

[763: 匿名さん]

>>762
あなたの言う通りだとしたら、それでもあなたがこの検討スレにいるのはどうしてですか？気になりますね。

[764: 匿名さん]

都心からの距離でつくば駅と同程度の駅だと鴻巣、久喜、土浦あたりだが、7時代の電車の本数はつくば9本、鴻巣13本、久喜13本、土浦8本(特急除く)。時間はどの駅でも55分程度(つくば駅以外は上野まで、つくば駅は秋葉原まで)
なので時間は同じくらいだが、本数は少なめかな。
ちなみに徒歩圏(駅徒歩5分以内)の土地坪単価はつくば駅60万、鴻巣駅30〜40万、久喜駅30万、土浦駅20〜30万なのでつくば駅周辺はかなり割高ですね。