デュオヒルズつくばエンブレム 3スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。
公式URL:http://www.duo-ibaraki.net/
所在地:茨城県つくば市吾妻1-14-1(地番)
交通:つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩4分
間取:3LDK・4LDK
面積:75.79平米~100.40平米
売主:フージャースコーポレーション
施工会社:株式会社長谷工コーポレーション
管理会社:株式会社フージャースリビングサービス
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
[スレ作成日時]2015-10-04 20:18:17
デュオヒルズつくばエンブレム Part3
53:
匿名さん
[2015-10-08 21:57:16]
|
54:
匿名さん
[2015-10-08 22:21:16]
|
55:
匿名さん
[2015-10-08 22:24:49]
あら、修繕積立基金を当初の修繕積立金月額で割ってみると60ヶ月、5年分になるよ。国交省のガイドラインだと月々平米当たり202円だそうです。消費税引き上げ、物価上昇勘案すると220円から250円といわれます。
5年後には月額の修繕積立金の引き上げがあるんでしょ。最初低く抑えた修繕積立金の月額では足りないので、その不足分を最初に修繕積立基金として一括徴求して補填している。 当初の修繕積立金を安くして負担感を少なく見せる。マンション業者の常套手段と言われていますね。ここのセールストークに使われていないといいですね。 何か変ですか? |
56:
匿名さん
[2015-10-08 22:30:21]
|
57:
匿名さん
[2015-10-08 22:32:58]
>>54,55
53参照。 |
58:
匿名さん
[2015-10-08 22:36:16]
↑理解できない人は↓を参照。
http://www.homes.co.jp/words/s2/525001132/ |
59:
匿名さん
[2015-10-08 22:51:03]
国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」だと、
20階以上のMSで平米あたりMAX245円ですね。 ここは、「均等積立方式」か「段階増額積立方式」か決まってるのかな? それによって支払い額は異なるでしょうよ。 今は「修繕積立金」がブームですか? ここのスレは、1つ1つのテーマに深く突っ込んでますね。 |
60:
匿名さん
[2015-10-08 23:07:58]
マンション業者を疑う人は↓
http://suumo.jp/journal/2011/05/21/2041/ ガイドラインから 「平均値202円×79㎡=1万5958円が月額の修繕積立金の目安だ。」 「均等積立方式」の算出数値かな。 「段階増額積立方式」だと、当初少ない分を後回しに増額していくので、今の4倍、5倍もありうる。 デベさんに聞け! デベさんは、瑕疵責任ある10年間を超えると部外者面。「段階増額積立方式」を安易に選ぶだろうな。 |
61:
匿名さん
[2015-10-08 23:30:02]
修繕積立金(案)によると
80.96㎡の場合 1-5年目 5920円 6-10年目 9960円 11-15年目 13870円 16年目以降固定 19220円 となっています。 |
62:
匿名さん
[2015-10-08 23:39:44]
国交省のガイドラインと比較すると、かなり足りないように見える。
ここには、免震システムがあるから、どの段階で積立開始するのかな。 デベさんの修繕計画は30年。ここに曲者がいて、30年以降に修繕されるものは隠して含めず資金計画を造る。 免震装置の代替えは億単位だよ。350戸で割って各自準備のこと! |
|
63:
匿名さん
[2015-10-08 23:47:00]
>>62
免震装置は60年は保つと言われているが。このスレでも既出。 風評被害はやめてもらいたい。 http://www.zenitaka.co.jp/solution/menshin/faq1-1.html http://www.oiles.co.jp/menshin/building/menshin/faq/ http://www.bridgestone.co.jp/saiyou/recruit/technology/antiseismic-rub... |
64:
匿名さん
[2015-10-09 00:18:33]
じゃあ、積立の必要ないのか?
「先送り」と「ほかとの悪さ比べ」は、定番のデベスタイルだろう。 |
66:
匿名さん
[2015-10-09 00:29:00]
入居者としても、自分の生存期間以外の出費は控えたいでしょう。
ここを買って、60年以上生きる人は稀だと思う。 子供が継げば子供に任せます。 |
70:
匿名さん
[2015-10-09 08:29:09]
大規模修繕が大体15年めくらい。それまでは新しいこともあり、それほどの出費にはならない。
ということで61のような段階的な修繕積立金になってるんだろうね。それなりの正当性もあると思う。 ずっと住む人にとっては均一のほうがいいかもしれないが、10年くらいで売る人も多い。 自分の知る限り、ほとんどのマンションがここのような段階増額式だと思う。 |
71:
匿名さん
[2015-10-09 09:53:10]
ここの修繕積立金は平均的だと思います。
このくらいで神経質になるようではマンションではなく一戸建てにした方がいいでしょう。 管理費には給湯器リース料が約2,000円/月含まれていますので リース期間終了したらその分下がるかもしれません。 |
73:
匿名さん
[2015-10-09 12:50:03]
>>71
リース?普通なの?コストカットのため? |
74:
匿名さん
[2015-10-09 15:03:54]
たぶんコストカットのためでしょう。
近くのデュオヒルズつくば吾妻や横浜北寺尾の物件も給湯器リースです。 フージャースの物件でも給湯器リース物件もあれば、そうでない物件もあるようです。 他社でも物件によってあります。でも全体的には少数派だと思います。 |
75:
匿名さん
[2015-10-09 19:23:35]
希だ。これだけ大量に設置してガスを使って貰えるのなら給湯器は格安で仕入れできるはず。わざわざ高いリースにする必要ある?リース料徴収作業で手数料抜いていたりして。10年後またリース組むから管理費は下がらない。
|
76:
匿名さん
[2015-10-09 20:17:02]
まだ、誰も知らない、給湯器リースの話を、うっかり喋ってしまったのは誰。
「語るに落ちる」とは、このことか! |
77:
匿名さん
[2015-10-09 22:59:52]
給湯器リース?
何処までケチれば気がすむんだ? ちょっとやり過ぎでしょ。 せっかくの立地なのに残念です。 |
78:
匿名さん
[2015-10-09 23:33:58]
|
79:
匿名さん
[2015-10-10 01:44:12]
情報ありがとうございます。
つまり長谷工の新規事業の食いものにされたということね。 つくばの物件は同時期に競合する複数マンションの企画施工を請負っていることで、もう一つ二つ不足感を感じる物件ばかりです。 ウエリス竹園は長谷工が販売にも関与しているので売るためにフル装備。ここには免震で売れと設備をちょっと省いた物件となった。長谷工はつくば市の取扱い物件全体で利益を計算できるから、ここは利幅高く取って、ウエリス竹園は利幅薄くなんてこともできるかな。ウエリスの物件価格に割安感を与え売ることもできる。 今後の物件は、長谷工から離れて欲しいな。ここは長谷工に意地悪されたんだよ。 |
80:
匿名さん
[2015-10-10 06:33:54]
リース期間終了後はどうなるのか?
買取か再リース? |
81:
匿名さん
[2015-10-10 07:36:41]
ガスがいやならIHを選択したらいい。
|
82:
匿名さん
[2015-10-10 08:07:00]
長谷工以外だと余計割高になるんじゃないの?
|
83:
匿名さん
[2015-10-10 09:37:39]
ちなみに次の料金も管理費込みになっています。
インターネット料金 ケーブルテレビ料金 自治会費 |
84:
匿名さん
[2015-10-10 09:47:17]
さすが長谷工、安いね。
長谷工が特に郊外で強いのには理由があるんだろうな。 財閥系デベ+スーゼネだと絶対こうはいかない。 |
85:
匿名さん
[2015-10-10 10:16:25]
|
86:
匿名さん
[2015-10-10 10:24:25]
長谷工自社物件もあるよね。ブランシエラだったか。。。
確かに他デベに「持ち込み」することも多いらしいね、長谷工は。 いずれにしろ、大量生産の長谷工マンションだから管理費とかを抑えられるという面はあるのではないかな。長谷工が上前はねるにしても。 |
87:
匿名さん
[2015-10-10 10:28:50]
長谷工について。
マンション建築首位。土地手当て、計画立案から施工まで一貫モデル構築。 第1四半期の受注の約4割が400戸以上の大型マンションと大型化進み、施工効率化も進展。 施工効率が優秀のようです。受注好調で職人の手配も安定しているのでしょうね。 今はあの鹿島建設より儲かってるようです。 |
88:
匿名さん
[2015-10-10 10:57:44]
つくばでも一貫ってやつで提供してくれたら、みな喜ぶのに。2社でやったら2倍の利益を足された物件になるんでしょ。つくばバブルの温床?
|
89:
匿名さん
[2015-10-10 13:35:12]
誰も入居したことのない、OSIつくば吾妻IIの最上階角部屋が売り出されています。
トイレが2つある仕様は特筆です。 但し、管理費・修繕費積み立て金は高いですよ。 結局は「立地の価値は大きい」というのが感想です。 昔が良かったばかり言ってる方々はそちらを検討いただき、こちらでは静かにお願いします。 http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FQBS7A0F/ |
90:
匿名さん
[2015-10-10 15:50:41]
|
91:
匿名さん
[2015-10-10 16:47:13]
官舎の601、603に期待する輩は、西武+イオンの交差点から西へ歩いて見たことの無い人達。
歩いてみて、僻地なのを実感するべき。 こことは違う!! |
92:
匿名さん
[2015-10-10 17:04:09]
>>91
ここって、今住んでる徒歩15分以内のMSね(ぼやかし)。 |
93:
購入経験者さん
[2015-10-10 17:24:42]
>>89
未入居には見えないけど 明らかにキッチンには電子レンジのようなものが置いてあったような跡がある それに、管理費も修繕積み立ても普通 築10年経っているんだから これが高いと思うなら、マンションなんか住めないよ |
94:
匿名さん
[2015-10-10 17:48:38]
>>93
いやいや、駅近住民で、欲しいと思っていた。 でも一度もカーテンがかかったことが無かったので、未入居だと思うよ。 エンブレムができて払拭されちまったが。 推定この価格の2/3程度と思っていた。 それ位ここに住んでいるから間違いないよ。 |
95:
匿名さん
[2015-10-10 18:17:42]
>>88さん、
つくばは全般に割高な感じがします。もし価格が下がるのなら長谷工さんがマンション分譲してほしいです。そうなれば、これまでの物件も相対的に下がると思います。 |
96:
匿名さん
[2015-10-10 18:36:42]
つくば市 全国一位 「高齢者コンビニ難民比率」
人口20万人以上の都市で、自宅から300m以内にコンビニがない高齢者の比率 つくば市は83.7%! 読売新聞 http://www.yomiuri.co.jp/economy/20151010-OYT1T50011.html つくば市は、散村形態。散村は市の財政を圧迫する要因となる。市街中心地に人口を集中させること、コンパクトシティ化をどこの都市でも行っている。コンビニ難民比率は、つくば市の散村度の象徴。 中心地により効率的な高層マンションを建てさせるように動かなければ。 |
97:
匿名さん
[2015-10-10 18:40:49]
元々繁華街でも、歩いている人は少ないのだが、
研究者が多いということで、ヒューマン・ロンダリングが行われていて、 老化が防御されているのが他のローカル都市と異なるところ。 まぁ、住んでみなきゃわからんが。 |
98:
申込予定さん
[2015-10-10 19:43:26]
それも公務員宿舎撤退で崩れました。これからは普通に高齢化。
|
99:
匿名さん
[2015-10-10 19:52:18]
|
100:
匿名さん
[2015-10-10 20:08:08]
そう言えば、最近大学秘書を辞めた58才の女性が産総研のに採用されてた。
英会話は得意だった。 定年間近とみているが、能力が高いのだろう。 |
101:
匿名さん
[2015-10-10 21:01:33]
>>No,96の提供話題ってさ、「高齢者の住まいから300m以内にコンビニがない比率」だから、生活の便利さの比較だったのでしょう。コンビニが少ない不便な街であるとも見られそう。
広いまちの割に人口の密集度が少ない散村だから、自動車中心で、徒歩で生活するという発想にないまちだから、コンビニもロードサイドにあるのでしょう。 つくばには中心地が曖昧で、研究学園をつくばの中心地に育てていっているように感じます。つくばセンターは所詮盲腸線の終点。研究学園駅にすべての電車が停まるのも、すぐ先のことでしょう。 つくば駅を最寄りとする物件の中では、ここは有利な立地だろうけど、劣化するマンション建物なのに資産価値が下がらないとするのは乱暴でしょう。むしろ、この土地をフージャースがかなり高い単価で買ってしまったことは、物件の価格、仕様から明らか。既に、土地の価値として負の位置から始まっているのではないでしょか。 |
102:
匿名さん
[2015-10-10 22:40:36]
つくば駅周辺は、地価が高いんだからマンション価格が高いのは当たり前です。
高くて買う人が少なければ自然に地価は下がるんですから、下がらないということは需要があるということです。 普通は郊外に行けばいくほど地価が下がるのに、TX沿線ではみらい平辺りまでは通常通りですが、つくば市内に入るとつくばに近いほど地価が高くなります。 つくば市の地価はもはや県庁所在地の水戸より高いので、茨城県内だけ見ると異常に高く見えるだけでしょう。 |
「修繕積立基金」は「修繕積立金の前払い」とは異なると言うことね。
勉強になった。