デュオヒルズつくばエンブレム Part3

[匿名さん]

デュオヒルズつくばエンブレム　3スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.duo-ibaraki.net/

所在地：茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番）
交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：75.79平米～100.40平米
売主：フージャースコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社フージャースリビングサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[423: 購入検討中さん]

研究学園の巨大な土地２筆を日本郵便と日本郵政が買ったそうだね。
警察もあっちに移転するし、こりゃ郵便局＆ゆうちょ銀行も移転だな。残念！

[424: 匿名さん]

最近の学園郵便局は駐車場があふれかえってる状態で
配送用の車を停めるスペースも不足してるくらいだから
集配セクションの移転は賛成。研究学園の特定局も
最近は混んできたし。

[425: 匿名さん]

研究学園駅から1.2kmと2kmの場所の土地を買ったからといって、
なんで残念がらなきゃいけないんだろう？
今の筑波学園郵便局の郵便と銀行の窓口が消えるわけでもないのに


一般的な人気は東南＞西南だから西南はもう少し安くなるのかな？
と思ったらそうでもなかったと感じたんだけど>>420さんはどのへんで
そう感じましたか？自分は売り出し開始のころは注目していなかったので、
そのころから見ている人はそう感じるものなのかな？
先着順の部屋の中に少し売りにくい部屋も若干値引きしつつ混ぜているので、
その辺がそう感じさせる要因な気がする。

[426: 物件比較中さん]

>今の筑波学園郵便局の郵便と銀行の窓口が消えるわけでもないのに

そうとも言えないのですよ。
2筆契約したということは、郵便局が新設するかよしれない。
それに伴い学園郵便局が閉鎖になるかもしれない。
一応民間企業なので、学園郵便局の敷地を売却して
売却益を得るかも知れない。

全てはまだ不明ですけど、もう色々と計画はしていると思うよ。

[427: 匿名さん]

研究学園に郵便局が出来れば、より研究学園の住民が増えそうですね。

[428: 匿名さん]

①ご成約戸数290戸突破！残りいよいよ60戸！
②様々なタイプの間取りからお選びいただけます。
③80㎡・100㎡の2タイプモデルルームをご案内しております。
④免震構造の揺れ方を地震座布団でご体感ください。

[429: 匿名さん]

まだ60戸もあるんですから、売れ残りそうですね

[430: 匿名さん]

正月の段階で残110戸。この2か月で約50戸捌けたんだから
この先ペースダウンがあっても完売はできるでしょ

郵便局、近くに移動はあってもなくなることはないと思うよ
去年できた、つくば研究学園郵便局と名前が似ているので名称変更はしてほしいけど

[431: 匿名さん]

>>429
完売間近。

[432: 匿名さん]

早く売り切らないと、次物件は値が下がっているだろうからね。
デベが借入起こす金利とか下がり負担減少。原油の値下がり、鉄鉱石の値崩れなどは資材関連の値下がりにつながる。次回物件の値下がりは必至。

[433: 匿名さん]

>>432
まだ公有地払い下げが決まってないので、つくば駅近では次回物件は未定。

[434: 匿名さん]

次は何年後やねん。いくら低金利でも欲しい条件の供給がなきゃ意味が無い

[435: 匿名さん]

ハイペースで売れてますよね。売れ残りは考えにくいな。

[436: 匿名さん]

払い下げは確定してるけど。
売却時期も来年度と確定している。
ただし、物件が建つのはまだ先。

[437: 匿名さん]

GW前までに完売

[438: 周辺住民さん]

>>436
来年度といっても、この４月から来年度だかんね
タワーマン期待してますよ。

[439: 匿名さん]

>>436
官舎601、604の払い下げは今年だ。
つくば駅周辺のＭＳ需要は飽和状態かな。
どうせなら、超高級ＭＳ（地下駐車場、内廊下）を期待する。

[440: 購入検討中さん]

75㎡の物件、立地もいいし、
かなり真剣に迷っているが、
最初の数年は貸したいなと考えていたら、
担当の方に見せて頂いた資料では
18万台で貸せると…。

駅前とはいえ、つくばで18万も出す人、
いるのだろうか？

[441: 匿名さん]

今までの賃料相場からすると、少し部屋が狭いものの、そのくらいの値段設定かなと。
ただし、これから値崩れしなければという限定つきですが。

[442: 周辺住民さん [女性 30代]]

>>440
いますよ。
つくばは分譲マンションの賃貸が少なすぎて困りました。
会社からの補助もあるので、そのくらいの金額なら特別高くないでしょう。

[443: 購入検討中さん]

有り難うございます。
18万で借りてくれれば、
管理費や修繕積立金はこのマンション、安いですから、
利回りもそこそこ良いですね。
ま、いずれ自分で住むことを考えれば、
そんなに高い利回りはいらないですし。

買いたくなるなぁ笑

[444: 匿名さん]

いやぁ、買いたいなぁ。
最高の物件だなぁ。

[445: 匿名さん]

低層階を掃かすために、投資家向けの販売に力を入れるんだよね。
だから低層階は、賃借家族が多くて、安定していないのが実情。次にどんな家族が越してくるのか不安で一杯。

スレ見ると、いよいよ売り先が細くなってきたんだなっと印象を受けます。
上から目線で見られているような感覚に陥るのも低層階。エレベーターで上の階のボタンを押されると何となくねぇ。

[446: 匿名さん]

数年だけ貸すということは期間限定だね。
そうすると普通は家賃を低めにしないと。それでも多分借り手がつくまでに時間がかかる可能性が高い。

投資用としては自分ならつくばは買わないかな。空室リスクが心配。
都内の便利なところに１つ持ってるけど、退出しても確実に１週間以内に埋まる。

[447: 匿名さん]

自分も投資向けではないと思う。
でも、どうしてもつくばを離れなければならない事態が起きた時には
比較的売りやすい＆貸しやすいところだと思う。（でも都心には負ける）

賃貸も考えてしばらく観察していた時期があるんだけど、18万はちょっと強気だよね。
それでも借り手はついていたみたいだけど、時間はかかる。
個人的には16~17万くらいならと思ってる。

今現在、駅近で18万の賃貸が数件、デュオヒルズ吾妻が定期借家の12万で1件（契約期間1年）
出ているので、貸し出しを考えている人は観察続ければいいと思うよ。

昨年末、3丁目の軽量鉄骨で駅から12分、14万2000円管理・共益費6,000円のテラスハウスは
4戸ともちゃんと借り手が付いたようだから、それなりに需要はある。

[448: 購入検討中さん]

貴重な情報を有り難うございます。
先日の担当者の方のお話では、
投資として考えている方は、
全体の1～2割程度と低いですとのことでした。
いずれは住みたいんですけどね。

私も都内で賃貸マンションを所有してますが、
お陰さまで空室期間はあまりありませんが、
リフォームやら、固定資産税やら、給湯器の故障やら笑
苦労は理解しています。

エンブレムの魅力はなんといっても立地ですよね。
それと管理費等の安さ。
研究学園の大規模マンションの管理費の半分以下ですもんね。
内装や共有施設も最低限なので満足しています。

15～16万くらいで、
短期間のサブリースとかあればいいのになあ。

[449: 匿名さん]

ここよりいい立地はしばらくは立たないと思うな。
建っても土地代は上がって建築費も高くなると思う。
しかも新築の供給自体も減っていくので新築の選択肢自体が少ない

[450: 匿名さん]

建築費は東京五輪需要が終わると下がっていくと言われていたけど、ここにきて、原油、鉄鉱石など世界需要減退から下がってきているし、円高に向かっているとの見方も多くなっている。建築費は上がっていくはないかな。

公式見解から投機家は1割から2割、35戸から70戸ですね。少なくはないね。特に投資物件は低層階に集中すると思うので、低層階は、倍の2割から4割ですね。賃貸に囲まれる？

[451: 匿名さん]

>>450
>>公式見解から投機家は1割から2割、35戸から70戸ですね。少なくはないね。

地方のＭＳとしては多いかな。首都圏並ということ？

[452: 匿名さん]

次の抽選で５０切るっぽいのでもう残りわずか

[453: 匿名さん]

次は売り出し9戸でしょ。
何で残り60戸→9戸販売　でその後いきなり「残りわずか」になるのかね。。。

普通に販売順調だと思うんで、変なコメントはかえってイメージ的にマイナスだと思うよ。

[454: 匿名さん]

官舎の大量売却による供給過剰が予想されることからすると、土地代も下落すると予想。

[455: 匿名さん]

ここの土地代は確か22億円。１戸当たり625万円。販売価格に大きな影響はない。

[456: 匿名さん]

円高、原油安で物価が下がってくれば建物分も安くなる可能性ありますね。

[457: 匿名さん]

郵便局が仮に研究学園に移転して、跡地にマンション建ったら結構いい立地ですね。ペデ直結だし。サーパスは陰になって残念な感じになっちゃうけどね。

[458: 匿名さん]

今住んでいるマンションの固定資産評価額をみて、こんなもんなのかなって思ったよ。
3400万円で購入して固定資産評価額は2000万円位。差額は、デベの利益と広告費など販促費と思ったら残念な気持ちになった。
マンションは、工事請負契約じゃなくて売買契約だから、物販と同じ。あるものを買わないといけない。
ここは上層階5000万円でも3000万円位が固定資産評価額かな。差額は、低層階の価格を抑えた分の補填が含まれる。
同じ間取りでも上層階と低層階じゃ1000万円くらい違ってくるからね。

[459: 匿名さん]

>>457
郵便局の場所は建て方にもよるけどここやNTTのビルの影響を受けるので建ってもに残念な感じかと思うのですが・・・

西大通り沿いの敷地に今後新たにマンション建設されたとして、駅へのアクセスはここより有利かもしれないけど、
買い物やその他いろいろな施設に行くにはエンブレムのほうが好立地だと思っている。
（個人的にはエスペリア最高なんだけど、駐車場がネックで購入に至らなかった）

[460: 匿名さん]

>>458
>間取りでも上層階と低層階じゃ1000万円くらい違ってくるからね。

確か固定資産評価額は立地と部屋の広さ（間取り）だけによるもののはずですが。
同じ間取りなら低層も上層も同じ。

[461: 匿名さん]

>>460
>>確か固定資産評価額は立地と部屋の広さ（間取り）だけによるもののはずですが。
>>同じ間取りなら低層も上層も同じ。

で、まぁこういうことになってます。そんなこと（節税対策）は許されんと・・・

http://asahi-zeirishi.net/%E5%9B%BD%E7%A8%8E%E5%BA%81%E3%81%8C%E3%82%B...

http://mainichi.jp/premier/business/articles/20151211/biz/00m/010/0410...

[462: 地元さん]

>>459
>>西大通り沿いの敷地に今後新たにマンション建設されたとして、
>>駅へのアクセスはここより有利かもしれないけど、
>>買い物やその他いろいろな施設に行くにはエンブレムのほうが好立地だと思っている。

第二関友ビルから東大通りへは都会感を感じますが、西大通りへ向かうと、淋しい思いをします。東洋証券ビルや森塾、Studio Aliceが地方都市の悲哀を感じさせます。

一方、中古物件でエスペリアは人気が高いのに、OSI吾妻が話題に登らないのを不思議に思っています。

[463: 匿名さん]

いやいや、逆。
西側は地方の街。東側は官舎以外なにもない街。
駅西側の方がまだ開けてる。

[464: 匿名さん]

ん？西側のほうが開けているというのがよくわからない・・・
にぎやかなのは真ん中だけだと思うけど、そこまでの道のりがね。
西大通りのほうも十分一等地だと思うけど（吾妻1-1とか）、ちょっとしたイベントごとがある
センタービルの広場やカピオ、デイズタウン、viviへのアクセスがそちらだといまいちなので・・・
エンブレムは南西棟10階以上なら冬のイルミネーションが観れることも魅力。

イオン、西武（ザ・ガーデン）、ヨークタウン（ヨークベニマル）、デイズタウン（西友）、カスミと
それぞれに特色があるので、主婦目線だとその辺もポイント高いですよ。

>>462
OSIは好立地ではあるけれど、南西側はペデとの距離が近く、3階あたりまでは外の視線が気になる人もいるかも。
また、背の高い木と604棟の影響で冬場は影になるところが多いと思う。（今後整備されれば変わるかな？）
南東にベランダがある部屋ならまぁ大丈夫だけど、朝散歩したら通り挟んだ建物の影ができている部屋があった。
全体の戸数が少ないから、あまり売りに出ない→話題に上らないなんじゃないかな。

[465: 周辺住民さん]

OSIは、デベ兼建設会社が、中小企業ですでに倒産してますからね。これが中古の値段が安い理由でしょう。
エスペリアは、デベは倒産していたと思うが、建設は竹中工務店なので安心感がある。

[466: 匿名さん]

クレオ西のOSIは人気ありますよ、売り物は出てもすくに買い手がつくので不動産サイトに載る間も無い感じなのかな。賃貸になってる部屋も多くて、こっちも人気があるので空きが出ないし所有者も手放さない。東大通り東の物件は売りが出てるのと対照的。

[467: 匿名さん]

>>465、466
気になったので調べてみました。
近隣のライバル物件と比べて875万円高いとのこと。

昨年出ていた、トイレ2個付きの最上階物件も即売だったようです。

https://smoola.jp/estate_library/mansion/area_search/ibaraki/municipal...

[468: 匿名さん]

>近隣のライバル物件と比べて875万円高いとのこと。

坪(平米)単価ではなくグロスだね。単に広いからじゃないの？

[469: 匿名さん]

最上階、トイレ2個もいらないしそんなに広くなくてもよかったので見送ったけど、
決して即売ではなかったような・・・自分の勘違いかな？

[470: 匿名さん]

最上階のあの部屋は広かったし、間取りが少し変わってたからじゃないかな
エスペリアもメゾネットや130平米の間取りが変わってるのはなかなか売れなかった。

[471: 匿名さん]

エスぺリアのメゾネット、結局いくらで売れたんでしょうか？

[472: 周辺住民さん]

売れてないんじゃないの？

[473: 匿名さん]

まだ売れてないみたいよ。8800万円。
http://myhome.nifty.com/chuko/mansion/ibaraki/tsukubashi/homesf_010446...

[474: 匿名さん]

いくらなんでも高すぎでしょう。
適正価格6000万円くらいかなと。

[475: 匿名さん]

2年くらい前に出てた時は7千万だったかな、実売価格はわからないけど。

[476: 匿名さん]

「2月は10組売れました」とのことでした。

[477: 匿名さん]

>>476
そのペースだと完売まであと半年ですね。それでも、つくばの昨今では大したものかな。

[478: 匿名さん]

つくばでも人気の物件は安定して売れるということなんですね。
このあたりは、やはり最終的には物件に魅力があるかどうか、ということでしょうか。
人によって何を優先するのか、ということが影響してきそうです。

[479: 匿名さん]

さすがエンブレム。
さすがフージャースさん。
あっぱれ あっぱれ。

[480: 匿名さん]

残り48戸だそう。第4期15戸予定

[481: 匿名さん]

順調ですね。

[482: 匿名さん]

C TYPE群やF TYPE群で、同じ階・床面積でも200万円ぐらい差があるのが不思議。
エレベーターや非常階段の位置によるんでしょうけど。

[483: 匿名さん]

南東棟もわずかに残っているようで。

[484: 匿名さん]

春に完売とかＧＷ前に完売とか、購入を煽るかのような書き込みがありましたが、やはり、完売はまだ先のようですね。

[485: 匿名さん]

研究学園駅周辺を含め、つくばの新築ＭＳは苦戦ですね。
竣工前完売なら立派ということになるでしょう。

水戸の三の丸グランキャッスルタワー、研究学園のパークハウス、ブランズシティ守谷など、県内3つのタワーマンションは竣工後完売でしたが、さて？

[486: 匿名さん]

残り45戸になりましたね

[487: 匿名さん]

15戸以上が次の抽選分らしいので、実質的に残り30戸切ってるという事

[488: 匿名さん]

30～50戸くらいじゃ、小型マンションくらいありますからまだまだゆっくりで大丈夫だと思います。
あと１年は余るでしょうね

[489: 匿名さん]

「まだまだある」と見るか「もう残りわずか」と見るかは、受け取り手の主観によるところ。
しかし普通に考えて、終盤ペースダウンしたとしてもあと1年もかかることはないでしょ。

[490: 匿名さん]

ウエリス竹園よりは先に完売でしょうね。
あちらは何戸残っているやら…。

[491: ご近所さん [男性 30代]]

あと１年とか笑わせますね。
算数できないみたいですね。
6月に終わりますよココ。

[492: 匿名さん]

>>487
先着順も9戸あるので、これが出払うとあと20ちょい。

[493: 匿名さん]

管理費は普通としても、修繕積立金が異様に安いですが、何故なんでしょう。
所謂、スケールメリットなんですかね。

[494: 匿名さん]

今日行ってきたけど6月に終わりって本当っぽいですね。
担当の人は大きな声じゃ言えないけど値段はもうちょっと高めにしておいても
良かったんじゃないかて言っておりました
そんな安くも思わないんですがね、、

[495: 匿名さん]

正直ディスポーザー欲しかったな、と思います。。。

[496: 匿名さん]

>>495
コンポスタータイプなら、後付け可能ですよ。価格は30万円程度じゃなかったかな。
標準ディスポーザーと比較すると一長一短。

高級ＭＳですが、なかなか完売しない「ベステル備前（水戸）」の標準装備品。
http://bestel.co.jp/quality.html

ウチの奥さんは、どっちもいらないそうです。

[497: 匿名さん]

このスレで既出だと思うが、バイオタイプ（生ゴミを水にする）のディスポーザーも後付け可能のはず。

[498: 匿名さん]

今回の熊本地震でマンションの通路部分が割れてしまった画像が流れました。ここは免震構造だけれどL字形なので、繋ぐ部分は心配になります。
シンプルなI字形の物件がいいのだろうか？

[499: 匿名さん]

L字は元々良くないと言う指摘あり。

だからここは、1～2階部分しかジョイントされないのでしょう。

[500: 周辺住民さん]

割れたというより割れるように出来ている。
免震も建物が動くから周囲はエキスパンションとなっている。

[501: 匿名さん]

南東棟と南西棟の隙間は3-4ｍあり、エクスパンション・ジョイントは1・2階だけなので、
地震の影響は少ないでしょう。

[502: 匿名さん]

とても勉強になります。
ということは、L字型だと、もし震度の大きな地震があったら
大掛かりな修理の必要なジョイントの割れができる可能性が
かなり高い（割れるようにできているということは？）ということなのでしょうか？

[503: 匿名さん]

まとめになるかどうかはわかりませんが、
①このＭＳはＬ字ではない。Ｉ字型とＩ字型の直角配置。
②南東と南西棟は幅が異なるので、建物固有の振動周波数は異なるので、揺れの周期は異なる。
③導線として、２棟をエクスパンション・ジョイントで繋がざるを得ない（1、2階のみ）。
④エクスパンション・ジョイントは震災時、それ自体が壊れて建物を保護する構造。
自動車衝突の時に、エンジンが落ちることによって、クラッシャブル・ゾーンを大きくし、乗員を保護する柔構造に近い原理。
⑤２棟の距離は充分とってあるので、熊本のＭＳ事例のように、建物本体に類が及ぶ可能性は少ない。エクスパンション・ジョイントは高層階になればなる程、損傷程度は大きくなる。
などでしょうか？
加筆・修正お待ちしています。

[504: 匿名さん]

⑤は距離も違いもあるけれど、免震構造なので上層部の揺れ幅が少なくて済むということも利点
（熊本のマンションはたぶん耐震ですよね？）
※耐震の場合は上層部の揺れが大きくなる

[505: 匿名さん]

方向性の違う揺れを受けやすいので、エクスパンション・ジョイントは壊れやすいということ？
ここだけの修繕でも結構な修繕費がかかるのでは？
壊れるが分かっているのなら、最初から離して2棟にすればよかったんじゃない？

[506: 匿名さん]

>>505
503にkwsk書いてありますね。最初から離して2棟になっていますよ。
エントランスやメールボックス、ゴミ捨て場などへの動線のために、外廊下仕様の大規模MSではエクスパンション・ジョイントは必要かと。
○○ペリアは３棟、○○リスつく○竹園は２棟をエクスパンション・ジョイントで繋いでおります。

エクスパンション・ジョイントがどうしても嫌なら、○○ベンザつくばや○○クハウス研究学園のような独立型MSですね。

[507: 匿名さん]

変位の少ない耐震建築物相互のエキスパンションジョイントと
変位の大きい（可動量の大きい）免震構造を採用した建築物相互のエキスパンションジョイントは
大きく異なると思います。
向きが直交する住棟は水平２方向で別々可動します。
そのため、一方向でしか調整に効かない同ジョイント部の損傷リスクは高いのではないでしょうか？
素直に分棟するべきだった様な気がします。
２、３階を接続する理由に必然性が感じられません。
あくまで私見です。

[508: 匿名さん]

当然、免震構造用のジョイントを採用しているでしょう。

[509: 匿名さん]

設計者ではないのでよくわかりませんが、通路がなければ1階に動線が集中し過ぎてしまうからではないでしょうか？
通路を通るときって、「南東棟の人が一階のエントランスや共用部分に向かう」以外にも、「南西棟の人が
ペデストリアンデッキに向かう」時にも使用されますよね？
自分がいろんな位置に住むと仮定して、外出するときやごみだしする時の動きを考えると想像できるかと思います。

[510: 匿名さん]

現状の設計ですが、
１階：南東棟からエントランス、ゴミ捨て場、メールボックスへの動線。
２階：南西棟からペデストリアンデッキへの動線。
３階より上：エクスパンション・ジョイントなし。
これでいいですよね？

[511: 匿名さん]

最初から読むと、MSの基礎知識が学習できるスレになってますね。

[512: 匿名さん]

【残り28戸】第4期1次即日完売御礼！追加販売先着順4/23(土)開始！

[513: 匿名さん]

1階、2階の外廊下は、大勢の人の通路？
特別広いのでしょうか？
個人的には、ご迷惑をおかけしているようで気が引けますね。
そういう設計はどうなのでしょう。

[514: 契約済みさん]

１階でＥＶに乗降する方が集中すると、通路幅が特段、広い訳ではないので、
時間帯によっては混雑するかもしれませんね。
ＥＶの規模も余裕なさそうだし。ペデを利用する方は２階を利用するのもありかも。
２階利用者はそんなに多くないと想定しているじゃないですか？
コストをかけて、わざわざ２階通路を設けているわけだし。

[515: 匿名さん]

>>514
ご指摘通り、裏ペデ利用者は少ないと思いますよ。
郵便局とベニマルに御用のある方が多い、従って通勤・通学帯に動かない主婦層の方々が多いと思います。

自転車利用者は、常陽銀行北側からペデに載る、即ち１階からエントランスを出る仕組みになってますから。

[516: 匿名さん]

>>512
2次は先着順なので売れ残ったのかと思ったのですが、1次は完売だったのですね。
竣工前に早くも残り20を切るとなると、レーベンザつくば同様に賃貸物件として転用してもデベ的には大成功ですね。

[517: 匿名さん]

１、２階は分からんが、ここ数年ないくらい順調な物件じゃないか。
普通に５月末から６月には完売するペース。竣工は来年３月末だよね。
みらい平と対象的です。

[518: 匿名さん]

今回の大地震で新たに免震に注目してくるお客さんもあるかもね。

裏からペデへの通路はは吾妻小や吾妻幼稚園に通う
子供たちの通り道にもなるよね。きっと。

[519: 匿名さん]

L字なのに、購入済みの人達がしきりに地震にも強いアピールしてるね。LもIも地震にはあまり強くない。正方形に近い方が良いに決まっている。

[520: 匿名さん]

上から見て正方形といっても、ペンシルでは弱いよね
かといって大きく正方形を取ると中心に窓のない部屋ができてしまう
ロの字なら窓は確保できるけど、都心の好立地などでなければリビング北向きは捌けない
Iの字はそんなに悪くないと思うけどね（異常に長くない限り）

この物件をL字と言い張るのは無理がないかなぁ・・・
まぁ、買う人が図面見てI字2棟と普通なら理解できるだろうから、問題はないけれど
良くないと思うなら買わなければいいだけの話

[521: 匿名さん]

>>519
あまりのドシロウトに笑える。
最近のMSでL字があったら教えて欲しい。

[522: 匿名さん]

こんな早く売れちゃうのは値付けが甘いからでしょうね