デュオヒルズつくばエンブレム Part3

[匿名さん]

デュオヒルズつくばエンブレム　3スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.duo-ibaraki.net/

所在地：茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番）
交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：75.79平米～100.40平米
売主：フージャースコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社フージャースリビングサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[301: 匿名さん]

これから大量に官舎跡地マンションが供給されることは既報だから、それを見込んでエンブレムも価格設定されてるはずだし、買う側もそれを見込んで買ってるはず。
個人的には、その割りにはエンブレムの価格設定は高いとは思いますが。

[302: 匿名さん]

>>296
駅近なので中低層の賃貸物件きぼんぬ

[303: 匿名さん]

その可能性は低いよね。
エンブレムもそこそこ売れてるし、今の景気なら、投下資本の早期回収のため、分譲だと思う。

[304: 購入検討中さん]

つくば中央警察署の研究学園移転が正式決定したけど、
跡地はやはりマンションかな。
3年以上先の事だと思うけど。

[305: 匿名さん]

つくばセンターの位置づけが、明らかに変化してきました。都市の公共機能が出ていき、取り巻く企業も出ていき、賃貸オフィスが空き出し、盲腸線の終着駅、単なる住宅地となっていく。
研究学園駅には全電車が停車するのは近いでしょう。特別快速は研究学園始発となる可能性もないとは言えない。

[306: 買い換え検討中]

吾妻１丁目の官舎跡地の容積率はどの程度になるか決まってるのでしょうか？

[307: 匿名さん]

>>305
乗降客数と過去スレを勉強してからもう一度カキコして下さい。

現状、乗降客数は（つくば駅）：（研究学園駅）≒3：1
そんな根拠の無いことを書いて、私なら恥ずかしい。
http://www.mir.co.jp/company/files/averagedaily_ridepersonnel201510.pd...


単なる住宅地となってるのは、研究学園駅なので。
主な銀行の拠点も研究学園駅にはありません。
三井ビルの、窓の灯を見てから言った方が良いと思います。

定刻を過ぎても、皆さん働いているのですよ。

[308: 匿名さん]

他県になるが、前橋 VS 高崎の関係にはなれないということだね。
あまりにもＭＳの価格差がありすぎる。

[309: 匿名さん]

三井ビルは結構空きテナント多いよ。駐車場の確保の問題があるみたい。
駐車場代が高いせいか、つくばセンターエリアの賃貸オフィスや店舗は、そこそこ空きがある。
だからといって、研究学園駅始発電車はできないと思うが。

[310: 匿名さん]

センターに、新しい商業施設やオフィスビルは、できていないね。都市らしくない。
３年後、５年後、隣駅が中心になっていると思う。すべての電車が停まると帰宅電車の利用も変わるね。つくば駅で座れなくなったらメリットって何？一番遠い駅？

[311: 匿名さん]

>>310
始発駅のつくば駅で座れない程に需要が増したなら、それはそれで凄い事かと…。

[312: 匿名さん]

>>310
ん？
これは新しい商業施設ではないのか？

http://www.e-bivi.com/tsukuba/

[313: 匿名さん]

>>303
駅近の中低層分譲マンションって、高級感が漂って良いかも…。

[315: 匿名さん]

駅近でこれだけ条件がいい大型物件はそうは出ないと思うけどなぁ
小型中型マンションは、修繕積立金不足の問題とかニュースでやってたけど怖くて買う気になれない

[316: 匿名さん]

>>315
大型だと修繕積立金が不足しないのですか？
高層マンションの修繕費は割高になるという噺も聞いた事がありますが。

[317: 匿名さん]

総戸数の少ないマンションのデメリットは？
http://www.mansionadvisor.com/ansin_torihiki/ansin02.html

[318: 匿名さん]

よく知らないけど官舎跡地ってけっこう広いのでは？
中低層でもそこそこの大規模になるんじゃないの？複数棟で。
都内だとプラウドシティ阿佐ヶ谷なんてすごい大規模。

[319: 匿名さん]

現地7階まで来ましたね。

40階50階といった超高層なら割高になるけれど、
20階352戸は修繕費は安く抑えられる方ではないかと思いますよ。

<参考＞
タワーマンション管理費と修繕積立金、高い？安い？
http://www.nomu.com/mansion/report/20150609.html

※超高層を含む20階以上でくくられているのでグラフでは一番高くなってますが、
　境目なので11～19階を参考にしても構わないと思います。
　(もう少し区分けされている統計があればいいのですが・・・)


>>318
つくば市内国家公務員宿舎売却スケジュール(H27.5更新)（2.8MB）
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000...

つくば中心市街地再生推進会議最終報告本文（2.9MB）
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000...
これだと一丁目の売却予定地は中高層住宅地区になってますね。
どこまで実現するのかわからないけど周囲がどんなふうに変化していくのか楽しみ。

[320: 匿名さん]

日経ヴェリタスに修繕積立の話がありましたよ。やっぱし中小規模マンションは怖い・・

[321: 匿名さん]

修繕計画を教えてもらえませんか？
積立修繕費の増額計画も配布されていると思います。
どうなのかな？

[322: 匿名さん]

つくばのダイアパレスの外壁がきれいになったけど、一時金はかかったのでしょうか？

[323: 匿名さん]

そのダイアパレスは売出す前に既に完売だったそうな。なんでも近くに住む公務員達が青田買いに走ったとか。

デュオヒルズつくば吾妻もその口かもしれないな。近くに住んでいるけど、関連広告やチラシなんぞを目にしたことは全然なかったからね。エンプレムとは雲泥の差だね。それにしても・・・研究学園駅近辺を吹聴しまくっている輩を見るけど、なんといってもプランドの点からみれば、住居はつくば駅近辺に限るよね。なにしろ土地価格がつくば駅近辺と研究学園駅近辺とでは全然違うよね。ホラ、エンプレムのお隣さん（常陽銀行）は茨城県下で水戸の何とかと一緒にトップを占めていたよね。

[324: 匿名さん]

売り出す前に完売とはこれ如何に(笑)

[325: 匿名さん]

つくばセンター地区・最後の一等地　「デュオヒルズつくばエンブレム」
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5002008052015...

[326: 匿名さん]

新年おめでとうございます。
残り110戸強だそうです。春にはＭＲ閉鎖というのが現実味を帯びて来ました。
http://www.duo-ibaraki.net/imgs/flyer.pdf

[327: 匿名さん]

新年おめでとうございます。
春完売は無理と予想されますね。
残り110戸は、基本的に西南西向きの住戸ですから。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[328: 匿名さん]

自走式の駐車場は、車のライトが寝室内を動くと別物件スレに書き込みがありました。
どうなんだろうね。

建物に囲まれていると排ガスが籠るとも。

[329: 匿名さん]

328さん

排ガスは分かりませんが、駐車場が近いと残念ながら１戸か２戸くらいはたまたま影響を受けてしまう窓があるかもしれませんね。設計の段階で微妙にずらしてもらえていればいいのかもしれませんが。

[330: 匿名さん]

ここだけじゃないけど、交通量のある通りに面したマンションは、窓を開けて空気を入れ替えたり、気分転換するのもままならないですね。やはり戸建には勝てないかな。駅から徒歩圏の戸建エリアこそ究極の物件ですね。

[331: 匿名さん]

駅徒歩圏の戸建ては魅力的ですが、駅徒歩圏の官舎売却予定地に戸建てエリアはできるんでしょうか？
結局どれもマンションになりそうな気がします。
つくば駅周辺のテナントの空き状況を見る限り、オフィスや商業地需要はあまりないようですし。

[332: 匿名さん]

自走式駐車場は何層になるの？ワンフロア40台でも9階必要？最上階は屋根なし？屋根なしだと自動車のライトが眩しいね。

[333: 匿名さん]

大規模な駐車場完備の反面、低層階の通路側の部屋は、日の当たらず、外の明るささえもあまり感じられないんじゃない。

戸建は土地が残るけど、マンションは最後何も残らない、取り壊し費用をどういう形で負担しなければならないのか、新たな分譲物件として手放すことで負担から解放されるの？
土地が残れば子孫が引き継いでくれる、老後に同居してもらえるかもしれない。狭いマンションじゃ無理だ。

[334: 匿名さん]

ここは廊下側窓の面格子はルーバー？
ルーバー面格子なら、夜はルーバーを閉めれば光は全く入ってこない。
牢屋型鉄格子なら御愁傷様だが。

[335: [女性 40代]]

ルーバーでしたよ。
南西棟のほうが駐車場までの距離がとってあるよね。
南東もそれなりに距離あるし、ガスは気にならないと思う。
５階＋屋上で最上階は屋根なし。
でもライトの高さには壁があるんじゃないかなぁ・・・（竹園のレーベン駐車場みたいな感じ）

低層階通路、階段やエレベーターホールの近くの部屋は暗くなりがちだとは思う。

[336: 匿名さん]

なるほど、ルーバーは車のライト避けでしたか。
ルーバーだと、昼間も暗くなるんじゃない？
鉄格子に鉄線入りのサッシ。嫌だね。
全部のサッシが鉄線入りなんでしょ。折角の景色もすっきりしない。

[337: 匿名さん]

>>333
都内であれば子孫も喜んで土地を引き継ぐだろうけど、つくばの、駅から遠いところなら微妙。

[338: 匿名さん]

>>333
20年住んで手放す時、リセールバリューはＭＳ＞＞戸建

[339: 匿名さん]

２０年後何歳になっていますか？
マンションを売って、新しい住処を買えますか？
ローンは残っていませんか？

３０年後のマンションは売れますか？

戸建は土地が残り、子が引き継いで住んでもらえるかも、子に資産を残してあげられる。
むろん、戸建にも立地条件はあります。駅にこだわらなくても生活に至便なところであれば戸建でいいと思います。
竹園なんか理想ですね。

[340: 匿名さん]

今の日本では、４０年位でマンションは建て替えられているらしいけど、取り壊して建替える費用負担はどれくらい？
建替え後も続けて住もうとすると新築物件購入金額程は負担しないにしても、相当額だよね。
建替え後売却すれば、取り壊し費用負担を含めても、少しは残るのかな？

築後３０年越えたら負の資産として認識していた方がいいね。

入居者総意で決まってしまうのもつらいところだ。

５０歳の私は微妙。老後生活の場として安全なマンションを選んだものの、３０年後、８０歳　負の資産を抱えている？

[341: 匿名さん]

40〜50年前のマンションが今建て替えになっているけど、当時のマンションと今のマンションは別物と考えていい。
躯体、コンクリートの強度もそうだけど、それ以上に配管などのメンテナンス性の差は大きい。
今の新築マンションは大体70〜100年くらいは使えるように配慮されてるね。

とはいえ、実際建て替えとなると、戸数を増やせない限り（今の新築だと増やせない可能性大）相当の負担が生じる。結局建て替えはできないケースが大部分となるだろう（今建て替えができているところは、敷地にもともと余裕があり戸数を増やして住民が負担なしかわずかな負担で新マンションに入居できるケース）。
マンションの出口戦略は難しい問題だね。古くなればなるほど修繕費が高額となること（売りにくくなる）も含め。

[342: 匿名さん]

まだまだ安心して住めるのなら、築５０年の物件も評価されるようになるといいですね。

新築絶対みたいな風潮は終わりにして、良い間取り、立地、評判（住民のレベル）などから積極的に中古を選べばいいと思います。

[343: 匿名さん]

>>337
子供もつくばで就職してくれれば万々歳なんだけど、所詮は田舎。
国立か大企業の研究機関、又は銀行や公務員以外にはあまりいい職場はないよね。
都内に通うにはつくばはやっぱり遠いし、この価格出してマンション買うなら守谷や流山辺りの方がいいかもね。

[345: 匿名さん]

住む街の魅力もあるから、通勤時間だけでは選びきれないですね。
流山や守谷を選ぶ人は、もっと東京駅に近いところに欲しかった人のように感じますが、つくばを選ぶ人はつくばに魅力を感じて選んでいるように感じています。
主観的すぎますね。すみません。

[346: 匿名さん]

駅近は高い分、中古で売るときも高くないと困ります。例えば、20年後、ウェリス竹園との差額500万円位高く売れないと困ります。
優良中古は新築物件と同等レベルで比べられる目があるここの価値の下落幅も小さくて済むと思う。

[347: 匿名さん]

都心から流山とか守谷の距離で住むなら
わざわざ高い3セク沿線を選ぶ意味が無いような気がする。
守谷なんかはそれで意外に苦戦してるんじゃないかな？
ＴＸは駅数を絞りに絞ってるのが魅力なのだが
速達性が私鉄やＪＲと変わらないなら
複々線で運賃安い私鉄沿線とかの方が何かといいよね？

[348: 匿名さん]

かなり儲かっているTXの運賃値下げはないのかな？

建て替え時に、容積率が緩和され30階が建てば問題解決かな？

[349: 匿名さん]

竹園3丁目の官舎跡地の戸建ての土地が坪50万円くらい。東新井が坪60万円くらい。
吾妻官舎跡地に戸建てエリアができる場合、今の相場なら坪70万円前後。
アベノミクスバブルが弾けた後でも坪50万円くらいと予想。
そうすると、50坪だと土地代で2500〜3500万円。建物代等で2500万円くらいなら、トータル5000万円から6000万円くらいと予想されますね。

[350: 匿名さん]

立地がよい（土地だけになっても売却できる）戸建なら５，６千万円でも検討対象になりますが、夫婦二人となった現在では、安心してあと３０年住めるマンションを選ぶだろうな。築４０年でも売れるマンションであると信じている。