デュオヒルズつくばエンブレム Part3

[匿名さん]

デュオヒルズつくばエンブレム　3スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.duo-ibaraki.net/

所在地：茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番）
交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：75.79平米～100.40平米
売主：フージャースコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社フージャースリビングサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

今は買い時でないとはよく言われることだけど、買い時を待ってたら無駄に歳をとってしまう。
次の買い時っていつ？オリンピック後？5年も先だよ。
仕様が多少悪かろうが、欲しいと思った若いときに買って、家族楽しく新築で暮らしたい。
買い時を待って待って、いざ買うときには病気で団信が通らないとか笑い話にもならない。

[30: 匿名さん]

21と28のレス、私は28のレスの方が見ていて不快。

[31: 匿名さん]

21のレスは「欲しい時が買い時」ってことでしょ。
別に煽りだとは思いませんね。

[32: 匿名さん]

>>31
私もそう思います。
居住用で住むのであれば欲しい時が買い時。
子供がいたら五年の違いは大きいし普通の感覚だと思いますよね。

[35: 匿名さん]

大手の話だけど、建設コストが上がった理由に、収益確保の意識が高まったことがあります。物価上昇させるお題に大企業は乗り、これまで苦しんだ低収益脱却んを図った。ちょっと前の物件を買い損ねたと思い、ここを残念がっている人が管を巻いている。そんなスレの構図かな。500万円位上がって中身は下がっている印象。もっといいやつ出せ！と次の物件に注文つけているようにも感じる。ここのフリークさん、お気の毒。

[36: 匿名さん]

>>35
結局何が言いたいのか分からない。

[37: 匿名さん]

結局、リーマンショックで売れ残った新築マンションを買った人が1番コスパの良い買い物をしたってことだね。
建築費が上がった今の物件は、安い＝スペックダウンということがよくわかった。

[38: ご近所さん [ 40代]]

>>37
　そういうことですね。

[41: 匿名さん]

景気が悪いときほど買い時。

[42: 匿名さん]

欲しいと思った時、子供が家を出る時も買い時でしょう。

[43: いつか買いたいさん]

せめてオリンピック後を待とうではありませんか。
高い買い物、５年１０年待ってもどうってことないです。
さらに２０年か３０年くらい待てば、それこそ人口減少でいいものが大幅に安く買えるかもしれないのです。
リセールも期待できますよ。

[44: 匿名さん]

さすがに同調できないなぁ。
マンションは契約から入居まで長いから、途中でキャンセルしなければならないケースもある。上層階でなくてもいいので、様子見ながら、物色。残りものに福あり。

[45: 匿名さん]

>>43
意味がわからん。

[46: 匿名さん]

パークハウスは、管理費が高いですね。中古物件を見るときには、その中古物件が何年目でいくらの管理費と修繕積立金は必要か見ています。
ここは、10年目も修繕積立金はどうなるのでしょうね。平米当たり220円必要だと聞いたことがありますが、免震対策費入れるともうちょっと高くなるのでしょか。

[47: 匿名さん]

他の物件ですが、

ザ・フォレストレジデンス　ブライトリーフ
管理費等 14,900円／月 修繕積立金 6,800円／月
免震構造点検費用（月額75円）

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F77S8A19/

[48: 匿名さん]

修繕積立金は最終的に（20年経過後？）月額250/㎡くらいだったと思います。
80㎡で20,000円くらいです。まあ平均的な金額でしょうか。

[49: 匿名さん]

修繕積立金に管理費、駐車場代含めると4万円位かな。そんなところでしょう。高いようだけど50年以上安心して住めるマンションだからしょうがない。

年金生活に入って地震で家財を失うと致命的。免震も選択肢ですね。

[50: 匿名さん]

>>47
ここの物件概要から見ると、それより少し安いくらいですかね。
駐車場はMAX9000円なので、2回目の大規模修繕までは総額3万円／月以下で済みそうです。

[51: 匿名さん]

40,000円位までは必要と思ってライフプランを組んだほうが安心できます。どこかのスレで、購入時の修繕積立金の前払い分は、スタート時の修繕積立金の5年分。つまり、スタート時の倍額が最低必要額。
実はスタート時点から、もう30,000円超えているよ。

[52: 匿名さん]

>>51
＞実はスタート時点から、もう30,000円超えているよ

何言ってるのか理解に苦しみます。
修繕積立基金+管理準備金は引渡時一括払と明記されています。

何年住むかどうかもわからないのに、引渡時一括払分を月割り上乗せする
計算法はどうやるんですか？

普通に3万円は超えてないでしょう（駐車場代込み）。
100平米の部屋は知らないですけど。

[53: 匿名さん]

>>52
「修繕積立基金」は「修繕積立金の前払い」とは異なると言うことね。
勉強になった。

[54: 匿名さん]

>>52

初めから５年以下しか住まない前提で買う人は普通いないんだから、５年間の月割りにするのは自然だと思うが？

[55: 匿名さん]

あら、修繕積立基金を当初の修繕積立金月額で割ってみると60ヶ月、5年分になるよ。国交省のガイドラインだと月々平米当たり202円だそうです。消費税引き上げ、物価上昇勘案すると220円から250円といわれます。

5年後には月額の修繕積立金の引き上げがあるんでしょ。最初低く抑えた修繕積立金の月額では足りないので、その不足分を最初に修繕積立基金として一括徴求して補填している。
当初の修繕積立金を安くして負担感を少なく見せる。マンション業者の常套手段と言われていますね。ここのセールストークに使われていないといいですね。

何か変ですか？

[56: 匿名さん]

>>54

5年以上住んだ場合はどうなるんだか計算してのるかどうかということ。
明日は明日の風が吹く？

[57: 匿名さん]

>>54,55
53参照。

[58: 匿名さん]

↑理解できない人は↓を参照。
http://www.homes.co.jp/words/s2/525001132/

[59: 匿名さん]

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」だと、
20階以上のMSで平米あたりMAX245円ですね。

ここは、「均等積立方式」か「段階増額積立方式」か決まってるのかな？
それによって支払い額は異なるでしょうよ。

今は「修繕積立金」がブームですか？
ここのスレは、１つ１つのテーマに深く突っ込んでますね。

[60: 匿名さん]

マンション業者を疑う人は↓
http://suumo.jp/journal/2011/05/21/2041/

ガイドラインから
「平均値202円×79㎡＝1万5958円が月額の修繕積立金の目安だ。」
「均等積立方式」の算出数値かな。

「段階増額積立方式」だと、当初少ない分を後回しに増額していくので、今の４倍、５倍もありうる。
デベさんに聞け！

デベさんは、瑕疵責任ある１０年間を超えると部外者面。「段階増額積立方式」を安易に選ぶだろうな。

[61: 匿名さん]

修繕積立金(案)によると
80.96㎡の場合

1-5年目 5920円
6-10年目 9960円
11-15年目 13870円
16年目以降固定 19220円

となっています。

[62: 匿名さん]

国交省のガイドラインと比較すると、かなり足りないように見える。

ここには、免震システムがあるから、どの段階で積立開始するのかな。

デベさんの修繕計画は３０年。ここに曲者がいて、３０年以降に修繕されるものは隠して含めず資金計画を造る。
免震装置の代替えは億単位だよ。３５０戸で割って各自準備のこと！

[63: 匿名さん]

>>62
免震装置は60年は保つと言われているが。このスレでも既出。
風評被害はやめてもらいたい。

http://www.zenitaka.co.jp/solution/menshin/faq1-1.html
http://www.oiles.co.jp/menshin/building/menshin/faq/
http://www.bridgestone.co.jp/saiyou/recruit/technology/antiseismic-rub...

[64: 匿名さん]

じゃあ、積立の必要ないのか？
「先送り」と「ほかとの悪さ比べ」は、定番のデベスタイルだろう。

[66: 匿名さん]

入居者としても、自分の生存期間以外の出費は控えたいでしょう。
ここを買って、60年以上生きる人は稀だと思う。
子供が継げば子供に任せます。

[70: 匿名さん]

大規模修繕が大体15年めくらい。それまでは新しいこともあり、それほどの出費にはならない。
ということで61のような段階的な修繕積立金になってるんだろうね。それなりの正当性もあると思う。
ずっと住む人にとっては均一のほうがいいかもしれないが、10年くらいで売る人も多い。
自分の知る限り、ほとんどのマンションがここのような段階増額式だと思う。

[71: 匿名さん]

ここの修繕積立金は平均的だと思います。
このくらいで神経質になるようではマンションではなく一戸建てにした方がいいでしょう。

管理費には給湯器リース料が約2,000円/月含まれていますので
リース期間終了したらその分下がるかもしれません。

[73: 匿名さん]

>>71
リース？普通なの？コストカットのため？

[74: 匿名さん]

たぶんコストカットのためでしょう。
近くのデュオヒルズつくば吾妻や横浜北寺尾の物件も給湯器リースです。
フージャースの物件でも給湯器リース物件もあれば、そうでない物件もあるようです。
他社でも物件によってあります。でも全体的には少数派だと思います。

[75: 匿名さん]

希だ。これだけ大量に設置してガスを使って貰えるのなら給湯器は格安で仕入れできるはず。わざわざ高いリースにする必要ある？リース料徴収作業で手数料抜いていたりして。10年後またリース組むから管理費は下がらない。

[76: 匿名さん]

まだ、誰も知らない、給湯器リースの話を、うっかり喋ってしまったのは誰。
「語るに落ちる」とは、このことか！

[77: 匿名さん]

給湯器リース？
何処までケチれば気がすむんだ？
ちょっとやり過ぎでしょ。
せっかくの立地なのに残念です。

[78: 匿名さん]

https://www.haseko.co.jp/hc/information/upload_files/120319.pdf

こういうこと？

[79: 匿名さん]

情報ありがとうございます。
つまり長谷工の新規事業の食いものにされたということね。

つくばの物件は同時期に競合する複数マンションの企画施工を請負っていることで、もう一つ二つ不足感を感じる物件ばかりです。
ウエリス竹園は長谷工が販売にも関与しているので売るためにフル装備。ここには免震で売れと設備をちょっと省いた物件となった。長谷工はつくば市の取扱い物件全体で利益を計算できるから、ここは利幅高く取って、ウエリス竹園は利幅薄くなんてこともできるかな。ウエリスの物件価格に割安感を与え売ることもできる。

今後の物件は、長谷工から離れて欲しいな。ここは長谷工に意地悪されたんだよ。

[80: 匿名さん]

リース期間終了後はどうなるのか？
買取か再リース？

[81: 匿名さん]

ガスがいやならIHを選択したらいい。

[82: 匿名さん]

長谷工以外だと余計割高になるんじゃないの？

[83: 匿名さん]

ちなみに次の料金も管理費込みになっています。

インターネット料金
ケーブルテレビ料金
自治会費

[84: 匿名さん]

さすが長谷工、安いね。
長谷工が特に郊外で強いのには理由があるんだろうな。
財閥系デベ＋スーゼネだと絶対こうはいかない。

[85: 匿名さん]

>>84
長谷工が管理するわけじゃないじゃん。長谷工は、上前跳ねているだけ。
長谷工が自社で建てて販売し管理したら、とてもよい物件を安く提供出来るんじゃないの。でもやらない、リスクを取らないから。

[86: 匿名さん]

長谷工自社物件もあるよね。ブランシエラだったか。。。
確かに他デベに「持ち込み」することも多いらしいね、長谷工は。
いずれにしろ、大量生産の長谷工マンションだから管理費とかを抑えられるという面はあるのではないかな。長谷工が上前はねるにしても。

[87: 匿名さん]

長谷工について。
マンション建築首位。土地手当て、計画立案から施工まで一貫モデル構築。
第１四半期の受注の約４割が400戸以上の大型マンションと大型化進み、施工効率化も進展。

施工効率が優秀のようです。受注好調で職人の手配も安定しているのでしょうね。
今はあの鹿島建設より儲かってるようです。

[88: 匿名さん]

つくばでも一貫ってやつで提供してくれたら、みな喜ぶのに。２社でやったら２倍の利益を足された物件になるんでしょ。つくばバブルの温床？

[89: 匿名さん]

誰も入居したことのない、OSIつくば吾妻IIの最上階角部屋が売り出されています。
トイレが２つある仕様は特筆です。
但し、管理費・修繕費積み立て金は高いですよ。

結局は「立地の価値は大きい」というのが感想です。

昔が良かったばかり言ってる方々はそちらを検討いただき、こちらでは静かにお願いします。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FQBS7A0F/

[90: 匿名さん]

>>89
そうね。
つくば駅近では500ｍ違ったら価格は相当違うね。
道1本挟んだだけでも。

過去の亡霊はそこんとこがわかってないかも。

[91: 匿名さん]

官舎の601、603に期待する輩は、西武+イオンの交差点から西へ歩いて見たことの無い人達。
歩いてみて、僻地なのを実感するべき。
こことは違う！！

[92: 匿名さん]

>>91
ここって、今住んでる徒歩15分以内のMSね（ぼやかし）。

[93: 購入経験者さん]

>>89
未入居には見えないけど
明らかにキッチンには電子レンジのようなものが置いてあったような跡がある

それに、管理費も修繕積み立ても普通
築10年経っているんだから
これが高いと思うなら、マンションなんか住めないよ

[94: 匿名さん]

>>93
いやいや、駅近住民で、欲しいと思っていた。
でも一度もカーテンがかかったことが無かったので、未入居だと思うよ。
エンブレムができて払拭されちまったが。
推定この価格の2/3程度と思っていた。
それ位ここに住んでいるから間違いないよ。

[95: 匿名さん]

>>88さん、
つくばは全般に割高な感じがします。もし価格が下がるのなら長谷工さんがマンション分譲してほしいです。そうなれば、これまでの物件も相対的に下がると思います。

[96: 匿名さん]

つくば市　全国一位　「高齢者コンビニ難民比率」

人口２０万人以上の都市で、自宅から３００ｍ以内にコンビニがない高齢者の比率　つくば市は８３．７％！
読売新聞　http://www.yomiuri.co.jp/economy/20151010-OYT1T50011.html

つくば市は、散村形態。散村は市の財政を圧迫する要因となる。市街中心地に人口を集中させること、コンパクトシティ化をどこの都市でも行っている。コンビニ難民比率は、つくば市の散村度の象徴。

中心地により効率的な高層マンションを建てさせるように動かなければ。

[97: 匿名さん]

元々繁華街でも、歩いている人は少ないのだが、
研究者が多いということで、ヒューマン・ロンダリングが行われていて、
老化が防御されているのが他のローカル都市と異なるところ。
まぁ、住んでみなきゃわからんが。

[98: 申込予定さん]

それも公務員宿舎撤退で崩れました。これからは普通に高齢化。

[99: 匿名さん]

>>98
公務員様、ご苦労様でした。
ノーベル賞取らない限り、替わり（世代交代）はいくらでもいます。
それに気づかない公務員さんは幸になれませんよ。
幸せなリタイア生活をお祈りします。

[100: 匿名さん]

そう言えば、最近大学秘書を辞めた58才の女性が産総研のに採用されてた。
英会話は得意だった。
定年間近とみているが、能力が高いのだろう。

[101: 匿名さん]

＞＞Ｎｏ,９６の提供話題ってさ、「高齢者の住まいから３００ｍ以内にコンビニがない比率」だから、生活の便利さの比較だったのでしょう。コンビニが少ない不便な街であるとも見られそう。
広いまちの割に人口の密集度が少ない散村だから、自動車中心で、徒歩で生活するという発想にないまちだから、コンビニもロードサイドにあるのでしょう。

つくばには中心地が曖昧で、研究学園をつくばの中心地に育てていっているように感じます。つくばセンターは所詮盲腸線の終点。研究学園駅にすべての電車が停まるのも、すぐ先のことでしょう。
つくば駅を最寄りとする物件の中では、ここは有利な立地だろうけど、劣化するマンション建物なのに資産価値が下がらないとするのは乱暴でしょう。むしろ、この土地をフージャースがかなり高い単価で買ってしまったことは、物件の価格、仕様から明らか。既に、土地の価値として負の位置から始まっているのではないでしょか。

[102: 匿名さん]

つくば駅周辺は、地価が高いんだからマンション価格が高いのは当たり前です。
高くて買う人が少なければ自然に地価は下がるんですから、下がらないということは需要があるということです。

普通は郊外に行けばいくほど地価が下がるのに、TX沿線ではみらい平辺りまでは通常通りですが、つくば市内に入るとつくばに近いほど地価が高くなります。
つくば市の地価はもはや県庁所在地の水戸より高いので、茨城県内だけ見ると異常に高く見えるだけでしょう。

[103: 匿名さん]

>99

「公務員」という言葉を聞くと過剰反応する人がいつもいるな。

つくばの公務員宿舎に住んでいたのは、大学か研究所関係だから学術的に日本を支えていた人たちがたくさん住んでいたわけ。
そういった人たちを追い出してしまったんだから、中心部の没落はかなりのもんだよ。

そういったことが想像できないあなたと違って、代わりが効かない人がたくさんいたのに惜しいことをしたものだ。

[104: 匿名さん]

同感。
つくば市の中心産業は、「公務員」「研究者」です
官舎を出て、そのままつくば市に住む人はどれくらいいるのでしょうね。全員ではないでしょう。
私なら、官舎に住まなければいけないとの命令かが外れ、それぞれの思惑で新しい住まいを探すでしょう。
つくば市の外に出る方も多いでしょう。

官舎で資金を捻出する安易な方法は、つくば市の住民のレベルを損なっていく要因となるでしょう。

元官舎周辺の小中学校のレベルも下がっていくと思います。つくばの公務員・研究者の学業のレベルは、より高いのです。


１０１さん、吾妻アドレスの基準地価は粗横ばいでした。首都圏は上昇しているところが目立った基準地価の改定だったのでつくばも上がっても良いと考えていたので心配になりました。下がらなかったことだけででは、建物の減価部分を土地で補えないですね。

[105: 物件比較中さん]

>>101
TX終点駅の利用者の多さ知らないから言えることですね。すぐ先。どんな論拠だよ、笑っちゃう。
研究学園こそクルマがないと不便な街、２つの駅周辺を歩いて皆さんの好きになれる方を選んだら良いと思います。

[106: 匿名さん]

「研究者」は学問にしがみつくもの、研究所から離れることを惜しむ。時間が惜しいから。
自分の住居を欲得で語るような人達は、研究者ではない。
おごりは禁物。山梨大学や埼玉大学出身者の謙虚さを学ばないと。
自分に対する戒めとしても、ここに記す。

[107: 匿名さん]

>>103
ここで過剰反応してるのは自分自身ではないですか。

[108: 匿名さん]

物件の価格は高くないですよ。

「究極を語れるか」は「語ると断定していない」との書込みから、「究極については無理して語らない物件」となった。
　批判の強かった「究極」のキーワードをなかったことにすると素直に評価できる物件になる。

【価格帯】価格は中心地としては高くない。普通に頭金出してローン組めて返済できる範囲。
　　　　　ごく普通のレベルで高級と言えるレベルではない。
【間取り】鉄板間取り。アウトフレームで玄関前の広さもある。収納も考慮してある。間口はあと半畳分は欲しかった。
【立地】よい。駅近であり商業施設からも近い。公共施設も近く徒歩圏で生活できそう。
【陽当たり】接面道路は幅員があり、将来にわたり陽当たりも確保できそう。
【設備】生活するにあたり不都合はないレベルだか、他の物件と比較されると自慢できるとは言えないのは残念。
【その他】免震構造。生活の安心を享受する。年金生活になり家財を失う心配が少ない。耐用年数も６０年以上と充分
【リセールバリュー】買い手の潜在力あり。儲けようと欲張らなければすぐ売れるのではないか。所詮5,000万円未満の物件なので資産価値を騒ぐほどではないと思う。

[109: 匿名さん]

>ノーベル賞取らない限り、替わり（世代交代）はいくらでもいます。

ノーベル賞にしか価値が無いと思っている時点でかなりヤヴァイ。

>自分の住居を欲得で語るような人達は、研究者ではない。

誰の話してんの？
少なくとも、公務員住宅を自分の住居として語っている人は出てきていないと思うが。

[110: 匿名さん]

＞＞No.108さんに付け足すこと、遠慮してほしいことはありますか？

[111: 周辺住民さん]

>>96
つくば市といっても広いから、平均値で語られてもね
人口密集地域と農業地域、山林全部ひっくるめた数値なのでは？

[112: 匿名さん]

>109

>>自分の住居を欲得で語るような人達は、研究者ではない。

>誰の話してんの？
>少なくとも、公務員住宅を自分の住居として語っている人は出てきていないと思うが。

おそらく106が言いたいことは、研究者は研究のために通勤時間を惜しむから官舎を出ても損得考えずにつくば市内に住み続けるだろうということでしょう。

とはいっても、さすがにお金の面では官舎住まいと同様には行かないから市内でも中心地から外れたところや隣接地域に住居を求めることは考えられると思いますが。

官舎があった頃から、家を建てて土浦やひたち野うしくの方に引っ越していった公務員の方たちをたくさん見てきましたよ。

[113: 周辺住民さん]

>>112
通勤時間を惜しむのだったら、産総研の研究者なら並木に買うし、
高エネ研だったら北部に買うだろ。いずれも中心よりはるかに安いし。
小中学校の子供がいる人は学区第一って感じで賃貸に移ってるよ。

[114: 匿名さん]

>>108
追加します。
周辺の物件より高層階の価格は高くて当たり前、4000万円でこの稀少な立地に住めることを考え、必要十分な設備のマンションを提供している。デベさんの価格バランス感を感じます。大手デベさんなら手がでない高価格となったでしょう。

[115: 匿名さん]

横浜の欠陥マンションのニュースは部外者とはいえ他のマンション購入者にとっても腹立たしいですね。
施工業者全体を疑いの目で見てしまいそうだ。
フージャース＆長谷工さんはしっかり頼むよ！！

[116: 物件比較中さん]

>>115
この件のように10年くらい経ってから露呈したのでは、
中古なら出るべき問題があれば判っているから安心というわけにもいかず困ったものです。

[117: 匿名さん]

販売にも目処が付いてきたのかぴたりとネタがなくなってきましたね

[118: 匿名さん]

>>113
実際に産総研で並木に住んでる人はたくさんいますよ。
だからといって通勤時間を惜しむために、勤務地の周辺に全員が住めるだけの土地や物件がある訳ではない。（ここでいう土地は住宅用分譲地のこと）
ある程度の通勤時間の圏内で探すとすれば、選択肢は限られてくると思うが。

[119: 匿名さん]

三井住友建設でも欠陥マンションを作るということは、大手でも安心できないってことですかね。
なかなか難しい問題ですね。

[120: 物件比較中さん]

>>119
三菱地所（だったっけ？）鹿島建設（パークハウスと同じだわ）のコア抜き物件だって
内部告発が無ければバレなかった可能性が高いしね。
まあ、昔から土建業界は手抜きは当たり前の体質だからな
水コンクリの比率だって実際はもっと水を入れてるのなんて普通じゃないのかな。