デュオヒルズつくばエンブレム Part3

[匿名さん]

デュオヒルズつくばエンブレム　3スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.duo-ibaraki.net/

所在地：茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番）
交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：75.79平米～100.40平米
売主：フージャースコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社フージャースリビングサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[118: 匿名さん]

>>113
実際に産総研で並木に住んでる人はたくさんいますよ。
だからといって通勤時間を惜しむために、勤務地の周辺に全員が住めるだけの土地や物件がある訳ではない。（ここでいう土地は住宅用分譲地のこと）
ある程度の通勤時間の圏内で探すとすれば、選択肢は限られてくると思うが。

[119: 匿名さん]

三井住友建設でも欠陥マンションを作るということは、大手でも安心できないってことですかね。
なかなか難しい問題ですね。

[120: 物件比較中さん]

>>119
三菱地所（だったっけ？）鹿島建設（パークハウスと同じだわ）のコア抜き物件だって
内部告発が無ければバレなかった可能性が高いしね。
まあ、昔から土建業界は手抜きは当たり前の体質だからな
水コンクリの比率だって実際はもっと水を入れてるのなんて普通じゃないのかな。

[121: 匿名さん]

昔じいさんが今のつくば駅周辺は地盤がめちゃくちゃ良いので国やら大手やらが押さえてる。将来家買うなら駅の近くにしろと言ってたのを思い出した。ほんとか嘘かどうかしらんけど、昔からそうと何度も言ってたのを三井建設の事件で思い出したｗ

[122: 匿名さん]

駅周辺だけでなく、つくば市中心部は概ね地盤はいいですよ。
昔の地形図など見れば分かると思います。
国策都市だし、内陸ですから、湾岸、横浜、浦安なんかの埋立て地とはわけが違います。

[123: 匿名さん]

つくばの物件に言えるかな。杭の長さだけれど短くはないと思うんだ。

[124: 匿名さん]

以前、つくば市のマンションで東日本大震災で大揺れして大被害にあったとここに書いてる人がいたね。（だから免震必須だそうな）
それ読んでつくば市は地盤が悪いんだなと思った。
まあ免震のここにとってはむしろ地盤が悪いほうが「売り」になると思うけど。

[125: 匿名さん]

つくばの地盤が良いだって？
関東ローム層のどこが地盤が良いんだか。
各マンションの杭の長さを調べてみてはどう？
地盤が良かったら、こんなに杭を長くする必要はないよ。

もちろん、埋め立て地よりはマシだけどね。

[126: 匿名さん]

>>124
×悪いほうが
○悪いと思われたほうが
じゃないかな？

[127: 匿名さん]

>>124
東日本大震災でマンションが大きく揺れたという情報で地盤が弱いと決めつけるのはいかがなものかと。他の周辺市町村よりも揺れが大きかったり前半倒壊数が多かった訳でもなかろうに、あまりにも短絡的すぎる。
ただし、茨城南部は地震が多いので、免震はあるに越したことはない。けど、タワー型の上層階じゃないのであれば必須ということでもない。

まあ、つくばは往々にして道がでこぼこで、つくば駅周辺も例外ではないので地盤は実際強いのかは定かではないけど…

[128: 匿名さん]

>>127

いやいや、自分は当時東北地方の某都市に住んでたんだが（震源のかなり近く）、免震でも何でもないマンションでも被害は皆無だった。その都市の地盤はよかったらしい。
茨城に来て、被害がけっこうあるのに唖然としたね。その東北の都市よりはるかに酷かった。
つくば市というか、茨城（少なくとも土浦、つくばあたり）は地盤がいいほうでないのは間違いないと思う。

[129: 匿名さん]

>>128
地盤がいい方ではないというのは分かるが、例が東日本大震災というのが解せないだけ。
その当時つくばに居なかったのなら知らないと思うけど東日本大震災のとき茨城では2回目にあった茨城県沖の地震の方が震源域が近く、揺れが酷かった。震度6弱もその揺れによるもの。地震被害が（どこだか分からないが）東北よりも大きいというのは単に地盤云々の問題ではない。

[130: 匿名さん]

東日本大震災で近隣のエスペリア、サーパス吾妻、常陽銀行ビルが傾いたりしましたか？
地盤云々で心配なら周りを見るといいでしょう。
本気で検討している人は現地に足を運んでいます。
しかも、ここは免震構造。
まあ、マンコミで中傷レスが多いのは注目物件の証し。

[131: 匿名さん]

>>130
124,127だけど、124で書いた以前のコメントでは、確か建物が傾いたわけじゃなくて室内のモノが倒れたり落ちたりして大被害ってな内容だった。「だから免震のここを買います」みたいなことを書いておられたよ。
ここの中傷ってわけではなく、ここの契約者（になったと思う）のコメントを紹介しただけだってことは理解してね。

[132: 匿名さん]

131の訂正

(語）124,127だけど→　（正）124,128だけど

[133: 物件比較中さん]

>>125
で、貴方はその各マンションの杭の長さをご存じなんですか？
杭基礎だけじゃなく、直接基礎の物件もありますよ（武田の社宅を改装したのとか）

[134: 匿名さん]

ここの杭は44m。15階の高さと同じ。

[135: 匿名さん]

同じ市内でも、揺れかたは違うんだよね。揺れやすさを載せた防災マップはないかな？

[136: 匿名さん]

>>125
関東ローム層の地盤が悪い？
古くからあるしっかりした地盤として有名なんだが。
つくば周辺は関東ローム層の台地が主で、河川近くや元水田・元湿地等の低地でなければほぼ問題ない。

[137: 匿名さん]

関東ロームが地盤が悪いってのは、真逆の勘違いですよね。ここは建設中だから、杭の心配はないよね？？

[138: 匿名さん]

つくば市のＨＰのリンク先に地震防災関連の資料が貼ってあります。
参考にどうぞ。大きな川、湿地帯がないので気にする必要はないかな。
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/14215/1294/002797.html

今工事中のところは、杭についてより慎重にならざる得ないだろう。
契約していれば、地盤、杭のデータをの説明をうけられるのだろうか？

[139: 匿名さん]

地震の揺れを増幅させる堆積層の厚さが東京辺りでは厚いらしく、関東では筑波山南側辺りが薄いらしい。
深部地盤とか地震基盤とかいうワードで検索してみると良く分かる。
東南海地震のような南側から揺れが伝わってくるパターンの場合、つくばあたりは東京からの距離以上に揺れが減衰するような気がする。
筑波山南側に国策的な移転都市をつくったのは、近くにありながら同時に機能不全にならないということで
選ばれたのかもしれない。

[140: 匿名さん]

>>138
杭うつ前なら慎重になるね

[141: 匿名さん]

>>139
筑波山麓近辺はカコウ岩の隆起地盤でこの辺りでも折り紙つきの強さ。
東日本大震災では多くの家で瓦が落ちたり、外壁がひび割れしたけど、山麓の北条や小田なんかは被害が少なかったらしい。

[142: 周辺住民さん]

地盤が悪いとは言わないが、杭を44mも打つ必要がある地盤が良いという説明はおかしいね。
もともと関東ローム層は火山灰層なんだから、岩石とは比べ物にならないくらい弱い。

筑波山のすぐ麓なら岩盤も近いだろうけど、この辺はそうでもないしね。
心配するほどでもないけど、安心するほどでもないってとこ。

[143: 匿名さん]

>>142
東京、大阪、名古屋などの大都市は、沖積層が厚いので、つくばの方が地盤的には良いらしい。

レーベン研究学園NEXIOは更に深く、15階建てで48mまで。
http://www.leben-style.jp/search/lbn-tkenkyu2/manager.html

研究学園駅周辺よりも、つくば駅周辺の方が地盤が良いのかな。

[144: 匿名さん]

>>143
この様に他の劣るところを出して、ここの話題の不安を払拭しようとする。悪さ比べ、慰め合いだけ。茨城っぽい。

「関東ローム層なので、免震が安心を与えてくれる」でいいじゃない。

[145: 匿名さん]

>>144
茨城っぽいってなんだよ！なめんなよ！！

[146: 匿名さん]

>>145
143だが、横浜MS問題が席捲する昨今、認識が甘くないか？

関東ローム層は、自然堆積か２次堆積かで全く強度が異なる。
葛城地区の住宅造成時に、河川（名は知らない）の水路変更及び遊水池作成をしていたので、
気になって問いかけてみた。

杭の評価に関しては、工法、本数、太さ、深さなど、一概にどちらが優るとも言えないので、
少なくともNEXIOの「劣るところを出した」つもりはない。

>>「関東ローム層なので、免震が安心を与えてくれる」
こっちの表現の方が余程「劣るところを出して」ると思うが。

[147: 周辺住民さん]

地盤の固さは、10ｍ離れた場所でも随分違うことがあるから、よくよく調べられた方がいいですよ。

[148: 匿名さん]

146です。
>>145ではなく、144に対するレスでした。
訂正します。失礼しました。

[149: 匿名さん]

>>145
茨城ぽい 「理屈っぽい。骨っぽい。怒りっぽい。」
骨っぽいは、融通が利かないの意味だと思う。

もっと普通に、この物件が、ディスポーザーなどの設備を選ばず、免震を選択したことを認めてあげればいいじゃん。

[150: 匿名さん]

杭の件は業者を信じるしかないです。ただ、事が起きたときに保証してもらえる体力が業者にあるかどうかがカギかな。横浜の件は関係している業者が大手だったことが救い。

[151: 匿名さん]

>>150
株価をみるとよくわかりますね。三井不動産なんかずっと右肩上がり、よく話題になるタカラレーベンも同じです。
フージャースはずっと下がっているので何か隠れた問題があるのかもしれません。

[152: 匿名さん]

ここ1年の株価の推移をみてみたが、どっちも大差ないな。
何でタカラレーベンが出てくるのやら(笑）わかりやすいというか。。。

[153: 匿名さん]

株価チャートを見る限り、レーベンは安倍バブル期に株価を伸ばしているけど、フージャースの方はその時期に株価があまり伸びてない。
このところ下落傾向にあるのは両社同じだが、フージャースの方は安倍バブル期に株価が伸びてない分、レーベンと比べると、底を這うような株価になっている。違いはその点くらいか。

[154: 匿名さん]

株価というより時価総額で考えた方がいいんじゃないかな。純資産を下回ってる(PBR1以下)のはいわゆる黄色信号と言われてはいる。
ちょっと見てみたら、三井不動産1.7倍、タカラレーベン 2.1倍、フージャース 0.67倍とちょっとまずい水準

[155: 匿名さん]

レーベンはどうだろう。マンション1棟保証できる体力まではないよ。
それに間取りの安全性とか無視してモノで釣る営業になっちゃった。レーベンで間取りも考えた物件はザ レーベン ツクバが最後だよ。ザ レーベン ツクバの皆様良い選択でした。

[156: 匿名さん]

レーベンはどうでもいいだろ。こことは関係ない。

某ブログでは多人数になりすまして研究学園物件の不評火消しの疑惑が浮上してるようだし、関係者かファンか知らんが、やりすぎると逆効果だと思うよ。

少なくとも151の
>ずっと右肩上がり、よく話題になるタカラレーベンも同じです。
>フージャースはずっと下がっているので
は事実と異なる記載であり、フージャースに対する悪質な営業妨害と受け取られかねないね。

[157: 匿名さん]

>>151-154
良くも悪しくも解釈できるPBRや、株価を出して、ここでデベをディスるのは如何なものか。
そんなことを語りたければ、自分でスレを立てて、思う存分書けばいい。

エスペリアやダイアパレスはデベが倒産したにも拘わらず、中古MSとして優良物件。
デベとは無関係に、良い物件は良いと思う。

[158: 匿名さん]

>>155
きっとつくばに住んだことが無いのですね。
以下のスレみて同じことが言えるかどうか・・・・・
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/581702/

レーベン信望者らしいですが、同じつくば市内のレーベン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/337342/

ここを検討してる人はチェック済みだと思います。
人は石垣、人は城。名言ですな。

[159: 匿名さん]

＞＞１５８さん、１５５を読んでレーベン信者と思わないで・・。
レーベンに釘を刺していると読めないかな？

[160: 匿名さん]

>>159
158です。
そうでしたか。読解力が足りませんでした。

[161: 匿名さん]

どうみても右肩下がりなんですが

[162: 匿名さん]

>>161
しつこいな！ヨソでやれ！
157を慎んで嫁！

[163: 匿名さん]

>>161

あなたの貼ってくれたグラフによれば上昇局面もあるので、151の

>フージャースはずっと下がっているので

は「嘘」だよね。
嘘はいけないなあ。
しつこいのも嫌われるよ（笑）

悪いが、ここのところのこのサイトみてて、タカラレーベンってかなりたちの悪いデベかなあという印象を持ってしまった。
そんな先入観全くなかったんだけどね。

[164: 匿名さん]

タカラレーベンの財務諸表3期比較では、各指標とも低下している。他を気にしている暇はないよ。
特に昨年度は借入金が急増、486億円。仕入在庫をこれからどう展開していくのか興味があるが、事業拡大時には、人員増加から営業マンのレベルダウン、モラル不足が発生し易い。現実、そういう状況下にある様に見えるね。

[165: 匿名さん]

他と物件、会社との比較よりも、この物件についての情報交換を！

[166: 匿名さん]

南西棟の間取りが公開されましたね。

ノバホールよりも高層階なら、11月～1月の2ヶ月間は、
毎日眼下に、つくば光の森イルミネーションが楽しめるはず。

[167: 匿名さん]

横浜MSの連日の報道を見ているとものすごく不安になります。
ここに限らずですがいま建設中のマンションで施工に問題がないかを消費者はどうやって見分ければよいのでしょうか。防止策はありますか。

[168: 匿名さん]

消費者による防止策は困難。
消費者が選別するのが困難な分野は、公による検査や規制によって適正化を図るしかない。
新自由主義者は、市場原理やマーケットに任せておけばなんでもうまくいくかのように主張するが、市場原理が機能するのは消費者に「選別する目がある」分野に限られる。
今回のような分野は、公の規制と検査に頼るほかない。規制緩和の逆ですね。

[169: 匿名さん]

このMS、スパンが最もワイドなのはどのタイプ？
H? D? J?

[170: 匿名さん]

>>166さん、逆からの視線もあり。

[171: 匿名さん]

売れてるというと怒って、株価低迷でフージャースが危ないっていうとまた怒って、みんな買う気まんまんじゃないか！

[172: 匿名さん]

意味不明乙

[173: 匿名さん]

南西棟の角部屋、プレミアム階は全て契約済み。
プレミアム階と非プレミアム階の差が詰まったか。
南東棟 C Type 1階は100万円値上げ。
以上、会員メールの解析より。

杭打ち問題にも拘わらず、強気なのは（杭打ちの）自信があるのだろうか？

[174: 匿名さん]

確かに値上がってるかも。
中住戸のF Type (75.79平米)も、1ヶ月前の12階と、現在の9階が同額。

[175: 匿名さん]

173ですが自己レスです。
南西棟のプレミアム階が全て売れてしまったような、誤解される表現でした。
角部屋のプレミアム階が全て契約済みで、中住戸に関してはわかりません。

[176: 購入検討中さん]

フージャース、くい打ちで検索したらこれが、、
デベロッパーとしても信頼できそうじゃないでしょうか。

http://www.ehako.com/news/news2015a/8973_index_msg.shtml

[177: 物件比較中さん [男性 30代]]

これは西松建設がまともな対応しているということだね
フーとは関係ない

[178: 匿名さん]

コストダウンから、水回りの配管の修繕が難しい、ふにゃふにゃ床の直床の物件が増えているようです。
ベランダは広くとってもアルコープは無い間取りなど、住まいの基本部分を蔑ろにして、過度な設備だけで売ろうとするまるで付録付本のようなマンションが増えていますね。

ここの魅力は基本的な間取りの設計ができている（＝信頼）ところですね。

[179: 匿名さん]

>>177
西松建設も、フージャースも、市も、ちゃんとした対応したってことですね。

[180: 買い換え検討中]

176の場合は、マンション、商業施設併設の施設の場合なので、
マンションだけ建てる場合は、状況が全然違うでしょう。

[181: 匿名さん]

電車利用が多くて、つくばが選択肢に入る人にとっては、いい立地だ。
最近は、つくば駅はもとより、研究学園駅近くでも、パークアンドライドに使える駐車場が、少なくなってきてるようなので。

[182: 匿名さん]

ここの杭打ちの検査を早くやっておいたほうがいいですね。
購入者だけじゃなく、購入希望者の信頼を勝ち得ます。

もともと対岸の火事のような事件だと思いますが、是非、おねがいします。

[183: 買い換え検討中]

函館の件を見る限りは、フージャースは杭については安心ですね。
今、信用できるディベロッパーは、フージャースくらいしかないかもしれません。

[184: 匿名さん]

>>183

なんでフージャースしかないのか、わからん。

[185: 匿名さん]

このところ続いているデベさんの物件事故は、ブランド力のある大手さんなので深刻。何故なら、大手でも手抜きを見つけられない。業界全体への不信感が高まってしまっている。
フーの函館も物件を契約した人は、こんな難しい工事のところのマンションを購入したことに当惑している人もいるでしょう。失敗したと。

[186: 匿名さん]

信頼できるブランドはフージャースしかない！
これ至言。

[187: 匿名さん]

3000件のうち300件て…
杭打ちのデータ流用は、業界では困ったときの手の抜き所なんだろうね。
やってるのは旭化成建材だけじゃないだろう。
大体の物件はそれでも発覚するほどの問題は出てこないが、横浜の案件は特に地盤が悪い所だったから露呈したんだろうなあ。

[188: 匿名さん]

要望書受付の〆切を延長し、同時に南西角部屋2Typeをチラシに載せてます。
この意図や如何に？

[189: 物件比較中さん [ 40代]]

「杭打ちのデータ流用は、業界では困ったときの手の抜き所なんだろうね。 」などということはないよ。

[190: 匿名さん]

>>189
意味はよくわかりませんが、「ここは大丈夫」のコメが契約者スレに揚がってますよ。

[191: 匿名さん]

>>188
有り体に言えば、売れてないんでしょう。
西向きと狭い部屋は、もともと苦戦が予想されてましたから、デベさんもある程度は折り込み済みでしょうがね。

[192: 匿名さん]

「オークラフロンティアホテルつくば」からの眺めがこんなに良いのに、
南西棟はダメなのかな？

2011年、飯村ゆみ氏撮影。つくば光の森HPより引用。
http://www.hikarinomori.info/

ぜひ購入前にシミュレーションを。
http://www.benricho.org/map_straightdistance/

[193: ご近所さん]

>>192
このホテル自体が西南棟の目の前の障害なので…

[194: 匿名さん]

眺めというより日当たりの問題。

[195: 匿名さん]

>>193
南西棟の対面は、カメリアなどのある、4階までのホテル低層部分のみ。
高さ20ｍもないはず（エレベーターBOXを除く）。
ホテルの11階部とは対面しない。

さらに常陽銀行よりも相当に、道路際に建つので景観は良いはず。
　
写真は、センター広場（ライトオン前）から工事現場へ向かって撮影。
南西棟はノバホールとホテルの間に、1階部分から確認できる。
4階部分まで出来ており、8～9階まで出来るとNTTは、センター広場から見えなくなる見込み。

[196: 匿名さん]

>>194さん
西日がさして、陽当たりが良すぎると言うことですか？

Google earthを見る限り、陽当たりが悪いという事実は発見できませんでした。

[197: 匿名さん]

そうかぁ、西南西向きの住戸は西日がさして陽あたりがすぎるのかぁ（笑）。
西日しかあたらない住戸だと思ってました〜。

[198: 匿名さん]

>>197
今年の10月8日午後1時撮影です。
西日以外もあたるようですよ。

[199: 匿名さん]

冬至に陽が当たれば、陽当たり合格ですね。

[200: 匿名さん]

西じゃなくて南西なのはポイントなのかも。
冬は昼過ぎでも長い時間に部屋の奥まで日が入って来てぽかぽかで暖かいです（日によっては暑いくらい）

[201: 匿名さん]

なんか必死すぎて哀れになってきた…。

[202: 匿名さん]

>>201
何の根拠も挙げられずに、ディスってる輩よりマシだと思うゾ。

[203: 匿名さん]

日当たり状況をシュミレーションしてみ。
何時から部屋に日が入るか分かる。
昼前に、部屋の東側の端から太陽が少し姿を現し、季節にもよるが、午後３時から４時頃に部屋の真ん中に太陽が来るのではないだろうか。
それをもって日当たりが良いと判断する人は買えばいいし、その日当たりに不満なら買わなければいい。
ま、同じエンブレムなら、あえて西南西向きを買わなくても、南南東向きを買う方が無難だと思うが。

[204: 周辺住民さん]

ちなみに、西南西の面はちょうど冬至の日没の方角になっている様です。
筑波研究学園都市の中心部の町割りを決めた時、この方角を基準にしたらしい…という噂です。

[205: 匿名さん]

そもそも、なぜ、つくば中心部は、南に沿って区割りせず、南南東に沿って区割りしたのでしょうか？
なにかしら合理性があるのでしょうが、ご存じの方お教えいただければ幸いです。

[206: 匿名さん]

真南向きだと、建物が建った場合、
北隣の区画に日が当たり難くなりますから、
それを避けるために少しズラしたのだと思います。

[207: 匿名さん]

>>204さん
「北大通り・中央通り・土浦学園線・南大通りは、夏至の日の出・冬至の日没の方角と平行」は事実のようです。↓
http://d.hatena.ne.jp/a4b3/20131231/1388457473
http://sciencecity.tsukuba.ch/e216871.html

世界の歴史を紐解くと、暦や農耕のために冬至は重要だったようですね。

>>205さん
国土交通省の資料に、四神（青龍・白虎・朱雀・玄武）を公的サインにしているとの記載がありますが、道路の方向に関する合理的説明はないようです。
http://www.mlit.go.jp/crd/daisei/tsukuba/data/plan_chart/003.html

[208: 買い換え検討中]

首都圏マンション発売戸数、15年上期７％減　09年以来の低水準
2015/7/14 14:50
http://www.nikkei.com/article/DGXLASFL14H7P_U5A710C1000000/

上半期としては2009年（１万5888戸）以来、６年ぶりの低水準だった。マンション価格の上昇が響いて需要が伸び悩み、販売が先送りされている。

[209: 駅近住民]

西武の学園線沿いとクリスマスツリー、キュートの１階はイルミが点灯しています。
つくば光の森の点灯式は、11月21日（土）のようです。
ここに住めると、冬場は楽しみですね。

[210: 買い換え検討中]

マンション価格は、アベノミクスのおかげで、かなり高くなってきているとは感じていたけど、
サラリーマンの収入が同じくらい上昇しているわけではないので、
売れにくくなっているのは道理。

[211: 匿名さん]

つくばのマンションはあんまり高くなってないのかな。
高くすると売れないだろうからね。建築コストの上昇を仕様を下げることで吸収してるってとこか。

[212: 匿名さん]

第2期5次は一度に41戸販売ですか。久々に多いですね。

[213: 匿名さん]

５次って、多いように思いますが、何次まで続くのでしょう？
二期の予定数が売れるまで？

[214: 駅近住民]

売れ行きからすると三期で終わりですね。
年度末（３月）で終了のメドが立ったので。
契約者スレにも挙がってますが、そういうことなんでしょうよ。

[215: 匿名さん]

先に買った人が、ほくそ笑むということですか？

[216: 匿名さん]

180+41=221戸　全352戸なので残り131戸というところかな（約63%完売予定）
入居開始まで約1年4ヶ月あるのでまだまだ余裕ですね。

[217: 匿名さん]

本日は、つくば光の森2015の点灯式。
例年よりも、コストカットの雰囲気ですが、まずまずでした。

つくば中央公園の橋の上からの撮影です。
左上にエンブレムが見えるようになるのでしょうか？
J Typeは見はらしが良さそうですが、我が家では手が出ません。