デュオヒルズつくばエンブレム 3スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。
公式URL：http://www.duo-ibaraki.net/
所在地：茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番）
交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：75.79平米～100.40平米
売主：フージャースコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社フージャースリビングサービス
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2015-10-04 20:18:17
デュオヒルズつくばエンブレム Part3
| No.1 |
by 匿名さん 2015-10-04 20:31:29
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＜マンション＞東京超都心、五輪後も不動産価格は上がる説
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20151003-00000020-mai-bus_all だとすれば、その煽りを喰って、地方MSの建築費も高騰が予想されますね。 今後フル装備のMSがつくば駅近で出来るでしょうか？ それを読むことで、このMSの価値が問われます。 何にせよ、短期間で3スレ目。 つくば近辺のMSスレでは圧倒的な活況だと思います。 |
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|---|---|---|
| No.2 |
前のスレで「アルコーブ推しがあほ」とか言ってる人がいるが、良く読むといい。
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2015-09-15 |
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| No.3 |
>>1
リンクの記事を読めばわかるけど、都心のマンションの値上がりの理由は建築費の高騰じゃないでしょ？ いくらなんでも読解力が無さすぎ 以前のようには値下がりしないだろうけど、オリンピック後に郊外のマンションが値上がりする理由は無いだろうね |
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| No.4 |
>>1
>>今後フル装備のMSがつくば駅近で出来るでしょうか？ 官舎の売却で供給過剰になると予想します。 東京の不動産ですが、ＧＤＰがマイナス成長なのに、不動産価格だけが上昇することは考えにくいです。 買える人が少なくなっているということですから。 |
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| No.5 |
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| No.6 |
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| No.7 |
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| No.8 |
そもそも、つくば市は、都内でも、首都圏でもない。
この物件を、東京在住の人が、どれくらい買っていますか？ 知りたいものだ。 |
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| No.9 |
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| No.10 |
以前の物件の間取りは良かった。
玄関を開けてたら共有廊下からリビングまで見えるセンターインの間取りではなく、クランクインの玄関も多かった。クランクインは間口が広くないとできない。 センターインの玄関の間取りには、玄関の位置に合わせて共有廊下の手すりに目隠しの曇りガラスがついてあった。アルコープではなく門扉付きのポーチもあった。 グレードが下がりすぎ。 昨今の他の物件と比べてよし悪しでは決めきれない程、すべての住まいとしてのレベルが下がっている。 買い時ではないと思う。 ５年後、ここもりっぱな中古物件となった時に、ほかの１０年のマンションの間取りに勝てるだろうか？ ここは「立地と規模」だけが強みなんでしょ。大規模を嫌がる人もいると思うよ。 |
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| No.11 |
>>2
その記事より ＞アルコーブ（Ａｌｃｏｖｅ）は、欧州で部屋や廊下など壁面の一部を少し後退させて造る窪みや空間の意味で使っている言葉ですが、これを日本人の誰かがマンションの共用廊下から少し引っ込んだ玄関前の部分を指す言葉として使い始め定着したのです。 「マンションの共用廊下から少し引っ込んだ玄関前の部分を指す言葉」 そういう「玄関前の部分」をアルコーブという。 この別件が「アルコーブ」と称しているスペースは明らかにこの概念と一致しない。 |
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| No.12 |
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| No.13 |
>>2
その記事より >凹凸のある顔がのっぺり顔になってしまった、つまり商品企画が昔レベルに戻ってしまったのは何故でしょうか？コストダウンのため。それが全てです。マンション全体にも言えるのですが、凹凸を設けるより、一本の直線にした方が施工上の手間もかかりませんし、コンクリートの量も減るからです。 ここは、アウトフレームにした結果の柱と柱の間を「アルコーブ」と称している（壁面はほぼのっぺり）。 コストはかかっていない。 |
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| No.14 |
＞＞NO9さん、そう思います。
五輪で使用した物件周辺以外は、マンション高騰はないと思う。 中国人の不動産投資も減るだろうし、むしろ換金したがる人も出るのではないかな。 ここは、東京ではありません。 血気盛んなエンブレムフリーク「じもピー」から見たらまばゆい都会のつくば市でも、都民には同列とは見ません。 |
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| No.15 |
>>2
もう一つ訂正しておこう。 アルコーブ推しがあほ ↓ ただ、このスレでのここのところの「アルコーブ推し」があまりにあほらしいだけ。 「アルコーブ」という構造を批判しているわけではない。 一般的なアルコーブは大歓迎だし、実際私は今そういうアルコーブのマンションに住んでいる。 |
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| No.16 |
さて、本来「アルコーブ」の機能、メリットとは何だろうか。
興味のある人は検索して調べるといいが、基本的には 玄関扉の開閉時に他人から住戸内部を見えにくくする、プライバシーへの配慮 といえる。 また、>>2が貼ってくれている記事にあるように >アルコーブは、玄関扉を開けた瞬間、外出を喜ぶ元気な子供が走って来て扉に衝突するといった事故を避けられるという機能も持つに至ったのです。 という効果もある。 では、ここの「アルコーブ」はどうか。 共有廊下を通る人にとっては玄関は「凹んでない」のでアルコーブのない住戸と全く同じ。 元気な子供が走って玄関前を通る可能性も十分に高い。 つまり、ここの「アルコーブ」は残念ながら本来アルコーブの持つ機能をほとんど持っていないようにみえるが、如何だろうか？ |
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| No.17 |
つくばで今売り出し中のマンションは全て本来の意味のアルコーブがないか、ない部屋が存在しますね。
もはや業界の芻勢になりつつあるのでしょうか。 それは置いといて>>2の記事の主眼はアルコーブそのものより、アルコーブすら省いているマンションは他の所でもコストダウンしている可能性が高いから、注意深く物件のスペックを調べなさいということでしょう。 アルコーブ自体を気にしない人なら、その他のスペックさえ満足であればそれでいいのです。 ここは免震こそあれど、その他はコストダウンが著しいように見えます。 さすがに柱や壁や床はきちんと作ってあるとは思っていますが。 |
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| No.18 |
嗚呼、玄関前にポーチがあって、門扉で仕切られている物件ないかな。以前のマンションにはあったんだけれどな。
昨今のマンションは横並びを言い訳にして色々なレベルダウンを正当化している。ただそれは、デベ目線であって、検討者や契約者が納得したようなコメントを書き込みすることが残念。 |
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| No.19 |
＞＞8
購入者について他のマンションの事例ですが、2006年2月の記事によるとつくば市内勤務者は30％程らしいです。 つくば勤務者は意外と少ないかも？ そうすると都内勤務者は30％位はいるのではないでしょうか。 参考までに。 タカラレーベンは、昨年7月より茨城県つくば市で販売を開始した「レーベンハ イムつくばファーストレジデンス」全69戸をこのほど完売したことから、第2弾と なる「レーベンハイムつくば二の宮公園」全47戸を3月上旬から発売する予定。 完売物件の購入者の年齢層は、30～49歳が70～80％を占め、職業別では、会社員 が59％に対して、公務員の割合も24％に達するなど、研究学園都市としての地域特 性が見られた。また、つくば市在住の研究職・国家公務員などの高所得者をターゲ ットに、販売価格を3028万～5768万円と高目に設定したことから、年収1000万円以 上の層が40％を占めているのも特徴。家族構成は、夫婦と子供1人などの2～3人世 帯が60％を占め、居住地別では63％、勤務地別では30％がそれぞれつくば市で占め た。 第2弾の「つくば二の宮公園」(つくば市二の宮)は、つくば駅から徒歩23分、Ｒ Ｃ造地上6階建て、専有面積は74.79～111.04平米、間取りは3ＬＤＫ～5ＬＤＫ。第 １期１次の販売戸数は22戸、販売価格は2948万～4818万円。 |
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| No.20 |
東京在住の人の購入は10％以下かな。
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| No.21 |
今は買い時でないとはよく言われることだけど、買い時を待ってたら無駄に歳をとってしまう。
次の買い時っていつ？オリンピック後？5年も先だよ。 仕様が多少悪かろうが、欲しいと思った若いときに買って、家族楽しく新築で暮らしたい。 買い時を待って待って、いざ買うときには病気で団信が通らないとか笑い話にもならない。 |
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| No.30 |
21と28のレス、私は28のレスの方が見ていて不快。
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| No.31 |
21のレスは「欲しい時が買い時」ってことでしょ。
別に煽りだとは思いませんね。 |
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| No.32 |
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| No.35 |
大手の話だけど、建設コストが上がった理由に、収益確保の意識が高まったことがあります。物価上昇させるお題に大企業は乗り、これまで苦しんだ低収益脱却んを図った。ちょっと前の物件を買い損ねたと思い、ここを残念がっている人が管を巻いている。そんなスレの構図かな。500万円位上がって中身は下がっている印象。もっといいやつ出せ！と次の物件に注文つけているようにも感じる。ここのフリークさん、お気の毒。
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| No.36 |
>>35
結局何が言いたいのか分からない。 |
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| No.37 |
結局、リーマンショックで売れ残った新築マンションを買った人が1番コスパの良い買い物をしたってことだね。
建築費が上がった今の物件は、安い＝スペックダウンということがよくわかった。 |
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| No.38 |
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| No.41 |
景気が悪いときほど買い時。
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| No.42 |
欲しいと思った時、子供が家を出る時も買い時でしょう。
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| No.43 |
せめてオリンピック後を待とうではありませんか。
高い買い物、５年１０年待ってもどうってことないです。 さらに２０年か３０年くらい待てば、それこそ人口減少でいいものが大幅に安く買えるかもしれないのです。 リセールも期待できますよ。 |
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| No.44 |
さすがに同調できないなぁ。
マンションは契約から入居まで長いから、途中でキャンセルしなければならないケースもある。上層階でなくてもいいので、様子見ながら、物色。残りものに福あり。 |
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| No.45 |
>>43
意味がわからん。 |
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| No.46 |
パークハウスは、管理費が高いですね。中古物件を見るときには、その中古物件が何年目でいくらの管理費と修繕積立金は必要か見ています。
ここは、10年目も修繕積立金はどうなるのでしょうね。平米当たり220円必要だと聞いたことがありますが、免震対策費入れるともうちょっと高くなるのでしょか。 |
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| No.47 |
他の物件ですが、
ザ・フォレストレジデンス ブライトリーフ 管理費等 14,900円／月 修繕積立金 6,800円／月 免震構造点検費用（月額75円） http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F77S8A19/ |
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| No.48 |
修繕積立金は最終的に（20年経過後？）月額250/㎡くらいだったと思います。
80㎡で20,000円くらいです。まあ平均的な金額でしょうか。 |
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| No.49 |
修繕積立金に管理費、駐車場代含めると4万円位かな。そんなところでしょう。高いようだけど50年以上安心して住めるマンションだからしょうがない。
年金生活に入って地震で家財を失うと致命的。免震も選択肢ですね。 |
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| No.50 |
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| No.51 |
40,000円位までは必要と思ってライフプランを組んだほうが安心できます。どこかのスレで、購入時の修繕積立金の前払い分は、スタート時の修繕積立金の5年分。つまり、スタート時の倍額が最低必要額。
実はスタート時点から、もう30,000円超えているよ。 |
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| No.52 |
>>51
＞実はスタート時点から、もう30,000円超えているよ 何言ってるのか理解に苦しみます。 修繕積立基金+管理準備金は引渡時一括払と明記されています。 何年住むかどうかもわからないのに、引渡時一括払分を月割り上乗せする 計算法はどうやるんですか？ 普通に3万円は超えてないでしょう（駐車場代込み）。 100平米の部屋は知らないですけど。 |
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| No.53 |
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| No.54 |
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| No.55 |
あら、修繕積立基金を当初の修繕積立金月額で割ってみると60ヶ月、5年分になるよ。国交省のガイドラインだと月々平米当たり202円だそうです。消費税引き上げ、物価上昇勘案すると220円から250円といわれます。
5年後には月額の修繕積立金の引き上げがあるんでしょ。最初低く抑えた修繕積立金の月額では足りないので、その不足分を最初に修繕積立基金として一括徴求して補填している。 当初の修繕積立金を安くして負担感を少なく見せる。マンション業者の常套手段と言われていますね。ここのセールストークに使われていないといいですね。 何か変ですか？ |
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| No.56 |
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| No.57 |
>>54,55
53参照。 |
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| No.58 |
↑理解できない人は↓を参照。
http://www.homes.co.jp/words/s2/525001132/ |
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| No.59 |
国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」だと、
20階以上のMSで平米あたりMAX245円ですね。 ここは、「均等積立方式」か「段階増額積立方式」か決まってるのかな？ それによって支払い額は異なるでしょうよ。 今は「修繕積立金」がブームですか？ ここのスレは、１つ１つのテーマに深く突っ込んでますね。 |
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| No.60 |
マンション業者を疑う人は↓
http://suumo.jp/journal/2011/05/21/2041/ ガイドラインから 「平均値202円×79㎡＝1万5958円が月額の修繕積立金の目安だ。」 「均等積立方式」の算出数値かな。 「段階増額積立方式」だと、当初少ない分を後回しに増額していくので、今の４倍、５倍もありうる。 デベさんに聞け！ デベさんは、瑕疵責任ある１０年間を超えると部外者面。「段階増額積立方式」を安易に選ぶだろうな。 |
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| No.61 |
修繕積立金(案)によると
80.96㎡の場合 1-5年目 5920円 6-10年目 9960円 11-15年目 13870円 16年目以降固定 19220円 となっています。 |
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| No.62 |
国交省のガイドラインと比較すると、かなり足りないように見える。
ここには、免震システムがあるから、どの段階で積立開始するのかな。 デベさんの修繕計画は３０年。ここに曲者がいて、３０年以降に修繕されるものは隠して含めず資金計画を造る。 免震装置の代替えは億単位だよ。３５０戸で割って各自準備のこと！ |
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| No.63 |
>>62
免震装置は60年は保つと言われているが。このスレでも既出。 風評被害はやめてもらいたい。 http://www.zenitaka.co.jp/solution/menshin/faq1-1.html http://www.oiles.co.jp/menshin/building/menshin/faq/ http://www.bridgestone.co.jp/saiyou/recruit/technology/antiseismic-rub... |
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| No.64 |
じゃあ、積立の必要ないのか？
「先送り」と「ほかとの悪さ比べ」は、定番のデベスタイルだろう。 |
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| No.66 |
入居者としても、自分の生存期間以外の出費は控えたいでしょう。
ここを買って、60年以上生きる人は稀だと思う。 子供が継げば子供に任せます。 |
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| No.70 |
大規模修繕が大体15年めくらい。それまでは新しいこともあり、それほどの出費にはならない。
ということで61のような段階的な修繕積立金になってるんだろうね。それなりの正当性もあると思う。 ずっと住む人にとっては均一のほうがいいかもしれないが、10年くらいで売る人も多い。 自分の知る限り、ほとんどのマンションがここのような段階増額式だと思う。 |
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| No.71 |
ここの修繕積立金は平均的だと思います。
このくらいで神経質になるようではマンションではなく一戸建てにした方がいいでしょう。 管理費には給湯器リース料が約2,000円/月含まれていますので リース期間終了したらその分下がるかもしれません。 |
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| No.73 |
>>71
リース？普通なの？コストカットのため？ |
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| No.74 |
たぶんコストカットのためでしょう。
近くのデュオヒルズつくば吾妻や横浜北寺尾の物件も給湯器リースです。 フージャースの物件でも給湯器リース物件もあれば、そうでない物件もあるようです。 他社でも物件によってあります。でも全体的には少数派だと思います。 |
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| No.75 |
希だ。これだけ大量に設置してガスを使って貰えるのなら給湯器は格安で仕入れできるはず。わざわざ高いリースにする必要ある？リース料徴収作業で手数料抜いていたりして。10年後またリース組むから管理費は下がらない。
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| No.76 |
まだ、誰も知らない、給湯器リースの話を、うっかり喋ってしまったのは誰。
「語るに落ちる」とは、このことか！ |
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| No.77 |
給湯器リース？
何処までケチれば気がすむんだ？ ちょっとやり過ぎでしょ。 せっかくの立地なのに残念です。 |
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| No.78 | ||
| No.79 |
情報ありがとうございます。
つまり長谷工の新規事業の食いものにされたということね。 つくばの物件は同時期に競合する複数マンションの企画施工を請負っていることで、もう一つ二つ不足感を感じる物件ばかりです。 ウエリス竹園は長谷工が販売にも関与しているので売るためにフル装備。ここには免震で売れと設備をちょっと省いた物件となった。長谷工はつくば市の取扱い物件全体で利益を計算できるから、ここは利幅高く取って、ウエリス竹園は利幅薄くなんてこともできるかな。ウエリスの物件価格に割安感を与え売ることもできる。 今後の物件は、長谷工から離れて欲しいな。ここは長谷工に意地悪されたんだよ。 |
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| No.80 |
リース期間終了後はどうなるのか？
買取か再リース？ |
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| No.81 |
ガスがいやならIHを選択したらいい。
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| No.82 |
長谷工以外だと余計割高になるんじゃないの？
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| No.83 |
ちなみに次の料金も管理費込みになっています。
インターネット料金 ケーブルテレビ料金 自治会費 |
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| No.84 |
さすが長谷工、安いね。
長谷工が特に郊外で強いのには理由があるんだろうな。 財閥系デベ＋スーゼネだと絶対こうはいかない。 |
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| No.85 |
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| No.86 |
長谷工自社物件もあるよね。ブランシエラだったか。。。
確かに他デベに「持ち込み」することも多いらしいね、長谷工は。 いずれにしろ、大量生産の長谷工マンションだから管理費とかを抑えられるという面はあるのではないかな。長谷工が上前はねるにしても。 |
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| No.87 |
長谷工について。
マンション建築首位。土地手当て、計画立案から施工まで一貫モデル構築。 第１四半期の受注の約４割が400戸以上の大型マンションと大型化進み、施工効率化も進展。 施工効率が優秀のようです。受注好調で職人の手配も安定しているのでしょうね。 今はあの鹿島建設より儲かってるようです。 |
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| No.88 |
つくばでも一貫ってやつで提供してくれたら、みな喜ぶのに。２社でやったら２倍の利益を足された物件になるんでしょ。つくばバブルの温床？
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| No.89 |
誰も入居したことのない、OSIつくば吾妻IIの最上階角部屋が売り出されています。
トイレが２つある仕様は特筆です。 但し、管理費・修繕費積み立て金は高いですよ。 結局は「立地の価値は大きい」というのが感想です。 昔が良かったばかり言ってる方々はそちらを検討いただき、こちらでは静かにお願いします。 http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FQBS7A0F/ |
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| No.90 |
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| No.91 |
官舎の601、603に期待する輩は、西武+イオンの交差点から西へ歩いて見たことの無い人達。
歩いてみて、僻地なのを実感するべき。 こことは違う！！ |
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| No.92 |
>>91
ここって、今住んでる徒歩15分以内のMSね（ぼやかし）。 |
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| No.93 |
>>89
未入居には見えないけど 明らかにキッチンには電子レンジのようなものが置いてあったような跡がある それに、管理費も修繕積み立ても普通 築10年経っているんだから これが高いと思うなら、マンションなんか住めないよ |
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| No.94 |
>>93
いやいや、駅近住民で、欲しいと思っていた。 でも一度もカーテンがかかったことが無かったので、未入居だと思うよ。 エンブレムができて払拭されちまったが。 推定この価格の2/3程度と思っていた。 それ位ここに住んでいるから間違いないよ。 |
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| No.95 |
>>88さん、
つくばは全般に割高な感じがします。もし価格が下がるのなら長谷工さんがマンション分譲してほしいです。そうなれば、これまでの物件も相対的に下がると思います。 |
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| No.96 |
つくば市 全国一位 「高齢者コンビニ難民比率」
人口２０万人以上の都市で、自宅から３００ｍ以内にコンビニがない高齢者の比率 つくば市は８３．７％！ 読売新聞 http://www.yomiuri.co.jp/economy/20151010-OYT1T50011.html つくば市は、散村形態。散村は市の財政を圧迫する要因となる。市街中心地に人口を集中させること、コンパクトシティ化をどこの都市でも行っている。コンビニ難民比率は、つくば市の散村度の象徴。 中心地により効率的な高層マンションを建てさせるように動かなければ。 |
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| No.97 |
元々繁華街でも、歩いている人は少ないのだが、
研究者が多いということで、ヒューマン・ロンダリングが行われていて、 老化が防御されているのが他のローカル都市と異なるところ。 まぁ、住んでみなきゃわからんが。 |
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| No.98 |
それも公務員宿舎撤退で崩れました。これからは普通に高齢化。
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| No.99 |
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| No.100 |
そう言えば、最近大学秘書を辞めた58才の女性が産総研のに採用されてた。
英会話は得意だった。 定年間近とみているが、能力が高いのだろう。 |
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| No.101 |
＞＞Ｎｏ,９６の提供話題ってさ、「高齢者の住まいから３００ｍ以内にコンビニがない比率」だから、生活の便利さの比較だったのでしょう。コンビニが少ない不便な街であるとも見られそう。
広いまちの割に人口の密集度が少ない散村だから、自動車中心で、徒歩で生活するという発想にないまちだから、コンビニもロードサイドにあるのでしょう。 つくばには中心地が曖昧で、研究学園をつくばの中心地に育てていっているように感じます。つくばセンターは所詮盲腸線の終点。研究学園駅にすべての電車が停まるのも、すぐ先のことでしょう。 つくば駅を最寄りとする物件の中では、ここは有利な立地だろうけど、劣化するマンション建物なのに資産価値が下がらないとするのは乱暴でしょう。むしろ、この土地をフージャースがかなり高い単価で買ってしまったことは、物件の価格、仕様から明らか。既に、土地の価値として負の位置から始まっているのではないでしょか。 |
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| No.102 |
つくば駅周辺は、地価が高いんだからマンション価格が高いのは当たり前です。
高くて買う人が少なければ自然に地価は下がるんですから、下がらないということは需要があるということです。 普通は郊外に行けばいくほど地価が下がるのに、TX沿線ではみらい平辺りまでは通常通りですが、つくば市内に入るとつくばに近いほど地価が高くなります。 つくば市の地価はもはや県庁所在地の水戸より高いので、茨城県内だけ見ると異常に高く見えるだけでしょう。 |
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| No.103 |
>99
「公務員」という言葉を聞くと過剰反応する人がいつもいるな。 つくばの公務員宿舎に住んでいたのは、大学か研究所関係だから学術的に日本を支えていた人たちがたくさん住んでいたわけ。 そういった人たちを追い出してしまったんだから、中心部の没落はかなりのもんだよ。 そういったことが想像できないあなたと違って、代わりが効かない人がたくさんいたのに惜しいことをしたものだ。 |
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| No.104 |
同感。
つくば市の中心産業は、「公務員」「研究者」です 官舎を出て、そのままつくば市に住む人はどれくらいいるのでしょうね。全員ではないでしょう。 私なら、官舎に住まなければいけないとの命令かが外れ、それぞれの思惑で新しい住まいを探すでしょう。 つくば市の外に出る方も多いでしょう。 官舎で資金を捻出する安易な方法は、つくば市の住民のレベルを損なっていく要因となるでしょう。 元官舎周辺の小中学校のレベルも下がっていくと思います。つくばの公務員・研究者の学業のレベルは、より高いのです。 １０１さん、吾妻アドレスの基準地価は粗横ばいでした。首都圏は上昇しているところが目立った基準地価の改定だったのでつくばも上がっても良いと考えていたので心配になりました。下がらなかったことだけででは、建物の減価部分を土地で補えないですね。 |
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| No.105 |
>>101
TX終点駅の利用者の多さ知らないから言えることですね。すぐ先。どんな論拠だよ、笑っちゃう。 研究学園こそクルマがないと不便な街、２つの駅周辺を歩いて皆さんの好きになれる方を選んだら良いと思います。 |
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| No.106 |
「研究者」は学問にしがみつくもの、研究所から離れることを惜しむ。時間が惜しいから。
自分の住居を欲得で語るような人達は、研究者ではない。 おごりは禁物。山梨大学や埼玉大学出身者の謙虚さを学ばないと。 自分に対する戒めとしても、ここに記す。 |
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| No.107 |
>>103
ここで過剰反応してるのは自分自身ではないですか。 |
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| No.108 |
物件の価格は高くないですよ。
「究極を語れるか」は「語ると断定していない」との書込みから、「究極については無理して語らない物件」となった。 批判の強かった「究極」のキーワードをなかったことにすると素直に評価できる物件になる。 【価格帯】価格は中心地としては高くない。普通に頭金出してローン組めて返済できる範囲。 ごく普通のレベルで高級と言えるレベルではない。 【間取り】鉄板間取り。アウトフレームで玄関前の広さもある。収納も考慮してある。間口はあと半畳分は欲しかった。 【立地】よい。駅近であり商業施設からも近い。公共施設も近く徒歩圏で生活できそう。 【陽当たり】接面道路は幅員があり、将来にわたり陽当たりも確保できそう。 【設備】生活するにあたり不都合はないレベルだか、他の物件と比較されると自慢できるとは言えないのは残念。 【その他】免震構造。生活の安心を享受する。年金生活になり家財を失う心配が少ない。耐用年数も６０年以上と充分 【リセールバリュー】買い手の潜在力あり。儲けようと欲張らなければすぐ売れるのではないか。所詮5,000万円未満の物件なので資産価値を騒ぐほどではないと思う。 |
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| No.109 |
>ノーベル賞取らない限り、替わり（世代交代）はいくらでもいます。
ノーベル賞にしか価値が無いと思っている時点でかなりヤヴァイ。 >自分の住居を欲得で語るような人達は、研究者ではない。 誰の話してんの？ 少なくとも、公務員住宅を自分の住居として語っている人は出てきていないと思うが。 |
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| No.110 |
＞＞No.108さんに付け足すこと、遠慮してほしいことはありますか？
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| No.111 |
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| No.112 |
>109
>>自分の住居を欲得で語るような人達は、研究者ではない。 >誰の話してんの？ >少なくとも、公務員住宅を自分の住居として語っている人は出てきていないと思うが。 おそらく106が言いたいことは、研究者は研究のために通勤時間を惜しむから官舎を出ても損得考えずにつくば市内に住み続けるだろうということでしょう。 とはいっても、さすがにお金の面では官舎住まいと同様には行かないから市内でも中心地から外れたところや隣接地域に住居を求めることは考えられると思いますが。 官舎があった頃から、家を建てて土浦やひたち野うしくの方に引っ越していった公務員の方たちをたくさん見てきましたよ。 |
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| No.113 |
>>112
通勤時間を惜しむのだったら、産総研の研究者なら並木に買うし、 高エネ研だったら北部に買うだろ。いずれも中心よりはるかに安いし。 小中学校の子供がいる人は学区第一って感じで賃貸に移ってるよ。 |
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| No.114 |
>>108
追加します。 周辺の物件より高層階の価格は高くて当たり前、4000万円でこの稀少な立地に住めることを考え、必要十分な設備のマンションを提供している。デベさんの価格バランス感を感じます。大手デベさんなら手がでない高価格となったでしょう。 |
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| No.115 |
横浜の欠陥マンションのニュースは部外者とはいえ他のマンション購入者にとっても腹立たしいですね。
施工業者全体を疑いの目で見てしまいそうだ。 フージャース＆長谷工さんはしっかり頼むよ！！ |
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| No.116 |
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| No.117 |
販売にも目処が付いてきたのかぴたりとネタがなくなってきましたね
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| No.118 |
>>113
実際に産総研で並木に住んでる人はたくさんいますよ。 だからといって通勤時間を惜しむために、勤務地の周辺に全員が住めるだけの土地や物件がある訳ではない。（ここでいう土地は住宅用分譲地のこと） ある程度の通勤時間の圏内で探すとすれば、選択肢は限られてくると思うが。 |
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| No.119 |
三井住友建設でも欠陥マンションを作るということは、大手でも安心できないってことですかね。
なかなか難しい問題ですね。 |
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| No.120 |
>>119
三菱地所（だったっけ？）鹿島建設（パークハウスと同じだわ）のコア抜き物件だって 内部告発が無ければバレなかった可能性が高いしね。 まあ、昔から土建業界は手抜きは当たり前の体質だからな 水コンクリの比率だって実際はもっと水を入れてるのなんて普通じゃないのかな。 |
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| No.121 |
昔じいさんが今のつくば駅周辺は地盤がめちゃくちゃ良いので国やら大手やらが押さえてる。将来家買うなら駅の近くにしろと言ってたのを思い出した。ほんとか嘘かどうかしらんけど、昔からそうと何度も言ってたのを三井建設の事件で思い出したｗ
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| No.122 |
駅周辺だけでなく、つくば市中心部は概ね地盤はいいですよ。
昔の地形図など見れば分かると思います。 国策都市だし、内陸ですから、湾岸、横浜、浦安なんかの埋立て地とはわけが違います。 |
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| No.123 |
つくばの物件に言えるかな。杭の長さだけれど短くはないと思うんだ。
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| No.124 |
以前、つくば市のマンションで東日本大震災で大揺れして大被害にあったとここに書いてる人がいたね。（だから免震必須だそうな）
それ読んでつくば市は地盤が悪いんだなと思った。 まあ免震のここにとってはむしろ地盤が悪いほうが「売り」になると思うけど。 |
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| No.125 |
つくばの地盤が良いだって？
関東ローム層のどこが地盤が良いんだか。 各マンションの杭の長さを調べてみてはどう？ 地盤が良かったら、こんなに杭を長くする必要はないよ。 もちろん、埋め立て地よりはマシだけどね。 |
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| No.126 |
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| No.127 |
>>124
東日本大震災でマンションが大きく揺れたという情報で地盤が弱いと決めつけるのはいかがなものかと。他の周辺市町村よりも揺れが大きかったり前半倒壊数が多かった訳でもなかろうに、あまりにも短絡的すぎる。 ただし、茨城南部は地震が多いので、免震はあるに越したことはない。けど、タワー型の上層階じゃないのであれば必須ということでもない。 まあ、つくばは往々にして道がでこぼこで、つくば駅周辺も例外ではないので地盤は実際強いのかは定かではないけど… |
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| No.128 |
>>127
いやいや、自分は当時東北地方の某都市に住んでたんだが（震源のかなり近く）、免震でも何でもないマンションでも被害は皆無だった。その都市の地盤はよかったらしい。 茨城に来て、被害がけっこうあるのに唖然としたね。その東北の都市よりはるかに酷かった。 つくば市というか、茨城（少なくとも土浦、つくばあたり）は地盤がいいほうでないのは間違いないと思う。 |
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| No.129 |
>>128
地盤がいい方ではないというのは分かるが、例が東日本大震災というのが解せないだけ。 その当時つくばに居なかったのなら知らないと思うけど東日本大震災のとき茨城では2回目にあった茨城県沖の地震の方が震源域が近く、揺れが酷かった。震度6弱もその揺れによるもの。地震被害が（どこだか分からないが）東北よりも大きいというのは単に地盤云々の問題ではない。 |
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| No.130 |
東日本大震災で近隣のエスペリア、サーパス吾妻、常陽銀行ビルが傾いたりしましたか？
地盤云々で心配なら周りを見るといいでしょう。 本気で検討している人は現地に足を運んでいます。 しかも、ここは免震構造。 まあ、マンコミで中傷レスが多いのは注目物件の証し。 |
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| No.131 |
>>130
124,127だけど、124で書いた以前のコメントでは、確か建物が傾いたわけじゃなくて室内のモノが倒れたり落ちたりして大被害ってな内容だった。「だから免震のここを買います」みたいなことを書いておられたよ。 ここの中傷ってわけではなく、ここの契約者（になったと思う）のコメントを紹介しただけだってことは理解してね。 |
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| No.132 |
131の訂正
(語）124,127だけど→ （正）124,128だけど |
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| No.133 |
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| No.134 |
ここの杭は44m。15階の高さと同じ。
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| No.135 |
同じ市内でも、揺れかたは違うんだよね。揺れやすさを載せた防災マップはないかな？
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| No.136 |
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| No.137 |
関東ロームが地盤が悪いってのは、真逆の勘違いですよね。ここは建設中だから、杭の心配はないよね？？
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| No.138 |
つくば市のＨＰのリンク先に地震防災関連の資料が貼ってあります。
参考にどうぞ。大きな川、湿地帯がないので気にする必要はないかな。 http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/14215/1294/002797.html 今工事中のところは、杭についてより慎重にならざる得ないだろう。 契約していれば、地盤、杭のデータをの説明をうけられるのだろうか？ |
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| No.139 |
地震の揺れを増幅させる堆積層の厚さが東京辺りでは厚いらしく、関東では筑波山南側辺りが薄いらしい。
深部地盤とか地震基盤とかいうワードで検索してみると良く分かる。 東南海地震のような南側から揺れが伝わってくるパターンの場合、つくばあたりは東京からの距離以上に揺れが減衰するような気がする。 筑波山南側に国策的な移転都市をつくったのは、近くにありながら同時に機能不全にならないということで 選ばれたのかもしれない。 |
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| No.140 |
>>138
杭うつ前なら慎重になるね |
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| No.141 |
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| No.142 |
地盤が悪いとは言わないが、杭を44mも打つ必要がある地盤が良いという説明はおかしいね。
もともと関東ローム層は火山灰層なんだから、岩石とは比べ物にならないくらい弱い。 筑波山のすぐ麓なら岩盤も近いだろうけど、この辺はそうでもないしね。 心配するほどでもないけど、安心するほどでもないってとこ。 |
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| No.143 |
>>142
東京、大阪、名古屋などの大都市は、沖積層が厚いので、つくばの方が地盤的には良いらしい。 レーベン研究学園NEXIOは更に深く、15階建てで48mまで。 http://www.leben-style.jp/search/lbn-tkenkyu2/manager.html 研究学園駅周辺よりも、つくば駅周辺の方が地盤が良いのかな。 |
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| No.144 |
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| No.145 |
>>144
茨城っぽいってなんだよ！なめんなよ！！ |
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| No.146 |
>>145
143だが、横浜MS問題が席捲する昨今、認識が甘くないか？ 関東ローム層は、自然堆積か２次堆積かで全く強度が異なる。 葛城地区の住宅造成時に、河川（名は知らない）の水路変更及び遊水池作成をしていたので、 気になって問いかけてみた。 杭の評価に関しては、工法、本数、太さ、深さなど、一概にどちらが優るとも言えないので、 少なくともNEXIOの「劣るところを出した」つもりはない。 >>「関東ローム層なので、免震が安心を与えてくれる」 こっちの表現の方が余程「劣るところを出して」ると思うが。 |
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| No.147 |
地盤の固さは、10ｍ離れた場所でも随分違うことがあるから、よくよく調べられた方がいいですよ。
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| No.148 |
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| No.149 |
>>145
茨城ぽい 「理屈っぽい。骨っぽい。怒りっぽい。」 骨っぽいは、融通が利かないの意味だと思う。 もっと普通に、この物件が、ディスポーザーなどの設備を選ばず、免震を選択したことを認めてあげればいいじゃん。 |
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| No.150 |
杭の件は業者を信じるしかないです。ただ、事が起きたときに保証してもらえる体力が業者にあるかどうかがカギかな。横浜の件は関係している業者が大手だったことが救い。
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| No.151 |
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| No.152 |
ここ1年の株価の推移をみてみたが、どっちも大差ないな。
何でタカラレーベンが出てくるのやら(笑）わかりやすいというか。。。 |
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| No.153 |
株価チャートを見る限り、レーベンは安倍バブル期に株価を伸ばしているけど、フージャースの方はその時期に株価があまり伸びてない。
このところ下落傾向にあるのは両社同じだが、フージャースの方は安倍バブル期に株価が伸びてない分、レーベンと比べると、底を這うような株価になっている。違いはその点くらいか。 |
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| No.154 |
株価というより時価総額で考えた方がいいんじゃないかな。純資産を下回ってる(PBR1以下)のはいわゆる黄色信号と言われてはいる。
ちょっと見てみたら、三井不動産1.7倍、タカラレーベン 2.1倍、フージャース 0.67倍とちょっとまずい水準 |
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| No.155 |
レーベンはどうだろう。マンション1棟保証できる体力まではないよ。
それに間取りの安全性とか無視してモノで釣る営業になっちゃった。レーベンで間取りも考えた物件はザ レーベン ツクバが最後だよ。ザ レーベン ツクバの皆様良い選択でした。 |
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| No.156 |
レーベンはどうでもいいだろ。こことは関係ない。
某ブログでは多人数になりすまして研究学園物件の不評火消しの疑惑が浮上してるようだし、関係者かファンか知らんが、やりすぎると逆効果だと思うよ。 少なくとも151の >ずっと右肩上がり、よく話題になるタカラレーベンも同じです。 >フージャースはずっと下がっているので は事実と異なる記載であり、フージャースに対する悪質な営業妨害と受け取られかねないね。 |
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| No.157 |
>>151-154
良くも悪しくも解釈できるPBRや、株価を出して、ここでデベをディスるのは如何なものか。 そんなことを語りたければ、自分でスレを立てて、思う存分書けばいい。 エスペリアやダイアパレスはデベが倒産したにも拘わらず、中古MSとして優良物件。 デベとは無関係に、良い物件は良いと思う。 |
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| No.158 |
>>155
きっとつくばに住んだことが無いのですね。 以下のスレみて同じことが言えるかどうか・・・・・ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/581702/ レーベン信望者らしいですが、同じつくば市内のレーベン http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/337342/ ここを検討してる人はチェック済みだと思います。 人は石垣、人は城。名言ですな。 |
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| No.159 |
＞＞１５８さん、１５５を読んでレーベン信者と思わないで・・。
レーベンに釘を刺していると読めないかな？ |
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| No.160 |
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| No.161 |
どうみても右肩下がりなんですが
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| No.162 |
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| No.163 |
>>161
あなたの貼ってくれたグラフによれば上昇局面もあるので、151の >フージャースはずっと下がっているので は「嘘」だよね。 嘘はいけないなあ。 しつこいのも嫌われるよ（笑） 悪いが、ここのところのこのサイトみてて、タカラレーベンってかなりたちの悪いデベかなあという印象を持ってしまった。 そんな先入観全くなかったんだけどね。 |
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| No.164 |
タカラレーベンの財務諸表3期比較では、各指標とも低下している。他を気にしている暇はないよ。
特に昨年度は借入金が急増、486億円。仕入在庫をこれからどう展開していくのか興味があるが、事業拡大時には、人員増加から営業マンのレベルダウン、モラル不足が発生し易い。現実、そういう状況下にある様に見えるね。 |
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| No.165 |
他と物件、会社との比較よりも、この物件についての情報交換を！
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| No.166 |
南西棟の間取りが公開されましたね。
ノバホールよりも高層階なら、11月～1月の2ヶ月間は、 毎日眼下に、つくば光の森イルミネーションが楽しめるはず。 |
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| No.167 |
横浜MSの連日の報道を見ているとものすごく不安になります。
ここに限らずですがいま建設中のマンションで施工に問題がないかを消費者はどうやって見分ければよいのでしょうか。防止策はありますか。 |
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| No.168 |
消費者による防止策は困難。
消費者が選別するのが困難な分野は、公による検査や規制によって適正化を図るしかない。 新自由主義者は、市場原理やマーケットに任せておけばなんでもうまくいくかのように主張するが、市場原理が機能するのは消費者に「選別する目がある」分野に限られる。 今回のような分野は、公の規制と検査に頼るほかない。規制緩和の逆ですね。 |
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| No.169 |
このMS、スパンが最もワイドなのはどのタイプ？
H? D? J? |
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| No.170 |
>>166さん、逆からの視線もあり。
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| No.171 |
売れてるというと怒って、株価低迷でフージャースが危ないっていうとまた怒って、みんな買う気まんまんじゃないか！
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| No.172 |
意味不明乙
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| No.173 |
南西棟の角部屋、プレミアム階は全て契約済み。
プレミアム階と非プレミアム階の差が詰まったか。 南東棟 C Type 1階は100万円値上げ。 以上、会員メールの解析より。 杭打ち問題にも拘わらず、強気なのは（杭打ちの）自信があるのだろうか？ |
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| No.174 |
確かに値上がってるかも。
中住戸のF Type (75.79平米)も、1ヶ月前の12階と、現在の9階が同額。 |
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| No.175 |
173ですが自己レスです。
南西棟のプレミアム階が全て売れてしまったような、誤解される表現でした。 角部屋のプレミアム階が全て契約済みで、中住戸に関してはわかりません。 |
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| No.176 |
フージャース、くい打ちで検索したらこれが、、
デベロッパーとしても信頼できそうじゃないでしょうか。 http://www.ehako.com/news/news2015a/8973_index_msg.shtml |
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| No.177 |
これは西松建設がまともな対応しているということだね
フーとは関係ない |
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| No.178 |
コストダウンから、水回りの配管の修繕が難しい、ふにゃふにゃ床の直床の物件が増えているようです。
ベランダは広くとってもアルコープは無い間取りなど、住まいの基本部分を蔑ろにして、過度な設備だけで売ろうとするまるで付録付本のようなマンションが増えていますね。 ここの魅力は基本的な間取りの設計ができている（＝信頼）ところですね。 |
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| No.179 |
>>177
西松建設も、フージャースも、市も、ちゃんとした対応したってことですね。 |
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| No.180 |
176の場合は、マンション、商業施設併設の施設の場合なので、
マンションだけ建てる場合は、状況が全然違うでしょう。 |
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| No.181 |
電車利用が多くて、つくばが選択肢に入る人にとっては、いい立地だ。
最近は、つくば駅はもとより、研究学園駅近くでも、パークアンドライドに使える駐車場が、少なくなってきてるようなので。 |
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| No.182 |
ここの杭打ちの検査を早くやっておいたほうがいいですね。
購入者だけじゃなく、購入希望者の信頼を勝ち得ます。 もともと対岸の火事のような事件だと思いますが、是非、おねがいします。 |
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| No.183 |
函館の件を見る限りは、フージャースは杭については安心ですね。
今、信用できるディベロッパーは、フージャースくらいしかないかもしれません。 |
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| No.184 |
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| No.185 |
このところ続いているデベさんの物件事故は、ブランド力のある大手さんなので深刻。何故なら、大手でも手抜きを見つけられない。業界全体への不信感が高まってしまっている。
フーの函館も物件を契約した人は、こんな難しい工事のところのマンションを購入したことに当惑している人もいるでしょう。失敗したと。 |
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| No.186 |
信頼できるブランドはフージャースしかない！
これ至言。 |
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| No.187 |
3000件のうち300件て…
杭打ちのデータ流用は、業界では困ったときの手の抜き所なんだろうね。 やってるのは旭化成建材だけじゃないだろう。 大体の物件はそれでも発覚するほどの問題は出てこないが、横浜の案件は特に地盤が悪い所だったから露呈したんだろうなあ。 |
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| No.188 |
要望書受付の〆切を延長し、同時に南西角部屋2Typeをチラシに載せてます。
この意図や如何に？ |
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| No.189 |
「杭打ちのデータ流用は、業界では困ったときの手の抜き所なんだろうね。 」などということはないよ。
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| No.190 |
>>189
意味はよくわかりませんが、「ここは大丈夫」のコメが契約者スレに揚がってますよ。 |
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| No.191 |
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| No.192 |
「オークラフロンティアホテルつくば」からの眺めがこんなに良いのに、
南西棟はダメなのかな？ 2011年、飯村ゆみ氏撮影。つくば光の森HPより引用。 http://www.hikarinomori.info/ ぜひ購入前にシミュレーションを。 http://www.benricho.org/map_straightdistance/ 
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| No.193 |
>>192
このホテル自体が西南棟の目の前の障害なので… |
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| No.194 |
眺めというより日当たりの問題。
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| No.195 |
>>193
南西棟の対面は、カメリアなどのある、4階までのホテル低層部分のみ。 高さ20ｍもないはず（エレベーターBOXを除く）。 ホテルの11階部とは対面しない。 さらに常陽銀行よりも相当に、道路際に建つので景観は良いはず。 写真は、センター広場（ライトオン前）から工事現場へ向かって撮影。 南西棟はノバホールとホテルの間に、1階部分から確認できる。 4階部分まで出来ており、8～9階まで出来るとNTTは、センター広場から見えなくなる見込み。 
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| No.196 |
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| No.197 |
そうかぁ、西南西向きの住戸は西日がさして陽あたりがすぎるのかぁ（笑）。
西日しかあたらない住戸だと思ってました〜。 |
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| No.198 |
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| No.199 |
冬至に陽が当たれば、陽当たり合格ですね。
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| No.200 |
西じゃなくて南西なのはポイントなのかも。
冬は昼過ぎでも長い時間に部屋の奥まで日が入って来てぽかぽかで暖かいです（日によっては暑いくらい） |
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