デュオヒルズつくばエンブレム Part3

[匿名さん]

デュオヒルズつくばエンブレム　3スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.duo-ibaraki.net/

所在地：茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番）
交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：75.79平米～100.40平米
売主：フージャースコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社フージャースリビングサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

＜マンション＞東京超都心、五輪後も不動産価格は上がる説
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20151003-00000020-mai-bus_all

だとすれば、その煽りを喰って、地方MSの建築費も高騰が予想されますね。
今後フル装備のMSがつくば駅近で出来るでしょうか？
それを読むことで、このMSの価値が問われます。

何にせよ、短期間で3スレ目。
つくば近辺のMSスレでは圧倒的な活況だと思います。

[2: 匿名さん]

前のスレで「アルコーブ推しがあほ」とか言ってる人がいるが、良く読むといい。
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2015-09-15

[3: 匿名さん]

>>1

リンクの記事を読めばわかるけど、都心のマンションの値上がりの理由は建築費の高騰じゃないでしょ？

いくらなんでも読解力が無さすぎ

以前のようには値下がりしないだろうけど、オリンピック後に郊外のマンションが値上がりする理由は無いだろうね

[4: 土地勘無しさん]

>>1
>>今後フル装備のMSがつくば駅近で出来るでしょうか？

官舎の売却で供給過剰になると予想します。

東京の不動産ですが、ＧＤＰがマイナス成長なのに、不動産価格だけが上昇することは考えにくいです。
買える人が少なくなっているということですから。

[5: 匿名さん]

>>3
そりゃアンたの方が読解力無し。
現状は都心のマンションが高騰する前の過程の話。
MS高騰前に部材が高騰するので、それが地方に影響するということ。

[6: 匿名さん]

>>4さん
>官舎の売却で供給過剰になると予想します。

と言うことは、価格が安くないと売れないということですね。
安くフル装備のMSが造れるのでしょうか？

[7: 匿名さん]

>>4さん
>買える人が少なくなっているということですから。

貧富の差が拡大してるだけで、減ってないようです。

[8: 匿名さん]

そもそも、つくば市は、都内でも、首都圏でもない。
この物件を、東京在住の人が、どれくらい買っていますか？　知りたいものだ。

[9: 土地勘無しさん]

>>6
　建設コストのうち、人件費は東京五輪のあたりから、確実に下がります。
　業者間の競争もきびしくなり、利益をけずって受注するようになりますから、
トータルで建設コストは下がると予想しています。

[10: 匿名さん]

以前の物件の間取りは良かった。
玄関を開けてたら共有廊下からリビングまで見えるセンターインの間取りではなく、クランクインの玄関も多かった。クランクインは間口が広くないとできない。
センターインの玄関の間取りには、玄関の位置に合わせて共有廊下の手すりに目隠しの曇りガラスがついてあった。アルコープではなく門扉付きのポーチもあった。

グレードが下がりすぎ。
昨今の他の物件と比べてよし悪しでは決めきれない程、すべての住まいとしてのレベルが下がっている。

買い時ではないと思う。

５年後、ここもりっぱな中古物件となった時に、ほかの１０年のマンションの間取りに勝てるだろうか？
ここは「立地と規模」だけが強みなんでしょ。大規模を嫌がる人もいると思うよ。

[11: 匿名さん]

>>2

その記事より

＞アルコーブ（Ａｌｃｏｖｅ）は、欧州で部屋や廊下など壁面の一部を少し後退させて造る窪みや空間の意味で使っている言葉ですが、これを日本人の誰かがマンションの共用廊下から少し引っ込んだ玄関前の部分を指す言葉として使い始め定着したのです。

「マンションの共用廊下から少し引っ込んだ玄関前の部分を指す言葉」
そういう「玄関前の部分」をアルコーブという。

この別件が「アルコーブ」と称しているスペースは明らかにこの概念と一致しない。

[12: 匿名さん]

>>5

土地の高騰と建築資材の高騰の区別がつかないわけですね、わかります

[13: 匿名さん]

>>2

その記事より

>凹凸のある顔がのっぺり顔になってしまった、つまり商品企画が昔レベルに戻ってしまったのは何故でしょうか？コストダウンのため。それが全てです。マンション全体にも言えるのですが、凹凸を設けるより、一本の直線にした方が施工上の手間もかかりませんし、コンクリートの量も減るからです。

ここは、アウトフレームにした結果の柱と柱の間を「アルコーブ」と称している（壁面はほぼのっぺり）。
コストはかかっていない。

[14: 匿名さん]

＞＞NO9さん、そう思います。
五輪で使用した物件周辺以外は、マンション高騰はないと思う。
中国人の不動産投資も減るだろうし、むしろ換金したがる人も出るのではないかな。

ここは、東京ではありません。
血気盛んなエンブレムフリーク「じもピー」から見たらまばゆい都会のつくば市でも、都民には同列とは見ません。

[15: 匿名さん]

>>2

もう一つ訂正しておこう。

アルコーブ推しがあほ
↓
ただ、このスレでのここのところの「アルコーブ推し」があまりにあほらしいだけ。

「アルコーブ」という構造を批判しているわけではない。
一般的なアルコーブは大歓迎だし、実際私は今そういうアルコーブのマンションに住んでいる。

[16: 匿名さん]

さて、本来「アルコーブ」の機能、メリットとは何だろうか。
興味のある人は検索して調べるといいが、基本的には
玄関扉の開閉時に他人から住戸内部を見えにくくする、プライバシーへの配慮
といえる。
また、>>2が貼ってくれている記事にあるように

>アルコーブは、玄関扉を開けた瞬間、外出を喜ぶ元気な子供が走って来て扉に衝突するといった事故を避けられるという機能も持つに至ったのです。

という効果もある。

では、ここの「アルコーブ」はどうか。
共有廊下を通る人にとっては玄関は「凹んでない」のでアルコーブのない住戸と全く同じ。
元気な子供が走って玄関前を通る可能性も十分に高い。

つまり、ここの「アルコーブ」は残念ながら本来アルコーブの持つ機能をほとんど持っていないようにみえるが、如何だろうか？

[17: 匿名さん]

つくばで今売り出し中のマンションは全て本来の意味のアルコーブがないか、ない部屋が存在しますね。
もはや業界の芻勢になりつつあるのでしょうか。

それは置いといて>>2の記事の主眼はアルコーブそのものより、アルコーブすら省いているマンションは他の所でもコストダウンしている可能性が高いから、注意深く物件のスペックを調べなさいということでしょう。
アルコーブ自体を気にしない人なら、その他のスペックさえ満足であればそれでいいのです。
ここは免震こそあれど、その他はコストダウンが著しいように見えます。
さすがに柱や壁や床はきちんと作ってあるとは思っていますが。

[18: 匿名さん]

嗚呼、玄関前にポーチがあって、門扉で仕切られている物件ないかな。以前のマンションにはあったんだけれどな。
昨今のマンションは横並びを言い訳にして色々なレベルダウンを正当化している。ただそれは、デベ目線であって、検討者や契約者が納得したようなコメントを書き込みすることが残念。

[19: 匿名さん]

＞＞8

購入者について他のマンションの事例ですが、2006年2月の記事によるとつくば市内勤務者は30％程らしいです。
つくば勤務者は意外と少ないかも？
そうすると都内勤務者は30％位はいるのではないでしょうか。
参考までに。

タカラレーベンは、昨年7月より茨城県つくば市で販売を開始した「レーベンハ
イムつくばファーストレジデンス」全69戸をこのほど完売したことから、第2弾と
なる「レーベンハイムつくば二の宮公園」全47戸を3月上旬から発売する予定。
　完売物件の購入者の年齢層は、30～49歳が70～80％を占め、職業別では、会社員
が59％に対して、公務員の割合も24％に達するなど、研究学園都市としての地域特
性が見られた。また、つくば市在住の研究職・国家公務員などの高所得者をターゲ
ットに、販売価格を3028万～5768万円と高目に設定したことから、年収1000万円以
上の層が40％を占めているのも特徴。家族構成は、夫婦と子供1人などの2～3人世
帯が60％を占め、居住地別では63％、勤務地別では30％がそれぞれつくば市で占め
た。
　第2弾の「つくば二の宮公園」(つくば市二の宮)は、つくば駅から徒歩23分、Ｒ
Ｃ造地上6階建て、専有面積は74.79～111.04平米、間取りは3ＬＤＫ～5ＬＤＫ。第
１期１次の販売戸数は22戸、販売価格は2948万～4818万円。

[20: 匿名さん]

東京在住の人の購入は10％以下かな。

[21: 匿名さん]

今は買い時でないとはよく言われることだけど、買い時を待ってたら無駄に歳をとってしまう。
次の買い時っていつ？オリンピック後？5年も先だよ。
仕様が多少悪かろうが、欲しいと思った若いときに買って、家族楽しく新築で暮らしたい。
買い時を待って待って、いざ買うときには病気で団信が通らないとか笑い話にもならない。

[30: 匿名さん]

21と28のレス、私は28のレスの方が見ていて不快。

[31: 匿名さん]

21のレスは「欲しい時が買い時」ってことでしょ。
別に煽りだとは思いませんね。

[32: 匿名さん]

>>31
私もそう思います。
居住用で住むのであれば欲しい時が買い時。
子供がいたら五年の違いは大きいし普通の感覚だと思いますよね。

[35: 匿名さん]

大手の話だけど、建設コストが上がった理由に、収益確保の意識が高まったことがあります。物価上昇させるお題に大企業は乗り、これまで苦しんだ低収益脱却んを図った。ちょっと前の物件を買い損ねたと思い、ここを残念がっている人が管を巻いている。そんなスレの構図かな。500万円位上がって中身は下がっている印象。もっといいやつ出せ！と次の物件に注文つけているようにも感じる。ここのフリークさん、お気の毒。

[36: 匿名さん]

>>35
結局何が言いたいのか分からない。

[37: 匿名さん]

結局、リーマンショックで売れ残った新築マンションを買った人が1番コスパの良い買い物をしたってことだね。
建築費が上がった今の物件は、安い＝スペックダウンということがよくわかった。

[38: ご近所さん [ 40代]]

>>37
　そういうことですね。

[41: 匿名さん]

景気が悪いときほど買い時。

[42: 匿名さん]

欲しいと思った時、子供が家を出る時も買い時でしょう。

[43: いつか買いたいさん]

せめてオリンピック後を待とうではありませんか。
高い買い物、５年１０年待ってもどうってことないです。
さらに２０年か３０年くらい待てば、それこそ人口減少でいいものが大幅に安く買えるかもしれないのです。
リセールも期待できますよ。

[44: 匿名さん]

さすがに同調できないなぁ。
マンションは契約から入居まで長いから、途中でキャンセルしなければならないケースもある。上層階でなくてもいいので、様子見ながら、物色。残りものに福あり。

[45: 匿名さん]

>>43
意味がわからん。

[46: 匿名さん]

パークハウスは、管理費が高いですね。中古物件を見るときには、その中古物件が何年目でいくらの管理費と修繕積立金は必要か見ています。
ここは、10年目も修繕積立金はどうなるのでしょうね。平米当たり220円必要だと聞いたことがありますが、免震対策費入れるともうちょっと高くなるのでしょか。

[47: 匿名さん]

他の物件ですが、

ザ・フォレストレジデンス　ブライトリーフ
管理費等 14,900円／月 修繕積立金 6,800円／月
免震構造点検費用（月額75円）

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F77S8A19/

[48: 匿名さん]

修繕積立金は最終的に（20年経過後？）月額250/㎡くらいだったと思います。
80㎡で20,000円くらいです。まあ平均的な金額でしょうか。

[49: 匿名さん]

修繕積立金に管理費、駐車場代含めると4万円位かな。そんなところでしょう。高いようだけど50年以上安心して住めるマンションだからしょうがない。

年金生活に入って地震で家財を失うと致命的。免震も選択肢ですね。

[50: 匿名さん]

>>47
ここの物件概要から見ると、それより少し安いくらいですかね。
駐車場はMAX9000円なので、2回目の大規模修繕までは総額3万円／月以下で済みそうです。

[51: 匿名さん]

40,000円位までは必要と思ってライフプランを組んだほうが安心できます。どこかのスレで、購入時の修繕積立金の前払い分は、スタート時の修繕積立金の5年分。つまり、スタート時の倍額が最低必要額。
実はスタート時点から、もう30,000円超えているよ。

[52: 匿名さん]

>>51
＞実はスタート時点から、もう30,000円超えているよ

何言ってるのか理解に苦しみます。
修繕積立基金+管理準備金は引渡時一括払と明記されています。

何年住むかどうかもわからないのに、引渡時一括払分を月割り上乗せする
計算法はどうやるんですか？

普通に3万円は超えてないでしょう（駐車場代込み）。
100平米の部屋は知らないですけど。

[53: 匿名さん]

>>52
「修繕積立基金」は「修繕積立金の前払い」とは異なると言うことね。
勉強になった。

[54: 匿名さん]

>>52

初めから５年以下しか住まない前提で買う人は普通いないんだから、５年間の月割りにするのは自然だと思うが？

[55: 匿名さん]

あら、修繕積立基金を当初の修繕積立金月額で割ってみると60ヶ月、5年分になるよ。国交省のガイドラインだと月々平米当たり202円だそうです。消費税引き上げ、物価上昇勘案すると220円から250円といわれます。

5年後には月額の修繕積立金の引き上げがあるんでしょ。最初低く抑えた修繕積立金の月額では足りないので、その不足分を最初に修繕積立基金として一括徴求して補填している。
当初の修繕積立金を安くして負担感を少なく見せる。マンション業者の常套手段と言われていますね。ここのセールストークに使われていないといいですね。

何か変ですか？

[56: 匿名さん]

>>54

5年以上住んだ場合はどうなるんだか計算してのるかどうかということ。
明日は明日の風が吹く？

[57: 匿名さん]

>>54,55
53参照。

[58: 匿名さん]

↑理解できない人は↓を参照。
http://www.homes.co.jp/words/s2/525001132/

[59: 匿名さん]

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」だと、
20階以上のMSで平米あたりMAX245円ですね。

ここは、「均等積立方式」か「段階増額積立方式」か決まってるのかな？
それによって支払い額は異なるでしょうよ。

今は「修繕積立金」がブームですか？
ここのスレは、１つ１つのテーマに深く突っ込んでますね。

[60: 匿名さん]

マンション業者を疑う人は↓
http://suumo.jp/journal/2011/05/21/2041/

ガイドラインから
「平均値202円×79㎡＝1万5958円が月額の修繕積立金の目安だ。」
「均等積立方式」の算出数値かな。

「段階増額積立方式」だと、当初少ない分を後回しに増額していくので、今の４倍、５倍もありうる。
デベさんに聞け！

デベさんは、瑕疵責任ある１０年間を超えると部外者面。「段階増額積立方式」を安易に選ぶだろうな。

[61: 匿名さん]

修繕積立金(案)によると
80.96㎡の場合

1-5年目 5920円
6-10年目 9960円
11-15年目 13870円
16年目以降固定 19220円

となっています。

[62: 匿名さん]

国交省のガイドラインと比較すると、かなり足りないように見える。

ここには、免震システムがあるから、どの段階で積立開始するのかな。

デベさんの修繕計画は３０年。ここに曲者がいて、３０年以降に修繕されるものは隠して含めず資金計画を造る。
免震装置の代替えは億単位だよ。３５０戸で割って各自準備のこと！

[63: 匿名さん]

>>62
免震装置は60年は保つと言われているが。このスレでも既出。
風評被害はやめてもらいたい。

http://www.zenitaka.co.jp/solution/menshin/faq1-1.html
http://www.oiles.co.jp/menshin/building/menshin/faq/
http://www.bridgestone.co.jp/saiyou/recruit/technology/antiseismic-rub...

[64: 匿名さん]

じゃあ、積立の必要ないのか？
「先送り」と「ほかとの悪さ比べ」は、定番のデベスタイルだろう。

[66: 匿名さん]

入居者としても、自分の生存期間以外の出費は控えたいでしょう。
ここを買って、60年以上生きる人は稀だと思う。
子供が継げば子供に任せます。

[70: 匿名さん]

大規模修繕が大体15年めくらい。それまでは新しいこともあり、それほどの出費にはならない。
ということで61のような段階的な修繕積立金になってるんだろうね。それなりの正当性もあると思う。
ずっと住む人にとっては均一のほうがいいかもしれないが、10年くらいで売る人も多い。
自分の知る限り、ほとんどのマンションがここのような段階増額式だと思う。

[71: 匿名さん]

ここの修繕積立金は平均的だと思います。
このくらいで神経質になるようではマンションではなく一戸建てにした方がいいでしょう。

管理費には給湯器リース料が約2,000円/月含まれていますので
リース期間終了したらその分下がるかもしれません。

[73: 匿名さん]

>>71
リース？普通なの？コストカットのため？

[74: 匿名さん]

たぶんコストカットのためでしょう。
近くのデュオヒルズつくば吾妻や横浜北寺尾の物件も給湯器リースです。
フージャースの物件でも給湯器リース物件もあれば、そうでない物件もあるようです。
他社でも物件によってあります。でも全体的には少数派だと思います。

[75: 匿名さん]

希だ。これだけ大量に設置してガスを使って貰えるのなら給湯器は格安で仕入れできるはず。わざわざ高いリースにする必要ある？リース料徴収作業で手数料抜いていたりして。10年後またリース組むから管理費は下がらない。

[76: 匿名さん]

まだ、誰も知らない、給湯器リースの話を、うっかり喋ってしまったのは誰。
「語るに落ちる」とは、このことか！

[77: 匿名さん]

給湯器リース？
何処までケチれば気がすむんだ？
ちょっとやり過ぎでしょ。
せっかくの立地なのに残念です。

[78: 匿名さん]

https://www.haseko.co.jp/hc/information/upload_files/120319.pdf

こういうこと？

[79: 匿名さん]

情報ありがとうございます。
つまり長谷工の新規事業の食いものにされたということね。

つくばの物件は同時期に競合する複数マンションの企画施工を請負っていることで、もう一つ二つ不足感を感じる物件ばかりです。
ウエリス竹園は長谷工が販売にも関与しているので売るためにフル装備。ここには免震で売れと設備をちょっと省いた物件となった。長谷工はつくば市の取扱い物件全体で利益を計算できるから、ここは利幅高く取って、ウエリス竹園は利幅薄くなんてこともできるかな。ウエリスの物件価格に割安感を与え売ることもできる。

今後の物件は、長谷工から離れて欲しいな。ここは長谷工に意地悪されたんだよ。

[80: 匿名さん]

リース期間終了後はどうなるのか？
買取か再リース？

[81: 匿名さん]

ガスがいやならIHを選択したらいい。

[82: 匿名さん]

長谷工以外だと余計割高になるんじゃないの？

[83: 匿名さん]

ちなみに次の料金も管理費込みになっています。

インターネット料金
ケーブルテレビ料金
自治会費

[84: 匿名さん]

さすが長谷工、安いね。
長谷工が特に郊外で強いのには理由があるんだろうな。
財閥系デベ＋スーゼネだと絶対こうはいかない。

[85: 匿名さん]

>>84
長谷工が管理するわけじゃないじゃん。長谷工は、上前跳ねているだけ。
長谷工が自社で建てて販売し管理したら、とてもよい物件を安く提供出来るんじゃないの。でもやらない、リスクを取らないから。

[86: 匿名さん]

長谷工自社物件もあるよね。ブランシエラだったか。。。
確かに他デベに「持ち込み」することも多いらしいね、長谷工は。
いずれにしろ、大量生産の長谷工マンションだから管理費とかを抑えられるという面はあるのではないかな。長谷工が上前はねるにしても。

[87: 匿名さん]

長谷工について。
マンション建築首位。土地手当て、計画立案から施工まで一貫モデル構築。
第１四半期の受注の約４割が400戸以上の大型マンションと大型化進み、施工効率化も進展。

施工効率が優秀のようです。受注好調で職人の手配も安定しているのでしょうね。
今はあの鹿島建設より儲かってるようです。

[88: 匿名さん]

つくばでも一貫ってやつで提供してくれたら、みな喜ぶのに。２社でやったら２倍の利益を足された物件になるんでしょ。つくばバブルの温床？

[89: 匿名さん]

誰も入居したことのない、OSIつくば吾妻IIの最上階角部屋が売り出されています。
トイレが２つある仕様は特筆です。
但し、管理費・修繕費積み立て金は高いですよ。

結局は「立地の価値は大きい」というのが感想です。

昔が良かったばかり言ってる方々はそちらを検討いただき、こちらでは静かにお願いします。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FQBS7A0F/

[90: 匿名さん]

>>89
そうね。
つくば駅近では500ｍ違ったら価格は相当違うね。
道1本挟んだだけでも。

過去の亡霊はそこんとこがわかってないかも。

[91: 匿名さん]

官舎の601、603に期待する輩は、西武+イオンの交差点から西へ歩いて見たことの無い人達。
歩いてみて、僻地なのを実感するべき。
こことは違う！！

[92: 匿名さん]

>>91
ここって、今住んでる徒歩15分以内のMSね（ぼやかし）。

[93: 購入経験者さん]

>>89
未入居には見えないけど
明らかにキッチンには電子レンジのようなものが置いてあったような跡がある

それに、管理費も修繕積み立ても普通
築10年経っているんだから
これが高いと思うなら、マンションなんか住めないよ

[94: 匿名さん]

>>93
いやいや、駅近住民で、欲しいと思っていた。
でも一度もカーテンがかかったことが無かったので、未入居だと思うよ。
エンブレムができて払拭されちまったが。
推定この価格の2/3程度と思っていた。
それ位ここに住んでいるから間違いないよ。

[95: 匿名さん]

>>88さん、
つくばは全般に割高な感じがします。もし価格が下がるのなら長谷工さんがマンション分譲してほしいです。そうなれば、これまでの物件も相対的に下がると思います。

[96: 匿名さん]

つくば市　全国一位　「高齢者コンビニ難民比率」

人口２０万人以上の都市で、自宅から３００ｍ以内にコンビニがない高齢者の比率　つくば市は８３．７％！
読売新聞　http://www.yomiuri.co.jp/economy/20151010-OYT1T50011.html

つくば市は、散村形態。散村は市の財政を圧迫する要因となる。市街中心地に人口を集中させること、コンパクトシティ化をどこの都市でも行っている。コンビニ難民比率は、つくば市の散村度の象徴。

中心地により効率的な高層マンションを建てさせるように動かなければ。

[97: 匿名さん]

元々繁華街でも、歩いている人は少ないのだが、
研究者が多いということで、ヒューマン・ロンダリングが行われていて、
老化が防御されているのが他のローカル都市と異なるところ。
まぁ、住んでみなきゃわからんが。

[98: 申込予定さん]

それも公務員宿舎撤退で崩れました。これからは普通に高齢化。

[99: 匿名さん]

>>98
公務員様、ご苦労様でした。
ノーベル賞取らない限り、替わり（世代交代）はいくらでもいます。
それに気づかない公務員さんは幸になれませんよ。
幸せなリタイア生活をお祈りします。

[100: 匿名さん]

そう言えば、最近大学秘書を辞めた58才の女性が産総研のに採用されてた。
英会話は得意だった。
定年間近とみているが、能力が高いのだろう。