デュオヒルズつくばエンブレム Part3

[匿名さん]

デュオヒルズつくばエンブレム　3スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.duo-ibaraki.net/

所在地：茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番）
交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：75.79平米～100.40平米
売主：フージャースコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社フージャースリビングサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[443: 購入検討中さん]

有り難うございます。
18万で借りてくれれば、
管理費や修繕積立金はこのマンション、安いですから、
利回りもそこそこ良いですね。
ま、いずれ自分で住むことを考えれば、
そんなに高い利回りはいらないですし。

買いたくなるなぁ笑

[444: 匿名さん]

いやぁ、買いたいなぁ。
最高の物件だなぁ。

[445: 匿名さん]

低層階を掃かすために、投資家向けの販売に力を入れるんだよね。
だから低層階は、賃借家族が多くて、安定していないのが実情。次にどんな家族が越してくるのか不安で一杯。

スレ見ると、いよいよ売り先が細くなってきたんだなっと印象を受けます。
上から目線で見られているような感覚に陥るのも低層階。エレベーターで上の階のボタンを押されると何となくねぇ。

[446: 匿名さん]

数年だけ貸すということは期間限定だね。
そうすると普通は家賃を低めにしないと。それでも多分借り手がつくまでに時間がかかる可能性が高い。

投資用としては自分ならつくばは買わないかな。空室リスクが心配。
都内の便利なところに１つ持ってるけど、退出しても確実に１週間以内に埋まる。

[447: 匿名さん]

自分も投資向けではないと思う。
でも、どうしてもつくばを離れなければならない事態が起きた時には
比較的売りやすい＆貸しやすいところだと思う。（でも都心には負ける）

賃貸も考えてしばらく観察していた時期があるんだけど、18万はちょっと強気だよね。
それでも借り手はついていたみたいだけど、時間はかかる。
個人的には16~17万くらいならと思ってる。

今現在、駅近で18万の賃貸が数件、デュオヒルズ吾妻が定期借家の12万で1件（契約期間1年）
出ているので、貸し出しを考えている人は観察続ければいいと思うよ。

昨年末、3丁目の軽量鉄骨で駅から12分、14万2000円管理・共益費6,000円のテラスハウスは
4戸ともちゃんと借り手が付いたようだから、それなりに需要はある。

[448: 購入検討中さん]

貴重な情報を有り難うございます。
先日の担当者の方のお話では、
投資として考えている方は、
全体の1～2割程度と低いですとのことでした。
いずれは住みたいんですけどね。

私も都内で賃貸マンションを所有してますが、
お陰さまで空室期間はあまりありませんが、
リフォームやら、固定資産税やら、給湯器の故障やら笑
苦労は理解しています。

エンブレムの魅力はなんといっても立地ですよね。
それと管理費等の安さ。
研究学園の大規模マンションの管理費の半分以下ですもんね。
内装や共有施設も最低限なので満足しています。

15～16万くらいで、
短期間のサブリースとかあればいいのになあ。

[449: 匿名さん]

ここよりいい立地はしばらくは立たないと思うな。
建っても土地代は上がって建築費も高くなると思う。
しかも新築の供給自体も減っていくので新築の選択肢自体が少ない

[450: 匿名さん]

建築費は東京五輪需要が終わると下がっていくと言われていたけど、ここにきて、原油、鉄鉱石など世界需要減退から下がってきているし、円高に向かっているとの見方も多くなっている。建築費は上がっていくはないかな。

公式見解から投機家は1割から2割、35戸から70戸ですね。少なくはないね。特に投資物件は低層階に集中すると思うので、低層階は、倍の2割から4割ですね。賃貸に囲まれる？

[451: 匿名さん]

>>450
>>公式見解から投機家は1割から2割、35戸から70戸ですね。少なくはないね。

地方のＭＳとしては多いかな。首都圏並ということ？

[452: 匿名さん]

次の抽選で５０切るっぽいのでもう残りわずか

[453: 匿名さん]

次は売り出し9戸でしょ。
何で残り60戸→9戸販売　でその後いきなり「残りわずか」になるのかね。。。

普通に販売順調だと思うんで、変なコメントはかえってイメージ的にマイナスだと思うよ。

[454: 匿名さん]

官舎の大量売却による供給過剰が予想されることからすると、土地代も下落すると予想。

[455: 匿名さん]

ここの土地代は確か22億円。１戸当たり625万円。販売価格に大きな影響はない。

[456: 匿名さん]

円高、原油安で物価が下がってくれば建物分も安くなる可能性ありますね。

[457: 匿名さん]

郵便局が仮に研究学園に移転して、跡地にマンション建ったら結構いい立地ですね。ペデ直結だし。サーパスは陰になって残念な感じになっちゃうけどね。

[458: 匿名さん]

今住んでいるマンションの固定資産評価額をみて、こんなもんなのかなって思ったよ。
3400万円で購入して固定資産評価額は2000万円位。差額は、デベの利益と広告費など販促費と思ったら残念な気持ちになった。
マンションは、工事請負契約じゃなくて売買契約だから、物販と同じ。あるものを買わないといけない。
ここは上層階5000万円でも3000万円位が固定資産評価額かな。差額は、低層階の価格を抑えた分の補填が含まれる。
同じ間取りでも上層階と低層階じゃ1000万円くらい違ってくるからね。

[459: 匿名さん]

>>457
郵便局の場所は建て方にもよるけどここやNTTのビルの影響を受けるので建ってもに残念な感じかと思うのですが・・・

西大通り沿いの敷地に今後新たにマンション建設されたとして、駅へのアクセスはここより有利かもしれないけど、
買い物やその他いろいろな施設に行くにはエンブレムのほうが好立地だと思っている。
（個人的にはエスペリア最高なんだけど、駐車場がネックで購入に至らなかった）

[460: 匿名さん]

>>458
>間取りでも上層階と低層階じゃ1000万円くらい違ってくるからね。

確か固定資産評価額は立地と部屋の広さ（間取り）だけによるもののはずですが。
同じ間取りなら低層も上層も同じ。

[461: 匿名さん]

>>460
>>確か固定資産評価額は立地と部屋の広さ（間取り）だけによるもののはずですが。
>>同じ間取りなら低層も上層も同じ。

で、まぁこういうことになってます。そんなこと（節税対策）は許されんと・・・

http://asahi-zeirishi.net/%E5%9B%BD%E7%A8%8E%E5%BA%81%E3%81%8C%E3%82%B...

http://mainichi.jp/premier/business/articles/20151211/biz/00m/010/0410...

[462: 地元さん]

>>459
>>西大通り沿いの敷地に今後新たにマンション建設されたとして、
>>駅へのアクセスはここより有利かもしれないけど、
>>買い物やその他いろいろな施設に行くにはエンブレムのほうが好立地だと思っている。

第二関友ビルから東大通りへは都会感を感じますが、西大通りへ向かうと、淋しい思いをします。東洋証券ビルや森塾、Studio Aliceが地方都市の悲哀を感じさせます。

一方、中古物件でエスペリアは人気が高いのに、OSI吾妻が話題に登らないのを不思議に思っています。