固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART15】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/572763/

[835: 匿名さん]

＞833
この人偉そうだけど、いくらの借り入れをどこからどういった条件で買い入れているのかな？
全額キャッシュで買ったとかいいながら、実際は賃貸住まいでしたなんて落ちかもしれないけど。

[836: 匿名さん]

>>835
論点ずらしたw

[837: 匿名さん]

>>835
ソニー銀行って、そんなに良いですか？

[838: 匿名さん]

>>835
買い入れ？！
全額キャッシュとも関係無いしな。

[839: 匿名さん]

実際は変動金利が上がっても固定に借り換えする人はあまり居ないと思うよ。
また下がるかもしれないし。
その時は借り換えより繰り上げじゃない？

[840: 匿名さん]

>変動金利が上がるような頃には、固定金利（特約含む）は既に上がってますよ。
>変動金利は短プラ連動ですが（ソニーやイオンは除く）、固定金利は市場金利を参考に決められます。
>変動金利が上がるような気配が出てくれば、実際に上がる前に市場金利は先に上がってますので、時既に遅しということにな>りかねません。


これに尽きると思いますが。

[841: 契約済みさん]

>>837
ソニー銀行は事務手数料が普通は数万円ってとこなのに融資額に対して0.数%とられるはずですよ。
それさえ気にならなければ安いですが。

[842: 契約済みさん]

>>841
だから他への借り換えのの際に、事務手数料は返金されないから動き辛い。

[843: 匿名さん]

ソニー銀行って、固定と変動の切り替えはいつでも出来るかもしれないが、
優遇金利をいつでも中止または変更できるって約款に書いてあるね。
こわっ。
http://moneykit.net/visitor/stpl/stpl55.html

[844: 素人]

【年齢】38才
【年収】700万円
【借入額】4000万円
【返済期間】35年
【金利】全期間固定1.72%（フラットではない）
【物件】新築戸建
どうでしょうか？
固定金利は無駄だと思いますが、
変動金利は怖いというか何となく不安です。
不安より無駄を取りました。
返済ギリのラインです。EdgePositionです。

[845: 匿名さん]

>>844
どうでしょうって言われてもな。
変動と金利差は1％でしょう。
当初年間40万の差をどう考えるか。
変動金利が1％以上上がるのが何時か？
買い換えせず、一生ローンを払い続けるなら、まぁ良いでしょう。

[846: 匿名さん]

>>844
戸建だと20年くらいで返せないとリフォームする予算が出来ないよ。
20年後あなたは何歳？今みたいに借りれないよ

[847: 素人]

845さん
ありがとうございます。
40万の差はしょうがないかなと思っています。
当分、車を持つことをあきらめました。（特に必要ない地域です）

＞変動金利が1％以上上がるのが何時か？
これは私には関係ありません。（気になりません）

＞買い換えせず、一生ローンを払い続けるなら
買い替えは予定しておりません。
長丁場ですが頑張ります！

844さん
ありがとうございます。
確かにリフォームは悩ましいです。
実家は現在築40年ですが、その間いろいろと修繕しているのを
見ており、どこが傷みどれくらいかかるかある程度認識しております。
20年というのはご経験からでしょうか？
それとも歴史からでしょうか？

[848: 匿名さん]

>847さん
別人ですが。

月15万の返済と仮定して、仮に30年で建て替えをするとします。
建て替え費用を3000万とすると

20年で返済できれば
残り10年×15万×12か月=1800万
貯金できることになります。

そうすると、残額1200万を30年で貯める（年40万、おっと変動との当初年間差額と一致してしまった！）
計算になります。

これが30年使って返すとなると、毎月の返済をしながら3000万を貯蓄しなければなりません。
ローン返済をしながら、年100万の貯蓄ができるか、ということになります。

ちなみに30年後（68歳）でローンを組んで建て替えるというのは現実的ではないかな、と思います。


また、建て替えを考えなかったとしてもご年齢（38歳）から考えると、
20年（58歳）くらいで完済して、そのあとは老後資金を貯めていく必要があると思います。

おそらくこういったことを勘案して
846さんは「戸建だと20年くらいで返せないとリフォームする予算が出来ないよ。」とおっしゃっているものと推察します。

ローン組んでるけど実はキャッシュで5000万持ってます、
とか
遺産で1億入ってくる見込み、
とかでない限りは、20年で完済する計画（安全を見越した計画）を立てた方がよいかな、と。

[849: 匿名]

>>844
全期間固定でフラットにされない理由を差し支えなければ教えていただけないでしょうか。今だと当初10年0.95、残り期間1.55くらいになると思うのですが。

[850: 素人]

>848さん
ありがとうございます。
建替費用の計算は、変動との差額から逆算されたような感じがしますが、
仮定とのことなので変動の場合はこういったケースにも対応できるということを
示していただいたのだと認識しています。
確かに20年くらいがローンのスケールとしては妥当かもしれませんね。
よほどのことが無い限り建て替えは考えておりませんが。

※キャッシュとか遺産は無いです・・・

>849さん
ありがとうございます。
フラットも検討したのですが、
100%融資なのでフラットより、銀行の全期間固定の方が条件が良かったのです。

[851: 匿名さん [男性 30代]]

100％融資という事は頭金無しで購入予定でしょうか？
38才で頭金が無いって事は貯金が上手に出来ていないって事ですよね？だから毎月決まった金額で安心してローンを組みたいので、みんなに背中を押してもらいたいだけのように感じます。今の長低金利なら固定で借りてるつもりで変動で借り、その差額を繰り越し返済にあてる事がいいと思います。私も当初35年、長期固定で借りていましたが、こちらの掲示板で諸先輩方に相談に乗ってもらい、変動金利に借り換えて5年間で500万円ほどローンを減らす事が出来ました。

[852: 匿名さん]

>>851
それを含み益という。
完済までのトータルでプラスになってるかは別問題。
と言うか、急激な金利上場があれば、変動は完済前に滞納して追い出されるリスクもある。

[853: 匿名さん]

含み益と言うより、変動に変えるなら、10年程度で返済する位じゃないとね。
金利が急上昇しても、月々の支払いはあまり上がらないけど、支払期間終了直後に残債一括返済かな。

[854: 匿名さん]

>>844は固定はギリ、ということを強調したい変動派の釣り
こんなギリな奴はそもそも住宅ローンなんて組まない

[855: 匿名さん [男性 30代]]

>>852
変動金利に借り換えた事で残債がかなり減り、借り換える前の長期固定の金利を越える様な急激な金利上昇があれば一括返済出来ますのでトータルでプラス確定です！
ご心配頂きまして、ありがとうございました。

[856: 住まいに詳しい人]

>>855
変動金利は家計に余裕がある人が大きなメリットを享受できるシステムなんですよね。

家計が苦しい人は、固定金利で安い家を買いましょう。

そういうことです。

[857: 匿名さん]

ハードル高そうな言い方だが、７０%以上の方が変動を選んでいる。
固定じゃたいした金額を借りれないのか？

[858: 匿名さん]

>>857
まぁ、買うときのシュミレーションが変動だからな。

それベースで買う気になってマンション決めて、色々詳しくなったら、実は修繕積立金は年々ふえるとか、固定資産税かかるとかわかっても、もう固定には出来ないよな

[859: 匿名さん]

同じ銀行なら、固定から変動に簡単に変更出来るのに、変動から固定は無理なんだよね。

[860: 入居済み住民さん]

>859
逆です。
同じ銀行なら、変動から固定に簡単に変更出来るのに、固定から変動は無理。

[861: 匿名さん]

>>859
固定から変動なんて出来ますか？
固定金利特約終了時なら出来ますが、それ以外は無理じゃないですか？
逆に変動から固定金利特約なら簡単に変えられますよ。

[862: 匿名さん]

リスクヘッジになるので銀行も変動を暗に薦めます

[863: 匿名さん]

そろそろ公務員20年物が登場かな？

[864: 匿名さん]

>>861
同じ銀行間で固定から変動も、変動から固定も普通に出来る。
借り換え費用は数万円くらい。
ただし、優遇金利がいくらになるかは審査してみないと分からん。
残債が物件の売却相場より少なければ、他銀行に借り換えるよりは安くなるくらいの金利で借り換えられる。

[865: 購入検討中さん [男性 30代]]

とうとうアメリカ利上げですよ。
変動にするかフラット35にするか迷ってたけどフラットに決まりかな。
まだ上がらないでほしいなー

[866: 申込予定さん [男性 30代]]

アメリカ利上げになりましたね
今月ローン申し込みなんですが
変動で繰越で返す計画でしたがこうなれば
フラットの方がいいのかなぁ？
まだ2.3年は日本のゼロ金利は変わらないと踏んでるんですが、、、

[867: 匿名さん]

迷いますね。私もしばらく変動で良いかと思っているのですが・・・最終判断どうするか。
とりあえずSBIの変動を申し込んではいますが、まだ変更は可能。
アメリカ利上げはすぐ短プラには反映されないはずですし、なんとかならないかな？

[868: 匿名さん]

>>867
短プラは日銀が利上げするまで上がりません。
日銀は追加緩和の必要性を指摘されてるぐらいですから、利上げなんてとてもできる状況ではありません。
注意しないといけないのは短プラ連動じゃない変動金利です。

[869: 匿名さん]

米利上げによる円安が進めば、追加緩和なんてないよ。
想定以上の円安になれば、物価高で庶民の生活に直撃して参院選に影響するし、テーパリングせざるを得ない。

[870: 購入検討中さん [男性 30代]]

ゼロ金利のままだとしても一時的に金利が多少は上がるのは、ほぼ確実だと思うんだけど単純すぎるかな？

[871: 匿名さん]

>>869
過去のアメリカの利上げ局面では逆に円高に振れた事実をご存知ですか？

[872: 匿名さん]

>>871
当時は日銀が異次元緩和なんてしてなかった事実をご存知ですか？

[873: 匿名さん]

>>872
もちろん知ってますよ。
①米利上げ→②日米金利差拡大→③円安ドル高というのが極めてシンプルなシナリオですが、そんな教科書通りに動くとは限りません。
過去2回の米利上げ局面では、確かに日銀の異次元緩和はありませんでしたが、②日米金利差拡大という点は同じです。
それにも関わらず円高に振れた事実は消せません。
円安・円高どちらに振れる可能性もあるということです。
ポイントは米利上げのペースと上げ幅です。

[874: 匿名さん]

>>873
異次元緩和ってのは、政府が発行した国債を日銀が買い入れる政策だよ。
今は新規国債の発行額が年間40兆円くらいなのに、日銀は年間80兆円も買い入れてる状態。
輪転機回して一万円札を大量に刷ってバラ撒いてるのと変わらないんだが、当然通貨価値は下落する。
日銀黒田も始めた2013年当初は２年間限定の措置にする予定だったが、今は出口戦略すら提示できない状況だし、
追加緩和なんかしなくても、放っといても円安方向に動くよ。
まあ、円高になると思うならＦＸでレバレッジ掛けてドル売りすれば、住宅ローンなんてすぐ返せる。
自分は、ちょっと前にケガしない程度でドル買いで仕込んだが。

[875: 匿名さん]

>>874
今の緩和策は限界に近づいているということです。
新規発行額を上回る国債を購入するということは、市中からも買い上げる訳ですから段々パイは減っていきます。
限界を見透かされてるから円安も限定的なんだと思います。
ECBが追加緩和したにも関わらず、公表直前にユーロが安値をつけて、その後反発したのが良い例です。
今回のFOMCの決定内容は事前に織り込み済みですから、今のままでは125円を超えられるかどうか？
少なくとも想定外の円安はないと思いますよ。
昨日の日経にJPモルガンチェースの方が「2016年3月までに115円、年末までに110円」と予想されたコメントが載ってましたが、自分はそこまで円高になるとは思ってないですけどね。
次の動きがあるまでは、118から125円のレンジじゃないですかね。

[876: 匿名さん]

そうだね。
日銀としては言われなくても判ってる。と、みんな思ってるから、円高あり得るということか。

[877: 匿名さん]

>>875
つまりテーパリングするってことだね。
確かに円高方向になるだろうな。
ただ、日本国債を大量に買ってる日銀が買わなくなれば、国債価格は暴落するだろうな。
そして固定金利は急騰する。
でも普通の銀行の変動金利は短プラ連動だから関係ないって結論ですか？

[878: 匿名さん]

>877
今の緩和策が限界に近づいているということと、テーパリングするということとが
結びつかないんだが？

確かに量的緩和による景気刺激はそろそろ限界と思う。
でも、それは別の手を打つ必要があるという意味であって、緩和縮小は意味しないと思うけど。

それに、このケースで日銀が国債の購入をしなく（できなく）なるのは、
市場に買い入れできる国債がほとんど残っていないということが原因であって、
そもそも買い入れできる国債が残っていないのだから、国債の価格は高値維持されるかもしれない。

仮に国債価格が暴落したとしても、それが政策金利≒短プラにどう影響するか、
これも分からない、というのが正直なところではないでしょうか。

池上さん、解説お願いします！

[879: 匿名さん]

>>878
異次元緩和を続ければ通貨価値が下落するので円安方向。
それでも円高になるロジックが分からない。
これだけの異次元緩和は日本でも初めてだから、過去の例はあてにならないと思うが。

[880: 匿名さん]

補完措置？
実質的な追加緩和きて長期金利一気に下がったね。まぁいつまで効果が続くかは分からないけど、現時点ではフラットはもう少し下がりそうだね。

[881: 匿名さん]

>>879
アメリカが年内あと3回程度利上げすることを既に折り込んでるからじゃないですか？
それより利上げ回数が増えるor上げ幅が拡大する見込みになれば円安になるでしょうし、減るor上げ幅が縮小する見込みになれば円高になる。
他にも新興国からの資金流出で新興国経済への打撃が大きいとリスクオフから円高になることもあるでしょうし、大したことないとの見方になればリスクオンで円安の勢いが増すかもしれない。
為替は単純じゃないので難しいですよね。

[882: 匿名さん]

>>881
短期的に円高になっても、異次元緩和を続けてれば円安方向なのは>874で述べたとおり。
アメリカの異次元緩和は５年で終了したが、日本は経済規模がアメリカの半分しかないのに、
このまま続けてると悪性インフレになるかもよ。
って的なことを今年の初めに日銀黒田も言ってたんだが。。

円高は無能な民主党政権時代に何の対策も出来なかったたせいで悪いイメージだが、
（そのときアホ菅元首相が日本の工場はどんどん海外に出てくべき的なことも言ってたと思うが）
一番怖いのは日銀がコントロールできないくらいの円安になることで、
個人的には自分も110円くらいが、日本に住むには暮らしやすくて良いと思う。

[883: 匿名さん]

為替の話ですか。
自分は運よく波に乗って
90円買い124円売りで
そこそこ利鞘でましたね。

[884: 購入検討中さん [男性 30代]]

結局みんなどっちにするのさ。
今なら俺はフラット35Sの10年金利引き下げでいけるからそっち選びそうなんだけど、結局夏に実行になるから悩む。

当初変動で10年後の金利が安く固定できる商品があればいいのに(笑)