固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART15】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/572763/

[794: 匿名]

>>792
ソニーは短プラ連動ではないので、アメリカの利上げの影響で日本のスワップ金利が連れ高すると、金利が上昇する可能性があります。
と言っても上昇幅は知れてるとは思いますが…

[795: 匿名さん]

>>793
早くそう言えばいいのに。

それじゃどのレスをもって、「長期運用するなら固定が唯一無二の正解」のような主張した
と言っているのかを、説明してみ。

[797: 購入検討中さん]

ソニー銀行の提携ローン変動が0.489%ってあまりの低金利で驚いた。
団信保険料が0.3％相当だとすると、実質0.189%!!!
現金があった場合、地銀（荘内・愛媛・香川・高知・鳥取他多数）のネット支店では1年定期が0.4%で運用できる。
おまけにローン控除で10年間は1%戻ってくるし。

自分はローンはできるだけ少ない方が安心派だったけど、これは借りれるだけ借りて現金温存が正解かも・・・。
自分にもしもの時に、物件とお金が残れば家族は助かるだろうしね。

[798: 匿名さん]

>>797
私はソニーではないが安い変動で借りたのに頭金30%入れて25年ローンにしたことを後悔している。
頭金少なくして35年ローンで住宅ローン控除を最大限受けて運用金を増やした方が良かったな。
控除期間終了時か金利上昇時に繰り上げすればいいだけだもんね。

[799: 購入検討中さん]

＞798　控除期間終了時か金利上昇時に繰り上げすればいいだけだもんね。
仰る通りですね。
変動金利が急上昇しなければ、住宅ローン控除がある10年間は間違いなくプラス。
おまけに頭金3割入れるだけの資金力があればノーリスクの定期預金で運用しても+0.4%ついてくるし、団信もあるので生命保険を解約して運用に回すこともできる。
資金力とローン控除の恩恵を受けられる一定年収がある人は、フルローン・変動一択でしょう！

[800: 匿名さん]

運用？(笑)

[801: 匿名さん]

>フルローン・変動一択でしょう！

こういうのが、唯一無二の正解のような主張ってやつだね。

[802: 匿名さん]

今年は変動でもフラットでも低金利でよかったって事で
契約できた人はラッキー！

[803: 物件比較中さん]

＞800
＞運用？(笑)
定期預金も運用ですけど、、、どこがおもしろいのかツボがわかりません。
もう少しわかりやすくお願いします。
＞801
＞こういうのが、唯一無二の正解のような主張ってやつだね。
こちらも日本語の意味がわからないのですが。。。もう少しわかりやすくお願いします。

[804: 匿名さん]

≫>803
801です。
過去レスの読み返しに時間がかかっているのか未だに返信の無い 793 への催促代わり。
783 独特の言い回しだからね。
救いようがない。と続くらしいよ。

[805: 匿名さん]

783 ではなく、793 ね。

[806: 匿名さん]

うちも変動。
頭金6割入れた。
残り4割を20年ローン。
手元に残しても使いみちないしね。
ローン減税の終わる10年後に一括返済予定。

[807: 匿名さん]

>>803
同じような内容なのに、どうして 793 はスルーなのかね。

[808: 匿名さん]

>>806
使い道なくても定期預金しておくだけで0.4%の利息と0.4%の減税で0.8%分がノーリスクでリターンするし、団信で万一の時は家族に残せるしメリットしかないよ。

[809: 購入検討中さん]

＞808
同感です。①と②なら圧倒的に①の方が安全。
①なら仮に万が一のときは、ローンがチャラで家と現金が家族に残る。
②なら家は残るが、現金がないので別途生保に加入する必要がある。
最安のソニー銀行変動0.489％のローン金利には団信保険料0.3％相当が含まれていて、生保代も節約できる。
おまけに定期預金0.4%の利息と10年間1%のローン控除。
お金を手元に残しておけば、急な出費に対応できるし、職を失っても手元資金を数年間にわたって取り崩し返済できるので突然家を失うこともない。
この低金利の中、なぜ6割も頭金を入れるのか、なぜ一括返済するのか、自分には理解できません。

①手許資金2000万・ローン5000万
②手元資金0万・ローン3000万

[810: 匿名さん]

うちの場合も注文住宅引渡前に数回に分けて支払が必要で、プロパーローンとか手続きが面倒だったので、結果として頭金5割近く入れましたね。

[811: 匿名さん]

出来合いの物件買うのと建てるのとでは、違いますからね。
物件引渡し確認後に住宅ローンの融資が実施される。
銀行は繋ぎ融資をしたいみたいですが、資金があれば繋ぎを受ける必要無し。

[812: 匿名さん]

>>810
でもその手続きの手間だけで百万以上の得になるなら頭金5割も入れずに普通やるよね。

[813: 匿名さん]

注文住宅の場合は上物の担保価値が低いので金利が高いのでは？
低金利は土地分だけになりそうだけど

[814: 匿名さん]

813、そんな事は無いわな。普通注文住宅なら、HMからの見積りを銀行に提出するでしょ。

[815: 匿名さん]

スレチになるが、一般的に同一地区と仮定した場合、マンションより土地所有の戸建ての方が資産価値はあるよ。

[816: 匿名さん]

マンションは持分に応じて土地も所有しているはずだが。

[817: 匿名さん]

>>816
空中の区分所有とかじゃない。？

[818: 匿名さん]

＞815
間違ってますよ

[819: 匿名さん]

>>816
マンションの場合、戸建のように土地の所有権というのは登記的にないです。一棟で50、100戸は普通でその持ち分や抵当権の登記は煩雑でわかりにくいので敷地権（正式には敷地利用権）となっているはず。

[820: 匿名さん]

賃借権でも、敷地利用権と言うけど。

[821: 匿名さん]

建て替えで住人の4/5以上の同意が必要、更地にして土地を売るには全員の同意が必要とかなんとか、、

[822: 匿名さん]

それは土地の所有権がある通常の話でしょ。
あるかどうかは知らんが、借地に建てられたマンションなら登記には土地の所有権に関する記載が無いのかね？

[823: 匿名さん]

822それは「定期借地権付マンション」、
土地所有者から期限付き（例えば５０年）で借りて、マンションを建築し建物を所有する権利と、土地を借りる権利を複数の人で共有し、土地を借り土地所有者に地代（借地料）を支払う。
当初土地の購入費がかからないため、少ない負担で住まいを持つことが可能。契約終了時に建物を取り壊し、更地にして返還しなければならない。そして再契約、建物の買取請求はできません。
スレチなので後はググって知識得なさいな。

[824: 匿名さん]

マンション土地所権についての登記の具体的な記載の話題なんだけど。

[825: 匿名さん]

やっぱ今は変動でしょ。
低金利のお蔭で買った方が今の家賃よりは安くなるはず。
ローン控除で帰ってきたお金をためて、金利上がれば繰り上げ返済。
銀行によっては変動から固定の切り替えが簡単にできるところもあるみたいだから、
金利が上がり始めたら固定へ切り替えすればいい。
いまのところ固定を選ぶ理由はなんだろう。

[826: 匿名さん]

>>825
それってマンションデベの発言そのもの。

[827: ご近所の奥さま]

＞それってマンションデベの発言そのもの。

それって下の部分だけでしょ？
＞低金利のお蔭で買った方が今の家賃よりは安くなるはず。
、
そもそも言いたいことは、上記以外のことだろうし、他はどこがデベそのものなのかよくわからん。

詳しく説明しなきゃ。

[828: 匿名さん]

>>825
安定の夫婦公務員はフラット20S-A。
投資なども疎いため、さっさと返済額を確定させたかった。
世帯年収は1100万円ほどだけど、3400万の借り入れ。
返済額は諸費用・団信込みで3900〜4000万円。
確実に計算できる分、今後の生活をイメージし易いというのはある。
なので-0.6%が10年のフラット20SAは選択としてありだと思う。

[829: 匿名さん]

うちはフラット35sで1.47、当初10年0.87。
まあ多少多めには払う可能性はあるけど、30年程度安定的な支出になるのは大きなメリット。
自分らの親や子ども含め家族が急に障害かかえることもあり得るので。
あと変動から固定の切り替えはできるがタイムラグは確実に生じる。その判断を的確にできるかかな。
まあそういう話は全くせずデベ提携銀行は「変動から固定にすぐに切り替えできるから金利上がる場合も全く問題ないですよ、ええ」とか言ってましたね。

まあ30年前後で返すことを予定してる人から考えればということです。

[830: 匿名さん]

今年はフラットの当たり年だから、フラットさん達も団信さえ入れれば安心

[831: 匿名さん]

>銀行によっては変動から固定の切り替えが簡単にできるところもあるみたいだから、
>金利が上がり始めたら固定へ切り替えすればいい。
借り換えは出来ても、優遇金利が受けられるかは別問題。
優遇金利がなければ、今でも2%越え。
あと、金利上昇局面だと、そもそも固定金利取り扱い自体が停止ってこともあり得る。

[832: 匿名さん]

＞借り換えは出来ても、優遇金利が受けられるかは別問題。
＞優遇金利がなければ、今でも2%越え。

借り換えじゃなくて切り替えだよね。
ソニー銀行なら優遇ありでいつでも変動から固定の切り替えできるよ。
おまけに翌月の適用金利が前月にわかるし。

＞あと、金利上昇局面だと、そもそも固定金利取り扱い自体が停止ってこともあり得る。
そんなことあったっけ？？？実例あれば教えてください。

[833: 匿名さん]

>>832
ソニー銀行の話なんてしてないしw
バブル以前は固定なんてない。
つまり、固定金利で住宅ローンが借りられるようになってからは、金利上昇局面自体がない。
ここ10年そこらのデータに頼ってる変動さんには厳しい時代になるな。

[834: 匿名さん]

変動金利が上がるような頃には、固定金利（特約含む）は既に上がってますよ。
変動金利は短プラ連動ですが（ソニーやイオンは除く）、固定金利は市場金利を参考に決められます。
変動金利が上がるような気配が出てくれば、実際に上がる前に市場金利は先に上がってますので、時既に遅しということになりかねません。

[835: 匿名さん]

＞833
この人偉そうだけど、いくらの借り入れをどこからどういった条件で買い入れているのかな？
全額キャッシュで買ったとかいいながら、実際は賃貸住まいでしたなんて落ちかもしれないけど。

[836: 匿名さん]

>>835
論点ずらしたw

[837: 匿名さん]

>>835
ソニー銀行って、そんなに良いですか？

[838: 匿名さん]

>>835
買い入れ？！
全額キャッシュとも関係無いしな。

[839: 匿名さん]

実際は変動金利が上がっても固定に借り換えする人はあまり居ないと思うよ。
また下がるかもしれないし。
その時は借り換えより繰り上げじゃない？

[840: 匿名さん]

>変動金利が上がるような頃には、固定金利（特約含む）は既に上がってますよ。
>変動金利は短プラ連動ですが（ソニーやイオンは除く）、固定金利は市場金利を参考に決められます。
>変動金利が上がるような気配が出てくれば、実際に上がる前に市場金利は先に上がってますので、時既に遅しということにな>りかねません。


これに尽きると思いますが。

[841: 契約済みさん]

>>837
ソニー銀行は事務手数料が普通は数万円ってとこなのに融資額に対して0.数%とられるはずですよ。
それさえ気にならなければ安いですが。

[842: 契約済みさん]

>>841
だから他への借り換えのの際に、事務手数料は返金されないから動き辛い。

[843: 匿名さん]

ソニー銀行って、固定と変動の切り替えはいつでも出来るかもしれないが、
優遇金利をいつでも中止または変更できるって約款に書いてあるね。
こわっ。
http://moneykit.net/visitor/stpl/stpl55.html