固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART15】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/572763/

[774: 匿名さん]

長い道のり、まさか！という坂は付き物だから。

[775: 匿名さん]

まさか金利が上がったら　とか。

[776: 匿名さん]

これからの２０年、３０年はますます判らんな。

[777: 匿名さん]

異次元から、ちゃんとソフトランディングするんだよな。

[778: 匿名さん]

長期運用とか固定にまかせて、１０年程度運用して、さっさと完済することを目指すべきじゃないの。

[779: 匿名さん]

それでも長期運用は変動なのかね？

[780: 匿名さん]

変動のお客さんが投資信託で長期運用してくれないと、信託報酬が減るからとか。

[781: 匿名さん]

経済的リスクを言うと、預言扱いするんだってよ。

[782: 匿名さん]

何ぼ運用してんの？数百じゃたかがしれてる。

[783: 匿名さん]

幾つか御データはあるけど例えば年収750~1000万世帯で平均貯蓄1600万、中央値で1000万弱。（負債除く）
銀行預金も積金保険もしているだろうからリスクリターンの有る積極的投資額は中央値の2〜3割だろ。

[784: 匿名さん]

>>771
言い訳もなにもあなたが間違えて解釈していたから指摘しているだけですよ
言い訳ではなく訂正です
私は運用に対しては否定していません

[785: 匿名さん]

>>776
全くその通り。
無駄な利息払ってないでさっさとローン返済するわ。

[786: 匿名さん]

リーマンショック当時、福田くんは対岸の火事程度にぶら下がり取材に対しコメントしていた。また経済評論家も蜂に刺された程度とか。スズメ蜂の大群？

[787: 匿名さん]

>784
見解の相違ではなく、誤っていると？
どう誤って解釈しているかと、何処が唯一無二なのかを説明してみ。

[788: 匿名さん]

>>785
デフレなら正解！
普通のインフレだとローンも目減りするけどね。固定なら。

[789: 匿名さん]

>>764
でも今はローン組んでいるわけだよね。
出口戦略はどう考えているのかな？ ってこと。

[790: 匿名さん]

米国利上げで変動金利上がるのが怖い、、、

[791: 匿名]

>>790
アメリカが利上げしても短プラ連動の変動には全く影響ない。
ソニーとかイオンで借りてるのですか？

[792: 匿名さん]

>>791
ソニーで借りています。
ソニーだと影響ありますか？

[793: 匿名さん]

>>787
だから俺は
「控えめな運用するのが唯一無二の正解」のような主張をするのはアホだ、なんて言っていない。
「長期運用するなら固定が唯一無二の正解」のような主張をするのはアホだ、と言っている。
だから>>768のレス内容は誤りだと言っている。

まずそこ理解できたのかどうかはっきりしないと話進まん。

[794: 匿名]

>>792
ソニーは短プラ連動ではないので、アメリカの利上げの影響で日本のスワップ金利が連れ高すると、金利が上昇する可能性があります。
と言っても上昇幅は知れてるとは思いますが…

[795: 匿名さん]

>>793
早くそう言えばいいのに。

それじゃどのレスをもって、「長期運用するなら固定が唯一無二の正解」のような主張した
と言っているのかを、説明してみ。

[797: 購入検討中さん]

ソニー銀行の提携ローン変動が0.489%ってあまりの低金利で驚いた。
団信保険料が0.3％相当だとすると、実質0.189%!!!
現金があった場合、地銀（荘内・愛媛・香川・高知・鳥取他多数）のネット支店では1年定期が0.4%で運用できる。
おまけにローン控除で10年間は1%戻ってくるし。

自分はローンはできるだけ少ない方が安心派だったけど、これは借りれるだけ借りて現金温存が正解かも・・・。
自分にもしもの時に、物件とお金が残れば家族は助かるだろうしね。

[798: 匿名さん]

>>797
私はソニーではないが安い変動で借りたのに頭金30%入れて25年ローンにしたことを後悔している。
頭金少なくして35年ローンで住宅ローン控除を最大限受けて運用金を増やした方が良かったな。
控除期間終了時か金利上昇時に繰り上げすればいいだけだもんね。

[799: 購入検討中さん]

＞798　控除期間終了時か金利上昇時に繰り上げすればいいだけだもんね。
仰る通りですね。
変動金利が急上昇しなければ、住宅ローン控除がある10年間は間違いなくプラス。
おまけに頭金3割入れるだけの資金力があればノーリスクの定期預金で運用しても+0.4%ついてくるし、団信もあるので生命保険を解約して運用に回すこともできる。
資金力とローン控除の恩恵を受けられる一定年収がある人は、フルローン・変動一択でしょう！

[800: 匿名さん]

運用？(笑)

[801: 匿名さん]

>フルローン・変動一択でしょう！

こういうのが、唯一無二の正解のような主張ってやつだね。

[802: 匿名さん]

今年は変動でもフラットでも低金利でよかったって事で
契約できた人はラッキー！

[803: 物件比較中さん]

＞800
＞運用？(笑)
定期預金も運用ですけど、、、どこがおもしろいのかツボがわかりません。
もう少しわかりやすくお願いします。
＞801
＞こういうのが、唯一無二の正解のような主張ってやつだね。
こちらも日本語の意味がわからないのですが。。。もう少しわかりやすくお願いします。

[804: 匿名さん]

≫>803
801です。
過去レスの読み返しに時間がかかっているのか未だに返信の無い 793 への催促代わり。
783 独特の言い回しだからね。
救いようがない。と続くらしいよ。

[805: 匿名さん]

783 ではなく、793 ね。

[806: 匿名さん]

うちも変動。
頭金6割入れた。
残り4割を20年ローン。
手元に残しても使いみちないしね。
ローン減税の終わる10年後に一括返済予定。

[807: 匿名さん]

>>803
同じような内容なのに、どうして 793 はスルーなのかね。

[808: 匿名さん]

>>806
使い道なくても定期預金しておくだけで0.4%の利息と0.4%の減税で0.8%分がノーリスクでリターンするし、団信で万一の時は家族に残せるしメリットしかないよ。

[809: 購入検討中さん]

＞808
同感です。①と②なら圧倒的に①の方が安全。
①なら仮に万が一のときは、ローンがチャラで家と現金が家族に残る。
②なら家は残るが、現金がないので別途生保に加入する必要がある。
最安のソニー銀行変動0.489％のローン金利には団信保険料0.3％相当が含まれていて、生保代も節約できる。
おまけに定期預金0.4%の利息と10年間1%のローン控除。
お金を手元に残しておけば、急な出費に対応できるし、職を失っても手元資金を数年間にわたって取り崩し返済できるので突然家を失うこともない。
この低金利の中、なぜ6割も頭金を入れるのか、なぜ一括返済するのか、自分には理解できません。

①手許資金2000万・ローン5000万
②手元資金0万・ローン3000万

[810: 匿名さん]

うちの場合も注文住宅引渡前に数回に分けて支払が必要で、プロパーローンとか手続きが面倒だったので、結果として頭金5割近く入れましたね。

[811: 匿名さん]

出来合いの物件買うのと建てるのとでは、違いますからね。
物件引渡し確認後に住宅ローンの融資が実施される。
銀行は繋ぎ融資をしたいみたいですが、資金があれば繋ぎを受ける必要無し。

[812: 匿名さん]

>>810
でもその手続きの手間だけで百万以上の得になるなら頭金5割も入れずに普通やるよね。

[813: 匿名さん]

注文住宅の場合は上物の担保価値が低いので金利が高いのでは？
低金利は土地分だけになりそうだけど

[814: 匿名さん]

813、そんな事は無いわな。普通注文住宅なら、HMからの見積りを銀行に提出するでしょ。

[815: 匿名さん]

スレチになるが、一般的に同一地区と仮定した場合、マンションより土地所有の戸建ての方が資産価値はあるよ。

[816: 匿名さん]

マンションは持分に応じて土地も所有しているはずだが。

[817: 匿名さん]

>>816
空中の区分所有とかじゃない。？

[818: 匿名さん]

＞815
間違ってますよ

[819: 匿名さん]

>>816
マンションの場合、戸建のように土地の所有権というのは登記的にないです。一棟で50、100戸は普通でその持ち分や抵当権の登記は煩雑でわかりにくいので敷地権（正式には敷地利用権）となっているはず。

[820: 匿名さん]

賃借権でも、敷地利用権と言うけど。

[821: 匿名さん]

建て替えで住人の4/5以上の同意が必要、更地にして土地を売るには全員の同意が必要とかなんとか、、

[822: 匿名さん]

それは土地の所有権がある通常の話でしょ。
あるかどうかは知らんが、借地に建てられたマンションなら登記には土地の所有権に関する記載が無いのかね？

[823: 匿名さん]

822それは「定期借地権付マンション」、
土地所有者から期限付き（例えば５０年）で借りて、マンションを建築し建物を所有する権利と、土地を借りる権利を複数の人で共有し、土地を借り土地所有者に地代（借地料）を支払う。
当初土地の購入費がかからないため、少ない負担で住まいを持つことが可能。契約終了時に建物を取り壊し、更地にして返還しなければならない。そして再契約、建物の買取請求はできません。
スレチなので後はググって知識得なさいな。

[824: 匿名さん]

マンション土地所権についての登記の具体的な記載の話題なんだけど。

[825: 匿名さん]

やっぱ今は変動でしょ。
低金利のお蔭で買った方が今の家賃よりは安くなるはず。
ローン控除で帰ってきたお金をためて、金利上がれば繰り上げ返済。
銀行によっては変動から固定の切り替えが簡単にできるところもあるみたいだから、
金利が上がり始めたら固定へ切り替えすればいい。
いまのところ固定を選ぶ理由はなんだろう。

[826: 匿名さん]

>>825
それってマンションデベの発言そのもの。

[827: ご近所の奥さま]

＞それってマンションデベの発言そのもの。

それって下の部分だけでしょ？
＞低金利のお蔭で買った方が今の家賃よりは安くなるはず。
、
そもそも言いたいことは、上記以外のことだろうし、他はどこがデベそのものなのかよくわからん。

詳しく説明しなきゃ。

[828: 匿名さん]

>>825
安定の夫婦公務員はフラット20S-A。
投資なども疎いため、さっさと返済額を確定させたかった。
世帯年収は1100万円ほどだけど、3400万の借り入れ。
返済額は諸費用・団信込みで3900〜4000万円。
確実に計算できる分、今後の生活をイメージし易いというのはある。
なので-0.6%が10年のフラット20SAは選択としてありだと思う。

[829: 匿名さん]

うちはフラット35sで1.47、当初10年0.87。
まあ多少多めには払う可能性はあるけど、30年程度安定的な支出になるのは大きなメリット。
自分らの親や子ども含め家族が急に障害かかえることもあり得るので。
あと変動から固定の切り替えはできるがタイムラグは確実に生じる。その判断を的確にできるかかな。
まあそういう話は全くせずデベ提携銀行は「変動から固定にすぐに切り替えできるから金利上がる場合も全く問題ないですよ、ええ」とか言ってましたね。

まあ30年前後で返すことを予定してる人から考えればということです。

[830: 匿名さん]

今年はフラットの当たり年だから、フラットさん達も団信さえ入れれば安心

[831: 匿名さん]

>銀行によっては変動から固定の切り替えが簡単にできるところもあるみたいだから、
>金利が上がり始めたら固定へ切り替えすればいい。
借り換えは出来ても、優遇金利が受けられるかは別問題。
優遇金利がなければ、今でも2%越え。
あと、金利上昇局面だと、そもそも固定金利取り扱い自体が停止ってこともあり得る。

[832: 匿名さん]

＞借り換えは出来ても、優遇金利が受けられるかは別問題。
＞優遇金利がなければ、今でも2%越え。

借り換えじゃなくて切り替えだよね。
ソニー銀行なら優遇ありでいつでも変動から固定の切り替えできるよ。
おまけに翌月の適用金利が前月にわかるし。

＞あと、金利上昇局面だと、そもそも固定金利取り扱い自体が停止ってこともあり得る。
そんなことあったっけ？？？実例あれば教えてください。

[833: 匿名さん]

>>832
ソニー銀行の話なんてしてないしw
バブル以前は固定なんてない。
つまり、固定金利で住宅ローンが借りられるようになってからは、金利上昇局面自体がない。
ここ10年そこらのデータに頼ってる変動さんには厳しい時代になるな。

[834: 匿名さん]

変動金利が上がるような頃には、固定金利（特約含む）は既に上がってますよ。
変動金利は短プラ連動ですが（ソニーやイオンは除く）、固定金利は市場金利を参考に決められます。
変動金利が上がるような気配が出てくれば、実際に上がる前に市場金利は先に上がってますので、時既に遅しということになりかねません。

[835: 匿名さん]

＞833
この人偉そうだけど、いくらの借り入れをどこからどういった条件で買い入れているのかな？
全額キャッシュで買ったとかいいながら、実際は賃貸住まいでしたなんて落ちかもしれないけど。

[836: 匿名さん]

>>835
論点ずらしたw

[837: 匿名さん]

>>835
ソニー銀行って、そんなに良いですか？

[838: 匿名さん]

>>835
買い入れ？！
全額キャッシュとも関係無いしな。

[839: 匿名さん]

実際は変動金利が上がっても固定に借り換えする人はあまり居ないと思うよ。
また下がるかもしれないし。
その時は借り換えより繰り上げじゃない？

[840: 匿名さん]

>変動金利が上がるような頃には、固定金利（特約含む）は既に上がってますよ。
>変動金利は短プラ連動ですが（ソニーやイオンは除く）、固定金利は市場金利を参考に決められます。
>変動金利が上がるような気配が出てくれば、実際に上がる前に市場金利は先に上がってますので、時既に遅しということにな>りかねません。


これに尽きると思いますが。

[841: 契約済みさん]

>>837
ソニー銀行は事務手数料が普通は数万円ってとこなのに融資額に対して0.数%とられるはずですよ。
それさえ気にならなければ安いですが。

[842: 契約済みさん]

>>841
だから他への借り換えのの際に、事務手数料は返金されないから動き辛い。

[843: 匿名さん]

ソニー銀行って、固定と変動の切り替えはいつでも出来るかもしれないが、
優遇金利をいつでも中止または変更できるって約款に書いてあるね。
こわっ。
http://moneykit.net/visitor/stpl/stpl55.html

[844: 素人]

【年齢】38才
【年収】700万円
【借入額】4000万円
【返済期間】35年
【金利】全期間固定1.72%（フラットではない）
【物件】新築戸建
どうでしょうか？
固定金利は無駄だと思いますが、
変動金利は怖いというか何となく不安です。
不安より無駄を取りました。
返済ギリのラインです。EdgePositionです。

[845: 匿名さん]

>>844
どうでしょうって言われてもな。
変動と金利差は1％でしょう。
当初年間40万の差をどう考えるか。
変動金利が1％以上上がるのが何時か？
買い換えせず、一生ローンを払い続けるなら、まぁ良いでしょう。

[846: 匿名さん]

>>844
戸建だと20年くらいで返せないとリフォームする予算が出来ないよ。
20年後あなたは何歳？今みたいに借りれないよ

[847: 素人]

845さん
ありがとうございます。
40万の差はしょうがないかなと思っています。
当分、車を持つことをあきらめました。（特に必要ない地域です）

＞変動金利が1％以上上がるのが何時か？
これは私には関係ありません。（気になりません）

＞買い換えせず、一生ローンを払い続けるなら
買い替えは予定しておりません。
長丁場ですが頑張ります！

844さん
ありがとうございます。
確かにリフォームは悩ましいです。
実家は現在築40年ですが、その間いろいろと修繕しているのを
見ており、どこが傷みどれくらいかかるかある程度認識しております。
20年というのはご経験からでしょうか？
それとも歴史からでしょうか？

[848: 匿名さん]

>847さん
別人ですが。

月15万の返済と仮定して、仮に30年で建て替えをするとします。
建て替え費用を3000万とすると

20年で返済できれば
残り10年×15万×12か月=1800万
貯金できることになります。

そうすると、残額1200万を30年で貯める（年40万、おっと変動との当初年間差額と一致してしまった！）
計算になります。

これが30年使って返すとなると、毎月の返済をしながら3000万を貯蓄しなければなりません。
ローン返済をしながら、年100万の貯蓄ができるか、ということになります。

ちなみに30年後（68歳）でローンを組んで建て替えるというのは現実的ではないかな、と思います。


また、建て替えを考えなかったとしてもご年齢（38歳）から考えると、
20年（58歳）くらいで完済して、そのあとは老後資金を貯めていく必要があると思います。

おそらくこういったことを勘案して
846さんは「戸建だと20年くらいで返せないとリフォームする予算が出来ないよ。」とおっしゃっているものと推察します。

ローン組んでるけど実はキャッシュで5000万持ってます、
とか
遺産で1億入ってくる見込み、
とかでない限りは、20年で完済する計画（安全を見越した計画）を立てた方がよいかな、と。

[849: 匿名]

>>844
全期間固定でフラットにされない理由を差し支えなければ教えていただけないでしょうか。今だと当初10年0.95、残り期間1.55くらいになると思うのですが。

[850: 素人]

>848さん
ありがとうございます。
建替費用の計算は、変動との差額から逆算されたような感じがしますが、
仮定とのことなので変動の場合はこういったケースにも対応できるということを
示していただいたのだと認識しています。
確かに20年くらいがローンのスケールとしては妥当かもしれませんね。
よほどのことが無い限り建て替えは考えておりませんが。

※キャッシュとか遺産は無いです・・・

>849さん
ありがとうございます。
フラットも検討したのですが、
100%融資なのでフラットより、銀行の全期間固定の方が条件が良かったのです。

[851: 匿名さん [男性 30代]]

100％融資という事は頭金無しで購入予定でしょうか？
38才で頭金が無いって事は貯金が上手に出来ていないって事ですよね？だから毎月決まった金額で安心してローンを組みたいので、みんなに背中を押してもらいたいだけのように感じます。今の長低金利なら固定で借りてるつもりで変動で借り、その差額を繰り越し返済にあてる事がいいと思います。私も当初35年、長期固定で借りていましたが、こちらの掲示板で諸先輩方に相談に乗ってもらい、変動金利に借り換えて5年間で500万円ほどローンを減らす事が出来ました。

[852: 匿名さん]

>>851
それを含み益という。
完済までのトータルでプラスになってるかは別問題。
と言うか、急激な金利上場があれば、変動は完済前に滞納して追い出されるリスクもある。

[853: 匿名さん]

含み益と言うより、変動に変えるなら、10年程度で返済する位じゃないとね。
金利が急上昇しても、月々の支払いはあまり上がらないけど、支払期間終了直後に残債一括返済かな。

[854: 匿名さん]

>>844は固定はギリ、ということを強調したい変動派の釣り
こんなギリな奴はそもそも住宅ローンなんて組まない

[855: 匿名さん [男性 30代]]

>>852
変動金利に借り換えた事で残債がかなり減り、借り換える前の長期固定の金利を越える様な急激な金利上昇があれば一括返済出来ますのでトータルでプラス確定です！
ご心配頂きまして、ありがとうございました。

[856: 住まいに詳しい人]

>>855
変動金利は家計に余裕がある人が大きなメリットを享受できるシステムなんですよね。

家計が苦しい人は、固定金利で安い家を買いましょう。

そういうことです。

[857: 匿名さん]

ハードル高そうな言い方だが、７０%以上の方が変動を選んでいる。
固定じゃたいした金額を借りれないのか？

[858: 匿名さん]

>>857
まぁ、買うときのシュミレーションが変動だからな。

それベースで買う気になってマンション決めて、色々詳しくなったら、実は修繕積立金は年々ふえるとか、固定資産税かかるとかわかっても、もう固定には出来ないよな

[859: 匿名さん]

同じ銀行なら、固定から変動に簡単に変更出来るのに、変動から固定は無理なんだよね。

[860: 入居済み住民さん]

>859
逆です。
同じ銀行なら、変動から固定に簡単に変更出来るのに、固定から変動は無理。

[861: 匿名さん]

>>859
固定から変動なんて出来ますか？
固定金利特約終了時なら出来ますが、それ以外は無理じゃないですか？
逆に変動から固定金利特約なら簡単に変えられますよ。

[862: 匿名さん]

リスクヘッジになるので銀行も変動を暗に薦めます

[863: 匿名さん]

そろそろ公務員20年物が登場かな？

[864: 匿名さん]

>>861
同じ銀行間で固定から変動も、変動から固定も普通に出来る。
借り換え費用は数万円くらい。
ただし、優遇金利がいくらになるかは審査してみないと分からん。
残債が物件の売却相場より少なければ、他銀行に借り換えるよりは安くなるくらいの金利で借り換えられる。

[865: 購入検討中さん [男性 30代]]

とうとうアメリカ利上げですよ。
変動にするかフラット35にするか迷ってたけどフラットに決まりかな。
まだ上がらないでほしいなー

[866: 申込予定さん [男性 30代]]

アメリカ利上げになりましたね
今月ローン申し込みなんですが
変動で繰越で返す計画でしたがこうなれば
フラットの方がいいのかなぁ？
まだ2.3年は日本のゼロ金利は変わらないと踏んでるんですが、、、

[867: 匿名さん]

迷いますね。私もしばらく変動で良いかと思っているのですが・・・最終判断どうするか。
とりあえずSBIの変動を申し込んではいますが、まだ変更は可能。
アメリカ利上げはすぐ短プラには反映されないはずですし、なんとかならないかな？

[868: 匿名さん]

>>867
短プラは日銀が利上げするまで上がりません。
日銀は追加緩和の必要性を指摘されてるぐらいですから、利上げなんてとてもできる状況ではありません。
注意しないといけないのは短プラ連動じゃない変動金利です。

[869: 匿名さん]

米利上げによる円安が進めば、追加緩和なんてないよ。
想定以上の円安になれば、物価高で庶民の生活に直撃して参院選に影響するし、テーパリングせざるを得ない。

[870: 購入検討中さん [男性 30代]]

ゼロ金利のままだとしても一時的に金利が多少は上がるのは、ほぼ確実だと思うんだけど単純すぎるかな？

[871: 匿名さん]

>>869
過去のアメリカの利上げ局面では逆に円高に振れた事実をご存知ですか？

[872: 匿名さん]

>>871
当時は日銀が異次元緩和なんてしてなかった事実をご存知ですか？

[873: 匿名さん]

>>872
もちろん知ってますよ。
①米利上げ→②日米金利差拡大→③円安ドル高というのが極めてシンプルなシナリオですが、そんな教科書通りに動くとは限りません。
過去2回の米利上げ局面では、確かに日銀の異次元緩和はありませんでしたが、②日米金利差拡大という点は同じです。
それにも関わらず円高に振れた事実は消せません。
円安・円高どちらに振れる可能性もあるということです。
ポイントは米利上げのペースと上げ幅です。