固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART15】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/572763/

[401: 匿名さん]

わかってないというより、わかるわけがない。教えてって言ってるんじゃないの。説明してみろって言ってるの。
しかも説明の後に反論ってするもんだろ。なんで先に反論ありきなんだよ。

[402: 匿名さん]

どうせ理解できないよ。
自分で調べることも出来ずに聞いてばかりの人には。
仕事でも聞いてばかりの人って要領悪い人ばかりだしね。

[403: 匿名さん]

おっ。逃げたか。できないことを相手のせいにするなんてレベル低すぎ。聞いてるのは俺だけじゃなく、変動派からも出てんのにな。まあ、無理だってのはわかってたけど。
プレゼンの下手な奴って要領悪いんだよな。ま、あんた責任すら取れないレベルだから出世してないだろうけど。

[404: 匿名さん]

そうムキにならなくてもいいのに。
どうせ何の話しをされてるかもわかってないから頭に血が上ってるんでしょ。
まあ、ずっと僕はわかりませんって言ってればいいんじゃない？

[405: 匿名さん]

説明してとおっしゃる方が一人（数人？）
説明しないのに理解できるはずがないとおっしゃる方が一人

これどっちが筋が通ってないかは一目瞭然じゃない？

[406: 匿名さん]

確かに。
固定なのに、変動に固定のシステムを聞いてる時点でお粗末としか言いようがないですね。

[407: 匿名さん]

自分では悦に入ってるんだろうけど、結局は説明できないだけの寂しい人。
見下そうとして見下されてるのに気付かない、またはそれを認めない人。
というか、ただの説明できない人。

[408: 匿名さん]

発端は>369でしょ。
安易な思い込みが、引くに引けなくなって論点ずらして逃げまくってるって感じw

同じ変動でも、５年ルールと1.25倍ルールがある銀行とない銀行では大差があるからなあ。
系列のお店でちょっとお得に買い物できることに吊られて、粗悪品掴まされた可哀想な人ではある。
約款くらい読まないとねw

[409: 匿名さん]

>>408
フラットって出してる時点で違うでしょ？

[410: 匿名さん]

>>408
違うっていうのは言い方違ったね。ごめん。

[411: 匿名さん]

>394
自分で金額を設定できる。
毎月の受取額に比例して保険料は上がる。

[412: 匿名さん]

金利は上昇局面では上がり方が急かつ短期間にそれが起こるという特徴もあります。
金利上昇局面では、MBSの買い手は固定金利ローンの社債は買いたがらないですから、自ずと住宅支援機構もフラット３５の供給を絞らないとならなくなります。
または、35年固定を10年固定とかMBS投資家がより買いやすい商品作りをしないといけなくなるわけです。
これは民間銀行の住宅ローンでも同じで10年固定金利ローンなどもなくなると見ています。
というわけで、いざ金利が上昇する局面になってから変動金利ローンから長期の固定金利ローンへの変更は極めて難しくなると予想されます。
金利の世界も一寸先は闇です・・・。

[413: 匿名さん]

このフラットさんの例だと収入保障より団信の方が安くなるみたいですね。
とても参考になります。

http://fuwari-cafe.com/blog/soudan-flat35-danshin/

＞収入保障保険で代用するメリットは、まず、保険料が団信より安くなる可能性があるってことですね。
＞デメリットは、残債ぴったりに設計できないので、やや過剰な保険になってしまうってことですね。

[414: 匿名さん]

どっちも保障料は結構な額になりますが。

[415: 匿名さん]

>>412
変動の人が固定に変えるのは意味が無いですよ。
金利上昇局面に対するヘッジは何も必ずしも住宅ローンでする必要はありません。

[416: 匿名さん]

この流れでは変動の言っている事に
なんの説得力も無いね。
誰も説明出来なく逃げているだけだもの。

[417: 匿名さん]

>>412
金利上昇の予測の方が固定需要が増えるんじゃないですかね？現にここ最近は固定の比率が上がってるし。供給側（MBSの買い手側）も今のままの金利ではないのだから手を引くってよりむしろ供給数も増えると思うのですが。

いずれにせよ、これと現フラット利用者の金利とは全く関係が無いですね。

[418: 匿名さん]

なんか１人の固定さんだけがずっと根に持ってない？
このスレって４１６さんの専用スレッドなの？ってかいちいちこの人の機嫌を伺わないといけないのかな？

[419: 匿名さん]

うん、だから説明しなって。
説明して相手に理解してもらわないと
なんの議論にもならないって。

[420: 匿名さん]

>>411
具体的な数字が知りたくて。
もしものとき、どれだけ遺族のことを考えられてんのかなと。

[421: 匿名さん]

>420
うちの場合は夫婦どちらが死亡した場合も収入保障保険で60歳まで毎月15万円。これでローンは丸々返済できる額。
あとは県民共済×2口で事故死2000万円、病死800万円。

で、それとは別に入院、がん、就業不能保険に各々加入している。
あとは年間の貯金を夫婦で80〜100万円ずつ貯めている。まぁ我が家の場合はDINKSなので、これ以上の保険は今のところ考えていない。

[422: 匿名さん]

>>421
収入保障料は総額おいくらですか？
そのレベルになると逆に団信より高くないですかね？

[423: 匿名さん]

>422
うちの場合は団信デュエットで総額200万円。収入保障15万円×2で総額145万円。差額約55万円になった。
年齢的に若いこと、夫婦共に非喫煙者優良体であることも条件になるかも。
県民共済は毎月4000円だけど、4割程度戻ってくるので実質2500円程度で死亡保障＋入院保障の補助と考えています。

[424: 匿名さん]

>>423
収入保障保険がずいぶん安いね。
どんな計算？

[425: 匿名さん]

俺(変動)は、
収入保障保険15万のものが、非喫煙優良体で年額5.7万。
あとは学資保険、医療保険。
子持ち固定もこれくらいは入ってるよな？

[426: 匿名さん]

６０歳までで３５年ローンだと、２５歳でローン組んで収入保障保険に入らないと期間が不足しますね。

[427: 匿名さん]

うちは

収入保障６０歳まで月額１５万円受け取りタイプ
保険料が年払い４万５千円（３２歳のときに非喫煙で契約しました）
住宅ローンは変動なので、団信はタダ
就業不能保険が月額１０万円６５歳まで保障が、保険料月払い2,397円

４０歳時点で住宅ローン残債３０００万円（団信分）と
収入保障保険で月額１５万×２０年＝３６００万円
就業不能保険で月額１０万×２５年＝３０００万円

約１億の保険にしています。団信無料なので年間に払うのは上記で７万４千円しないです。
医療保険とあわせても、年間１０万円程度かな

[428: 匿名さん]

>424
夫婦共に20代非喫煙健康体。
15万円×2で月々の保険料約6000円。
ローン支払い予定の20年で計算すると144万円。
若いから35年で組むことも進められるけど、世帯収入で1000万円超えているし十分払っていける。
妻が産休・育休に入っても800万円は割らないから、貯金もしつつローン返済額を25%以下に抑えられる。
うちのような場合は、団信よりも収入保障の方がはるかに安くなる。

[429: 匿名さん]

>>427
俺のは65歳までのだから高いのか。納得。
>>428
保険は20年間ね。納得。

[430: 匿名さん]

>429
すみません、私が421で60歳までと書いたのが説明不足でした。
フラット20で組んだのですが、収入保障は60歳までの払い込みの場合の保険料です。
それをローンが終わるまでの保険料で算出した金額です。
60歳までの総保険料はもっと高くなりますが、ローン返済が終わった時点で解約するか見直しをするか、その時の状況次第といったところです。

[431: 匿名さん]

>>427
似たような条件で、45,000×20年で90万

返済期間35年を20年間にすると
例えば4000万円借入だと、住宅ローン減税が
348万から298万と差額５０万円程度少なくなってしまいます。
倍半分違う結果になりました。

[432: 匿名さん]

変動なら入らなくても良いし、入れば全額生活費に使える。
やっぱり固定は無駄にコストが掛かるね。

[433: 匿名さん]

今はフラットで収入保障が最強ってことでしょうか

[434: 匿名さん]

>433
フラット35SでタイプAだと10年間は0.6%の優遇が受けられる上、りそなの場合は手数料も借入額の1%(不動産提携の場合)に抑えられる。
更にはフラット20Sにできるのなら変動と比較しても遜色ないし、金利上昇のリスクを回避できる。
が、今の低金利が続くと仮定すれば総支払額は当然変動の方が安く済む。
最安を狙うのか、リスクを下げるのか。
家族と、そして懐とよく相談することだ。

[435: 匿名さん]

いまだ最強は、借入時のフラットを超える利上げ時でも一括返済できる資金を持つ変動。でしょうね。

その資金がない場合、借入期間にもよるかもしれませんが火力重視は変動。トータルの総合力重視であればフラットで間違いないと思います。

[436: 匿名さん]

>>433
収入保証はまとまって貰えないから、相続税が出た場合はピンチになる場合もある。
簡易保険でも良いから死亡一時金のモノにも加入した方がいい。
今なら変動支払い3年目の私でも固定を選んでたと思う。三年前に固定で組んでいればとは思わないけどね。

[437: 匿名さん]

固定の安心感と低金利は魅力と思います。
うちは0.48%で安心感あります

[438: 匿名さん]

これからローンを組む利点は数年前より更に金利が低い反面、諸々高騰していて住宅価格がupしている、消費税もupしている。　

[439: 匿名さん]

>>437
団信込みですか？

>>438
土地には消費税かからないから、低いほうが得

[440: 匿名さん]

>>439
＞土地には消費税かからないから、低いほうが得

そんなことないですよ。
消費税は３％上がりましたが、金利が３％下がったわけではないので
438さんの意見が的を得ているのではないでしょうか。
439さんの意見で効果を発揮するのは、相当高い不動産を、多いローン額で購入した場合ですね。

特に戸建てよりもマンションを購入された方はこの影響が強いです。

[441: 匿名さん]

数年前と比べて上がったのは消費税分だけではなく、人件費と資材価格も上がっています。
あとＨＭは消費増税前は駆け込み需要を狙って消費者を煽っているので
それも価格が下がらない一因にもなっています。

[442: 入居済み住民さん]

>>370
>アホだなｗ
>フラットは証券化されているからね。
>MBSに投資した投資家が被害受けるだけ。

甘い。
契約書には、契約見直し条項が入っているはず。
過去、退職者の企業年金の利率が変更されたように、
固定金利であろうと、契約中に利率が変更される可能性はゼロではない。

[443: 匿名さん]

もういいよ。変わるわけない。

[444: 入居前さん]

＞433
＞今はフラットで収入保障が最強ってことでしょうか

フラットしか入れないなら保証の前に転職を考えるけど普通

[445: 匿名]

普通じゃないよ

[446: 匿名さん]

>>442
そういうのは、はずじゃなくて事実を提示しようね。
フラットでも安泰ではない理由を全く説明出来なかった変動さんと同一人物じゃないよね？

[447: 匿名さん]

>>444
借入額によってフラットしか組めなかったりするだろ普通

[448: 匿名さん]

>>444
変動でも問題なかったが、フラットにした。
どちらにせよ金利アップに怯え諸々妥協した家は買いたくないな。

[449: 匿名さん]

くだらない煽りに、いちいちフラットさんも釣られるんじゃないよｗ

他人のローンにまで口出す奴がまともなローン組めてるわけないでしょ。
自分の極度の不安感を、他人と一緒に共有したいって書き込みに反応する奴は○○

[450: 匿名さん]

今は、固定のほうが金利低いし、銀行借入なら、団信も無料

固定・低金利・団信無料、これ以外に何を望むのやら・・

[451: 匿名さん]

つまり、あの変動さんが、遂に自分のローン約款を確認してしまった訳かな。
極度の不安感を共有する位なら、このスレで情報共有すればいいのに。

[452: 匿名さん]

約款を持ち出してる固定も変動もどっちも厳しいローンなのでしょう。
それが書き込みから伝わってくるので痛々しいです。

[453: 匿名さん]

>>452
約款すら読んでない方が痛々しいでしょ。
銀行によって、結構違ったりするし。
このスレで、5年ルールや1.25倍ルールがないこと知った変動さん多数あり。

[454: 匿名さん]

約款の話題を嫌がる連中って、何をもとに比較・検討したんだろう？
約款を知ったら、ローンの厳しさを発見することになるのかね。

[455: 匿名さん]

>>450
ここでの固定とは、全期間固定のことだと思うよ。
変動より金利の低い五年固定は変動として扱われる。
五年後は変動に切り替わるからね。

[456: 匿名さん]

繰上返済しないの？

[457: 匿名さん]

繰上げするなら変動でも良くない？

現状で最も低い金利選択は、５年固定⇒変動だけど
こうなるともう変動だし。

[458: 匿名さん]

灰色部分が無駄だと思うの

減税期間終わって＋１％に、＋0.6％に、団信相当額＋0.3％

[459: 匿名さん]

>>453
いや、1.25倍と5年ルールをは契約時に説明を受けると言うか、融資する側に説明義務があるから知らないやつなんて居ない。
このルールがない変動って本当に存在するの？聞いたことない。銀行ローンじゃないんじゃない？
このルールは返済状況と金利の通知にも記載されてたりするし。

[460: 匿名さん]

約款全部説明する行員なんていないと思う。

[461: 匿名さん]

>>460
全部って言うか、金利が上がった場合にどうやって支払いが増えるか程度も教えなかったら問題になる。知らないやつはいないはずだよ。

[462: 匿名さん]

5年ルールなんか借入側のメリットなんだから喜んで銀行員も説明するだろ。

[463: 匿名さん]

>>459
ソニー銀行は、5年ルールと1.25倍ルールないって聞いたけど。
http://moneykit.net/visitor/stpl/stpl55.html

[464: 匿名さん]

ソニー銀行や新生銀行の住宅ローンは５年ルールと１２５％ルールを採用していません。
つまり、本当の変動金利ということになります。

[465: 匿名さん]

>>464
ネット銀行はそれがないんですね。はじめて知りました。
ウチが借りた銀行は、例えば金利が上がったとしてそれが決まるのは年に二回確か5月と10月
適用され支払いが増えるのはその5ヶ月後から。ネット銀行だと適用は翌月からなんですね。
でも、ネット銀行で借りた人は承知の上じゃないんですかね。

[466: 匿名さん]

うちは信託銀行からの借入だけど、
元金均等返済だから、125%ルールなんて無いよ

[467: 匿名さん]

ソニー銀行は変動が0539％、２０年超の固定が2.004％。
この1.5％の金利差をどうとるか、ですね。
しかも借り入れ後に変動から固定への借り換えはできるけど、固定から変動への借り換えの記載がない。

[468: 匿名さん]

>>467
ネット銀行は変動しかメリット無いでしょう。

長期固定は信託銀行で
20年固定1.47%
30年固定1.52%
団信込み

といった感じですね

[469: 匿名さん]

ソニー銀行の変動は、借りる金額の2.16％の手数料がかかるから、それほどお得ではない。
ってかこのスレでソニーの変動で借りてるって人を見たことないような。

[470: 匿名さん]

ネット銀行では、基準金利が短プラ連動でなく、その銀行独自に決めてる。
金利上昇局面では、固定→ネット銀行の変動が上がって、それを理由に短プラ連動をやめて、普通の銀行の変動が上がるパターンもある。
これは、約款に書いてあることだが。

[471: 匿名さん]

>>470
約款に書いてあることをお前が解釈した訳だな。

[472: 匿名さん]

>>470
3～5行目は書いてることおかしい。

[473: 匿名さん]

ネット銀行の金利が上がったら、普通の銀行の変動に借り換えればいいだけ。

[474: 匿名さん]

>>463
この約款見て気付いたが、ネット銀行って恐ろしい条項がシレっと書いてあるな。

第8条　適用金利
3.当社は、当社所定の基準により、基準金利に対して「住宅ローン契約書」記載の引き下げ幅のとおり金利を引き下げして適用します。
また、本契約の他の条項にかかわらず、当社はいつでもその引き下げを中止または変更することができるものとします。

[475: 匿名さん]

フラットさん達元気が無いですよ

[476: 匿名さん]

今年のフラットは偉そうな奴が多かったかど、今年はローン組んだ奴ならわかる。
三年前くらいからフラットの奴はリアル経済音痴。偉そうな顔は普通はできん。

[477: 匿名さん]

今年、ローン組んだ奴ならんかる。でした

[478: 匿名さん]

>477
どういうこと？
今年フラット組んだやつはまだしも、三年くらい前にフラットだったやつは経済音痴ってこと？
んかるって何？？？方言？？？

[479: 匿名]

方言が酷いな。どんなド田舎だ。

[480: 匿名さん]

誤字はひどいが、言ってることは間違ってはいないね。

[481: 匿名さん]

それじゃ今年は経済音痴が変動へと大量に流れたってことだね。
まともな今年の変動派なら普通、変動ではなく短期固定だからね。

[482: 匿名さん]

経済音痴というのは、三年以上前から変動で低金利ローンを選択しておきながら
アベノミクスに乗り遅れて、勝ち組入りのチャンスをドブに捨てた奴だろうね。

そういう奴にかぎって、出遅れて高値掴みをしてしまい、株価の動向と金利動向に
ダブルで不安を抱え込んだりしてそうだが。

[483: 匿名さん]

リアル経済音痴の自覚があれば、株とか手をださないだろ。

[484: 匿名さん]

固定さんは変動金利でもギャンブルだって感じだから株なんてやらないんでしょうね。
全てにおいて乗り遅れまくりだね。

[485: 匿名さん]

おかえり。戻ってきたね。

[486: 匿名さん]

金利暴上げの可能性より株価大暴落の可能性の方がはるかに高いからね。
株価大暴落でも金利上昇でしないことはリーマンショックを見ても普通の話しだけど､
金利暴上げで株価大暴落しないことはあり得ない。
金利暴上げを見越して固定を選んだ人は株も出来ないでしょ。

[487: 匿名さん]

ゆうせい親子どうする？

[488: 匿名さん]

>>486
株価大暴落で金利急上昇する国はいっぱいある。
日本がそうなってないのは、たかだかバブル崩壊後の30年も経ってない。

[489: 匿名さん]

>>481
いやいや、んなわけないでしょ。
短期固定と変動はそれほど変わらない。
今ローン組む奴が最大の経済音痴になる可能性がある。
それくらい建築資材高騰による価格高騰が激しい。
このタイミングばかりは難しいけどね。

[490: 匿名さん]

激しいのはマンション。ここ数年でも周りの物件と足並み揃えて上げている。
戸建てはさほど変わってない。

[491: 匿名さん]

うちは都心部なので、土地代が建築費などより上がってますね。

[492: 匿名さん]

>486
何オバカなこといってんの。
金利上昇なんて、利確タイミングのひとつにしかすぎないんだけど。

しかし、変動って、「金利動向」と書いただけで、「金利爆上げ」と読み替えないと気が済まないとはね。
もう病気の域だな。

[493: 匿名さん]

>>489
地方の建て売り一戸建ては特に上昇感ないけどな。

[494: 匿名さん]

>>492
金利爆上げを予言する固定がいるから、それに合わせてるのでは？

[495: 匿名さん]

>>493
ハウスメーカーの坪単価ははっきり上がってるよ？
マンションでもそうだけど建て売りの場合、更に仕様下げるたり、狭くするなどでグロスの価格を押さえてるから目立たないんじゃないかな。

[496: 匿名さん]

>>494
パブロフの犬みたいに、固定や日経が列挙するリスクをいちいち予言扱いするものだから
金利爆上げとか財政破綻とか言わずにはいられない病になったんだろ。あの変動さん。

[497: 匿名さん]

↑
この固定さんが、あの有名な煽り屋さんです！

[498: 親同居さん]

ほんとだ。パブロフの犬だ（笑）

[499: 親同居さん]

そもそも変動は、日経なんて読まないんじゃないの？

[500: 親同居さん]

坪単価が上がり、都心の土地も上がり。
やはりインフレ傾向ですな。