パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


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【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[827: 匿名さん]

虎ノ門ヒルズは制震なんですね。
これから森ビルが虎ノ門ヒルズの目の前に56階建てのタワーマンションを建てますがそちらも制震でしょうか。
森ビルのマンションは制震が多いですよね。
高層階は分譲みたいですし、周辺の環境、再開発で立地はこちらより魅力ありますね。

[828: 匿名さん]

>>827
虎ノ門ヒルズをよく出す人いるけど、肢体が重すぎて免震にできないだけですからね。すべての建物が免震を採用できるわけではないんですよ。

[831: 匿名さん]

三井は、随分、ブランド管理が厳しいのだね。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594763/res/850-860

[833: 匿名さん]

虎ノ門はここにきてメガトン級の再開発案件がいくつも上がってきていて、ポスト大手町の急先鋒に名乗りを上げてきていますね。ここ浜松町も再開発の数では負けてはいませんが、１５年後の東京のパワーバランスは今とは確実に違っているでしょう。

[834: マンション投資家さん]

免震と言われると普通に基礎根っこうから免震だと思われる、中間免震だっと中間以上は
免震、中間以下は耐震等級低い耐震或いは制震となる？、それで建物全体の耐震等級は果
たして高い等級の免震と宣言できるだろう？ややこしい。なぜ三井がそんなしょぼい事する
だろう？、コスト削減？価格に反映される？どのような利点が有るのよ？

[835: 匿名さん]

>>825

高台移転も相当推奨されていると聞きます。

[836: 匿名さん]

肢体が重すぎて免震を採用できないと書かれてる方がいましたがこちらも500戸の規模ですし、基礎免震だはなく、中間免震のマンションと森ビルのタワーマンションおそらく制震ではどちらがいいんですか？

[837: 匿名さん]

中途半端な’免震’だね。

[838: 匿名さん]

いっぱい消されてるけど、何・・？

[839: 匿名さん]

今朝現場を見に行ったが事務所、倉庫が多い、電車線路のすぐ隣、騒音がうるさい、
この場所の生活感が乏しい。住宅街の雰囲気等１０年後でも改善出来そうもなさそう
と思う

[840: 匿名さん]

最大で124㎡とは。しかも変更前は119㎡。
無理矢理パークコートにしたとしか言えない。

同格と思われる他と比較しても大差が。
パークコート赤坂　208㎡
パークコート赤坂檜町　203㎡
パークコート麻布十番　160㎡
パークコート虎ノ門　192㎡
パークコート千代田　181㎡
虎ノ門タワーズ　173㎡
ツインパークス　237㎡

参考に格下と思われる物件。
パークシティ中央湊　116㎡
パークタワー芝公園　116㎡
六本木東京　177㎡

[841: 匿名]

元々住宅街では無い。
ビジネス街です。虎ノ門もですが…
こちらは生活感を感じさせない都会的風景を目指すのでは

[842: 匿名さん]

>>840

環境的に子育て世帯向けではないでしょう。単身、DINKS、老夫婦なら、１２４平米で、まあ、良いのでは？

世田谷区の駅徒歩１０分〜１５分位の古い中古なら、一億前後で１５０平米程度、買えたりするけどね。

お父さん、通勤大変だけど、子供は広い家で、公園や緑なんかも沢山ある所で育つ方が幸せなのは間違いない。

そういった子は、中学受験なんかも、遅く始めても、あれよあれよと力をつけて、いいところ入学していきますからね。

小さい頃から都心の人工的な街並み・緑に囲まれて育った子は、生命力に乏しいですね。

[843: 匿名さん]

熊本大地震で熊本含む九州のマンションで被害が出ているのはやはり非免震マンションに注中しています。新築含め築浅マンションならば、震度７が２発きても非免震マンションでも倒壊することはないようです。ただ、耐震制振マンションは共用部や専有部のひび割れ、壁崩れなどは新築マンションですら沢山あったようです。地震保険が専有部しか対象にならないし、共用部については地震の場合は引き渡し後はデベやゼネコンは直してくれませんから。この事実を目のあたりにすると、免震の価値というのが改めて高いと感じます。

[844: 匿名さん]

地震の揺れがこわい人は、そもそもタワーマンション選ばないのでは。
免震であれ制震であれ、その揺れ幅の大きさは想定しがたい。あえて今、タワーを買いたいとは思わないんだけど・・・

[845: 匿名さん]

制震のタワーマンションに住んでいますが、総会でマンション共用部の地震保険に加入することになりそうです。
東日本大震災の震度５強の地震では専有部、共用部ともに問題ありませんでした。
こちらのマンションは中間免震ですが免震装置の下は耐震になるわけで基礎に問題が生じたりしないでしょうか？
地盤の問題もあると思いますが浜松町駅の外側まで江戸時代海でしたので地盤はあまり強くないような気がするんですが？
晴海に比べたらもちろん強いと思いますが。

[847: 匿名さん]

>>841
新橋からこの辺は単なる雑居ビル街なんだよねぇ

[848: 匿名さん]

>>845
低地はそもそもアウトでしょう
その分お安いわけで

[849: 匿名さん]

熊本地震 免震効果

熊本地震での免震建物の効果については、今後詳細な調査をする必要がありますが、前震の後（１５日）の調査では熊本大学病院はなんの影響もなく機能を発揮していたことがわかっています。また、山鹿市では「免震構造の山鹿市の庁舎はその効果を遺憾なく発揮し、地震災害対策を整然と進めることができました」と報告されています。

マンションでも同様の状況のようだね。

免震最強。

[850: 匿名さん]

＞８４５
３．１１で関東におきた震度４－５で被害あってる建物なんて論外だから。実家のボロ屋でさえ無傷でしたよ。問題になってくるのは震度７クラス。当然熊本のように直下型で２発みたいな状況も想定する必要はあるでしょう。今回新築でも耐震制振は結構被害が出ている。一方免震はびっくりするくらい被害がない。

この差は気たるべく大地震に向けて非常に大きな事実。

やっぱり免震はここも含めて最低条件になってくるかと

[851: 匿名さん]

>>850
今回の地震で免震だけ被害がないんですか？
そのソース教えてもらえますか？

[853: 匿名さん]

そもそも、この先、タワーマンションは人気を保っていけるのでしょうか。
供給過多、超周期問題など、とっても疑問に思いまして。
特に、地震のことを思うと、素人目にも、内陸高台にある低層高級マンションの安心感と比べて不安要素が大きい気がしてなりません。

誰か、すっきりと霧を晴らしてほしいのですが。。。

[854: 匿名さん]

不安があるならご自身が安心できるものを購入したらいいんですよ。

[856: 匿名さん]

>>853
熊本にタワーマンションあったら
アウトだったかもね

[857: 匿名さん]

熊本にタワーマンションあったらなんて、想像もしたくないね・・・

[858: 匿名さん]

熊本ザ・タワー
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139920/

[859: 購入検討中さん]

>>845さん
地盤に関していうと、沖積層(基礎を乗せられる強度のあるもの)が海面下何メートルに存在するかという観点では、晴海、勝どき、銀座あたりが１０メートル程度なのに対し、このあたりは２５メートルぐらいです。浜離宮がそもそも日比谷入り江の湾口の埋め立て地ですので。
一概に埋立地は沖合に行くほど地盤が悪いというわけではないんですよ。新橋あたりは山手線内側の方が地盤は悪いです。
台場、新豊洲のあたりも意外と地盤がいいのに対し、豊洲は、パークシティの立っているところがぎりぎり地盤良好で、それより東側に立っているマンションは、相当杭が深くなっています。

[860: 匿名さん]

３・１１のとき、免震でも乾式壁とかの被害は結構あった。耐震基準って構造部分が対象なので、非構造部分は壊れても設計上問題なし。

問題になったのは、長期修繕計画では自然災害を考慮していないので計画外の補修費用の調達。

[861: 匿名さん]

今の耐震基準は震度７では倒壊せずなんで、震度７に２回襲われたら免震でもどうなるかはわからないでしょ。

東日本大震災の時、仙台では免震のダンパーに損傷を受けたって例もあるし。

[862: 匿名さん]

熊本地震のタワマンへの影響に関して言えば、最大級の長周期地震動が起きたということ。免震って長周期に対して弱点があるから、その影響について解析が出てくるのを待つしかないか。

[863: 匿名さん]

>>859
ありがとうございます。
今住んでいるパークコート(制震)なんですが地盤がしっかりしているらしく、震災のあとの総会で三井の担当者の説明では同じくらいの築年の他のパークコート(制震)よりも被害がなかったそうなんです。被害といってもペンキの剥がれぐらいですが。
やはり構造も大事ですが地盤も大事ですね。

[864: 匿名さん]

>859
新橋あたりは山手線内側の方が地盤は悪い、じゃダメじゃない。。。

[865: 匿名さん]

港南あたりと大差ないし気にしたら負け

[867: 匿名さん]

何年か前、新虎通りか虎ノ門ヒルズだったか、その工事の様子をテレビでやっててさ。ちょうど地下掘削工事の紹介で、「この辺は地盤が弱いから掘る際に土を冷凍して？掘ってる」みたいな技術紹介をしてましたね。

[868: 匿名さん]

制振はじめとする非免震マンション住民が必死だが、東日本大震災、新潟でも半壊前回の被害が出たのは非免震マンションだけ。免震の被害が極めて少なかったのは事実ですからね。まあ、来るべき大震災に非免震高層マンションでガンバレよとしかいいようがない。

お願いですから免震マンションに張り付いて免震無理ネガしないでね。

眺望そこそこで坪５００の部屋とかあったら絶対買うけどさすがにそれは無理かな。価格早く知りたい。

[869: 匿名さん]

>>868
免震ではなく、今のトレンドは免制震だと思いますが。
今のご時世坪５００なんて部屋ないと思いますよ。
パークコートですから坪６００ぐらいからじゃないですか。

[870: 匿名さん]

ここ間取りすごく良い。リビングの広さにこだわってるのがすごくいい。

[871: 購入検討中さん]

≫８６５さん
そうですね。港南あたりとは大差ありません。
芝浦はもう少し地盤良いですね。

いずれにしても、このあたり結構地下では地層の傾斜があるので、１００メートルずれると全く条件が違ったりします。
私は、最新技術を信じたいと思います。
また、今や免震構造も必須かと。

[872: 匿名さん]

地震が不安なら、免震、低層、高台に住むと良い。

[873: 匿名さん]

免震が今の技術で最高の耐震と思いますが、続けて強い’余震’が遭った
場合でもゴム早めに交換すれば問題対処できるではないですか？
当然お金が掛りますが

問題はこの部件は中間免震ですので、続けて強い’余震’に遭った場合は
中間免震以下の構造が問題を生じたらこの免震機能も終わりですよ。

将来の不安を無くす為に免震構造を追及する者には看過できない大欠点ですよ

[874: 匿名さん]

坪600だと、45平米で8000万円、75平米で13000万円ですか。ふぅ。

[875: 匿名さん]

http://blog.livedoor.jp/geologistyouna202/archives/1748891.html

これを見ると汐留高層ビル地域は良いらしい。
でもPC浜離宮の場所は「地下段丘分布図」で「埋没谷の底」に。
汐留と近いので悪くはないと思うけど。
ツインパークスの杭が7mしかない。問題はここの杭が何mかでしょうね。

他に赤坂や十番のもあるから面白いよ。

[876: 匿名さん]

パークコート赤坂檜町や賃貸ですが六本木グランドタワーのような最新タワーマンションだと免震と制震を組み合わせています。
檜町は低層でも坪８００万以上しましたけど、あっという間に売れてしまいましたし、タワーマンションで最新の技術、安全制を求めるとそれなりの金額になりますね。
こちらの書き込みをみていて改めて思いました。
買っておけばよかったなと。
檜町の中古を待つか、、、。

[877: 匿名さん]

浜松町のこの立地で平均坪600はないよ。

[878: 匿名さん]

>>876
賃貸物件と比較してどうする？それより２棟とも杭基礎。
杭基礎が危険とは言わないが、安全を優先するなら構造より地盤を見ろ。

[879: 匿名さん]

>873

免震装置の交換はジャッキアップして行うから時間がかかる。一番の弱点はその時に地震に襲われること。無防備。

[880: 匿名さん]

中間免振って、免震の上下で変位が生じる。エレベーターシャフトとか上下を貫くものはマージンを超える揺れに襲われたらアウト。

[881: 匿名さん]

>>878
いやいや、免震に関する書き込みが多かったので免震と制震を組み合わせた構造が最新の技術だと書いただけです。
分譲でも賃貸でも関係なく、最新のタワーマンションは。
構造よりも地盤とおっしゃるならもっと高台か、パークコートでしたら六本木、三番町の方がいいのでは。
浜松町は選択しないでしょ。

[883: 匿名さん]

>>878
じゃあ地盤のしっかりした直接基礎のマンションを選んでください。

[884: 匿名さん]

ここは電車の音は煩くないのでしょうか？

[885: 匿名さん]

中間免震、杭基礎、狭い住戸、高級感も乏しそう。
総合評価すればクレスト芝かツインパークスの方が良いかな。期待外れ。

[886: 匿名さん]

>>879
高層ビルにおける免震装置交換の工期はどのくらいでしょうか？
交換事例はあるんでしょうか？ググってもわからなかったので。
もし数週間以上掛かるなら免震は怖いですね。

[887: 匿名]

線路は直線部分ですし、鉄橋などないのでそんなにうるさくないと思います

新橋や芝のガード辺りは結構うるさいですが

[888: 匿名さん]

>>885
ぜひ、クレスト芝をお選びください。
是非是非。

[889: 匿名さん]

想像以上に山手線の騒音がすごいですね。
ツインパークスに住んでる知り合いのお宅に伺ったときはそんなに感じなかったんですがやはり線路の真横ですね。
事業協力者の数も気になりますね。

[890: 匿名さん]

ここが建ったら勝どき方面からの東京タワービューってかなり影響受けますかね。

[891: 匿名さん]

線路側の低層はオフィスでマンション部分はセットバックされているから東側でも騒音は気にならんだろ。

[892: 匿名さん]

>>891
港区内のパークコートでこれだけ線路沿いの物件他にありませんからね。
六本木然り虎ノ門でさえ桜田通りから奥まってて静かですから現在住んでる地域によって感覚が違うのでは。

[893: 匿名さん]

中間免震はどう言う事ですか？専門家の詳しい解説がほしいですが

[894: 匿名さん]

>>891
少なくともファミリー向きではないです。

[895: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[896: 匿名さん]

タワーマンションの将来がとても不安で買えません。修繕費のことも、地震のことも、相続税強化のことも。。。

[897: 匿名さん]

完全免震のがいいのは当たり前だが、中間免震でも耐震制震よりよっぽど安全で半壊リスクが少ないから安心して。

[898: 匿名さん]

免震だと基礎に免震装置が設置されるんだけど、中間免振は建物の途中に免震装置を設置。メリットは知らない。

ちなみに免振って、建物は揺れないけど、周囲は揺れるんで、つなぎ目部分が壊れるってことがある。３・１１のとき筑波で実際に起こっている。エントランスが大破したら陸の孤島。

[899: 匿名さん]

はいはい。非免震マンション住人の必死ぶりが凄い。

ここ１０年の大地震での被害、半壊したマンションはすべて非免震マンション。免震マンションは半壊ゼロというだけでなく、構造・共用部・専有部の被害が極めて少ない。

この事実だけで説明はいらないよね。

[900: 匿名さん]

乾式壁とか結構壊れてるけど。

[901: 匿名さん]

大きな被害を受けてるのって非免震というより、旧耐震基準でしょ。論理のすり替え。

[902: 匿名さん]

非免震だと乾式とか簡単に壊れる。免震は揺れ自体がほとんどないから当然壊れにくい。

熊本のマンションでも非免震マンションでかなり被害あったようだね。しかも竣工後販売続けているくらいの新築マンションでね。実被害が免震と非免震では大きな差がある。この事実がすべて。

[903: 匿名さん]

乾式壁は免震でもしっかり壊れてる。

[904: 匿名さん]

＞９０１
熊本で非免震の新築マンションが結構な被害受けてますけど。一方、免震は被害ほぼ皆無らしいですよ。

[905: 匿名さん]

熊本には免震ほとんどない。母数がなければ・・・。

[906: 匿名さん]

免震でも乾式壁が絶対壊れないとは言わないが、揺れ自体ないんだから壊れる確率・程度がが非免震とは全然違う。

「ご覧のように、建物の内部において、免震は、震度7を震度4にしてくれますが、制震・耐震は、震度7は震度7のままです。」

とある業者のサイトより

[907: 匿名さん]

揺れないことを前提に建物の強度を落として設計しているってのがポイント。揺れない＝壊れないじゃないんだよ。

[908: 匿名さん]

震度７が４になるんだぜ。そんなの絶対免震でしょ。４なら怖くない。７とか怖すぎ，大型家具が普通に倒れてくるからね。小さい子供がいたらどうなることか、大人でも運悪ければ圧死しうる。震度７絶対いやです。お金で震度４にできるならそりゃ選ぶでしょ。

[909: 匿名さん]

長周期でなければね。熊本で特筆すべきは最大級の長周期が起きたこと。

[910: 匿名さん]

非免震は揺れて壊れることを前提にしてるからね。全壊しなければいい、そこが目標ですから。免震は全く被害がでないことを目標にしている。そもそもハーバード目指しているのと日東駒専を目材している違い。

[911: 匿名さん]

縦揺れにも弱点がある。

[912: 匿名さん]

３・１１の時免震で乾式壁は結構壊れてる。全く壊れないことが目標なら欠陥？

[913: 匿名さん]

非免震住みの免震無理ネガさんがお得意の「免震は縦揺れに弱い」という決まり文句も熊本で完全なミスリードということが明らかになりましたけどね。

直下型の震度７が２発という縦揺れの極限のような環境で、免震の役所は被害らしい被害が全くなく、今回大活躍したというのは結構有名になってきている話だが。さあ非免震さんどうする？

[914: 匿名さん]

こんなに色々心配しながら、あえてもうタワーに住すみたくは無いわ・・・

[915: 匿名さん]

地震のこと考えたらタワーはないでしょ。建物が壊れなくても、エレベーターとか止まっちゃう。点検して問題がないことが確認するまで再運転できないから、それまでは階段を使うことになる。自力で歩ける回までにしておかないと。

[916: 匿名さん]

ある権威ある教授のお言葉

「熊本地震での免震建物の効果については、今後詳細な調査をする必要がありますが、前震の後（１５日）の調査では熊本大学病院はなんの影響もなく機能を発揮していたことがわかっています。また、山鹿市では「免震構造の山鹿市の庁舎はその効果を遺憾なく発揮し、地震災害対策を整然と進めることができました」と報告されています。

防災拠点となる施設については、免震構造を採用する、あるいは免震レトロフィットを行うことが不可欠ではないでしょうか。大分県庁舎（下写真）は免震レトロフィットを施した九州で初めての建物です。今後の地震災害に備えるためにも防災拠点となる施設の耐震性を高めていくことが求められています。」

[917: 匿名さん]

低層の免震は安心だよね。でもタワーとなると。

[918: 匿名さん]

まだ詳細な調査はこれからだが、非免震物件のほとんどが全壊半壊を初めとしてなんらかの被害があったのに対して熊本市内にある免震物件１０件は被害らしい被害はなく、今回大活躍したという事実は、今後の東京のタワマンを含めて新築マンションの免震化を加速させるのは間違いないでしょう。

[919: 匿名さん]

あれあれ建て揺れが完全論破されてしまったら、今後はタワーだとだめなんだ(笑)

非免震さんの免震マンションへの無理ネガ醜いですよ。

[920: 匿名さん]

表立って被害はなくても、免震装置にダメージを受けている可能性がある。３・１１のあと仙台では調査の結果、免震装置の交換が必要とされたケースが少なからずある。免震装置の交換は大きな費用が掛かる。

[921: 匿名さん]

熊本での免震の圧倒的優位性の実証は衝撃的でしたね。

ちなみに１０棟の中にタワーもありましたから悪しからず

[922: 匿名さん]

免震の長周期対応の鉛ダンパーって自身が壊れて揺れを吸収する。壊れることが前提なのに、費用のことは考えてない。

[923: 匿名さん]

震度6強だった仙台の書き込み見ると
非免震は、比較的新しいマンションでも一部損壊か全損　
固定していたのにまったく役に立たなく食器棚や冷蔵庫が倒れたお宅もあったみたいです
一方免震は、まったく無被害グラス一つ倒れなかったそうです

一部損壊か全損しかマンションの修理にいくらかかると思う？さらにはそんなマンションに資産価値が残ると思いますか？

それに比べたら免震のダンパーの修理費なんて端金です。

[924: 匿名さん]

被害は認めるんだね。

[925: 匿名さん]

揺れの違い
https://www.youtube.com/watch?v=wrHxefqmFSc

ツインパは非免震だね。移住者は多いでしょね。

[926: 匿名さん]

阪神・東日本・新潟・熊本での経験からほとんどの物件では免震ダンバーの損傷さえなかったけどね。ダンパー被害がでたのは古い免震物件がほとんどと報告されています。つまり最近の免震ならダンバー被害さえ考えにくいということ。