パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[8001: 匿名さん]

この板で話題の白金の現地見てきましたが四方八方が寺と墓でした。先祖の墓ならまだしも他人の墓は受け入れられずお断りしました。モデルルームが品川にある理由が現地見て理解できました。

[8002: 匿名さん]

私の感覚だと既存不適格物件は資産じゃなく負債です。中古での銀行融資も厳しくなりますし、最後はババ抜きのごとく押し付けあいになる。

[8003: 匿名さん]

結局はパークコート浜離宮が最高点ということですよね。

[8004: 匿名さん]

>>7999,8000 匿名さん
確かに私はザ・スラムタワーを正直に評価している1名です。 が、告白すると私以外の方もザ・スラムタワーを正直に評価していらっしゃるので、7999の「ネガされるかたは1名だけですね。明らかな自作自演です」ってえは極めて残念ながら大外れです！　　　ザンネン！！

マンション評価も人物評価　同様にミスがないようにねがいます。（笑）

　

[8005: 通りがかりさん]

>>8000 匿名さん
私からすれば、ここも白金もどちらも価格に見合うだけの価値があるとは思えない。

[8006: 匿名さん]

>>8004 匿名さん
もう、ご退場下さいな。
同じマンションの住民に迷惑掛けないように白金で静かに暮らしなさい。

[8007: 匿名さん]

パークコート浜離宮はネガさんにとっても、そんなに高評価なんですね。正直にお話しいただきありがとうございます！

[8008: 匿名さん]

＞8005
予算なくて買えない方の話ですよね。

[8009: 匿名さん]

白金ザスラムタワーをどう正直に評価されているのか教えてください。あとここは浜離宮の板なのにいつから白金にかわったのでしょうか？

[8010: 匿名さん]

>>8007 匿名さん

どういう思考回路で高評価の表現に結びつくんでしょうか！？（笑）

以前のスレで誰かが「ここの関係者は相当レベル低そうだな。」って言ってたが
マンション評価も同様にミスがないようにねがいます。（笑）

[8011: 匿名さん]

最近の評価ネタを集約しますと（第１報）：

●狭い世帯があるマンションなんて少なくても高級マンションの佇まいではないですね～。
●建設地が「グーグルの浜松町」の隣接地っていう縁やゆかりは、やはり極め付けですね。
●事業協力者が大勢いて、コミュニティ内の格差が結構ありそうなまとまりの無い埋立て地のタワマン

以上の的確で貴重なご意見が寄せられています。

[8012: 匿名さん]

最近の評価ネタを集約しますと（第２報）：

●公園は最高なのは認めるけど、間に線路があるのが何とも残念でなりません・・ 線路さえなければ
●線路・高速・大通り至近の劣悪地帯。
●教育環境も良くなく、正直、家族で住むには不向き。
●実際、狭い部屋が大半で、富裕層の家族向けにはなっていませんが。

以上の的確で貴重なご意見が寄せられています。 ウ～ン考えさせられますな～。

[8013: 通りがかりさん]

>>7973 匿名さん

論理が破綻しているよ。
客観的ロジック？

そんな表現初めて聞いたな。
とりあえず言葉をつなげたの？

ロジックっていうのは客観性に裏打ちされているもの。そして個人の意見は主観。

わたしがきみに言ったのは意見。
わかる、ぼくちゃん？

いつきみに論理を語ったのよ。
履き違えるなよ、成敗するぞ。

[8014: 通りがかりさん]

>>7975 匿名さん

そうですね。

ボキャブラリーが少ないうえに、そもそもの言葉の意味を理解できずに話している。

やはり道路に寝転んでいるだけのことはある。

（笑）を連発するあたりが、象徴しているね、この人の程度を。

[8015: 通りがかりさん]

なんか1人で頑張ってるけど
見苦しいですね。
ネガを正当化するにも
孤立無援では、、、。

[8016: 匿名さん]

三井に
住んで
います。

素晴らしいコピーライティング能力です。本質を捉えている。

[8017: 匿名さん]

＞8012
それらは十分承知の上、購入しておりますので心配いりません。ご安心くださいませ。

[8018: 匿名さん]

買えなかった方がいろいろいうのは人気物件の証しですね。面白いのが野党の自称評論家の人まで登場して板で大放送しています。

[8019: 評判気になるさん]

確かにその熱弁の野党の方、興奮されています。

[8024: 匿名さん]

あと何戸残ってますか？

[8026: 匿名さん]

＞8024
問い合わせ先はフリーダイヤル 0120923031 です。
残り少なくなってきております。希望の部屋の在庫等お気軽にご相談ください。

[8027: 匿名さん]

[No.8020～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[8028: 匿名さん]

やっぱり三井はパークマンション檜町公園とかあるからすごい。森とか一等地の住友は賃貸率高いしピンとこない。野村は郵政に吸収されるし三菱は高級マンションしていない。

[8029: 匿名さん]

港区内で、良質・スケール群抜く大規模再開発で、タワーマンで、超高級分譲マンションって言ったら、
どんな財閥系デべでも森ビル＝森タワーには敵わないって、デベ業界の常識！

[8030: 匿名さん]

>>全国の皆さまへ・・業界情報を少々お報せします

港区内では、「三井に 住んで　います」は、「な～んだ～⤵ 」です。
港区内では、「森タワ－（アーク）に　住んで　います」がステイタスとなります。

＊注釈： 森タワ－（アークヒルズ）の中でも賃貸を含まず、
　　　　 あくまでもタワマンの高級分譲が対象となります。

[8031: 匿名さん]

森のCM？

[8032: 匿名さん]

森ヒルズレジデンスは数も少なく外人か大手役員社宅、要人が対象ですね。

[8033: 匿名さん]

ウ～ン～　そういう積りではないけど、>>8016匿名さんが、「三井に 住んで　います」って
盲目的に絶賛していたので、この業界の客観的な現実世界は「な～んだ ～⤵ 」ですよって、
ご教示してみただけです。

港区内デべ業界一で端的に分り易い比較対象例として、森タワーさんを引合いに出しました。
が、当然ながら森ビルとは無関係だしＰＲの積りもございませんのでお断りの上でその段は
お許し願いたいと思います。

[8034: 匿名さん]

まあこれだけ賛否両論ある話題性のあるマンションなんですね。もう少し早めに決断すればよかった。

[8035: 匿名さん]

眞子様はこちらですか？

[8036: 匿名さん]

久しぶりにここ覗きましたが、急に白金という言葉が新しく出てきているのに驚きました。
白金のあたりを調べてみたのですが、パークコートブランドと同クラス（グラン・グランドヒルズ等）の新築物件が見つからず困惑しております。
もしかすると、2丁目の大通り沿いに建つ三菱の普及品クラスのペンシルタワーのことなのでしょうか・・・。
誰かも書いておりますが、確かにそれだと格が違い過ぎるため、現在まで比較対象外であったのも無理ありませんよね・・・。
以上、客観的事実まで。

[8037: 匿名さん]

浜離宮散歩で面白い案内見つけました。
浜離宮はバードウォッチングのメッカなんですね！

[8038: 匿名さん]

>>8036 匿名さん

ベランダ狭く内装もね。。私は数パーセント割引がきくのですが手を出さなかった。今後、白金は閑散とするでしょう。

[8039: 匿名さん]

白金は行ったことないが駅から遠くて不便なイメージがあるし、あえて行く必要もない。

[8040: 匿名さん]

＞8036
このすれでいう白金は三菱の普及品クラス2丁目計画ではなくて白金一丁目東部北地区第一種市街地再開発事業のことだと思います。

[8050: 匿名さん]

個人的に三井の接客好きだな。駐車場代も必ず支払ってくれるし余裕もあるし。他のデベって接客が良くないんだよなーそう思いません？

[8053: マンション検討中さん]

[No.8041～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[8054: 匿名さん]

みなさんグランディオーソ経由？

[8055: 匿名さん]

＞8054
以前ダイレクトメールで赤坂檜町タワーの資料と一緒に入会の案内は来ていましたが、入会せず直接購入しました。入会してたらメリットあったのでしょうか？

[8056: 周辺住民さん]

現在、浜松町１丁目では

大型マンション建設１棟（当物件）
マンション建設１棟
自社ビル建設１棟
マンション建設工事標識設置２棟

狭い地区ですが慌ただしく工事車両が動いております。
少しでも綺麗な街並みになればと期待しております。

[8057: 匿名さん]

>>8036 匿名さん

その普及品クラスの方が、広い部屋も多くて、富裕層向けではあるんですけどね。

[8058: 匿名さん]

(1)超富裕層……純金融資産5 億円以上
(2)富裕層……純金融資産1 億円以上5 億円未満
(3)準富裕層……純金融資産5,000 万円以上1 億円未満
(4)アッパーマス層……純金融資産3,000 万円以上5,000 万円未満
(5)マス層……純金融資産3,000 万円未満
ここでいう純金融資産とは、保有する預貯金、株式、債券、投資信託などの金融資産の合計額から負債を差し引いた額である。
この５分類による純金融資産の合計額と世帯数を見ると、
(1)超富裕層の純金融資産保有額が75兆円（7.3万世帯）
(2)富裕層が197兆円（114.4万世帯）
(3)準富裕層が245兆円（314.9万世帯）
(4)アッパーマス層が282兆円（680.8万世帯）
(5)マス層が603兆円（4173.0万世帯）

[8059: 匿名さん]

地価公示価格より
https://tochidai.info/tokyo/minato...

青山・外苑前ー溜池山王ー虎ノ門ー新橋・汐留という流れで地価が高い。東京駅ー品川駅区間での再開発。

この二軸で考えると浜松町がどうなるかわかりますよね。

[8060: 匿名さん]

続いて

[8061: 匿名さん]

>>8060 匿名さん

港区では、お台場が最も安く、次が白金・白金台、芝浦と続きます。

泉岳寺や浜松町や高輪は再開発が織り込まれ切れていないので、伸びしろは大きいと私は思います。

[8062: 匿名さん]

>>8059 匿名さん
リンクこちらでした

地価公示価格より
https://tochidai.info/tokyo/minato/

[8063: 匿名さん]

でも中央区が一番高いんだね。

[8064: 匿名さん]

>>8063 匿名さん

東京丸の内銀座は高いです。

[8065: 匿名さん]

人口減少に伴い、地方は下降するでしょう。逆に、東京都心3区は、さらに上昇するでしょう。

[8066: 匿名さん]

>>8065 匿名さん
都心3区が今後も安くなることはないです。安くなると人が流入するからです。

[8067: 通りがかりさん]

再開発への期待値は高いと思いますが、所詮商業地域、しかも一流ではない商業地域ですからね、浜松町は。

[8068: 匿名さん]

うち、326万／㎡だったわ

[8069: 匿名さん]

>>8066 匿名さん
また、都心3区のブランド高層マンションは、地価の安定と人手不足による材料高騰で、今後も物件が安くなることはないでしょう。

その代わり、低金利はチャンスです。オリンピックが終わっても、都心3区が安くなることはないでしょう。お早めのご決断をおすすめします。

[8070: 匿名さん]

近視眼的な考えしかできないのは、馬鹿じゃないの！
不動産、地価公示は、再開発後に見直しが入ります。
今が浜松町を安く買うラストチャンスだね。

[8071: 匿名さん]

>>8070 匿名さん
おっしゃる通りです。
浜松町は確実に伸びしろがあります。

[8072: 匿名さん]

>>8070 匿名さん

正解です。今の物件価格は、再開発が織り込み切れていないのがポイントです！

再開発終了で高騰します。
こちらプロです。はい。

[8073: 匿名さん]

投資なら良いけど、自分で住むのはちょっと。

みんなは、どういうスタンスで話しているの？

[8074: 匿名さん]

値下がりしないマンション選び

1.「タワーマンション節税」（弊社が商標登録を取得している）に代表される節税市場は少子高齢化で増加の一途を辿っている。高齢者人口が増えることが必至の中で、相続税増税が2015年に行われ、亡くなる人の8％が相続税申告をし、納税額を払う方も増えている。

　数億円以上の資産家の節税対策の代表格である以上、都心のタワーマンションを購入する層は増えることはあれ、減ることはない。団塊の世代が75歳を迎える2025年前後まで増え続けることは人口構成上確定している。また、個人金融資産の3分の2に当たる1100兆円は60歳以上が持っており、90歳を寿命と考えると、毎年30兆円の資産移転が行われることに変わりはない。今後30年衰えることを知らない市場である。

　また、セカンドハウス需要やインバウンド（海外からの投資）ニーズが、こうした節税対象の物件と同様の立地であることが分かっている。つまり、今後持てはやされるのは、ファミリーの慎ましやかな郊外のマンションではなく、誰もができれば欲しいと思う「高嶺の花」の立地でのマンションとなっている。

[8075: 匿名さん]

鉄道の延伸・新駅と駅前再開発計画
今後の鉄道の目玉はリニア新幹線だろう。2027年に開通し、品川駅に重心が移ることを唱える人も出るほどだ。その他の鉄道計画も東京駅から品川駅までの山手線の駅をどのように取り込んで行くかが焦点になっているものが多い（例：ＪＲ東日本の羽田空港アクセス線、東京モノレールの浜松町計画等）。
結果として、今後も開発予定の多さでは、東京駅から品川駅までの山手線の駅、浜松町に注目した方がいい。　

[8076: 匿名さん]

重要なのは、今の地価公示ではなくて、将来の価値
現在の不動産価格には 将来の便益は織り込まれていない
これからも伸びる「タワーマンション節税」ニーズを取り込む物件がいい
鉄道の延伸・新駅と駅前再開発計画は、東京駅から品川駅に集中する
震災リスクの回避には、京浜東北線の西側を選ぶ
これらの条件をバランスよく満たす場所は鉄板のエリアであり続ける可能性が高い。
首都圏では、中央区、港区、新宿区、文京区のうち、震災リスクの問題で、中央区と港区の京浜東北線の東側が対象外になる。新橋～浜松町～田町～新駅～品川駅の間になる。この駅周辺の駅近タワーは、無条件に「買い」になる。

　資産性が維持されやすいということは、現在の価格水準は将来的に割安になることを意味する。過去に世に出してきた価値の提示は、発表後に資産価値を大きく変化させた。2002年にある経済誌で掲載した駅別利回りは2％～9％まであって、今後不動産の評価は利回りが高いところで値上がりすると予測した。なぜなら、周辺の取引事例から決める方法から収益還元法になる移行期だったからである。
　新駅や鉄道の延伸でターミナル駅になることで不動産価格は上がっているが、ほとんどのケースで開通後に上がっている。つまり、事前情報があるにもかかわらず、便益が現実にならないと不動産価格は上がらないのである。

　このように、将来に起こることは現段階で価格に織り込まれていない。だからこそ、そうした物件を購入することが最も安定的な資産形成ということになる。

[8077: 匿名さん]

なんか凄い専門家が出てきたけど、同感です。

[8078: 通りがかりさん]

東京ツインパークスはどうなんや？

築地再開発と浜松町再開発と虎ノ門再開発がある。

パークコート浜離宮より安く、専有部のリノベ考えたらな。共有部のスケールは勝るしな。

[8079: 匿名さん]

浜離宮までの距離は、ここの１０分の１くらい？

[8080: 通りがかりさん]

>>8076 匿名さん
震災リスクを考慮したらここは無い。航路問題も関係無い千代田区や千代田区寄りの新宿区が一番安心かな。

[8081: 匿名さん]

>>8073 匿名さん
その通りです。どうも住むイメージが湧かないロケーションです、ここは。

[8082: 匿名さん]

>>8080 通りがかりさん

そんなところ住んだら、退屈で死んでしまう…。

[8083: 匿名さん]

>>8082 匿名さん

ここは銀座・虎ノ門が徒歩15分なので、あなたは新宿歌舞伎町あたりがお似合いですな。

[8084: 周辺住民さん]

普通にこの地で暮らしてますが・・・
子供も元気に御成門に通ってます。
そのなに暮らすイメージの無い地ですか？

[8085: 匿名さん]

私は麻布十番ですが御成門も浜松町も歴史がありとても良いところだと思います。
利便性も申し分ないと思います。

おそらく暮らすイメージが持てない人は、目黒・世田谷あたりがお似合いなんです。
超都心で暮らすイメージがわかないんですよ。

[8088: 匿名さん]

山手線 の利便、考えたら、

[8089: 匿名さん]

浜松町の利便で、オッケー！

[8091: 匿名さん]

[No.8086～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[8092: 匿名さん]

パークコート浜離宮ザタワーの利便なことは、検討にあたいします。

[8093: 匿名さん]

中古のツインパ？

[8094: 匿名さん]

免震タワーならね。

[8095: 匿名さん]

汐留駅は、ユリカモメ？でしょ！

[8096: 匿名さん]

大江戸線も、

[8097: 周辺住民さん]

大きなマーケットは近くにありません。しかし日常はマルエツさんでこと足ります。
週末などにシーサイド、豊洲、東雲などに出向いております。
特に不自由など感じておりません。

[8098: 匿名さん]

>>8085 匿名さん
一応3Aのうちの2つのAに長年住んでいて、次を検討中ですが、残るAは雑多で対象外。でここも検討した結果そういう印象を受けたまで。ここは超都心ですかね。利便性は高く交通の要所ではありますが。

[8099: 匿名さん]

ま、予算と利便で、折り合いをつけて決断ですね。

[8100: 匿名さん]

＞8086
写真でみると浜離宮庭園が目の前ですね。でかつ山手線の内側。価値ははかり知れません。