パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[7601: 匿名さん]

現時点での先着順住戸が一戸とは立派。
残ってる部屋は僅かですが、良さげな部屋もありましたよ。

[7602: 匿名さん]

＞7592
確かに最高ですね。ツインパークスの実績が証明されますよね。

[7603: 評判気になるさん]

周りに墓とか嫌悪施設もなさそうです。

[7604: 匿名さん]

ゴールデンウィーク、晴天の浜離宮散歩、いいね！

[7605: 匿名さん]

浜離宮にオイル撒散のいたずら、ネガのしわざか！

[7606: 評判気になるさん]

＞＞浜離宮と近いところが惚れ惚れするんでしょうか？写真では近いけど入場口までは徒歩10分くらいかかりますよ。写真でアピールするほどなのかな！？

[7607: 匿名さん]

浜離宮散歩、御茶屋でコーヒー、いいですね。

[7608: 匿名さん]

10分も離れてると、口で言うほど誰も行かないと思うけどね…

[7609: 匿名さん]

銀座まで徒歩10分は魅力となります。ジーシックスとかは行かなくても生活圏です。

[7610: 匿名さん]

本当に公園隣接、だったら良かったね。
ただ、もしそうだったとしたら、とてつもなく高くなってとても買える代物じゃなかっただろうけど。

[7611: 匿名さん]

浜離宮の周りは高速バリアがあるので、隣接する物件は作れない…。

[7612: 匿名さん]

浜離宮を借景いうのは自由だけど、その前に、壮大な線路、道路、高速道路の借景が控えているからね。

全部で何車線くらいあるんだろ？３０車線くらい？

[7613: 匿名さん]

>>7612
30車線もあるなんて大都会ですね。アーバンという言葉がピッタリです

[7614: マンション掲示板さん]

>>7612 匿名さん
本当の事言っちゃダメ( ◠‿◠ )

[7615: 匿名さん]

ここのスレはネタがないのか再放送ばかりですね。見応えあるのは浜離宮の季節の写真くらいです（笑）

[7616: ご近所さん]

普通に「芝公園」「芝離宮」散策します「浜離宮」も時には
気候が良いと東京タワーも
時には頑張って外階段でチャレンジしてます
登った後のビールが旨いです

[7617: 匿名さん]

http://waradutoya.blog.so-net.ne.jp/2009-07-19

芝公園と言うと非常にメジャーな印象を受けるのだが、本当の姿は小さな公園が続いてるだけ・・・といった感じで、わざわざ訪問する公園では決して無い。

[7618: 匿名さん]

>>写真見るとブランコ他、充実した遊具があるので子供は楽しめそうです。ありがとうございます。

[7619: 匿名さん]

日比谷公園も近いので散歩コースには良さそうです。天気のいい日は皇居前広場まで足を延ばしてみるのもいいかもしれません。

[7620: 匿名さん]

>>7618 匿名さん

大通り沿いで空気が良くないので、マスクはさせてあげて下さい。

[7621: 匿名さん]

空気は悪そうだけど芝公園とか日比谷公園でマスクしている子供あまり見たことないけどね。浜離宮は海沿いなので空気が比較的良さそう

[7622: 匿名さん]

浜離宮の松、浜離宮散歩は最高ですね！

[7623: 匿名さん]

浜離宮のこの松、都内最大の黒松！
浜離宮散歩、最高ですね！

[7624: 匿名さん]

都内最大の黒松？

[7625: 匿名さん]

浜離宮が散歩コース、いいね。

[7626: 匿名さん]

ゴールデンウィークの浜離宮は、藤の花,ツツジ,牡丹だそうです。

[7627: 匿名さん]

素朴な疑問なのですが、浜離宮ラブなら、ここより、他のマンションの方が良くないですか？

[7628: 匿名さん]

浜離宮にもっと隣接しているマンション…。

[7629: 匿名さん]

そうです。最高ですね。

[7630: 匿名さん]

浜離宮と名前の付いている高級マンションは他にありますか？

[7631: 匿名さん]

>>7629 匿名さん

なんだ、浜離宮を宣伝することで、浜離宮まで結構距離があるここをディスってたのか。納得。

[7632: 匿名さん]

汐留や築地駅、竹芝駅よりも 浜松町駅が圧倒的に便利で魅力的ですね。

[7633: 匿名さん]

都内最大の黒松でした。

[7634: 匿名さん]

億ションは、ほぼ完売ですか？

[7635: 7587]

>>7634
>>「億ションは完売？」
逆さに言えば、表面価格で1億円未満は残戸15程度でしょう。
OP等初期費出費を考慮すると、概ね9500万円程度は必要で、
60㎡以下の広さになります。
80㎡以上だと、概ね15000万円の資金を無難に回せて、残資金は、
最低でも5千万円以上は口座に残っている程度の資金力は欲しいところです。
買替であれば、売却想定額＋現預金有価証券等･･･の合計見込み資金で
2億円前後程度はカバーしておきたいたいところでしょう。

ここ10年来で所有含みがあっても、都心部は価格上昇もあるため、
”同一平米数”スライド買替は、概ね2～5000万円を別途”金融資産”から
手当できない場合は苦しくなります。
個人感では億以上物件は、ローン比率は30％以下か無し。組んでも20年以内が
良い。それ以上は組んだことが無い。

投資賃貸保有でしたら、金利・固税・償却などは必要経費で落とせますが、
私的経験では住居貸出は、事務所併用所有時に短期でフロア貸し3人(回)ほど。
そのほとんどは、手直し経費が掛からない、事務所貸し主力でした。

[7636: 名無しさん]

かれこれ5年ツインパークス住んでるけど、浜離宮なんて一回しか行ったことない。
年パスあって犬が入れるならもっと行くけどね。

[7637: 匿名さん]

>>7636 名無しさん
年間パスポートあるよ。犬は入らなくて良し。

[7638: ご近所さん]

浜離宮は「中央区築地」「港区東新橋」「港区海岸」に囲まれています。
築地側は現在大部分が築地市場です。
東新橋側は汐留のビルディングとツインパークス
海岸側はアクティ汐留、浜離宮インターシティ（スカイハウス浜離宮）、他はJR東日本の再開発部分となります。
浜離宮の名称のビルも築地に数棟はある様です。
現在、浜離宮周辺のマンションはツインパークスとアクティ汐留、スカイハウス浜離宮のみではないでしょうか
浜離宮の名のマンションはスカイハウス浜離宮（浜離宮インターシティ）だけかもしれません
スカイハウス浜離宮は賃貸で、現在1K41平米237,000が空いているそうです。

[7639: 匿名さん]

>>7636 名無しさん

自分もボール遊びできるなら、子供連れて行くかも…。

[7640: 匿名さん]

>>7636 名無しさん

ツインパークス良いですね。
浜離宮への距離がここよりグッと近いですし、視界にほかのマンションとかも入らないんでしょうから、肉眼で見る画像比だと、ここよりはるかに綺麗に見えるんでしょうね。

[7641: 匿名さん]

>>7637 匿名さん

犬を飼っているとね、犬を部屋に閉じ込めて、自分は呑気に散歩、とはいかないよね。

[7642: 名無しさん]

>>7637 匿名さん
あれ、浜離宮の年パス復活したのか。
昔は浜離宮だけで600円だかの年パスあったけどそれがなくなって都内の公園まとめて使える年パスになってたんだよね。
もしかしてそれのことかな？

[7643: 名無しさん]

>>7641 匿名さん
いや、普通に浜離宮使えたら犬の散歩コースにちょうどいいんですよね。
多分同じこと考えてる住人多いと思います。

[7644: 匿名さん]

当然のことながら、浜離宮は、犬は禁止です。

[7645: 匿名さん]

東京都中央区浜離宮庭園

開園時間
午前9時～午後5時
（入園は午後4時30分まで）

休園日
年末・年始
(12月29日～翌年1月1日まで)

※イベント開催期間及びゴールデンウィークなどで休園日開園や時間延長が行われる場合もあります。
※文化財は後世に残すべき貴重な財産であり、これを守るために定期的な保存修理工事を要します。ご理解とご協力をお願いいたします。
※浜離宮恩賜庭園は、文化財保護法（第２条）により芸術又は観賞上価値の高い日本庭園として、特別名勝及び特別史跡に指定されており、将来の文化向上発展の基礎をなすものであるため、その保存が適切に行われるように、周到の注意をもって多くの方々に静かに観賞していただいている施設ですので、ペット連れの入園はお断りしております。
　　　
入園料
一般　　　 300円
65歳以上　150円
（小学生以下及び都内在住・在学の中学生は無料）

【20名以上の団体】
一般　　　 240円
65歳以上　120円
　
※身体障害者手帳、愛の手帳、精神障害者保健福祉手帳または療育手帳持参の方と付添の方は無料
※無料公開日　みどりの日（５月４日）、都民の日（１０月１日）

【年間パスポート】
一般　　 1,200円
65歳以上　600円　

【9庭園共通年間パスポート】
一般　　　 4,000円
65歳以上　2,000円

庭園ガイドのお知らせ
○本園では、下記日時に庭園ガイド（無料）を行っております。
土曜日/日曜日と祝日：午前11時と午後2時
※8月は休止いたします。

○外国の方を対象に、英語による庭園ガイド（無料）を行っております。
土曜日：午前11時/月曜日：午前10時30分
※8月は休止いたします。

○松の御茶屋・燕の御茶屋特別ガイド（「松の御茶屋」は内部での、「燕の御茶屋」は外観からの御案内となります。）：木曜日　13時～15時（入替制・各回先着25人・中学生以上）都合により、4月6日～5月4日は「松の御茶屋」のみのガイドとさせていただきます。
※雨天中止、8月は休止いたします。

※庭園ガイドについては、気象状況等により実施を中止する場合があります。 当日の実施については、浜離宮恩賜庭園サービスセンターにお問合せください。

[7646: eマンションさん]

>>7640 匿名さん

ここを検討し始めた当初、ツインパークス行きましたよ。確かに浜離宮が近くになりますが、やはり築年数が経っていますのでまずは内覧されることをお勧めします。マンション内部もこの10年で変わったのだなあと実感しました。

[7647: 匿名さん]

このマンションだって、１０年間たてば、築年数のいった、浜離宮が遠くになんとなく見える、線路脇のマンションですよ。

[7648: 7635]

▽「米ハワイ・ホノルル空港／名称変更」（4/27）
米国ハワイ州ホノルル国際空港の公式名称がこの程
”Daniel K. Inouye International Airport"(ダニエル・K・イノウエ国際空港)に
変更された。

フライト上の呼称・予約空港名はHNL(ホノルル)を継続して使用する模様。

米国では氏名呼称した空港では、NYのＪＦＫ(ケネディ)、WDCのDCA(レーガン）、
ヒューストンのIAH(ブッシュ)･･･の歴代大統領名を冠した空港は有名だ。
*故イノウエ氏は第二次大戦で日系人として欧州戦線に従軍、戦後は
下院議員を経て上院議員を50年程務め、2012年に死去している。
1959年には日系人としては米国で初の下院議員になっている。
米国ﾍｯﾄﾞﾗｲﾝttp://khon2.com/2017/04/28/honolulu-airport-renamed-after-late-sen-daniel-inouye/
*2分程の映像ニュース同時配信

[7649: 匿名さん]

プレミア売れ残っているのですか

[7650: 7635]

>>7649
一番広いのは昨年に捌けてますが、
まだ、3億円クラスのが1、2戸あると思いますよ。

[7651: 名無しさん]

>>7645 匿名さん
おお、単独の年パス復活してるんですね。
買おうかな。

[7652: 匿名さん]

ここはパークコートザ・タワーですね。お手頃だけど青山や赤坂檜町と同格。

[7653: 匿名さん]

>>7650 7635さん

返信ありがとうございます
何で売れてないのでしょうか？

[7654: 匿名さん]

残念ながら、まだ販売になっていません。5月中旬の予定です。なお販売住戸は完売しています。

[7655: マンション検討中さん]

浜離宮散歩に行ってきました。藤の花に蜜蜂がいっぱいいました。

[7656: マンション検討中さん]

最近になってマンションを探しました。
さすがのパークコート間取りが良いですね！

[7657: 匿名さん]

プレミアの部屋を検討中なんですね。さすがです。

[7658: 通りがかりさん]

時間が経てば経つほど、ここを選択して本当によかったと冷静に考えて、なお、思える。

間取、立地、竣工時期、コンセプトなどすべてわたしにとってはジャストセットでした。

次の港区内のパークコートザ・タワー発売は麻布十番再開発（三田小山地区）だけれど、下で専有600万円からという水準、アベレージで700中盤なので、いかに浜離宮が良い買い物かわかる。

渋谷区役所跡地の定期借家もほぼ同等水準。

こないだ入札1次のあった麻布十番も、タワーにはならない程度の土地だがそれでなお、落札目線的にまず600万を切って発売することはできない単価での激しい落札価額だったので、素人の皆様が何をどう喚こうとも確実に高値でしか発売されない。

価格決定のロジックの基本にケインズ理論は確かにあるわけだけれど、1歩踏み込んで経済合理性に思いを馳せるとまた違った景色が見えてくる。

ピケティじゃないけど単一性社会でなく複数階層が断層のようにはっきり割れている中、十把一絡げに価格決定プロセスを論じるのは、もうやめだ。

不動産の意思決定プロセスにおいて、わたしが大事にしている感覚がある。

巧遅は拙速に如かず。

買い逃すタイプの人は、みな、この逆。

[7659: マンション検討中さん]

パークコートは億ションばっかですね
でもそれだけの価値があるマンションです。
買えるひとが羨ましい。

[7660: マンション検討中さん]

>>7658 通りがかりさん

大正解ですね。

[7661: 匿名さん]

高値掴み残念！浜松町残念！
2年後の市況が楽しみですね。

[7662: 匿名さん]

白金2の二期販売がはじまりますが、やっぱり浜離宮ザタワーがいいね。

[7663: 匿名さん]

浜離宮庭園もケチがついた感じになってしまいましたね・・・

[7664: 匿名さん]

ケチではなく、シミがついたということで。

[7665: 匿名さん]

座布団1枚！

[7666: 匿名さん]

このマンションの資産価値は高い。港区、山手線徒歩５分、大江戸線浅草線徒歩４分、三井のパークコートブランド、免震タワーマンション、一階はスーパー。銀座虎ノ門は徒歩圏内。で、最も重要なことを忘れてはいけない。不動産は、駅前の再開発を織り込み切れていない。そして、パークコートが下がった前例はない。今は高い？港区の山手線の内側はもっと高くなりますよ。

[7667: 通りがかりさん]

>>7661 匿名さん

あなたが無知なだけ

[7668: 検討板ユーザーさん]

>>7667 通りがかりさん

7661のような有象無象の引き立て役がいるから、差がつくので、彼らのような存在が多数いる世の中を我々は楽しみ尽くせば良いのです。

みな機を見て敏だと、なかなか勝ち筋が薄くなってそれはそれで困ります。

7661さん、あなたの存在はステキですよ。
ありがたい諫言、しかと受け止めました。

[7669: マンション検討中さん]

一期に抽選で外れ、違う物件を見ていましたが、やっぱりこのマンションが一番です。
億ションじゃなければ手が届くのですが、
値下げはしないですか？

[7670: 匿名さん]

>>7669
完成在庫になれば値引きもあるかも。

[7671: マンション検討中さん]

一期で当選したら億ションでも納得いく間取りだったので出せたのですが、値引きまで待ってたら完売しそうですね。

[7672: 匿名さん]

浜離宮ザタワーが真ん中に、現れるのが楽しみです。

[7673: 匿名さん]

完成予想図

[7674: 匿名さん]

浜離宮では、東京大茶会あります。

[7675: 匿名さん]

第三期価格表

[7676: 匿名さん]

東京都や港区のデータでも港区の人口は少なくとも2030年まで増え続ける。

一方、多摩の人口は減少し続ける。地方はもっと減少。

未来の頭で見ると、今のこのPCの価格は安い。

[7677: 匿名さん]

間違いない。再開発で高騰する未開の立地ですね。

[7678: 匿名さん]

>>7676 匿名さん
港区の人口は2040年まで増え続ける予想に上方修正されてますよ。23区はもちろん全国でもトップ。

[7679: 匿名さん]

ここは浜松町ではなく汐留ですね。

[7680: 匿名さん]

>>7678 匿名さん
そうなんですね。港区山手線内アドレス、三井パークコートブランド、利便性、そして再開発。

よかったよかった

[7681: 匿名さん]

ここは山手線の内側、しかも港区、いいね。

[7682: 名無しさん]

>>7679 匿名さん
道路一本挟んで東新橋だったんですけどね。
もしそっちなら間違いなくパークコート汐留になってたことでしょう。

[7683: 通りがかりさん]

ここは高掴み間違いなし。
すでに価格下げています。

[7684: 通りがかりさん]

プレミアムの108mmと119mm
5000万円以上の値下げ

[7685: 匿名さん]

>>7684 通りがかりさん
これ、初期の調整値下げでしょ？今ではなくて

[7686: 匿名さん]

郵便ポストは建物の南西角に移動になるようですね。素晴らしい。

[7687: 匿名さん]

>>7684 通りがかりさん

貴重な情報、ありがとうございます。

[7688: eマンションさん]

>>7683 通りがかりさん
これモデルルームオープン時の予定価格ね。
ネガ活動ご苦労さん。

[7689: 匿名さん]

>>7686 匿名さん
ポストが移動すると何かメリットあるのですか？

[7690: 匿名さん]

浜松町の再開発終わったら、この価格では買えない

[7691: 匿名さん]

>>7689 匿名さん
今は正面エントランス付近にポストがあるから入口付近のポストはいやですよね

[7692: 匿名さん]

>>7691
ありがとうございます。

そうなんですね、契約者ですが気付いてもなかったです笑
どなたかからの強い要望があったのでしょうが、この時点で対応してもらえるとは三井の対応に感謝ですね。

[7693: 匿名さん]

>>7692 匿名さん

現場に行かれるとわかるとおもいますよー。美観をちゃんと考えられてていいですね。電信柱の地中化もしかりですが。三井はちゃんとやってくれます。

[7694: 名無しさん]

地盤の作業にとんでもなく時間かかってますよね？
規模が違うとはいえ、あとに作り始めた青山がにょきにょきと伸びてきてるのにここはまだ足元も見えない。
まあ予定通りなんでしょうけど。
地盤工事ってこんなに時間かかるものなんですね。

[7695: 匿名さん]

完成が2年以上先と考えるとこんなものかと思います。

[7696: 匿名さん]

免震タワーの免震装置設置は、いつなか？

[7697: 通りがかりさん]

>>7696 匿名さん

まさか東洋ゴムでは無いよね❔

[7698: 匿名さん]

>>7694 名無しさん
時間をかけて丁寧に作ってくれるのでしょう。

[7699: 匿名さん]

この半年、都心の物件はかなり見たのだが、この物件が総合点で勝った。

■ザ・パークハウス白金二丁目。2LDK ６０平米代はほぼなくベランダも狭いのと、白金や高輪は年配者のイメージが強く街の勢いがなく未来を感じなかったのでパス。

■プレミスト白金台。徒歩１分で内装も良い。ゴミを１階まで運ぶのはちょっとやだな。それと、普通借地でもリセール時の買主の誤解もあるだろうしパス。

■シティタワー恵比寿。とてもおしゃれで自慢できる立地ではあるし、希少性もある。徒歩７分は我慢できるが、図面が良くないのと、白金と同じく大きな発展性を感じなかったのでパス。中目黒、代々木、二子玉などは今後発展するイメージがわかない。

■ブリリアタワー代々木公園クラッシー。徒歩２分で、希少性もある。しかしながら、内装が最悪。玄関もダサい。クラッシーっぽさが出てる。

■グランドメゾン表参道。渋谷アドレスなのと、外装・内装共にダサい。キャンセル住戸を見たが、エアコンむき出し、天井低い。図面悪し。立地は悪くないけど、ダサい。

■オープン外苑前ザハウス。立地は最高だが、ブランドがダサい。

■パークコート青山ザタワー。すごくいいけど、高い。

■麻布十番小山町再開発。麻布十番徒歩１分。ここを待つこともできたが、三井単独ではないのと坪６００ー７００は当たり前のように超えてくるからパス。

■麻布台再開発。かなり良い立地だが、ここも坪７００は超えてくるからパス。

■虎ノ門再開発。こちらも高すぎるのでパス。

■白金高輪古川橋再開発。デベがよく分からないのでパス。

■品川新駅付近。物件がない。昔憧れたパークコート高輪ヒルトップレジデンスはボロくなったいたのでパス。

■パークコート浜離宮ザタワー。地味な浜松町のイメージがあり、現在の麻布十番から見ると候補に入っていなかった。
ところが、三井パークコートブランド良し、内装良し、図面良し、山手線５分良し、空港アクセス良し、
一階スーパー良し、銀座・虎ノ門・新橋近し、再開発良し、と並べていくと地味な浜松町を払拭できるくらい良いものが発見できた。
１週間くらい毎日浜松町やその周辺を妻と歩き、車で回り、電車も使い、フィールドビジットしたがわかったことがあった。
この物件の欠点は、皆さんも同じように抱く浜松町のイメージだ。価格ではない。周辺も地味だということ。
では、六本木１丁目に同じ物件があったらいくらするだろうか？坪７５０は超えてくる。

三井がなぜ１０年をかけてこの土地を入手したのか？なぜパークコートにしたのか？
それは、この街にのびしろと未来があるからだ。

今から１０年間。品川駅から東京駅間。浜松町も大きく変わる。この坪単価は未来を織り込み切れていない。

[7700: 匿名さん]

2LDK 60㎡台が欲しかったんですね… で、浜松町がぴったりマッチしたわけだ。なるほど、分かるような気がする。