パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[6651: 匿名さん]

線路脇という条件で見れば千代田富士見やツインパークスより線路からの非常に距離が近く条件が悪い。クレスト芝と同等レベル。

[6652: 匿名さん]

>>6651 匿名さん

で、T-4サッシを使ってるかと思ったらそれより劣るT-3サッシだった。

[6653: 匿名さん]

東京ツインパークスは、線路脇に加え、首都高にも囲まれているダブルの悪条件。それでもヴィンテージ評価。
千代田富士見も飯田橋の線路に加え、休日は右翼の街宣が煩い。それでも高値推移。
仕様が低いとは？具体的に言って欲しいです。

クレスト芝は線路脇以外にも首都高沿い、足元の汚さ、田町寄り、なによりデベの変な売り方のせいで比較は論外。

[6654: 匿名さん]

クレスト芝とパークコートを比べるなんて話にならん。

[6655: 周辺住民さん]

明治期のこの辺りの写真が載ってます。
東新橋に住んでますが、歴史があって良いところですよ。

http://ningyocho.blogspot.jp/2010/01/blog-post_6754.html

[6656: 匿名さん]

ありがとうございます。このあたりも江戸時代には由緒あるお屋敷街だったのですね。
やはり地歴も大事です。パークコートを名付ける価値ある立地。素晴らしい。

[6657: 匿名さん]

>>6656 匿名さん

あれ？近くに貧民窟があったんじゃなかった？
江戸時代には有名な三大のひとつだったはず。

[6658: 匿名さん]

>>6657 匿名さん

それはクレスト芝の場所です。比較するのは論外という意味もわかります。

[6659: 匿名さん]

野村さんの浜松町駅直結のマンション計画のところが貧民窟の入口だったらしい。今ではそんな感じは全くしませんが、クレスト芝の周囲の川のあたりは少し雰囲気残ってますよ。

[6660: マンション検討中さん]

線路脇と言ってらっしゃるゲストの方が1名いますが何をされたいのかよく分かりません。ここなんて実際は道とテナントビルを挟んでマンションなのに現地をご覧になっていない無知な方ですね。

[6661: 匿名さん]

野村のは東芝ビルですよね？あそこは分譲はなく、商業テナントと賃貸ではありませんか？
駅直結は鹿島ですよね？あそこもまだ分譲とは決まってませんね。

[6662: 匿名さん]

詳細な場所は違うとしても、浜松町という街としてそういうエリアを含んでいたという点が高級マンションらしからぬ地域かと。
ウィキペディアに浜松町と載っているのが災難でしたね。

[6663: 匿名さん]

江戸時代から明治時代にかけて江戸・東京の三大貧民窟と呼ばれていたのは、下谷万年町（現・台東区東上野四丁目）、芝新網町（現・港区浜松町二丁目）、四谷鮫河橋（現・新宿区若葉）であり[2]、いずれも徳川時代の旧非人系の被差別＊＊に起源があった[3]。

以上、ウィキペディアより

[6664: 匿名さん]

近くの名門私立小学校は、何処になりますでしょか？

番町とか、高級住宅街には、名門私立小学校が寄り添うように有りますよね。

まあ、富裕層の教育ニーズに鑑みれば当然ですが。

[6665: 匿名さん]

近くに評判の良いプレスクールは有りますでしょうか？

まともなプレだと日本人率が２５パーセント以下が一般的かと思いますが、そういったところです。

[6666: 匿名さん]

これは、流石にあるのではないかと思うのですが、近くに、才能ある子のための音楽教室はありますでしょうか？桐朋子供のための音楽教室、みたいなやつです。

[6667: 匿名さん]

中高生プラザみたいな所が近くにあるといいのですが…。http://azabu-plaza.jp

知人の子は、学校終わった後、（校則上、一回、家に帰る必要があるので、その後に）有栖川公園や中高生プラザで友達と待ち合わせしたりするらしいんですよね。

子供が、一人で行ける遊び場、溜まり場があるって素敵ですよね。

[6668: 匿名さん]

＞6663
ここは貧民窟とは関係なかったんですね。気にはなっていたんですが貴重な情報ありがとうございます。安心しました。ゴクレが在庫ある理由も理解できました。本当にありがとうございます。

[6669: 匿名さん]

大門は、明治政府が摂取して、今、コンクリート門ですが、増上寺に返還されましたので、江戸時代の木造の昔の姿に代わります。陽明門のようになると盛り上がりますね。

[6670: 匿名さん]

素敵ですね。増上寺の桜も綺麗ですし。こちらの敷地内にも桜が植えられるのですよね。ロビーから眺められれば尚よしですね。
３年後の春が待ち遠しいです。四季を感じられて、しかも交通至便なパークコート。ここ数年マンション購入検討していましたが、やっと巡り合えた物件です。

[6671: 匿名]

>>6670 匿名さん

契約者の住民スレに行ったら？
みなさん お待ちですよ

[6672: 匿名さん]

>>6671

お金が無くて検討も出来ず、暇つぶしにネガ投稿を繰り返すあなたも検討者ではないのでご退場くださいませ。

[6673: 口コミ知りたいさん]

みなさん、管理費が平均的な価格からして高すぎるという点についてはどうお考えですか？
住民板ではポーターが必要だとかさらに上る感じで話が進んでいます。
年数を重ねると相当な負担になります。

[6674: 匿名さん]

共用部の手入れをしっかりとしてくれるのであれば全く問題ない額だと思います。500戸以上ありますのでポーターの負担はわずかだと思いますので大賛成です。タワーマンションは共用玄関から自室まで遠い欠点がありますので。ドアマンまでは不要だと思います。個人的にですが。

[6675: 匿名さん]

三井の管理は評価が高いので問題ありません。特にここはパークコートですが安いくらいです。温水プールや大浴場とかないからですかね。

[6676: 口コミ知りたいさん]

ポーター1人に月30万円必要とします。
仲介を通して中抜するはずなので高めに設定しました。
30万円を単純に500戸で割ると月600円、年間7,200円必要になります。
年間7200円出して必要と思うかどうかなのですが、個人的には勿体無いと感じています。
実際は専有面積比ですけど。

[6677: 匿名]

>>6673 口コミ知りたいさん

老婆心ながら一言。
私はネガで あなたのご意見は至極ごもっとと思いますが
ここで それを言うと途端に 購入者から
そんな貧乏人は買うんじゃないよ なんてケナサレますから
言わない方が良いと思いますよ。

[6678: 口コミ知りたいさん]

＞6677匿名さん

ご指導有難うございます。

そうですね、貧乏人は買うなとか言われてしまいますね。
初めて購入したマンションなのですが、意見て合わないものですね。

以後、慎みます。

[6679: 匿名さん]

＞6676
ポーターのシフトもありますので最低3人いりますよ。本当に必要でしょうか。

[6680: 匿名]

>>6678 口コミ知りたいさん

この際ですから もう一言
私はこのスレでとんでもないネガレスを投稿しています。
時に慶子と言う名前で。
本当はここは良いマンションと思っています。
あなたのような正直な方がいるわけですし。

しかし 言いませんが好きになれないところがあるんです。
貧乏人のひがみ根性とでもお笑い下さい。

３年後の浜離宮の桜が楽しみですね。

[6681: 建築士]

>>6652 匿名さん
t-3サッシを貶している人がいます。が、わかつているのかね？
T-3 は、今、考えられる最高のサッシです。t-4 というのは音無スタジオとかで 2重サッシにすることです。
T-3は、ベストな設備です。

[6682: 匿名さん]

6680さん

お久しぶりです。秀樹です。
投稿がなくなり寂しく思っていました。
購入者でないのが残念です。
3年後のPC浜離宮でお会いできるかなとも思っていたのですが、、。
嫌い嫌いも好きなうちで購入されないかなと思っていました。

[6683: マンコミファンさん]

ドアマン、ポーターと言う話ですが、
セキュリティの為に住民の顔を覚えて挨拶してくれるドアマンは共用レジデンスの必須でステータスです。
ポーターは個人負担のサービスで、本来は自分で召使い今なら便利屋を雇うのが常識。
日本にチップ制度の労働慣習があれば良いですが、どこかの中国人のように共用サービスはタダで当然、共用も公園の公も全て自分のものと考えるのは、厚かましい非常識で嫌ですね。ま、言ってもわからん隣人には困ったもんです。

[6684: 匿名さん]

>>6677 匿名さん
そんな事ないと思います。
基本的に攻撃されるのは、ただこの物件を貶めたいだけのネガに対してのみですよ。

[6685: 匿名さん]

知らぬまに、6666 を通過してしまいました。

[6686: 匿名さん]

私も、ポーターは、個人負担の有料サービスとおもいます。有料の便利屋さんですね。

[6687: 匿名さん]

>>6683 マンコミファンさん
確かに、ドアマンはセキュリティーですね。

[6688: 匿名さん]

>>6681 建築士さん
何言ってんだか。騒音対策に金を掛けたらマンションでもT-4です。
ちなみに飯田橋駅前同士で千代田富士見は、パークコートはT-3ですが、プラウドタワーは金掛けてT-4二重サッシです。

[6689: 匿名さん]

＞6688
自身で付け替えたらいかがでしょうか？

[6690: 匿名さん]

ポーターとか、取次ぎとか、受益者負担の有料サービスのルールが必要ですね。
厚かましい非常識な隣人は、どこにもいますから、

[6691: 匿名さん]

>>6689 匿名さん

そういう問題ではなくて、自称建築士さんの変なレスへの指摘です。

[6692: 匿名さん]

Pc千代田富士見に住んでますが電車音に工事音、街宣車音がけっこうヒドイですよ。

[6693: 評判気になるさん]

>>6692 匿名さん
三井に住んでます。ですか？

[6694: 匿名さん]

あと、上階の足音もかなり下に響く。
隣の部屋の音も然り。
同じような造りなんでしょうし、そこら辺は覚悟された方が良いかと思います。

[6695: 匿名さん]

小さいお子さんがいる方は特に注意。
隣、下階などからコンシェルジュを通して苦情が入ることも多々あるようです。
それが一因で他所へ引っ越された方々を複数名知っています。

総合的に見れば買って良かったマンションですが、そんな懸念材料もあるという事で。

[6696: マンコミュファンさん]

>>6688 匿名さん

二重サッシは、操作性悪くて価値がない。

[6697: 通りがかりさん]

>>6696 マンコミュファンさん

掃除はしずらいし、使い勝手は悪い、専有面積以上に有効室内寸法は減る。いいことなし。

同意します。T3がベスト。

[6698: 匿名さん]

室内を走り回って壁を叩き続ける元気のいい兄弟がいると 親も注意しないとね。

[6699: 匿名さん]

ま、程度どの問題ですが、

[6700: 匿名さん]

ヤッター！7000 ゲット！

[6701: 匿名さん]

え？

[6702: 口コミ知りたいさん]

早まりましたね

[6703: 匿名さん]

T3で十分というのが世の中の見解のようですね。ここはバルーンを飛ばして各階・格方向で図書館並の静けさを保つよう、設計しているということですから、無音ではないでしょうが、うるさいということはないでしょう。

むしろどなたが仰るように上階の音のほうが気になります。ここはパークマンションなので、階高もしっかり取られているので、普通に生活している家族なら問題ないですが、子供がバタバタやられると多少はしてしまうものですからね・・・。

[6704: 匿名さん]

友人も元気に走り回る子供たちが原因で、借上げ社宅の賃貸マンションを追い出されることを心配して、１階の隅の部屋を借りています。
一戸建てでなければ、近隣対応は大切ですね。

[6705: 近所さん]

>>6667 匿名さん
神明子ども中高生プラザがすぐそばにありますよ（神明保育園同所）
福沢諭吉が慶応を創った場所です。（エコプラザ神明）

この物件のこの辺りは江戸時代に銭座（寛永通宝を鋳造）があった処です。
イタリア公園に向かうトンネルは「新銭座ガード」です。

[6706: richard]

>>6683 マンコミファンさん

日本人のみの郊外バス便マンションに行けば?

安いよ、貴方に似合うし。

[6707: 匿名さん]

>>6705 近所さん

あの、線路脇のひどい立地にあるやつですよね。流石に、子供をあんなところに預けるのは…。

[6708: 近所さん]

線路脇のびどい立地・・・そこまでおっしゃらなくとも

既に多くのお子様が通ってらっしゃいます。保育園も同様
御成門小学校からの引率もあります。
別をお探しになれば良いことです。

[6710: 匿名さん]

>>6664 匿名さん
>>6665 匿名さん
>>6666 匿名さん

ないですかね…。

[6713: 匿名さん]

[No.6709～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[6714: 匿名さん]

ここの1LDKはほんとお買い得だったな。抽選当たった俺は勝ち組。即転売で1000万円は利益出そう。

[6715: 近所さん]

神明子ども中高生プラザ
確かに線路脇ですが、屋内施設が充実しており問題ないと思います。
公園などの利用をメインにした施設ではありません。

[6716: 匿名さん]

山手線の駅近いのに、浜松町一丁目はいい感じですね。
文化放送ビルも公開空地で区道の通貨車少なく安全ですね。

[6717: 匿名さん]

>>6715 近所さん

豪華すぎるという批判もあるようですね。
緑豊かな環境で、この設備。

http://ameblo.jp/aizeye/entry-11917128854.html

[6718: 匿名さん]

ここは近くの虎ノ門の物件よりも仕様のわりに大幅にお得な価格ではないでしょうか。虎ノ門よりも優れている点は日本人が多いことと新橋、銀座に近いことでしょう。JRを利用される方は駅にも歩いていけますね。虎ノ門は無理です。

[6719: 匿名さん]

私も同感です。今、虎ノ門4丁目のマンションですが、免震タワーと山手線駅近い立地のこちらに買い替えたいと思います。毎日、神谷町から歩いて御成門の駅を利用していますが、同じ道を直進、ここと今の神谷町の真ん中に御成門駅があるのも魅力のひとつです。やはり良いりですね。

[6720: 匿名さん]

別のスレで富士山ビューの話が出ていますが、PC麻布十番の向こう側に再開発（？）でタワー立つので（三井関連）数年で見れなくなりますよ。

[6721: マンション検討中さん]

>>6720 匿名さん
ありがとうございます。
ま、出たとこ勝負で、見えなくなつたら、また見えるへやを探しますね。

[6722: 匿名さん]

>>6720 匿名さん
富士山の少し左側にずれると思うが。
まあ、自分的にはあまり興味ない。契約した部屋は富士山は最初から見えてないからね。

[6723: 匿名さん]

富士山は、よほど空気が澄んだ冬の早朝のみですね。
みんながみんな英雄の〜〜ん、たまに見えたら丸儲け！

[6724: 名無しさん]

>>6722 匿名さん
6722さん、そんな哀しいこと言わないで、
このマンションは、どの方向どの階の住民でも共用の屋上展望台から見えます。
仲良く、一緒に観ましょうね。

[6725: 匿名さん]

屋上から、こんなの楽しみにしましょう？

[6726: 匿名さん]

双眼鏡でこんなの期待しています。

[6729: 匿名さん]

残り少なくなって来たので希望住戸はダメかもしれません。東京メトロが不便かと思ってましたが徒歩圏内に銀座線新橋駅がありました。もう無敵ですね。

[6730: 匿名さん]

ありがとうございます。
やっぱ、富士山ビュー、もしも見えたら嬉しいですね。
共用の屋上展望でもですね。

[6731: マンコミュファンさん]

このスレッドは、ポジさんや優しいアドレスの駅人もいて参考になります。

[6732: 購入希望さん]

新入り検討者です。浜松町一丁目のこの立地この共用と環境良いですね。1LDKのお安い部屋希望です。
自分で使わない時は、航空会社のCPやCAさん限定でも募集できますね。

[6733: 検討板ユーザーさん]

■地価公示価格（2017）ランキングトップ10
1：中央区銀座4　　　5050万
2：中央区銀座5　　　4300万
3：中央区銀座2　　　3700万
4：中央区銀座7　　　3660万
5：千代田区丸の内2　3490万
6：新宿区新宿3　　　3020万
7：新宿区新宿3　　　2950万
8：千代田区大手町2　2680万
9：中央区銀座4　　　2580万
10：千代田区丸の内3　2510万

港区は？
六本木は、、？
浜松町は、、、、、？

[6734: 匿名さん]

別に。上には上がいるのは当然。

[6736: 匿名さん]

日本の商業一等地と比較されても・・・
その下の方に新橋や虎ノ門が入ってくるとは思います

[6737: 匿名さん]

新宿に負けるかー、、
新宿3丁目にタワマンあるよね。
高かったのかな、、

[6738: 匿名さん]

新宿なら、西新宿60が高かった。階数の高さが。

[6739: 匿名さん]

商業地と住宅地は全く別ですね

[6740: マンション検討中さん]

>>6735 匿名さん

無理ネガさん必死。

ぼくも1期1次で高層階を買えた勝ち組です。
かなり期待してます。

[6741: 匿名さん]

アホだね！
公示地価、路線価は、国が固定資産税や相続税をたくさんとるために捕りやすい場所を高くしてるだけ、、

[6743: 匿名さん]

>>6741 匿名さん

浜松町はルンペンばっかで全然税金とれないから、これからも上がりようがない。金持ちでここを買えた俺らは完全なる勝ち組。

[6744: 匿名さん]

官が一番でも、税収は増えません！
力のある企業や財閥は自社所有地の税金が上がらないように活動しています。
税金をたくさん捕られる地を、価値、ステータスと考えるのは余りに無知！

[6745: 匿名さん]

浜松町一丁目は、今まで低位にありましたが、今からの再開発ラッシュで再評価が高まりますね。
価格上昇は、再開発後ですので、今、
購入した人は値上がり確実ですね。

[6746: 匿名さん]

現在の不動産価格には 将来の便益は織りこまれてはいない。
鉄道の延伸・新駅と駅前再開発計画は、東京駅から品川駅に集中する
震災リスクの回避には、京浜東北線の西側を選ぶ
これらの条件をバランスよく満たす場所は鉄板のエリアであり続ける可能性が高い。
首都圏では、中央区、港区、新宿区、文京区のうち、震災リスクの問題で、中央区と港区の京浜東北線の東側が対象外になる。新橋～浜松町～田町～新駅～品川駅の間になる。この駅周辺の駅近タワーは、無条件に「買い」になる。

　資産性が維持されやすいということは、現在の価格水準は将来的に割安になることを意味する。過去に世に出してきた価値の提示は、発表後に資産価値を大きく変化させた。2002年にある経済誌で掲載した駅別利回りは2％～9％まであって、今後不動産の評価は利回りが高いところで値上がりすると予測した。なぜなら、周辺の取引事例から決める方法から収益還元法になる移行期だったからである。
　新駅や鉄道の延伸でターミナル駅になることで不動産価格は上がっているが、ほとんどのケースで開通後に上がっている。つまり、事前情報があるにもかかわらず、便益が現実にならないと不動産価格は上がらないのである。

　このように、将来に起こることは現段階で価格に織り込まれていない。だからこそ、そうした物件を購入することが最も安定的な資産形成ということになる。
( ダイヤモンドオンラインニュースをご覧下さい。)

[6747: 匿名さん]

商業地は、銀座
住宅地は、番町 が一番 国民が喜ぶからね。

[6748: 匿名さん]

実際の売買の高値は、丸大有楽ですが、丸の内や霞ヶ関では夢がないからね。

[6749: 匿名さん]

[No.6727～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[6750: 検討ユーザーさん]

今日 3/30、新幹線から現場を撮りました。
先週とほぼ同じです。