パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[5901: 検討中さん]

>>5898 匿名さん
参考になります。

[5902: 匿名さん]

白金二丁目に比べると、全体的に狭い部屋が多い、というか狭すぎるのですが、一体全体、どういうひとが住むのでしょうか？

セカンドや、ディンクスなら、わからなくもありませんが、子持ちだったら、スキー道具のような趣味のものとか、お雛様とかを飾る・しまっておくスペースななどは、とてもなさそうです。

せっまい部屋にギュウギュウ、ローンかつかつで、共働きで、趣切り詰めた暮らしを送るのかな？

[5903: 匿名さん]

パークマンションに住んでください。

[5904: 匿名さん]

>>5902 匿名さん

白金2丁目の高層階は、広いぶん高いから辞めました。

[5905: 匿名さん]

>>5903 匿名さん

ここでパークマンション宣伝しても無駄！
さようなら！

[5906: 匿名さん]

>>5902 匿名さん

白金パークマンションの営業マンは、こんなヘイト活動するくそ野郎！なの？

[5907: 匿名さん]

皆さん、ここはパークコート浜離宮の検討スレです。
上品にお願いします。

[5908: 匿名さん]

>>5907 匿名さん

購入者や検討者、ネガ集団ともにタチの悪いのが多いから、穏やかで上品なスレにはならんだろうな。

[5909: マンション比較中さん]

新橋～浜松町～田町～新駅～品川駅の間になる。この駅周辺の駅近タワーは、無条件に「買い」
ですね

[5910: 匿名]

拝読させていただきました。外干しの件ですが外干しが強制ではありません。部屋に干してもいいわけです。他のパークコートザ・タワーでも自由ですがそんな景観を害する状況ではありませんね。むしろ選択肢があるところを評価したらいいと思いますよ。

[5911: マンション検討中さん]

残り2割弱の78戸。もうわずかですがこの立地で設備も仕様も納得のパークコートタワーなのに即完できなかったんですね。

[5912: 匿名さん]

＞5902
寂しくない？

[5913: 匿名さん]

ここは決済時に手付け飛ばしが多発する可能性が極めて高い。

販売時期は、目黒タワー、檜町タワーの高価格に引っ張られた最悪時期。
したがって、予想収益率も最悪。

今年になってからは一番町、白金とも３年前の価格に大幅値下げしている。

適正価格の算出法に、最安値と最高値の平均値という簡単な方法がある。
今が最高値としよう。
１０年間の最安値は、震災後？リーマンショック後？赤坂２タワーの頃？
そのとき、ここはいくらだろう。

誰が計算しても、概ね答えは一致する。

[5914: 匿名さん]

こちらはシートフローリングなのでスカ？
もし、そうなら残念ですよね。

[5915: マンション掲示板さん]

>>5913 匿名さん
ちなみに浜離宮も第1期で予定価格より数千万調整された部屋もありますよ。バブル価格だった番町や白金よりもともとだいぶ安いから心配いらないと思うけど。

[5916: 匿名さん]

>>5914

今のｼｰﾄﾌﾛｰﾘﾝｸﾞは良くできてるので気になりません。

[5917: 匿名さん]

欲しいけど貧しくて買えない方たちの、うらやましい想いが詰まった投稿が非常に多いですよね、ここ。

お金ないなら、同じ三井タワマンで中央区の川べりに安マン立つらしいので、そちらいかがかな。
上野にも別社で似たようなの立つらしいが、台東区のホームレス公園の近くらしいので、まだ川べりマンのほうがマシかも。

[5918: 匿名さん]

上野のブリリアなら完売したらしいですよ。
しかしあちらは近くに子供遊ばせる公園もないし、ファミリーはいなさそうですよね。
リタイア世代多そう。町並み的にも。

こちらは芝公園が子供が遊べるスペースが点在しているので、近いしとても良いですね。

[5919: 匿名さん]

え、、この価格でシートフローリングなの？

それはビックリだわ・・・

[5920: 匿名さん]

そんなに驚くことじゃないでしょ…
千代田富士見タワーや麻布十番タワーでもシートフローリングですよ。

[5921: 匿名さん]

え、、これまたビックリ！！

[5922: 匿名さん]

同じパークコートでも赤坂檜町と青山は突板フローリングですけどね。

[5923: 匿名さん]

作り手の意図を感じるのは気のせいではなかろう・・・

[5924: 匿名さん]

同じパークコートでもよく選別しないと痛い目に合うということか。それにしても、パークコートも落ちたものだ・・。

[5925: 評判気になるさん]

>>5858 匿名さん
釣りでしよ。

[5926: 匿名さん]

パークマンションは無垢フローリングです。

[5927: 匿名さん]

無垢は反るから最近はプレミアム住戸でも突板フローリングが多いですよ。
古いパークマンションは無垢を売りにしてましたが、
無垢に床暖房だと間違いなく反りが出ます。

[5928: マンション掲示板さん]

どうでもいいけど。

[5929: 匿名さん]

この価格だからシートフローリングなんでしょ。
別にそれは問題ないと思うが、この辺のエリアのタワーは
無条件で買いとかどうかしてる。
クレスト芝の売れ残り具合や
駅近線路沿いのカテリーナの中古価格を見る限り
相当希望的観測だよね。

[5930: 匿名さん]

過去より未来に目を向けようよ。
あなたはどこに住んでるのよ？

[5931: 匿名さん]

聞かないでね。フローリングに興味があったもので。失礼しました。

[5932: 匿名さん]

今はどこでもシートフローリングだよ
ちなみに絨毯はオプションね

[5933: 匿名さん]

白金へのネガもひどいものがあるが、このスレへのネガもすごいな。
全く買う意思のないネガばかり。

なぜ住友の恵比寿スレは何もないんだ？？
ちょっと書かれるとすごい反論があって、その後は何も。同じタワーなのに極端すぎるな。

[5934: 匿名さん]

白金も恵比寿も興味無いよ。アッチ側は新航路の街だから。

[5935: 通りがかりさん]

>>5898 匿名さん

ここは将来の便益分も価格に盛り込まれてる。
実需なら良いが投資としては絶対買ってはだめ。

[5936: 匿名さん]

もうみんななんとなくわかってるよ。
シートフローリングのネガも白金も同じ日にやられてるし。

[5937: 匿名さん]

＞＞5933

正しくは、買う意思がない、のではなく、買えなくてくやしい、ですね。
ネガをすると気が晴れた感じになるんかな、やっぱ。
そんなうらやましがらなくても、ねぇ。

しかし、これほど周囲の庶民派マンション住人から羨望の眼差しされてしまうと、逆に住むのが怖くなりますね。

[5938: 匿名さん]

>>5918 匿名さん

東建さんの上野はファミリー多いよ。文京区の国立、私立の幼稚園&小学校目指して学区の関係でやってくる層多いからね。
あちらは東大裏の立地だからアドレスは残念な事に台東区だけど一種指定文教地区なんだよね。

パークサイド狙ってあっち落ちた人がここを検討する事もあるのかもね。
ネガさんも書いてたけど、池之端も終わって目ぼしいパークサイドって次は浜離宮か湊か代々木公園あたりだよね。

でも、こっちはパークコートだからブランド力はだんぜん高いはずだから、完売まで善戦するでしょ。個人的にはモロ現役なので品川か東京至近が外せない。

マンションって立地が価値の大半ですよね。
仕様はオプションかリフォームでいくらでも
治せるから。床がどーのとか洗濯物とかショボい事で騒ぐ層はそもそも検討者でなくて評論家なんだと思うよ。

飽きたり、魅力がなくなれば住み替えれば良いんだから。

[5939: 匿名さん]

＞＞5938　匿名さん

池之端落ちてこちらを検討、はないでしょ。
価格帯が全く違うので、残念ですが手が出ないでしょうね。
池之端のグレードだと湊の３つのタワーとか？かな、ちょうどいいのは。

ここの検討者は、白金2丁目・スミフ恵比寿辺りとの並列検討が大半じゃないかと。
それでいうとブリリア代々木もかな。

[5940: 匿名さん]

>>5939 匿名さん

5938私の主観かもしれないですが、人それぞれってことで…うち、池之端落選組なので…。

[5941: 匿名さん]

池ノ端のスーペリア落ちたのですね！

[5942: マンション検討中さん]

このマンション価格は高すぎるけど、こんなリッチなかなかないと思う。便利すぎる

[5943: 匿名さん]

>>5941 匿名さん

もちろん池側狙いでしたがね。あそこ、本当に池の正面のベスポジに来る良い物件でした。アドレス重視の人には叩かれてウケないのかもですがね。

うちは申込み経緯を活かして、代々木公園が本線ですがここも気になって見に来てます。

でも、流石にパークコートブランドだから価格は安いとは思ってませんよ。

[5944: 匿名さん]

公園ビューの部屋はどこも高いね。希少価値っていうやつですかね。。。

[5945: 匿名さん]

>5936
ここがシートフローリングだなんて思ってない人、たくさんいると思う。そういう意味では貴重な情報だったけど。

[5946: 匿名さん]

うちは浜離宮よりは数ランク落ちる湾岸マンションですけど、床は部屋は天然木フローリング、水回りと玄関は大理石の組み合わせです。最近はいろいろとコストを削ったマンションを高い値段で買わなきゃいけないみたいで大変ですね。

[5947: 住民板ユーザーさん1]

>>5946 匿名さん

どうしても嫌ならリフォームかオプションで変えられるのではないでしょうか。天然木のフローリングは床暖房だと経年劣化激しくないですか？ うちはそうでした。

[5948: 匿名さん]

ここに住むと銀座が庭になります

[5949: 匿名さん]

銀座は中央区の街、浜離宮も中央区の庭園、中央区に憧れているんですね。

[5950: 評判気になるさん]

>>5949 匿名さん
さすがに無理ネガだわ笑笑

[5951: 匿名さん]

笑ってごまかすしかない

[5952: 匿名さん]

たまたまここの住所が港区なだけで生活圏は汐留と銀座になりますね。もちろん中央区というか銀座への憧れはあります。駅以外で浜松町側に行く用事はないはず。

[5953: マンション検討中さん]

その何もない浜松町が再開発されたらどうでしょう。

[5954: 匿名]

港区以外に渋谷区も新宿区も千代田区も中央区も遊びや仕事でよく行くが別に憧れているわけでは無い笑笑

[5955: マンション検討中さん]

別にうれしくて港区に住んでいるわけではないしね。

[5956: 匿名さん]

これでも読んで勉強して下さい。

マンション立地、値下がりしにくい「7つの法則」
（参考：https://www.sumaisurfin.com/guide...）に準じた資産性を示すだろう。

[5957: 匿名さん]

http://diamond.jp/articles/-/121425

こちらでした。

[5958: 匿名さん]

都心から大きく離れた成田市が人口増加の自治体の一つに
入っているのが、謎ですね。　　まさか、成田空港を廃港にして
住宅を作るわけではないだろう。

[5959: 匿名さん]

マンション選びの第一条件である人口動態基準を満たす中央区、港区、新宿区、文京区の中でも、震災リスクのある中央区と港区の京浜東北線の東側は検討の対象外にすべし、と。

まあ納得なんだけど、ここはギリギリOKと見ていいのか、ギリギリ過ぎてちょっと危ないと見るべきか…少々悩みますね。

[5960: 匿名]

>>5959

どう取るかは人それぞれの判断だが、取り敢えずここが京浜東北西側、山の手内側で良かったわ。
ぎりぎりでも内と外では資産価値としては大違い。

[5961: 匿名さん]

カテリーナも山手線内側でより駅近だが
線路沿いで資産価値は厳しいよ。

[5962: 匿名]

>>5961 匿名さん

詳しくは知らないが、分譲時期が悪かったのでしょう。
これからこの辺が盛り上がるから、カテリーナの価値が上がるかもね。

[5963: 匿名さん]

築11年のカテリーナが今更盛り上がるとは、とても思えないな。

[5964: 匿名さん]

カテリーナのライバルはゴグレタワーじゃないかな？　　

[5965: 匿名さん]

>>5959 匿名さん

ま、ギリギリですが、孤立はありませんので問題無いと思います。

[5966: 匿名さん]

>>5961 匿名さん
カテリーナは、B級デベロッパの震災前の中古みたいなもんでしょ！
それに、デベロッパのフラッグシップ看板物件なので、宣伝のために売り終了したくないために、10年売ってますが、このままあと10年は新築売り出し中で宣伝するため残すだけですね。ま、サクラダ？、今に立地で売れるでしょ。

[5967: 匿名さん]

カテリーナやクレスト芝同様、線路沿いは人気ないって言うのが現実です。
ここも将来はあまり期待し過ぎない方がいいということでしょう。

[5968: 匿名]

>>5967
この話も延々とループするだけですな。
ま、自己判断で買いたい人が買えばいいという事でよろしいですか？

[5969: 検討板ユーザーさん]

パークコートタワーというブランドが絶大な価値あります。三流デベの開発とは異なります。ブランドで選ばれる方も多いようです。

[5970: 匿名さん]

>>5969 検討板ユーザーさん

要は騙されているだけで、冷静に見れば、ヒドイ立地ということ。

本当に立地がよければ、ブランドに関係なく売れるよ。

[5971: 匿名]

>>5970 匿名さん
立地の欠点なんて契約者は承知の上ですよ。
それを上回る魅力があると踏んでいるわけで。何を今更言ってるの？という感じです。

[5972: 検討板ユーザーさん]

ランクの低いパークタワーだったらここまで好調ではなかったと予想します。マンションの将来性なんて誰にも分からないのでブランドで選んで間違いないですね。

[5973: 匿名さん]

>>5970 匿名さん

ブランドに関係なく売れる？
暴論で、話しにならん！
今後、倒産が予測されるデベロッパーの物件を買うわけ無いだろ。

[5974: 匿名さん]

>>5972 検討板ユーザーさん
ブランドだけでなく、浜松町一丁目が良い立地ですね。

[5975: 匿名さん]

>>5974 匿名さん
免震も良いですね。

[5976: マンション検討中さん]

少なくとも、あの販売価格で結構捌けてるから、評価はされてるんじゃないですか？ ヒトそれぞれ評価のポイントはあるでしょうし。 1.5億円あたりの間取りはさすがに厳しいでしょうけど。

[5977: 匿名さん]

この環境で80戸近く残ってたら相当大変ですよ。
そもそも立地の欠点があるのに坪1000万とか夢見るのはどうかと。

[5978: マンション検討中さん]

>>5977 匿名さん
確かに坪1000万円は厳しそうですね笑 それは夢見がちと言われても仕方ないかも笑

[5979: マンコミュファンさん]

ココの契約者欲深すぎる

[5980: マンション検討中さん]

最初に条件のいい物件が売れるので
当たり前だけど加速度的に売れにくい物件が残る。 ファミリー向けマンションなら多少は妥協して買う人もいるだろうけど、パークコートブランドでは鋭角的なのしか残らない。 それが80戸も残っているなんて恐ろしい。

[5981: マンション検討中さん]

>>5979 マンコミュファンさん
この相場なら維持できれば儲けもんくらいな感触ですけど、ここからさらにあげを狙うとは、さすがですね笑

[5982: マンション検討中さん]

>>5979 マンコミュファンさん
この相場なら維持できれば儲けもんくらいな感触ですけど、ここからさらにあげを狙うとは、さすがですね笑

[5983: 匿名さん]

>>5980 マンション検討中さん

まだ穴堀だから、夏前からだんだん高くなるから、だんだん人気出て完売します。

[5984: 匿名さん]

>>5980
今は人気がないということを認めておられるのですね。

[5985: 匿名さん]

>>5980 → >>5983 のミスです。

[5986: 匿名]

>>5985 匿名さん
あ、業者がミスした

[5987: マンション検討中さん]

この物件に関してネガがすくなく、でてきても鼻で笑えるレベルですね。予想外に売れると気に入らない業者もでてきて当然です。落選された方も多いのでケアが必要なのが人気物件の特徴となります。

[5988: 匿名さん]

地位（ちぐらい）、地歴的には所詮浜松町ですからね…　この立地のくせに高すぎると思う人が多いのも事実でしょう。
でも、他の地域でもそうですが、不思議とタワーマンションだと地位・地歴をカバーできちゃうんですよね、これが。

[5989: マンション掲示板さん]

>>5988 匿名さん
その通り。良いこと言いますね。

[5990: 匿名さん]

>>5988 匿名さん

やっぱり免震タワーマンションがいい。

[5991: 匿名さん]

港区内陸、徒歩５分以内、大規模、免震タワーマンションって他にあるの？
虎ノ門ヒルズくらい？

[5992: マンション比較中さん]

確かにその条件だとほとんどが制震だね。
港区内陸で免震のタワマンだと元麻布ヒルズと六本木グランドタワーが思い浮かんだ。あと麻布十番のレジディアタワーもそうっぽい。

[5993: 匿名さん]

白金2丁目も検討したが山手線にね？でやっぱり、ここかな！

[5994: 匿名さん]

地震が怖いなら、タワーに住まなきゃ良いのに…。
地盤ももっと良いところ、いくらでもあるよ…。

[5995: マンション検討中さん]

浜松町の地歴はどんなでしょうか？
江戸、明治のころでしょうか？

[5996: 匿名さん]

江戸時代の埋立地。
http://www.pa.ktr.mlit.go.jp/tokyo/history/pdf/e-do01.pdf

[5997: 匿名さん]

やっぱり埋立地だよね・・
地盤はさほど良くないんだよね・・
そういう意味ではツインパークスも同じなんだろうけど・・

[5998: 匿名さん]

>5996
こう見ると、江戸時代に入るまでは江東区、中央区はほとんど全体が海だね。

[5999: 通りがかりさん]

この辺りは江戸初期に埋め立てされた。
銭座(貨幣鋳造)があった所
なごりのガードの名前があります
隣は芝大神宮下の神明と呼ばれた所
幕末には慶應義塾が開設された場所

[6000: 通りがかりさん]

ですね