パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[5882: マンション検討中さん]

品川新駅再開発は１３ヘクタールに８棟(マンション３複合ビル５)の大規模再開発です。
しかしながら、浜松町も４つの再開発で１１.２ヘクタールで９棟以上の開発です。
虎ノ門から新橋も近隣一帯も凄いですが

[5883: 匿名さん]

>>5882 マンション検討中さん

線路脇のマンションって、最近は流行りなの？

[5884: 匿名さん]

眺望や立地がそれに勝るということかな。

[5885: 通りがかりさん]

>>5878 通りがかりさん

おっしゃる通り。
赤坂檜町や南青山クラスならこのタイミングしか販売されない物件だが、浜離宮程度ならオリンピック後に下がっているので、その時期に購入すべき。
実需であれば、出会いと思って購入もあり❓

[5886: 匿名さん]

>>5878

そのグラフはマンションだけが上がっているということではなく、都心と郊外の二極化を表しているだけじゃないの。都心に戸建てなんて、割合的にはほとんど無いからね。

[5887: 検討中さん]

このマンションは、レジデンス棟部分と線路の間に都道やテナント部分があり住戸では20～30mは離れているので、線路直近の隣地でも無くて気にならないですね。
また、線路上視線が抜けて開放感あり気持ちいいです。
私は鉄ちゃんでまありませんが動く電車を観てることは楽しいです。
ま、高架下が飲み屋や風俗ではいただけませんが、、

マンションの隣地で一番敬遠されるのは墓地です。
白金、青山の物件も愛宕山ヒルズ等は、お墓ビュー！ですね。お墓ビューの億ションは、ね～？
もちろん、高架でない踏切や環境対応でない鉄橋などはマイナスです。
願わくば、JRに対面の汐留サイドのように都道と線路間を美しく対策するようにお願いします。

[5888: 匿名さん]

都内のマンションが上っているのは？
それは都内のマンションが田舎のお金持ちからみたら憧れで安全資産であるからです。
海外のお金持ちも治安の良い日本の666の神の地、六六六の地、六本木にも近く、空路鉄道陸路海路の便利な浜松町は佳いところですね。
値下がりといいますが、住める喜びはお金以上です。田舎の資産は固定資産税や相続税高いのに将来的無しですから、、

[5889: 匿名さん]

都心は利便性高く住戸きぼうちですが、どんなお金持ちでも一戸建てで20階や30階ビューは無理でしょう。
本宅かセカンドかはありますが、重要高いと思います。

[5890: 匿名さん]

今は汚いモノレールの駅も10年後には世界貿易センターに入って一変するんですもんね。
今の駅は本当にオンボロだけどなんか可愛いみたいな。
世界貿易センターのような大型のビルは年数がかかるので確か10年後の竣工でしたっけ？
10年後には浜松町駅周辺は新橋をしのぐような高層ビル群になり、摩天楼のような景色になりますよ。

[5891: 匿名さん]

歳をとって六本木や渋谷の喧騒の中を歩くのはちょっと。
あれは若い人が住む場所ですね。
特に渋谷の11月～1月の駅の混みようは半端じゃないですよ。そもそも改札を通るのに15分くらいかかって、ホームにたどり着くのに20分かかるくらい混んでいます。

[5892: 匿名さん]

http://zekkeigogo.com/world_trade_center_building.html

貿易センタービルからの写真です。
この物件からも素晴らしい眺望が期待できるでしょう。

[5893: 匿名さん]

>>5892
この物件では北西角住戸が夜景を最も楽しめそうですね、うらやましい。

[5894: 匿名さん]

>>5893 匿名さん

南側から、富士山ビューを楽しみに挑戦したいですね。
屋上展望台からの富士山ビューは、低層階の人も皆さん楽しめることが嬉しいですね。
冬の朝なら、こんな感じで見えます？

[5895: 検討中さん]

浜離宮からマンションが見えるのが楽しみです。

[5896: 匿名さん]

値下がりしないマンション選び

1.「タワーマンション節税」（弊社が商標登録を取得している）に代表される節税市場は少子高齢化で増加の一途を辿っている。高齢者人口が増えることが必至の中で、相続税増税が2015年に行われ、亡くなる人の8％が相続税申告をし、納税額を払う方も増えている。

　数億円以上の資産家の節税対策の代表格である以上、都心のタワーマンションを購入する層は増えることはあれ、減ることはない。団塊の世代が75歳を迎える2025年前後まで増え続けることは人口構成上確定している。また、個人金融資産の3分の2に当たる1100兆円は60歳以上が持っており、90歳を寿命と考えると、毎年30兆円の資産移転が行われることに変わりはない。今後30年衰えることを知らない市場である。

　また、セカンドハウス需要やインバウンド（海外からの投資）ニーズが、こうした節税対象の物件と同様の立地であることが分かっている。つまり、今後持てはやされるのは、ファミリーの慎ましやかな郊外のマンションではなく、誰もができれば欲しいと思う「高嶺の花」の立地でのマンションとなっている。

[5897: 匿名さん]

2. 鉄道の延伸・新駅と駅前再開発計画
今後の鉄道の目玉はリニア新幹線だろう。2027年に開通し、品川駅に重心が移ることを唱える人も出るほどだ。その他の鉄道計画も東京駅から品川駅までの山手線の駅をどのように取り込んで行くかが焦点になっているものが多い（例：ＪＲ東日本の羽田空港アクセス線、東京モノレールの浜松町計画等）。
結果として、今後も開発予定の多さでは、東京駅から品川駅までの山手線の駅に注目した方がいい。　

[5898: 匿名さん]

現在の不動産価格には 将来の便益は織り込まれていない
これからも伸びる「タワーマンション節税」ニーズを取り込む物件がいい
鉄道の延伸・新駅と駅前再開発計画は、東京駅から品川駅に集中する
震災リスクの回避には、京浜東北線の西側を選ぶ
これらの条件をバランスよく満たす場所は鉄板のエリアであり続ける可能性が高い。
首都圏では、中央区、港区、新宿区、文京区のうち、震災リスクの問題で、中央区と港区の京浜東北線の東側が対象外になる。新橋～浜松町～田町～新駅～品川駅の間になる。この駅周辺の駅近タワーは、無条件に「買い」になる。

　資産性が維持されやすいということは、現在の価格水準は将来的に割安になることを意味する。過去に世に出してきた価値の提示は、発表後に資産価値を大きく変化させた。2002年にある経済誌で掲載した駅別利回りは2％～9％まであって、今後不動産の評価は利回りが高いところで値上がりすると予測した。なぜなら、周辺の取引事例から決める方法から収益還元法になる移行期だったからである。
　新駅や鉄道の延伸でターミナル駅になることで不動産価格は上がっているが、ほとんどのケースで開通後に上がっている。つまり、事前情報があるにもかかわらず、便益が現実にならないと不動産価格は上がらないのである。

　このように、将来に起こることは現段階で価格に織り込まれていない。だからこそ、そうした物件を購入することが最も安定的な資産形成ということになる。
( ダイヤモンドオンラインニュースをご覧下さい。)

[5899: 匿名さん]

http://diamond.jp/articles/-/121425

この記事ですね．

[5900: eマンションさん]

>>5899 匿名さん
拝見いたしました。ありがとうございます。

[5901: 検討中さん]

>>5898 匿名さん
参考になります。

[5902: 匿名さん]

白金二丁目に比べると、全体的に狭い部屋が多い、というか狭すぎるのですが、一体全体、どういうひとが住むのでしょうか？

セカンドや、ディンクスなら、わからなくもありませんが、子持ちだったら、スキー道具のような趣味のものとか、お雛様とかを飾る・しまっておくスペースななどは、とてもなさそうです。

せっまい部屋にギュウギュウ、ローンかつかつで、共働きで、趣切り詰めた暮らしを送るのかな？

[5903: 匿名さん]

パークマンションに住んでください。

[5904: 匿名さん]

>>5902 匿名さん

白金2丁目の高層階は、広いぶん高いから辞めました。

[5905: 匿名さん]

>>5903 匿名さん

ここでパークマンション宣伝しても無駄！
さようなら！

[5906: 匿名さん]

>>5902 匿名さん

白金パークマンションの営業マンは、こんなヘイト活動するくそ野郎！なの？

[5907: 匿名さん]

皆さん、ここはパークコート浜離宮の検討スレです。
上品にお願いします。

[5908: 匿名さん]

>>5907 匿名さん

購入者や検討者、ネガ集団ともにタチの悪いのが多いから、穏やかで上品なスレにはならんだろうな。

[5909: マンション比較中さん]

新橋～浜松町～田町～新駅～品川駅の間になる。この駅周辺の駅近タワーは、無条件に「買い」
ですね

[5910: 匿名]

拝読させていただきました。外干しの件ですが外干しが強制ではありません。部屋に干してもいいわけです。他のパークコートザ・タワーでも自由ですがそんな景観を害する状況ではありませんね。むしろ選択肢があるところを評価したらいいと思いますよ。

[5911: マンション検討中さん]

残り2割弱の78戸。もうわずかですがこの立地で設備も仕様も納得のパークコートタワーなのに即完できなかったんですね。

[5912: 匿名さん]

＞5902
寂しくない？

[5913: 匿名さん]

ここは決済時に手付け飛ばしが多発する可能性が極めて高い。

販売時期は、目黒タワー、檜町タワーの高価格に引っ張られた最悪時期。
したがって、予想収益率も最悪。

今年になってからは一番町、白金とも３年前の価格に大幅値下げしている。

適正価格の算出法に、最安値と最高値の平均値という簡単な方法がある。
今が最高値としよう。
１０年間の最安値は、震災後？リーマンショック後？赤坂２タワーの頃？
そのとき、ここはいくらだろう。

誰が計算しても、概ね答えは一致する。

[5914: 匿名さん]

こちらはシートフローリングなのでスカ？
もし、そうなら残念ですよね。

[5915: マンション掲示板さん]

>>5913 匿名さん
ちなみに浜離宮も第1期で予定価格より数千万調整された部屋もありますよ。バブル価格だった番町や白金よりもともとだいぶ安いから心配いらないと思うけど。

[5916: 匿名さん]

>>5914

今のｼｰﾄﾌﾛｰﾘﾝｸﾞは良くできてるので気になりません。

[5917: 匿名さん]

欲しいけど貧しくて買えない方たちの、うらやましい想いが詰まった投稿が非常に多いですよね、ここ。

お金ないなら、同じ三井タワマンで中央区の川べりに安マン立つらしいので、そちらいかがかな。
上野にも別社で似たようなの立つらしいが、台東区のホームレス公園の近くらしいので、まだ川べりマンのほうがマシかも。

[5918: 匿名さん]

上野のブリリアなら完売したらしいですよ。
しかしあちらは近くに子供遊ばせる公園もないし、ファミリーはいなさそうですよね。
リタイア世代多そう。町並み的にも。

こちらは芝公園が子供が遊べるスペースが点在しているので、近いしとても良いですね。

[5919: 匿名さん]

え、、この価格でシートフローリングなの？

それはビックリだわ・・・

[5920: 匿名さん]

そんなに驚くことじゃないでしょ…
千代田富士見タワーや麻布十番タワーでもシートフローリングですよ。

[5921: 匿名さん]

え、、これまたビックリ！！

[5922: 匿名さん]

同じパークコートでも赤坂檜町と青山は突板フローリングですけどね。

[5923: 匿名さん]

作り手の意図を感じるのは気のせいではなかろう・・・

[5924: 匿名さん]

同じパークコートでもよく選別しないと痛い目に合うということか。それにしても、パークコートも落ちたものだ・・。

[5925: 評判気になるさん]

>>5858 匿名さん
釣りでしよ。

[5926: 匿名さん]

パークマンションは無垢フローリングです。

[5927: 匿名さん]

無垢は反るから最近はプレミアム住戸でも突板フローリングが多いですよ。
古いパークマンションは無垢を売りにしてましたが、
無垢に床暖房だと間違いなく反りが出ます。

[5928: マンション掲示板さん]

どうでもいいけど。

[5929: 匿名さん]

この価格だからシートフローリングなんでしょ。
別にそれは問題ないと思うが、この辺のエリアのタワーは
無条件で買いとかどうかしてる。
クレスト芝の売れ残り具合や
駅近線路沿いのカテリーナの中古価格を見る限り
相当希望的観測だよね。

[5930: 匿名さん]

過去より未来に目を向けようよ。
あなたはどこに住んでるのよ？

[5931: 匿名さん]

聞かないでね。フローリングに興味があったもので。失礼しました。

[5932: 匿名さん]

今はどこでもシートフローリングだよ
ちなみに絨毯はオプションね

[5933: 匿名さん]

白金へのネガもひどいものがあるが、このスレへのネガもすごいな。
全く買う意思のないネガばかり。

なぜ住友の恵比寿スレは何もないんだ？？
ちょっと書かれるとすごい反論があって、その後は何も。同じタワーなのに極端すぎるな。

[5934: 匿名さん]

白金も恵比寿も興味無いよ。アッチ側は新航路の街だから。

[5935: 通りがかりさん]

>>5898 匿名さん

ここは将来の便益分も価格に盛り込まれてる。
実需なら良いが投資としては絶対買ってはだめ。

[5936: 匿名さん]

もうみんななんとなくわかってるよ。
シートフローリングのネガも白金も同じ日にやられてるし。

[5937: 匿名さん]

＞＞5933

正しくは、買う意思がない、のではなく、買えなくてくやしい、ですね。
ネガをすると気が晴れた感じになるんかな、やっぱ。
そんなうらやましがらなくても、ねぇ。

しかし、これほど周囲の庶民派マンション住人から羨望の眼差しされてしまうと、逆に住むのが怖くなりますね。

[5938: 匿名さん]

>>5918 匿名さん

東建さんの上野はファミリー多いよ。文京区の国立、私立の幼稚園&小学校目指して学区の関係でやってくる層多いからね。
あちらは東大裏の立地だからアドレスは残念な事に台東区だけど一種指定文教地区なんだよね。

パークサイド狙ってあっち落ちた人がここを検討する事もあるのかもね。
ネガさんも書いてたけど、池之端も終わって目ぼしいパークサイドって次は浜離宮か湊か代々木公園あたりだよね。

でも、こっちはパークコートだからブランド力はだんぜん高いはずだから、完売まで善戦するでしょ。個人的にはモロ現役なので品川か東京至近が外せない。

マンションって立地が価値の大半ですよね。
仕様はオプションかリフォームでいくらでも
治せるから。床がどーのとか洗濯物とかショボい事で騒ぐ層はそもそも検討者でなくて評論家なんだと思うよ。

飽きたり、魅力がなくなれば住み替えれば良いんだから。

[5939: 匿名さん]

＞＞5938　匿名さん

池之端落ちてこちらを検討、はないでしょ。
価格帯が全く違うので、残念ですが手が出ないでしょうね。
池之端のグレードだと湊の３つのタワーとか？かな、ちょうどいいのは。

ここの検討者は、白金2丁目・スミフ恵比寿辺りとの並列検討が大半じゃないかと。
それでいうとブリリア代々木もかな。

[5940: 匿名さん]

>>5939 匿名さん

5938私の主観かもしれないですが、人それぞれってことで…うち、池之端落選組なので…。

[5941: 匿名さん]

池ノ端のスーペリア落ちたのですね！

[5942: マンション検討中さん]

このマンション価格は高すぎるけど、こんなリッチなかなかないと思う。便利すぎる

[5943: 匿名さん]

>>5941 匿名さん

もちろん池側狙いでしたがね。あそこ、本当に池の正面のベスポジに来る良い物件でした。アドレス重視の人には叩かれてウケないのかもですがね。

うちは申込み経緯を活かして、代々木公園が本線ですがここも気になって見に来てます。

でも、流石にパークコートブランドだから価格は安いとは思ってませんよ。

[5944: 匿名さん]

公園ビューの部屋はどこも高いね。希少価値っていうやつですかね。。。

[5945: 匿名さん]

>5936
ここがシートフローリングだなんて思ってない人、たくさんいると思う。そういう意味では貴重な情報だったけど。

[5946: 匿名さん]

うちは浜離宮よりは数ランク落ちる湾岸マンションですけど、床は部屋は天然木フローリング、水回りと玄関は大理石の組み合わせです。最近はいろいろとコストを削ったマンションを高い値段で買わなきゃいけないみたいで大変ですね。

[5947: 住民板ユーザーさん1]

>>5946 匿名さん

どうしても嫌ならリフォームかオプションで変えられるのではないでしょうか。天然木のフローリングは床暖房だと経年劣化激しくないですか？ うちはそうでした。

[5948: 匿名さん]

ここに住むと銀座が庭になります

[5949: 匿名さん]

銀座は中央区の街、浜離宮も中央区の庭園、中央区に憧れているんですね。

[5950: 評判気になるさん]

>>5949 匿名さん
さすがに無理ネガだわ笑笑

[5951: 匿名さん]

笑ってごまかすしかない

[5952: 匿名さん]

たまたまここの住所が港区なだけで生活圏は汐留と銀座になりますね。もちろん中央区というか銀座への憧れはあります。駅以外で浜松町側に行く用事はないはず。

[5953: マンション検討中さん]

その何もない浜松町が再開発されたらどうでしょう。

[5954: 匿名]

港区以外に渋谷区も新宿区も千代田区も中央区も遊びや仕事でよく行くが別に憧れているわけでは無い笑笑

[5955: マンション検討中さん]

別にうれしくて港区に住んでいるわけではないしね。

[5956: 匿名さん]

これでも読んで勉強して下さい。

マンション立地、値下がりしにくい「7つの法則」
（参考：https://www.sumaisurfin.com/guide...）に準じた資産性を示すだろう。

[5957: 匿名さん]

http://diamond.jp/articles/-/121425

こちらでした。

[5958: 匿名さん]

都心から大きく離れた成田市が人口増加の自治体の一つに
入っているのが、謎ですね。　　まさか、成田空港を廃港にして
住宅を作るわけではないだろう。

[5959: 匿名さん]

マンション選びの第一条件である人口動態基準を満たす中央区、港区、新宿区、文京区の中でも、震災リスクのある中央区と港区の京浜東北線の東側は検討の対象外にすべし、と。

まあ納得なんだけど、ここはギリギリOKと見ていいのか、ギリギリ過ぎてちょっと危ないと見るべきか…少々悩みますね。

[5960: 匿名]

>>5959

どう取るかは人それぞれの判断だが、取り敢えずここが京浜東北西側、山の手内側で良かったわ。
ぎりぎりでも内と外では資産価値としては大違い。

[5961: 匿名さん]

カテリーナも山手線内側でより駅近だが
線路沿いで資産価値は厳しいよ。

[5962: 匿名]

>>5961 匿名さん

詳しくは知らないが、分譲時期が悪かったのでしょう。
これからこの辺が盛り上がるから、カテリーナの価値が上がるかもね。

[5963: 匿名さん]

築11年のカテリーナが今更盛り上がるとは、とても思えないな。

[5964: 匿名さん]

カテリーナのライバルはゴグレタワーじゃないかな？　　

[5965: 匿名さん]

>>5959 匿名さん

ま、ギリギリですが、孤立はありませんので問題無いと思います。

[5966: 匿名さん]

>>5961 匿名さん
カテリーナは、B級デベロッパの震災前の中古みたいなもんでしょ！
それに、デベロッパのフラッグシップ看板物件なので、宣伝のために売り終了したくないために、10年売ってますが、このままあと10年は新築売り出し中で宣伝するため残すだけですね。ま、サクラダ？、今に立地で売れるでしょ。

[5967: 匿名さん]

カテリーナやクレスト芝同様、線路沿いは人気ないって言うのが現実です。
ここも将来はあまり期待し過ぎない方がいいということでしょう。

[5968: 匿名]

>>5967
この話も延々とループするだけですな。
ま、自己判断で買いたい人が買えばいいという事でよろしいですか？

[5969: 検討板ユーザーさん]

パークコートタワーというブランドが絶大な価値あります。三流デベの開発とは異なります。ブランドで選ばれる方も多いようです。

[5970: 匿名さん]

>>5969 検討板ユーザーさん

要は騙されているだけで、冷静に見れば、ヒドイ立地ということ。

本当に立地がよければ、ブランドに関係なく売れるよ。

[5971: 匿名]

>>5970 匿名さん
立地の欠点なんて契約者は承知の上ですよ。
それを上回る魅力があると踏んでいるわけで。何を今更言ってるの？という感じです。

[5972: 検討板ユーザーさん]

ランクの低いパークタワーだったらここまで好調ではなかったと予想します。マンションの将来性なんて誰にも分からないのでブランドで選んで間違いないですね。

[5973: 匿名さん]

>>5970 匿名さん

ブランドに関係なく売れる？
暴論で、話しにならん！
今後、倒産が予測されるデベロッパーの物件を買うわけ無いだろ。

[5974: 匿名さん]

>>5972 検討板ユーザーさん
ブランドだけでなく、浜松町一丁目が良い立地ですね。

[5975: 匿名さん]

>>5974 匿名さん
免震も良いですね。

[5976: マンション検討中さん]

少なくとも、あの販売価格で結構捌けてるから、評価はされてるんじゃないですか？ ヒトそれぞれ評価のポイントはあるでしょうし。 1.5億円あたりの間取りはさすがに厳しいでしょうけど。

[5977: 匿名さん]

この環境で80戸近く残ってたら相当大変ですよ。
そもそも立地の欠点があるのに坪1000万とか夢見るのはどうかと。

[5978: マンション検討中さん]

>>5977 匿名さん
確かに坪1000万円は厳しそうですね笑 それは夢見がちと言われても仕方ないかも笑

[5979: マンコミュファンさん]

ココの契約者欲深すぎる

[5980: マンション検討中さん]

最初に条件のいい物件が売れるので
当たり前だけど加速度的に売れにくい物件が残る。 ファミリー向けマンションなら多少は妥協して買う人もいるだろうけど、パークコートブランドでは鋭角的なのしか残らない。 それが80戸も残っているなんて恐ろしい。

[5981: マンション検討中さん]

>>5979 マンコミュファンさん
この相場なら維持できれば儲けもんくらいな感触ですけど、ここからさらにあげを狙うとは、さすがですね笑