パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[461: 匿名さん]

>>460
かなり雰囲気よくなると思いますよ。MRが楽しみで待ちきれない。

[462: 匿名さん]

港区にここ最近あまり大手の新築物件が出ないですね．
出ても坪700-800万の異常な物件ばかり．
最近中古物件も多いですけど，どうでしょうか？

このあたりだと，
シティータワー麻布十番（住友）　坪630万くらい
パークコート麻布十番（三井）　坪600万くらい
レジデンス三田（野村・三井）　坪550万くらい
Global Front Tower（三井・日本建物）　坪400-450万くらい

ここは2年後に入居することになるのですが，価格が気になります．
明日からの株式市場もまた株価が上がりそうで，正直マンション価格が下落する感じはないと思っています．
横ばいか，オリンピックに向けてもう少し上がるか．．．
下がると予想されている方もいますが，そうでしょうか？

ここの価格を待つか，中古で手を打つか，非常に迷いますね．
麻布十番の2物件はもともと坪400万いってなかったと思うので，手を出すのも少し抵抗がありますし．．．

[463: 匿名さん]

>>444
青山とか赤坂なら分かるけど、浜松町でなに言ってんのって感じだなww そんなに港区便利なら芝浦の湾岸タワーでも買っときなよ。
安いし線路もないし、人もいないし快適でしょ？

[464: 匿名さん]

>>462
十番の2タワーは駅近で最高なんですけど、ジャンクションになってる高速の真横で空気がちょっと悪い。それを気にしないなら仕様も良いしオススメ。坪500は冷静に考えてもあり得ないような。坪550でも安いと感じる。浜松町５分の眺望期待大のパークコートだからまあ高いでしょ。

[465: 匿名さん]

完成するころには再開発も進んでいるんでしょうね

[466: 匿名さん]

>>373

ここから、越境するとしたら、何処が良いですかね？

あと、近くでお勧めのプレスクールありますか？日本人比率が２５％以下のところが良いです。

[467: 匿名さん]

入居予定の店舗の情報ありますか？

[468: 匿名]

>>466
ここはどうでしょう？
http://www.nyumon.net/script/sp/detail.php?id=725
日本人多いですかね。まずこの辺りは外国の方は少ないですよ。
麻布辺りのスクールに行った方がいいと思います。

[469: 匿名]

GFTのペントハウス2部屋がもう売りに出てるね
広告ハガキ届いた
このレスはGFTが好きな人多いようだからそちらを検討したらどう？

[470: 匿名さん]

神明いききプラザでは小中学生向けのイベントたくさんありそうです

[471: 周辺住民さん [男性 50代]]

芝公園はとても広いです。
２５号地まであり点在してます。野球場やテニスなどの施設もあります。
大体、御成門駅、芝公園駅、赤羽橋駅、東京タワーを結んだエリアです。
そのエリアの中にプリンスホテルや増上寺がある印象です。
郊外のマンションに併設された公園のような遊具が整備された公園とは違いますがサイクリングで廻るイメージです。

[472: 物件比較中さん [男性 40代]]

勤務先にもよりますが
通勤、出張など主要都市への移動には事欠かない場所だと思います。
成田空港はちょっと遠いか？

[473: 匿名さん]

芝公園と言うと非常にメジャーな印象を受けるのだが、本当の姿は小さな公園が続いてるだけ・・・といった感じで、わざわざ訪問する公園では決して無い。
http://waradutoya.blog.so-net.ne.jp/2009-07-19


だって。個人的には、小さい公園の連続でも良いのだが、大通り沿いが殆どで、空気の悪さや、騒音があって寛げない感じなのが気になる。

[474: 匿名さん]

>>462

株価はあなたの予想に反して下落していますので、マンション価格も下がりそうですね。

[475: 匿名さん]

>462
築5,6年の麻布十番が坪600万、築1年の三田が550万ということであれば、ここはパークコートブランドだし、坪600くらいじゃない？
坪500〜550くらいにする理由がない。

[476: 匿名さん]

田舎者でミーハーな自分は泰明小学校がいいなと思ってします。

[477: 匿名さん]

地所の都ホテル前のタワーとは競合しないかな。　
周辺住民の反対がすごいようだが。　イメージは白金が上だが、
都心のコアに近いならこちらだな。

[478: 匿名]

>>476
あそこは通える距離ですが中央区なので無理でしょうね。
勝どきや晴海のミーハーな親たちも沢山いると思うのでそちらが優先でしょう

[479: 匿名さん]

>>475

麻布十番、６００万もするの？
リーマン後は安い部屋は坪４００しなかった朧げな記憶があるのだが。

[480: 匿名さん]

あと、いくら麻布十番と言っても、高速道路至近の環境最悪の場所だからね。

こっちがどんなところか知らないけど、あそこよりは高くなるのでは？

[481: 匿名さん]

麻布十番の今月の契約状況は、
どちらも10〜20階で、坪593万円と663万円とのことです。

かなりあがってますね。

[482: 匿名さん]

481さんに追加です。
パークコートの方は売り出しは坪600万が多いです。そして、実際に成約してます。
シティータワーの方は坪600〜650万くらいでしょうか？かなり高いですが、成約については確認してないです。
三田は560万で2件成約していますね。
三田綱町パーマンに至っては売り出しは750万くらい。
どこもかなり上がってますが、それぞれ成約してるので、ここは600〜700万のレンジでは？あとは仕様次第かと。

[483: 匿名さん]

六本木のタワー坪３５０で買ったよ

[484: 匿名さん]

ここは平均550くらいじゃないかなー

[485: 購入検討中さん [男性 40代]]

この物件、ビジネス棟と住居棟で構成させてますが
ビジネス棟（線路側）は賃貸ですかね？それとも地権者？
ビジネス棟側に店舗や子育て・・・などがはいるのでしょうか？

[486: 匿名さん]

>>484
パークコートだから平均600位じゃない。

[487: 匿名]

坪単価平均500ぐらいじゃないですか？
この景気ですし
六本木ヒルトップで坪500ですよ
それよりは価格低いかと。
駅近とはいえ、六本木より高いとは思えない

[488: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[489: 匿名さん]

とあるサイト

予想想定坪単価
【平均】600万円
【平均（プレミアム住戸除く）】550万円
【戸別（最安値住戸～最高値住戸】450～1,000万円

[490: 匿名さん]

>>487
六本木ヒルトップはいま売り出しで坪750〜とかだけどどこの国の話？

[491: 匿名さん]

六本木ヒルトップは今は700-800レンジの取引だよ。もちろん場所はヒルトップのが上だろうけど、坪500はあり得ないでしょ。550なら意外と安く来たなってくらい。

[492: 匿名さん]

>>483
すごいね、何年前？

[493: 匿名さん]

義理父が警察のお偉いさんやってて、一般に知られていない事務所や幹部自宅、関係施設の都心マップを見せてもらったことがあるんだが、あれは衝撃だった。都心三区、新宿区渋谷区はとても住めないね。ここでよく話題になってるタワマンにも幹部自宅になってるところがあったよ。あれみて豊洲にしたよ。豊洲が一番安全で生活もしやすい。港区とか最悪。

[494: 匿名さん]

↑
湾岸タワマンスレでやってください。

[495: 匿名さん]

工事は順調そうだね。
http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52364344.html

[496: 匿名]

>>490
どこの国ってこちらですよ。坪750-はただ上がってるだけで最初の販売価格じゃないよ
いくらオリンピック決まる前とはいえ、たかが4年前。
そんな経済が変わってるとも思えないからいきなり600はないでしょ

[497: 匿名]

>>496
俺も調べたら確かに坪500です
http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/397699/

[498: 匿名さん]

消費税増税前の物件は大体2〜3割は上がってる
パークコート麻布十番 400→600
レジデンス三田 440→560
パークコート六本木一丁目 550→750
六本木TOKYO 450→700

まわりの価格との比較も考えて値付けをするだろうから、新築、浜離宮ビュー、駅近、を含めると600くらいが妥当。
650だとちょっと高いな

[499: 匿名さん]

いまだに四年前の市況で語る夢遊病者がいるのか…円相場、金融緩和、金利、株価、あらゆるものが違いすぎて比較にならない。オリンピック前の相場に戻るには最短でも7年はかかる、ましてや2020年まで下がる要素がなさすぎる。ここはいまの相場感で坪600、まぁすぐにわかると思うよ。

[500: 匿名さん]

>492
五年前かな
ちなみに１０年前は更に安い
港区山手線内タワー坪250買った
こっちの方がお買い得だった
浜松町で坪600は悪夢だなw

[501: 匿名さん]

>>500
港区線内タワーで、250で買えたか？嘘ていてない？どこ？

[502: 匿名さん]

調査不足だよ
物件名は勘弁してよ

[503: 匿名さん]

>>502
物件名くらいじゃ個人情報にならないから大丈夫だよ。総戸数7戸のタワーとかでなければ。

[504: 匿名さん]

プラウドタワー白金台も結構上がったよね。分譲時はあまりにひどい間取りと柱祭り、天井でこぼこで割高だなと思ってたが、中古坪100から150上げで成約してた。中見たけど分譲時に予想した以上に微妙だったが。

[505: 匿名さん]

その坪250で買った部屋は今売ったらいくらになりそう？

[506: 匿名さん]

確かに４年前の相場とは大違い。　大学受験で例えれば、４年前なら早慶に合格
できたのに、各大学が定員を大幅に減らしたため、日東駒専にしか合格できない位の
違いがあるかもしれない。　運が悪いといえばそれまでだが。

[508: 匿名さん]

>>501
500では無いが、確かシティタワー高輪なんか、そのくらいだった記憶が。

[509: 匿名さん]

>>508
品川駅直結Vタワーでも300切る部屋はあったな。

[510: 匿名さん]

>>508
いまシティタワー高輪が坪480で中古が出回ってるから、にわかに信じられない話だな

[511: 匿名さん]

>>510
シティタワー高輪の坪250は最下層階の最安値だが、確かにあった。当時の湾岸タワーは坪180-240

[512: 匿名さん]

今はバブルなんだろうね。

[513: 匿名さん]

>>510
https://www.sumai-surfin.com/product/evaluation/CityTower_takanawa.php

このページの下の方に参考分譲価格が。

[514: 匿名さん]

>505
売出しみると1.6～1.8倍ででてるから400前半は行けるんじゃないかな

それからタワーも10年前の方が出来がいいんだよね
レジデンス三田とプラウドタワー白金はみたけど
酷いもんだった

[515: 匿名さん]

5年前も色々探してたからよく覚えてるけど
シティタワー高輪　84m2 8480
虎の門タワーレジ　76m2 8100
ぐらいのの出物があったはず

[516: 匿名さん]

虎ノ門タワーレジデンスは完全に終わったよね。
あんなに眺望をきっちり塞がれる物件も珍しい。
ここ数年で一番悲惨な例だと思う…。

[517: 匿名]

>>511
多分サンウッド三田パークサイドタワーですね。当時坪平均250で激安で広告ろくにせず、瞬間蒸発だったそうです。

[518: 匿名さん]

>>517
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F15S9A04/

これが坪250万前後だったんだよね。東京タワービューどころの話じゃないね。東京タワーが近すぎて窓に入りきらない。それ考えると浜松町の線路脇が坪600とかバブルとしか言いようがない。

[519: 匿名さん]

>>518

三ウッド三田は、高速沿いで、人が住むところではないですよ。

ツインパークスとかもそう。

ただ、それでも、タワマン住んで見栄はりたいという人が少なからずいるのは驚きで、人間の業を感じます。

[520: 購入検討中さん]

今40代以上の人は安い物件買うチャンスが溢れてたから羨ましい
サンウッド三田やシティタワー品川の分譲時期に自分はまだ学生だったからとてもとても･･･

[521: 匿名さん]

>>520
そうですか･･･この借入環境は追い風。当方は最初に手掛けたのは26歳のとき。
昨年春ごろから、ふと複数物件のランニングコスト(固定資産税・光熱費・CATV・
電話代・駐車代等)が気になり始めたころに、たまたま大手デベの勧誘を切っ掛けに再々考。
現預金を膨らませる方向に大転換し、一気に売却に動き最後の戸建ても先月で完了。
いずれも値幅は十分取れてただけに昨年分は納税完了しホッとしているところ。
現預金は厚くなったが、投資有価証券は従前通りで固定資産(土地家屋)は
サウスゲート地区(港南)一つになった。行き来する拠点がなくなったのが
少々寂しいが慣れてきたし、法人なら自社株買いか配当増できる環境は楽。

▽港南湾岸戦争と内陸
TTP後ブランから販売合戦が始まり、東部では東雲Wコン～豊洲地区のPCTへ続いていった。
区内東部ではCT高輪・高輪ザレジ・虎レジやサンウッドもほぼ同時期の物件。
パークハウス芝タワーはサンウッドの場所がMR。それ以前に土地がまとまり先陣を
切ったのは芝PT。その後セレスティンHと信託銀行本店が竣工。
▽価格の水準訂正
①90年代初頭から後半まで→右肩下がり（バブル崩壊・金融機関倒産）
②2000年前後から2004年頃→ほぼボトム圏(追い打ちのITバブル崩壊）
③2005年から2007年→右肩上がり②より価格UP
④リーマンショック後はご承知のとおりですが、2012から右肩上がりに転換し、
政権交代以降2013～2015年迄に少なくとも２回は水準訂正の価格UPがあった。

買う時期も大事ですが、販売物件の中(フロア・間取り他)でプラン(自身の好み含め)を
良く吟味して選びコスパが有利な部屋が値幅を取りやすい。
決して販売時の好眺望・高層階が、売りに出したときに買い手が付きやすいとは限らない
利幅が乗って買い手が食いつきやすいものを選ぶのがその後のステップUPには楽
ちなみに、当方が追加買いに動き始めたのは①の後半から②前半。
当時既に所有してたものは現在が羨ましいほどの金利高

[522: 匿名さん]

サンウッドは坪200くらいあがったかな？高速と交通量多い幹線道路沿いだから子供いたら買えない物件。東京タワーの近さは凄いけど、仕様は質の悪い賃貸レベルでサッシの作りは古くさいよな。資産増やす物件としてはグロス低くても買えたし最高だったね。

[523: 匿名さん]

>519
ケチばっかりで買えない人はご退場下さい

[524: 匿名さん]

>>520
26歳の時 までは読んだ。

[525: 匿名さん]

>522
一応フォローすると天井2650あるしサッシも狭くないです 柱の食い込みも少ないしカウンタ幅も狭く有効面積に貢献 してますね
清水らしい良い作りですよ
建具が安いのは認めます

[526: 匿名さん]

続報楽しみ。

[527: 匿名さん [男性 40代]]

三井のHPの更新を楽しみにしています。

[528: 物件比較中さん [男性 50代]]

首都圏通勤、関東圏移動、国内海外出張等
この交通機関のそろった環境はなかなか無いような気がします。
新宿、池袋方面へは別ですが・・

[529: 匿名さん]

微妙に駅遠いね。

[530: 匿名さん]

>>522
521です
参考報告。個別物件内容は置いといて、確定申告は毎年のことなので、Ｂ申告一般課税分に
三表譲渡益合算納税。長期譲渡益分のみの税額を抜き出すと、今後付加される納税予定額を含めて、
1000万円には少し届かない納税額でした。

[531: 匿名さん]

ここで駅遠いっていう人はどこに住めば満足なのだろうか。

[532: 匿名さん]

この位置で駅が遠いって、どこまで電車に依存してるんだ？
毎日タクシー移動でいいじゃん、それか適当な最寄りの駅までとかでも。

[533: 匿名さん]

>>532
徒歩分と駅力考えればここより明らかに駅近便利といえるのは目黒ブリリアしかない。

CGP、クヤクション、カチビューあたりは駅力や都心立地的に直結でも同じ土俵には上がれないと思います

[534: 匿名さん]

目黒ブリリアとここが同時期に同じ単価なら私はブリリアかな。

[535: 匿名さん]

ツインパークスは汐留２分

[536: 匿名さん]

>>535
大江戸線２分は同じ土俵には上がれないよ。

[537: 匿名さん]

>>534
ブリリアはバブリアなど言われて高いとさんざんネットで言われたが空前の即完だったよね。私は市況によらずあの立地は山手線ジャンルでは30年に一度の物件。

[538: 匿名さん]

>>536
ツインパークスは浜松町も徒歩６分だよ。

[539: 購入検討中さん [男性 50代]]

郊外なら「なんとしても駅近」だと思います。
その駅からしか通勤しないから
でも
ここまで都心ならそこまで駅近にこだわる必要はないかもと
使う駅も場合によっては変えるでしょうから

新宿方面なら大門
JRや新幹線なら浜松町
台場方面なら汐留
地方へはモノレール

どの駅も少し違う場所ですから

[540: 匿名さん]

新橋駅＆汐留駅があれば都内の殆どの場所へ行ける。
ツインパークスからだと新橋駅は地下から風にさらされずに行けるけど、ここから新橋に行くのはちょっと遠いか？

[541: 匿名さん]

駅から微妙に距離あるのに線路脇

[542: 周辺住民さん [男性 40代]]

線路の騒音は主にレールの継ぎ目、高架、橋で発生し易いそうです。
幸いこの辺りはそうでもありません。
イタリア公園などでもそんなに気になりません。
特に新幹線のレールは継ぎ目が特殊で静かですね。
ちょっとうるさいと感じるのは
新橋駅と環状２号線（マッカーサー通り）のガード辺りかなと思います。
どちらかというと
首都高の方が深夜でもうるさいかなと思います。
週末など・・・事故も多いですし

[543: 匿名さん]

ここは湾岸のトップで港区の底という位置付けで良いのでしょうか？

[544: 匿名さん]

港区の底って港南芝浦でしょ？

[545: 匿名さん]

港区海岸かと･･･

[546: 匿名さん]

ここと港南とは大分違うのですか？五十歩百歩ですか？

[548: 匿名さん]

ここを港南、芝浦と一緒には全くならないでしょう
浜松町>>>>芝浦>港南
という感じかと思います。

麻布十番や三田の方がもう少しここよりいいと思いますが、新築、駅近、浜離宮ビューなどを考えると坪単価としては同程度になると思います。
そのため、ここの売り出し価格の予想は600と考えていらっしゃる方が多いのだと思います。
六本木一丁目は700超えてますし。
芝浦はまだまだ坪500を超えるような症例はないですし、今後もそこまではいかないでしょうから、ここと同程度にの価値とならないと思います

[549: 匿名さん]

三田と同じなら、港区でも中位に来ますね

[550: 周辺住民さん [男性 40代]]

なにを以て評価するかは色々あると思います。

参考までに（うねうねして醜いですけど）

港区のエリア地価
順位 エリア 　　　　地価平均 坪単価平均 年 前年比
1位 内幸町 792万1428円/m2 2618万6540円/坪 2015年［平成27年］ +8.05％ 上昇
2位 汐留 561万0000円/m2 1854万5454円/坪 2015年［平成27年］ +7.57％ 上昇
3位 新橋 464万2000円/m2 1534万5454円/坪 2015年［平成27年］ +2.80％ 上昇
4位 虎ノ門 453万5000円/m2 1499万1735円/坪 2015年［平成27年］ +10.65％ 上昇
5位 外苑前 408万6666円/m2 1350万9641円/坪 2015年［平成27年］ +6.24％ 上昇
6位 青山 400万2727円/m2 1323万2156円/坪 2015年［平成27年］ +9.69％ 上昇
7位 溜池山王 393万1666円/m2 1299万7245円/坪 2015年［平成27年］ +6.12％ 上昇
8位 表参道 351万3846円/m2 1161万6020円/坪 2015年［平成27年］ +9.10％ 上昇
9位 青山一丁目 348万4000円/m2 1151万7355円/坪 2015年［平成27年］ +7.46％ 上昇
10位 六本木一丁目 336万4545円/m2 1112万2464円/坪 2015年［平成27年］ +7.70％ 上昇
11位 神谷町 332万0000円/m2 1097万5206円/坪 2015年［平成27年］ +4.73％ 上昇
12位 赤坂見附 320万8000円/m2 1060万4958円/坪 2015年［平成27年］ +4.63％ 上昇
13位 赤坂 277万0833円/m2 915万9779円/坪 2015年［平成27年］ +5.29％ 上昇
14位 御成門 262万3333円/m2 867万2176円/坪 2015年［平成27年］ +6.64％ 上昇
15位 芝公園 252万5000円/m2 834万7107円/坪 2015年［平成27年］ +4.77％ 上昇
16位 乃木坂 248万5000円/m2 821万4876円/坪 2015年［平成27年］ +6.20％ 上昇
17位 品川駅 247万1555円/m2 817万0431円/坪 2015年［平成27年］ +7.10％ 上昇
18位 六本木 244万5000円/m2 808万2644円/坪 2015年［平成27年］ +12.96％ 上昇
19位 大門 236万2500円/m2 780万9917円/坪 2015年［平成27年］ +5.00％ 上昇
20位 泉岳寺 219万0000円/m2 723万9669円/坪 2015年［平成27年］ +12.31％ 上昇
21位 浜松町 209万2500円/m2 691万7355円/坪 2015年［平成27年］ +4.76％ 上昇
22位 田町／三田 204万0000円/m2 674万3801円/坪 2015年［平成27年］ +5.48％ 上昇
23位 麻布 184万1000円/m2 608万5950円/坪 2015年［平成27年］ +5.53％ 上昇
24位 麻布十番 182万2500円/m2 602万4793円/坪 2015年［平成27年］ +5.27％ 上昇
25位 赤羽橋 176万6666円/m2 584万0220円/坪 2015年［平成27年］ +4.95％ 上昇
26位 広尾 170万3750円/m2 563万2231円/坪 2015年［平成27年］ +1.24％ 上昇
27位 高輪 168万8750円/m2 558万2644円/坪 2015年［平成27年］ +7.41％ 上昇
28位 白金高輪 159万0000円/m2 525万6198円/坪 2015年［平成27年］ +8.02％ 上昇
29位 高輪台 145万8500円/m2 482万1487円/坪 2015年［平成27年］ +5.59％ 上昇
30位 芝浦 141万3333円/m2 467万2176円/坪 2015年［平成27年］ +5.37％ 上昇
31位 白金／白金台 112万4500円/m2 371万7355円/坪 2015年［平成27年］ +3.71％ 上昇
32位 お台場 57万7000円/m2 190万7438円/坪 2015年［平成27年］ +2.06％ 上昇

[551: 匿名さん]

>>550

家賃の一位は溜池山王ですよね。

台場の地価安すぎ。

[552: 匿名さん]

芝浦も安いね、ビリから３番。

[553: 匿名さん]

>>550
これは商業地も含んでの各地点の最高地価では？その場合は繁華街・オフィス街の区内ランキングと考えた方が良いかもしれませんね。

[554: 匿名さん]

>>550
白金台がビリから二番めの時点で全く参考にならん

[555: 匿名さん]

白金台は繁華街がないからねぇ。
まぁ全ての場所をひっくるめるとこんなもんでしょ。

[556: 美川]

住宅地と商業地の評価を一緒のランキングにするのは無理よ、あんた
港区の住宅地最底辺は港南と海岸でしょ〜

[557: 匿名さん]

湾岸は　港南、海岸＜芝浦＜お台場＜東新橋
内側は山手線に近いほどダメ
順位不動、
なにを今更

[558: 匿名さん]

単純だなあ。