パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[441: 匿名さん]

>>440
東京あんまり詳しくないです？？千代田区富士見の方が場所はずっと良いと思いますよ。
千代田区で、5路線使えて…って立地は利便性も抜群だし、住環境も良いです。羽田空港頻繁に使うなら別だけど。

ちなみに千代田富士見の中古坪450ってどれです？ほんとにその値段で出てるなら即日買いたいんですが！

[442: 匿名さん]

>>440
千代田富士見のパークコートは直近の中古3LDK71.66m2で1億4200万円です。
坪単価650万円くらいですね。

港区浜松町と千代田富士見だったら断然後者選びますが。

[443: 匿名さん]

>>441
失礼しました。他の物件の中古と見間違えたようです。

[444: 匿名さん]

千代田富士見は社長が住むくらい手抜きなしで作ったパークコートの上位物件ですが、場所が飯田橋ってのがアウト。一旦港区に住むと飯田橋が便利とか言われても、そのレベルで話されてもなと思ってしまう。港区立地と比較すろば都内主要部へのアクセスは悪い。あと駅と駅前が汚く、学生ばかり。千代田富士見の友人家に行ったときには電車の音が予想以上に気になった、サッシの防音性能があまりよくないのかもしれない。

[445: 匿名さん]

>>444
「駅と駅前が汚く、電車の音が予想以上に気になった」

このマンションのことですね！

[446: 匿名さん]

最近のパークコートって良くなったよね。
麻布十番と虎ノ門は大したことないけど、千代田と六本木は素晴らしい。

[447: 匿名さん]

>>444
このマンションへの高度なネガだな（笑）
頭いいな、久しぶりにこんな高度なネガをみたわ。

[448: 匿名さん]

パークコートシリーズでいままで1番安かったのってどこかわかる方いますか？

[449: 匿名さん]

>>445
電車沿いなら煩いと言うわけではない。遮音性能のよい二重サッシなら真横でも聞こえないよ。千代田富士見は防音性能が十分でない部屋があるってこと。嘘じゃなく事実。

[450: 匿名さん]

ここも二重サッシなのかな？

窓開けるとき面倒だな。

[451: 匿名さん]

>>450
線路沿いだし100パーセント二重サッシでしょうね。

[452: 物件比較中さん [男性 40代]]

アホ。これから大不景気がくるのに
マンション購入なんて止めとけ。
森ビルの会長でさえこれから不動産価格は
強烈な下落が来るから引き締めるって
言ってるんだぞ。日経平均の暴落は時間差で
不動産価格を直撃するぞ。

[453: 匿名さん]

都心主要部へのアクセスって霞ヶ関や大手町などへの通勤のことですよね普通
ここは新橋はじめそのあたりに通う人に需要があるから何も問題ないと思う

港区とかは駅近くとかのごく一部を除いてむしろ交通の便が悪い
車しか使わない人はどうぞって感じ

[454: 匿名さん]

グローバルフロントタワーの30階が、坪450万円で契約したとのことです。

一つの目安にはなりますね。

[455: 買い換え検討中]

以前三井に聞いてみたところ、坪平均500ちょっとの予定と言っていたから、本当にそれぐらいなら検討してもいいかなと思っています。
建物の外観があまり好みじゃないけど・・・

[456: 匿名さん]

>>454
グローバルフロントタワーが坪450で成約しましたか。
となると、ここは坪600位でしょうかね？

[457: 匿名さん]

>>456
何と何を比較しようとしてるのでしょうか？
グローバルフロントタワーのペントハウスとここの平均の坪単価ですか？

[458: 匿名さん]

>>457
GFTの最上階は坪570ですよ、レベルが違いますよ。

[459: 匿名さん]

パークシティ大崎もかなり上乗せして、売り出してるね。

[460: 匿名]

４月から、GFT周辺に新しく小児科のクリニックや保育園が出来るみたいです。この周辺も徐々に子育て環境として整っていくといいですね。

[461: 匿名さん]

>>460
かなり雰囲気よくなると思いますよ。MRが楽しみで待ちきれない。

[462: 匿名さん]

港区にここ最近あまり大手の新築物件が出ないですね．
出ても坪700-800万の異常な物件ばかり．
最近中古物件も多いですけど，どうでしょうか？

このあたりだと，
シティータワー麻布十番（住友）　坪630万くらい
パークコート麻布十番（三井）　坪600万くらい
レジデンス三田（野村・三井）　坪550万くらい
Global Front Tower（三井・日本建物）　坪400-450万くらい

ここは2年後に入居することになるのですが，価格が気になります．
明日からの株式市場もまた株価が上がりそうで，正直マンション価格が下落する感じはないと思っています．
横ばいか，オリンピックに向けてもう少し上がるか．．．
下がると予想されている方もいますが，そうでしょうか？

ここの価格を待つか，中古で手を打つか，非常に迷いますね．
麻布十番の2物件はもともと坪400万いってなかったと思うので，手を出すのも少し抵抗がありますし．．．

[463: 匿名さん]

>>444
青山とか赤坂なら分かるけど、浜松町でなに言ってんのって感じだなww そんなに港区便利なら芝浦の湾岸タワーでも買っときなよ。
安いし線路もないし、人もいないし快適でしょ？

[464: 匿名さん]

>>462
十番の2タワーは駅近で最高なんですけど、ジャンクションになってる高速の真横で空気がちょっと悪い。それを気にしないなら仕様も良いしオススメ。坪500は冷静に考えてもあり得ないような。坪550でも安いと感じる。浜松町５分の眺望期待大のパークコートだからまあ高いでしょ。

[465: 匿名さん]

完成するころには再開発も進んでいるんでしょうね

[466: 匿名さん]

>>373

ここから、越境するとしたら、何処が良いですかね？

あと、近くでお勧めのプレスクールありますか？日本人比率が２５％以下のところが良いです。

[467: 匿名さん]

入居予定の店舗の情報ありますか？

[468: 匿名]

>>466
ここはどうでしょう？
http://www.nyumon.net/script/sp/detail.php?id=725
日本人多いですかね。まずこの辺りは外国の方は少ないですよ。
麻布辺りのスクールに行った方がいいと思います。

[469: 匿名]

GFTのペントハウス2部屋がもう売りに出てるね
広告ハガキ届いた
このレスはGFTが好きな人多いようだからそちらを検討したらどう？

[470: 匿名さん]

神明いききプラザでは小中学生向けのイベントたくさんありそうです

[471: 周辺住民さん [男性 50代]]

芝公園はとても広いです。
２５号地まであり点在してます。野球場やテニスなどの施設もあります。
大体、御成門駅、芝公園駅、赤羽橋駅、東京タワーを結んだエリアです。
そのエリアの中にプリンスホテルや増上寺がある印象です。
郊外のマンションに併設された公園のような遊具が整備された公園とは違いますがサイクリングで廻るイメージです。

[472: 物件比較中さん [男性 40代]]

勤務先にもよりますが
通勤、出張など主要都市への移動には事欠かない場所だと思います。
成田空港はちょっと遠いか？

[473: 匿名さん]

芝公園と言うと非常にメジャーな印象を受けるのだが、本当の姿は小さな公園が続いてるだけ・・・といった感じで、わざわざ訪問する公園では決して無い。
http://waradutoya.blog.so-net.ne.jp/2009-07-19


だって。個人的には、小さい公園の連続でも良いのだが、大通り沿いが殆どで、空気の悪さや、騒音があって寛げない感じなのが気になる。

[474: 匿名さん]

>>462

株価はあなたの予想に反して下落していますので、マンション価格も下がりそうですね。

[475: 匿名さん]

>462
築5,6年の麻布十番が坪600万、築1年の三田が550万ということであれば、ここはパークコートブランドだし、坪600くらいじゃない？
坪500〜550くらいにする理由がない。

[476: 匿名さん]

田舎者でミーハーな自分は泰明小学校がいいなと思ってします。

[477: 匿名さん]

地所の都ホテル前のタワーとは競合しないかな。　
周辺住民の反対がすごいようだが。　イメージは白金が上だが、
都心のコアに近いならこちらだな。

[478: 匿名]

>>476
あそこは通える距離ですが中央区なので無理でしょうね。
勝どきや晴海のミーハーな親たちも沢山いると思うのでそちらが優先でしょう

[479: 匿名さん]

>>475

麻布十番、６００万もするの？
リーマン後は安い部屋は坪４００しなかった朧げな記憶があるのだが。

[480: 匿名さん]

あと、いくら麻布十番と言っても、高速道路至近の環境最悪の場所だからね。

こっちがどんなところか知らないけど、あそこよりは高くなるのでは？

[481: 匿名さん]

麻布十番の今月の契約状況は、
どちらも10〜20階で、坪593万円と663万円とのことです。

かなりあがってますね。

[482: 匿名さん]

481さんに追加です。
パークコートの方は売り出しは坪600万が多いです。そして、実際に成約してます。
シティータワーの方は坪600〜650万くらいでしょうか？かなり高いですが、成約については確認してないです。
三田は560万で2件成約していますね。
三田綱町パーマンに至っては売り出しは750万くらい。
どこもかなり上がってますが、それぞれ成約してるので、ここは600〜700万のレンジでは？あとは仕様次第かと。

[483: 匿名さん]

六本木のタワー坪３５０で買ったよ

[484: 匿名さん]

ここは平均550くらいじゃないかなー

[485: 購入検討中さん [男性 40代]]

この物件、ビジネス棟と住居棟で構成させてますが
ビジネス棟（線路側）は賃貸ですかね？それとも地権者？
ビジネス棟側に店舗や子育て・・・などがはいるのでしょうか？

[486: 匿名さん]

>>484
パークコートだから平均600位じゃない。

[487: 匿名]

坪単価平均500ぐらいじゃないですか？
この景気ですし
六本木ヒルトップで坪500ですよ
それよりは価格低いかと。
駅近とはいえ、六本木より高いとは思えない

[488: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[489: 匿名さん]

とあるサイト

予想想定坪単価
【平均】600万円
【平均（プレミアム住戸除く）】550万円
【戸別（最安値住戸～最高値住戸】450～1,000万円

[490: 匿名さん]

>>487
六本木ヒルトップはいま売り出しで坪750〜とかだけどどこの国の話？

[491: 匿名さん]

六本木ヒルトップは今は700-800レンジの取引だよ。もちろん場所はヒルトップのが上だろうけど、坪500はあり得ないでしょ。550なら意外と安く来たなってくらい。

[492: 匿名さん]

>>483
すごいね、何年前？

[493: 匿名さん]

義理父が警察のお偉いさんやってて、一般に知られていない事務所や幹部自宅、関係施設の都心マップを見せてもらったことがあるんだが、あれは衝撃だった。都心三区、新宿区渋谷区はとても住めないね。ここでよく話題になってるタワマンにも幹部自宅になってるところがあったよ。あれみて豊洲にしたよ。豊洲が一番安全で生活もしやすい。港区とか最悪。

[494: 匿名さん]

↑
湾岸タワマンスレでやってください。

[495: 匿名さん]

工事は順調そうだね。
http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52364344.html

[496: 匿名]

>>490
どこの国ってこちらですよ。坪750-はただ上がってるだけで最初の販売価格じゃないよ
いくらオリンピック決まる前とはいえ、たかが4年前。
そんな経済が変わってるとも思えないからいきなり600はないでしょ

[497: 匿名]

>>496
俺も調べたら確かに坪500です
http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/397699/

[498: 匿名さん]

消費税増税前の物件は大体2〜3割は上がってる
パークコート麻布十番 400→600
レジデンス三田 440→560
パークコート六本木一丁目 550→750
六本木TOKYO 450→700

まわりの価格との比較も考えて値付けをするだろうから、新築、浜離宮ビュー、駅近、を含めると600くらいが妥当。
650だとちょっと高いな

[499: 匿名さん]

いまだに四年前の市況で語る夢遊病者がいるのか…円相場、金融緩和、金利、株価、あらゆるものが違いすぎて比較にならない。オリンピック前の相場に戻るには最短でも7年はかかる、ましてや2020年まで下がる要素がなさすぎる。ここはいまの相場感で坪600、まぁすぐにわかると思うよ。

[500: 匿名さん]

>492
五年前かな
ちなみに１０年前は更に安い
港区山手線内タワー坪250買った
こっちの方がお買い得だった
浜松町で坪600は悪夢だなw

[501: 匿名さん]

>>500
港区線内タワーで、250で買えたか？嘘ていてない？どこ？

[502: 匿名さん]

調査不足だよ
物件名は勘弁してよ

[503: 匿名さん]

>>502
物件名くらいじゃ個人情報にならないから大丈夫だよ。総戸数7戸のタワーとかでなければ。

[504: 匿名さん]

プラウドタワー白金台も結構上がったよね。分譲時はあまりにひどい間取りと柱祭り、天井でこぼこで割高だなと思ってたが、中古坪100から150上げで成約してた。中見たけど分譲時に予想した以上に微妙だったが。

[505: 匿名さん]

その坪250で買った部屋は今売ったらいくらになりそう？

[506: 匿名さん]

確かに４年前の相場とは大違い。　大学受験で例えれば、４年前なら早慶に合格
できたのに、各大学が定員を大幅に減らしたため、日東駒専にしか合格できない位の
違いがあるかもしれない。　運が悪いといえばそれまでだが。

[508: 匿名さん]

>>501
500では無いが、確かシティタワー高輪なんか、そのくらいだった記憶が。

[509: 匿名さん]

>>508
品川駅直結Vタワーでも300切る部屋はあったな。

[510: 匿名さん]

>>508
いまシティタワー高輪が坪480で中古が出回ってるから、にわかに信じられない話だな

[511: 匿名さん]

>>510
シティタワー高輪の坪250は最下層階の最安値だが、確かにあった。当時の湾岸タワーは坪180-240

[512: 匿名さん]

今はバブルなんだろうね。

[513: 匿名さん]

>>510
https://www.sumai-surfin.com/product/evaluation/CityTower_takanawa.php

このページの下の方に参考分譲価格が。

[514: 匿名さん]

>505
売出しみると1.6～1.8倍ででてるから400前半は行けるんじゃないかな

それからタワーも10年前の方が出来がいいんだよね
レジデンス三田とプラウドタワー白金はみたけど
酷いもんだった

[515: 匿名さん]

5年前も色々探してたからよく覚えてるけど
シティタワー高輪　84m2 8480
虎の門タワーレジ　76m2 8100
ぐらいのの出物があったはず

[516: 匿名さん]

虎ノ門タワーレジデンスは完全に終わったよね。
あんなに眺望をきっちり塞がれる物件も珍しい。
ここ数年で一番悲惨な例だと思う…。

[517: 匿名]

>>511
多分サンウッド三田パークサイドタワーですね。当時坪平均250で激安で広告ろくにせず、瞬間蒸発だったそうです。

[518: 匿名さん]

>>517
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F15S9A04/

これが坪250万前後だったんだよね。東京タワービューどころの話じゃないね。東京タワーが近すぎて窓に入りきらない。それ考えると浜松町の線路脇が坪600とかバブルとしか言いようがない。

[519: 匿名さん]

>>518

三ウッド三田は、高速沿いで、人が住むところではないですよ。

ツインパークスとかもそう。

ただ、それでも、タワマン住んで見栄はりたいという人が少なからずいるのは驚きで、人間の業を感じます。

[520: 購入検討中さん]

今40代以上の人は安い物件買うチャンスが溢れてたから羨ましい
サンウッド三田やシティタワー品川の分譲時期に自分はまだ学生だったからとてもとても･･･

[521: 匿名さん]

>>520
そうですか･･･この借入環境は追い風。当方は最初に手掛けたのは26歳のとき。
昨年春ごろから、ふと複数物件のランニングコスト(固定資産税・光熱費・CATV・
電話代・駐車代等)が気になり始めたころに、たまたま大手デベの勧誘を切っ掛けに再々考。
現預金を膨らませる方向に大転換し、一気に売却に動き最後の戸建ても先月で完了。
いずれも値幅は十分取れてただけに昨年分は納税完了しホッとしているところ。
現預金は厚くなったが、投資有価証券は従前通りで固定資産(土地家屋)は
サウスゲート地区(港南)一つになった。行き来する拠点がなくなったのが
少々寂しいが慣れてきたし、法人なら自社株買いか配当増できる環境は楽。

▽港南湾岸戦争と内陸
TTP後ブランから販売合戦が始まり、東部では東雲Wコン～豊洲地区のPCTへ続いていった。
区内東部ではCT高輪・高輪ザレジ・虎レジやサンウッドもほぼ同時期の物件。
パークハウス芝タワーはサンウッドの場所がMR。それ以前に土地がまとまり先陣を
切ったのは芝PT。その後セレスティンHと信託銀行本店が竣工。
▽価格の水準訂正
①90年代初頭から後半まで→右肩下がり（バブル崩壊・金融機関倒産）
②2000年前後から2004年頃→ほぼボトム圏(追い打ちのITバブル崩壊）
③2005年から2007年→右肩上がり②より価格UP
④リーマンショック後はご承知のとおりですが、2012から右肩上がりに転換し、
政権交代以降2013～2015年迄に少なくとも２回は水準訂正の価格UPがあった。

買う時期も大事ですが、販売物件の中(フロア・間取り他)でプラン(自身の好み含め)を
良く吟味して選びコスパが有利な部屋が値幅を取りやすい。
決して販売時の好眺望・高層階が、売りに出したときに買い手が付きやすいとは限らない
利幅が乗って買い手が食いつきやすいものを選ぶのがその後のステップUPには楽
ちなみに、当方が追加買いに動き始めたのは①の後半から②前半。
当時既に所有してたものは現在が羨ましいほどの金利高

[522: 匿名さん]

サンウッドは坪200くらいあがったかな？高速と交通量多い幹線道路沿いだから子供いたら買えない物件。東京タワーの近さは凄いけど、仕様は質の悪い賃貸レベルでサッシの作りは古くさいよな。資産増やす物件としてはグロス低くても買えたし最高だったね。

[523: 匿名さん]

>519
ケチばっかりで買えない人はご退場下さい

[524: 匿名さん]

>>520
26歳の時 までは読んだ。

[525: 匿名さん]

>522
一応フォローすると天井2650あるしサッシも狭くないです 柱の食い込みも少ないしカウンタ幅も狭く有効面積に貢献 してますね
清水らしい良い作りですよ
建具が安いのは認めます

[526: 匿名さん]

続報楽しみ。

[527: 匿名さん [男性 40代]]

三井のHPの更新を楽しみにしています。

[528: 物件比較中さん [男性 50代]]

首都圏通勤、関東圏移動、国内海外出張等
この交通機関のそろった環境はなかなか無いような気がします。
新宿、池袋方面へは別ですが・・

[529: 匿名さん]

微妙に駅遠いね。

[530: 匿名さん]

>>522
521です
参考報告。個別物件内容は置いといて、確定申告は毎年のことなので、Ｂ申告一般課税分に
三表譲渡益合算納税。長期譲渡益分のみの税額を抜き出すと、今後付加される納税予定額を含めて、
1000万円には少し届かない納税額でした。

[531: 匿名さん]

ここで駅遠いっていう人はどこに住めば満足なのだろうか。

[532: 匿名さん]

この位置で駅が遠いって、どこまで電車に依存してるんだ？
毎日タクシー移動でいいじゃん、それか適当な最寄りの駅までとかでも。

[533: 匿名さん]

>>532
徒歩分と駅力考えればここより明らかに駅近便利といえるのは目黒ブリリアしかない。

CGP、クヤクション、カチビューあたりは駅力や都心立地的に直結でも同じ土俵には上がれないと思います

[534: 匿名さん]

目黒ブリリアとここが同時期に同じ単価なら私はブリリアかな。

[535: 匿名さん]

ツインパークスは汐留２分

[536: 匿名さん]

>>535
大江戸線２分は同じ土俵には上がれないよ。

[537: 匿名さん]

>>534
ブリリアはバブリアなど言われて高いとさんざんネットで言われたが空前の即完だったよね。私は市況によらずあの立地は山手線ジャンルでは30年に一度の物件。

[538: 匿名さん]

>>536
ツインパークスは浜松町も徒歩６分だよ。

[539: 購入検討中さん [男性 50代]]

郊外なら「なんとしても駅近」だと思います。
その駅からしか通勤しないから
でも
ここまで都心ならそこまで駅近にこだわる必要はないかもと
使う駅も場合によっては変えるでしょうから

新宿方面なら大門
JRや新幹線なら浜松町
台場方面なら汐留
地方へはモノレール

どの駅も少し違う場所ですから

[540: 匿名さん]

新橋駅＆汐留駅があれば都内の殆どの場所へ行ける。
ツインパークスからだと新橋駅は地下から風にさらされずに行けるけど、ここから新橋に行くのはちょっと遠いか？