パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


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【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
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【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[4251: マンション検討中さん]

富裕層向けのマンションですね。
世代はどれくらいでしょうか？

[4252: 匿名さん]

東洋経済のこれ、浜松町の位置付けどう見ればいい？

[4253: 匿名さん]

2000-2005年ごろのマンション価格との比較値上がり率らしい。もともと高かった浜松町は伸びず、2005年ごろは安かった恵比寿、目黒、品川に現在価値は逆転されてる。

[4254: 匿名さん]

山手線沿線でありながら住宅環境も比較的に整った駅のエリアの値上がり率が高い傾向にある。品川駅が坪単価最高は意外。高輪エリアはタワマンは無理だから希少性が高まっているね。

[4255: 匿名さん]

都心居住の動きは強まっているが、都心だからと言ってビルに囲まれて暮らしても良いと言っている訳ではない。
価格が浜松町を上回る恵比寿、目黒、品川はいずれも駅からさほど遠くない場所に住むのに適した住宅環境がある。浜松町は単なる都心で周りは住むのに適した環境とは言えない。
ここの分譲価格はパークコートブランドのプレミアが乗っているが、果たしてそのプレミア分に値する価値があると将来的に評価されるか、が論点だ。

[4256: 匿名さん]

>>4252
もう浜松町は完全に頭打ちですからね。
しかもマンション需要がきわめて少ないので最下位なのはうなずけます。
いくら再開発しても、鉄粉・粉塵・騒音で健康には良いとは思えないので、地価を押し上げていたタワーマンションの価格まで反映しないでしょうね。値上がり目的の方は見たくない現状です。
このマンションだって竣工後の中古になったときには坪単価400万台で取引されていたりして。
以前は高田馬場は中国人だらけって敬遠されていたのに、逆転されているのには参りましたね。

[4257: 匿名さん]

現在、の価格であって
将来を保証するランキングではない。

[4258: 匿名さん]

2015年1～2016年9月に分譲されたマンションでのデータらしい。
品川は高輪側ばかりで2005年の港南メインのデータと比較すると倍増という感じか。
ここの価格が入っていれば浜松町もけっこう伸びたと思うが。

[4259: 匿名さん]

ランキングに載ってない「大崎」なんかは、
10年前と比べて上昇しなかった、とでも言うのかな？

[4260: 匿名さん]

パークシティ大崎の分譲直後で物件がなかったんだろうね。

[4261: 匿名さん]

目黒はブリリアタワー、高田馬場はスカイフォレスト、池袋はグランドミレーニアが引っ張り上げたんだろう。
御徒町はよくわからんが、湯島のディアナコートあたりがカウントされてるのかな。

[4262: マンション比較中さん]

＞4256
それだけこれからの伸びが期待ができるということではないでしょうか。ツインパークスは新橋になるのかもしれないけどサンプル数が少ないということで掲載されていませんね。

[4263: 匿名さん]

つまり、その当時にどんな新築があったかなかったか、に左右されてしまうランキング。

[4264: 匿名さん]

値上がりを期待するような場所じゃないってことです。
それは前から指摘されていること。

[4265: 匿名さん]

浜松町はもともと東京タワーに近い都心中の都心で、2000年代前半でも地価もマンション価格も高かった。そこから基本的に分譲マンションはずーっと同じ価格の坪400万台で販売されてる。

山手線の他のエリアは、当時は今よりかなり安かったし、特に目黒、恵比寿、品川なんて今ほどの人気は全然なかった。それが品川の再開発などで注目されだして、城南地区の人気が高まってきていて値上がり傾向が顕著になった。

一方で相対的に住環境が劣る中央区や千代田区の人気は高まっていない。都心の浜松町で東京タワーを間近に眺めながら住むのはアドレス的には羨望の的にはなるだろうが、「じゃああなたも住みたいですか？」と聞かれたらNoと答える人が多いだろう。

そこを買えるお金があるなら、同じくらい交通便利な目黒駅、恵比寿駅、品川駅などからさほど離れてないブランド立地のほうがいいなという人が多いだろうね。人気が高まらなければ価格も上がらない。ここはあまりにも都心すぎるんだよ。

[4266: 匿名さん]

>>4265
恵比寿はいま予定あるのは住友だから高すぎるよ。東口なのに坪600万以上からなんて異常すぎる。

目黒は将来的にもまだ期待できるのだが、ザ・ガーデンテラス目黒は北向きの部屋しかないのが難点なんだよ。
価格を見ると安いけど夫婦共働き以外は北向きはちょっとな～。

どんな物件を買っていても黙ってれば上がった時代に、特化して最下位だとこの物件に不安を感じてきたわ。
上がった今だと買っても売るとき損するじゃん。

[4267: 匿名さん]

浜松町は比較対象となる物件が余りに少ないと思います。
このようなランキングに一喜一憂するのもおかしな話。
少しでも統計を知っていればこのデータが当てにならないものだと分かるはず。

[4268: 匿名さん]

十分にあてになりますよ。
これだけタワマンが値上がりした時期にだんとつ最下位のたった5％の値上がりってありえないから。
再開発なんてもうずっと前から計画されていましたから、それを盛り込んでも全然値上がりしてないってことは、
これからのマンション不景気でどれだけ含み損を抱えるかの資料になります。

[4269: 匿名さん]

こんな簡単なランキングをもとにした素人の将来予測ほど当てにならないものはありませんね。

[4270: 通りがかりさん]

パークコート赤坂檜町南青山浜離宮共だか今の価格から今度値上がりは有りえない。実需で住まないのであれば賃貸が良い。赤坂檜町や南青山は高値で売買可能時期にしか新築販売されないが、浜離宮は魅力薄い。2020年にはもう値下がりしそう。

[4271: 匿名さん]

http://toyokeizai.net/articles/-/157693

元ネタです。
住みたい沿線ランキングで山手線沿線が最も人気がありますね。
浜松町の周辺再開発についても、東芝本社ビル、貿易センタービルを例に出して紹介されています。
「将来への期待が高まっている」、と。
浜松町の将来性は期待大ですね！

[4272: 匿名さん]

マンションの価格では品川、恵比寿、目黒が御三家という感じですな。確かに、浜松町の＠414は調査対象期間に高級物件がなかったことも影響していると思われるが、仮にこれから浜松町の相場が上がるとしても、ここの価格は分譲時点で＠600。つまり＠600よりも上がって山手線沿線No.1までいかないと資産価値的にはプラスにならないことになる。おそらく、今後10年間で品川の再開発が徐々に全貌を現してきて、さらに注目が集まるので、品川を浜松町が超えることはないだろう。ここは、よくてトントン。将来転売で値上がり益を得るのはまず無理だろうね。ツインパークスくらいの分譲価格ならよかったのに。

[4273: 匿名さん]

ここの坪単価って570程度ですけどね。
坪600は予定価格の段階ですね。

[4274: 匿名さん]

こんな場所で坪600万円？？？
ここはオフィス街で住居で売っても下手したらオフィス使用されるかも。

[4275: 匿名さん]

しかし、いよいよ品川が目立ち始めましたな。これから新駅と品川駅の再開発が部分完成する
たびにTVニュースになり注目がどんどん集まるけど品川、新駅、田町はマンションの新規供給は
ほとんどない。自動的に中古に注目が集まる結果になりますな。高輪だろうが港南だろうが
芝浦だろうが、あの辺のマンションを安い時期に手にいれた人が本当の勝ち組かも。

[4276: 匿名さん]

>>4275
WCTの方？

[4277: 匿名さん]

違うよ。なんで品川の話題だとWCTになるの？

[4278: 匿名さん]

浜松町にも新駅，品川再開発の良い影響はあるでしょうね．この一帯は国を挙げての事業ですからね，規模が違います。

[4279: 匿名さん]

パーティーで使用するので場所が良ければそれでいいって感じで第一期で買いましたわ。
駐車場ないからタクシーで来る客が多いだろうし、みんなでガヤガヤ騒げたらいいから、広くて便利で高層階。

でもなんかみんなに話したらこれからどんどん値下がりしそうなんだよね。
図を見たらさらに確信したよｗ

[4280: 匿名さん]

パーティー用って何㎡？

[4281: 匿名さん]

第2期の販売時期、そろそろかと思うのですが、どなたかスケジュールご存知でしょうか？

[4282: 匿名さん]

え？？？
現状を知ってもまだ申し込むの？
ネタでしょ
だって本当に購入したいんだったら説明会でしっかり目的の部屋から阻害するものはないか確認して日付もわかってるはず。
こんな掲示板で第二期の日程を聞いて買うの？

[4283: 周辺住民さん]

現状、この周辺はオフィス街です。
最近は浜松町１丁目でもここを含め３棟のマンション建設中です。
再開発により浜松町２丁目、海岸（竹芝）でも大型のマンションも建設されます。
数年後は変わっていそうですね。
オフィス面積の供給量増えるのでまだまだわかりませんが・・・

[4284: ご近所さん]

現状（概算）世帯数　居住者
浜松町１丁目　830　　1500
浜松町２丁目　200　　300

そこにこの浜離宮563世帯、鹿島の約400世帯が増えます。（他にも建設中あり）
倍増・・・以上でしょうか

[4285: マンション検討中さん]

浜松町、これから活気が出そうですね。

[4286: 匿名さん]

まあ、キャピタルは出ないだろうが、大やけどはしないやろ。

[4287: 匿名さん]

腐っても「港区」と言われたよ。

[4288: 匿名さん]

今都心でここより良いタワー物件ありますか？
白金、恵比寿はないも良いけど、ここよりも値段が高いですよね〜。
ここの良い部屋は残ってないですかね？

[4289: 匿名さん]

そうなんですよね、ここより良い大規模都心タワーがない！

[4290: 匿名さん]

なんでタワーが良いのですか？

[4291: 匿名さん]

>>4287 匿名さん

あぁ、あの線路沿いのマンションね、って言われました。

[4292: 匿名さん]

>>4288 匿名さん

恵比寿現地見て来ましたが、雑多な環境で恵比寿と言っても～とパークコート浜離宮に軍配上がりました。
白金はどうでしょうか？

[4293: 通りがかりさん]

>>4291 匿名さん

線路沿いのマンションなんて無数にあるけどね。
大規模だし、許容範囲だと思うが。

[4294: 匿名さん]

>>4292 匿名さん

白金は電話で聞いたら、一番安い低層の56平米ぐらいで一億程度らしい。坪単価600を超えるとも。
しかも小さい部屋が少ない。
ここは平均坪単価570ぐらいだし、選択肢も多い。

[4295: 評判気になるさん]

駅直結物件は全部線路沿いになるんだが。便利さか静けさかどちらかですね。

[4296: 匿名さん]

駅直結は地下鉄駅が多いね。
地上駅・線路直結だとうるさいだろうなあ。

[4297: 匿名さん]

>>4292

白金は６０平米台が２部屋のみだと。坪６００以上で７０平米以上だと高額になってしまう。
DINKSだが50平米台だと狭く､６０平米台を考えていたため白金は諦めました。

[4298: 匿名さん]

>>4297 匿名さん

なるほど！当方も同じ状況です。60㎡台の選択肢がそんなに少ないのですね。情報ありがとうございました。場所的な事でしょうが、浜離宮の方がバリエーションあり、価格と利便性にも秀でていることが分かりました。

[4299: マンション検討中さん]

かなりかなり迷いましたが、最後は子育てできそうにない環境（線路脇・周辺の建造物等の環境・子供同士だけで遊べる広い公園なし）にあるという決定的なマイナス要素の為、撤退を決めました。

航路問題や既存不適格の問題がありますが、三菱の白金タワーの方に対象を移したいと思います。

[4300: 匿名さん]

浜松町駅直結が良いですね