パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[4141: 匿名さん]

西麻布の某小学校ですが、同じクラス（３０人くらい）に東大教授の子供が２名。外国籍ないしハーフの子が６名。六本木ヒルズ住まいのお子さんもいらっしゃいますが、上には上がいて、近所の超高級マンションの地権者の子とか、唸るようなお金持ちがゴロゴロいます。医師・弁護士あたりはむしろありふれてる、という感じで、その他、起業家あり、芸術家あり、ご近所の定食屋さんのお子様あり、と、多様性に富んでいる感じです。

まあ、子供達は、そんなの関係なく、放課後は近所の公園（有栖川公園、◯公園）等で、ワイワイやってるようですけどね。

公立小の良いところは、多様性と、近所に友達がいるので、放課後友達と外遊びしやすいということだと思います。公園行けば、誰かいる感じ。結構、学年超えて遊んでます。

[4142: 匿名さん]

港区の中学生の7割は私立に在籍してるし、さらに年収１０００以上の世帯だと9割近いという話なので、この物件で公立中学校に行く世帯はほとんどいないはずなので議論としてほぼ無意味。

[4143: 匿名さん]

>>4139
内容が充実した良い公立が学区内にあれば、何もわざわざ私立に行かせなくても良い、余計なお金をかけなくてもよい、というお金持ちもいるって事でしょう。
私立も全てが良いわけではないのですから。

[4144: 匿名さん]

>>4143 匿名さん

そうですね。私もそう思える話を聞きました。ご夫婦で共働き、お勤め先はそれぞれ大手広告代理店とＴＶ局に勤務。世帯年収は～3千万てところですが、やはり御成門小学校に通わせています。公立の小学校？と意外に感じたのですが、歴史のある良い学校みたいですね。

[4145: マンション検討中さん]

以前からこの辺りに住んでいます。
御成門小学校はとても歴史のある学校です。
私立からわざわざ転入される方もいらっしゃいます。この辺りにお引っ越してこられる方は世帯年収も多く、もともとお育ちの良い方が多いです。

[4146: 評判気になるさん]

ご夫婦共働きだと意外と遠くの私立より近くの公立に通わせるケース多いですよね。このマンションでも家族で住むとなると3LDK、1億円は必要なのでそれなりの方が住まれるのではないでしょうか。

[4147: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

拝見いたしましたところ、特定のマンションとは関係のない世帯年収・学区の話題が散見されるようです。

世帯年収や学区の話題につきましても、マンションの購入にあたりましては、必要な情報であるとは考えますが、
個別の物件スレにて、同様の話題が長く継続いたしますと、肝心の物件に関する情報交換を
阻害するケースもあり、他の検討中の方の迷惑になることも考えられます。

つきましては、大変恐れ入りますが、これらの話題につきましては、以降、他の同様のテーマを
扱うスレッドをお探しいただくか、類似スレッドが存在しない場合は、新たにスレッドを作成するなどの
ご対応をお願いできますと幸いです。

現存するスレッドでは、以下のようなスレッドもございますのでご参照ください。

世帯年収2000万円〜4000万円の生活感
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/249915/
公立小学校、中学校の学区別平均年収データ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/614391/
公立の小中学校区のよい地域は？東京都内にて
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/151801/

なお、今後も同様の話題が継続する場合につきましては、利便性向上のため、
今後の投稿につきまして、一斉削除を行わせていただくこともございますので、
予めご了承くださいますようお願い申し上げます。

より多くの方に有益な場としてご利用いただけるようご協力のほど、よろしくお願いいたします。

[4148: 周辺住民さん]

竹芝と浜松町を結ぶ「歩行デッキ」の工事始まりました。

竹芝の再開発と浜松町駅を首都高、JRをそれぞれ跨ぎ繋がります。

野村不動産の再開発（現東芝辺り）とも繋がる予定だそうです。

[4149: 検討板ユーザーさん]

>>4148 周辺住民さん
ありがとうございます。そちらは工事の方とかに聞かれた話ですか？

[4150: 匿名さん]

>>4144 匿名さん

立派な学校に通わせてもね。黒○瞳の娘とか、三田佳○の、息子とかみたいに育っても。

[4151: 匿名さん]

評判が良い学校に入れさせて上げたんだんだから、先生あと宜しくね。とはなって欲しくない。
マンションとは全く関係ありませんけどね。

[4152: 周辺住民さん]

>>4149 検討板ユーザーさん

以下の①と②と④が歩行者デッキで結ばれる予定です。
その②の工事の一部です。

羽田空港へのアクセスの良さが売り物の浜松町エリアで、JR東日本や東急不動産、野村不動産ホールディングスがそれぞれ大規模な再開発に乗り出した。
①（仮称）浜松町駅前プロジェクト。浜松町駅西側の約3.2ヘクタールの土地に、世界貿易センタービルの建て替えを含め、複合ビル5棟を建設する計画だ。都営地下鉄大門駅にも直結する。 複合ビルにはオフィスを中心に、店舗やカンファレンス施設、コンベンションホール、医療センターなどが入る。事業主体は東側（駅側）のA街区が世界貿易センタービルディング、東京モノレール、東日本旅客鉄道（JR東日本）など。西側のB街区では、2015年11月から高さ156mの「ニッセイ浜松町クレアタワー」の建設工事が進んでいる。さらに、C街区では、浜松町駅やA街区、B街区とデッキで接続することや、建設する複合ビルに港区の文化芸術ホールを整備することなどが計画されている。多様な用途に対応する600席級のホールが、浜松町に誕生することになった。

②ゆりかもめの竹芝駅付近では、東急不動産と鹿島が都市再生ステップアップ・プロジェクト（竹芝地区）を推進している。東京都計量検定所跡地など計約1.5ヘクタールに39階建て、高さ210mの業務棟と、21階建ての住宅棟を建設するもので、2016年5月に着工した。首都高をまたいで浜松町駅と直結する歩行者デッキを整備する。

③竹芝側ではJR東日本が、ホテルや劇場を整備する竹芝ウォーターフロント開発計画を推し進める。ホテル、オフィス、商業の26階建て複合ビルと、劇団四季の劇場棟、汐留川の北側対岸の浜離宮恩賜庭園を望める屋外広場などを整備する。ホテルはインターナショナルブランドと提携したラグジュアリーホテルになる予定。

④芝浦運河沿いの約4.3ヘクタールの区域で野村不動産ホールディングスが再開発。浜松町駅と歩行者デッキで接続し、水辺のにぎわいの創出や舟運の活性化、先端水素技術の発信などを通じて、観光・ビジネス交流拠点を整備する。

[4153: マンション検討中さん]

高速をまたぐ歩行者デッキをそのまま築地まで、首都高全面覆って緑地化してしまえ。さすれば築地再開発も竹芝も汐留も浜松町も浜離宮にシームレスにつながり、一体開発になるやろ。

[4154: マンション比較中さん]

すいません。
他の物件の予定坪単価が大幅に上がったので急遽他物件を検討しなければいけなくなりました。
既に販売された戸数はどのくらいでしょうか。抽選はありましたか？
残された戸数と販売時期を教えていただけないでしょうか。

再開発の期待などは気にしていません。

[4155: 匿名さん]

４１５４

あんたアホですか？？？
冷やかしは止めた方が良いですよ。
直接販売会社に聞きなさい。
全く・・・。

[4156: 匿名さん]

>>4154

検討されていたのはシティタワー恵比寿ですかね．

その質問は明日モデルルームに電話して尋ねるのが一番正確でしょう．

[4157: 匿名さん]

他物件の予定坪単価が上がったから、急遽他物件を検討しなければ、の意味がよく分かりません。

[4158: 匿名さん]

西向きは少し割安で東京タワーが望めますけど、2020年以降すでに決定している東京プリンスホテルの複合開発で高層ビルが建った場合（昨今の開発例からするとまず高い建物は含まれそうですが）、同地が東京タワーのもろに直線上の手前に被っているので、眺望が台無しになりますよね。

第2期に西向きを申し込む予定でしたが真剣に悩んでいます。
皆様どう思われますか。

[4159: 匿名さん]

まだまだ計画については分かりませんが、どこのマンションでも都内で眺望保証はありません。それ気にしてたら一生買えません。参考までに。

[4160: 匿名さん]

>>4158
確かに実際に買うとなると悩ましいですよね．
西向きは東京タワーだけでなく，都心の夜景も素晴らしいと思いますよ．
東京タワーが完全に見えなくなることは無いでしょうしね．
自分は北向き高層階を購入したので，東京タワー，都心の夜景はうらやましいですね．

[4161: 匿名さん]

参考になる御意見大変有難く思います。
時間があまりありませんが、家族とよく話し合って焦らず決めたいと思います。

手元の資料ですと、方角問わず2LDKはほぼ完売に近いですね。
抽選がんばってまいります。

[4162: マンション検討中さん]

夜景を優先するなら西向きがオススメです。
価格も北や東に比べると高いですが、東京らしい夜景が楽しめると思います。
浜離宮側は昼間は良いですが、夜は真っ暗です。

[4163: マンション検討中さん]

東側が浜離宮側なので、南と北ですね！
私は第1期で西側申し込みしましたが、落選致しました。2期申し込み予定です。

[4164: マンション検討中さん]

>>4158 匿名さん
プリンスホテルはかなり高い建物の中が建ちますか？東京タワーが完全に見えなくなる事はありますか？

[4165: 匿名さん]

西部HDの2020年以降の予定に３つのプリンスホテルの再開発が明記されております。
あれだけの敷地＋大半が駐車場としておせじにも有効活用できているとは言い難い現状ですので、予想でしかありませんが、相当の規模の再開発になってもおかしくないと思います。
西部HDは紀尾井町の再開発でもあれだけの建物を建てられていますし、近い将来ここからの東京タワーの眺望はまず変わることは確実でしょうね。

[4166: マンション検討中さん]

都心の景色はホテルに任せて、部屋の快適さで選びたいな。浜松町の駅前から東京タワー見えますよ。

東京プリンスホテルは一年休業してのリニューアルを今年の4月にするってのに、2020年に建て替え？
そんなんするかなー？

[4167: 匿名さん]

北向きの部屋からも浜離宮が見えるし、南向きの部屋からも東京タワーが見えますね。バルコニーに出ればですが。

[4168: 匿名]

芝公園には東京都の公園条例による高さ規制もありますし、無制限になんでも建てられるわけではありません。多少は東京タワービューに影響することはあるかもしれませんが、それも含めて都心ビューの変化を楽しめばよいのではないでしょうか。また、先の方も仰っているように、このマンションは西側だけでなく、どの向きもそれぞれの景色が楽しめると思いますよ！

[4169: 周辺住民さん]

歩行者デッキ工事

浜松町駅から竹芝方面の写真です。

左側に汐留ビル（ハマサイト）右側は芝離宮
１車線を閉鎖して工事してます。

歩行者デッキは芝離宮側で上部に映ってるデッキと接続されるでしょうね
屋根もあるそうなので竹芝まで芝離宮を眺めながら散策できそうです。

[4170: 匿名さん]

あと2年後くらいにはマンション景気が冷え込むということですが、1期で北向きを手に入れて手付け金入れしました。
夫婦で浜松町に勤務していて夜がとても遅いので・・・時には明け方までの勤務もあります。
無理そうですが万一子供が出来たときはすぐに売らないといけないため北向きにしました。

1.売る際には他と北向きとあまり差がないのに、東向きで大幅な利益で上げるために新築時の価格がまるで違ったこと。
1.北向きは一番安いのに車のヘッドライトのビルの反射も合わせて夜景を楽しめる。東向きは浜離宮のみで夜は真っ暗でタワーマンションの意味がないこと。
1.子供が出来て売る理由は今でも朝からサラリーマンが道路を闊歩していて、ベビーカーの通行が難しい場所が多いのに再開発で更に人通りが増える。また、階段が多いこと。
1.今も浜松町に賃貸で住んでいるのですが、不満点は特にないです。というのもずっと勤務先と家との往復ばかりで貯金がたまる一方ですから。ただ外食するには難しい場所です。サラリーマンの昼の人数と外食店の数が合わない。1.今の価格では利回りが悪くて外国人の投資家はもう手を引いているみたいですが、賃貸に出す方が買われているみたいなので入居者の入れ替わりが多く、近所もビルだらけなので子供が出来てもママ友は作れないでしょうね。

ところで民泊の説明って聞かれた方いますか？
マンション定款で民泊禁止を打ち出している新築マンションが多いのですが、このマンションのことでその説明を受けたことがないので。

[4171: 匿名さん]

>>4170 匿名さん
中古は好きに売出価格を付けれますが、値引きをしたり最悪は購入希望者がいなかったりするので、成約価格の方が現実的です。
中古で売る時に北向きが他と余り差がない、のネタ元はデータとして成約ではなく売出価格を使ってるから批判がありますよ。

[4172: 匿名さん]

中古サイトに掲載されている物件のすべてが、真剣に売却を考えているわけでは
ありませんよ。　特に売却の必要があるわけではないが、この価格で買ってくれる
おめでたい人がでてくればラッキーとばかりに、査定とかけ離れた価格をつけている
物件も少なからずあります。　　仲介会社も他の物件を安くみせかける（錯覚させる）
引き立て役も必要だから、引き受けるわけです。

[4173: 匿名さん]

＞＞4168　匿名さん

芝公園の東京都公園条例による高さ規制とは、どういったものでしょうか。

[4174: 匿名さん]

都内の高さ規制なんて再開発かけたら
すぐ関係なくなりますよ。

[4175: マンコミュファンさん]

>>4170 匿名さん
お仕事お疲れ様です
しかし、子育てにも良いところですよ
仕事より、子供をうみましょう
私は、妊活中です
なかなかうまくいきたせんが
仕事も、頑張っております

[4176: 口コミ知りたいさん]

このマンション、
民泊は内規で禁止になってますよ。

[4177: 匿名さん]

最近のマンションならどこも、民泊は禁止ですよ。但し、その決まりを守れるかどうかです。

[4178: 匿名さん]

ちび2人と家族4人で永住する為に広めの部屋買った自分は少数派だったのか・・・。

[4179: 匿名さん]

当初説明よりも前倒しで販売されたのも、経済エコノミストが一斉にオリンピック頃からマンション価格が下がると言ってるからですね。
さて2年半以上の入居時にはどれだけ含み損を抱えることやら。

渋谷駅の庁舎にも70年の定期借地タワマンが建つけど、2019年竣工予定からちょっとずれこみそうだと。

[4180: 匿名さん]

>>4179
含み損とか意味不明。
同じものは他にないのだから、現状を納得して「住むために」買うのなら損得とか関係ないでしょ。

投資目的なら買値とか利回りとか気になるだろうけど、本気で投資目的なら港区のタワマンなんて考えている場合じゃないんじゃないの？　投資目的なら学生多い場所の賃貸向けアパートでも買った方が良いよ。

自分自身で使用・消費するためのものに含み損とかってトンチンカンな概念を持ち込む人は、原価とか考えたらあり得ない値付けの高級料理とか食べられないでしょうね、コスパ気になって。損得なんて気にせず人生楽しみましょうよ。

[4181: 匿名さん]

>4180さん

居住目的の方にとっては正論ですね。ライフステージで必要な時に自宅を買う、十分な合理性があります。

ただ、私も投資目的でここを真剣に検討したひとりです。含み損ももちろんあり得ますが、都市としての発展の恩恵をしっかり受け、競合もありそうでない。値上がりの要素はたっぷりある物件です。キャッシュフローがちょっと薄いので見送ろうと思っていましたが、やはり気になります。

[4182: 匿名さん]

>>4180 匿名さん
一般論ならば「現状を納得」だけでは不十分でしょ。
例えばここと違い、将来に新航路の下の街になる物件を買う人は将来の飛行機騒音まで納得した上でないとね。

[4183: 匿名さん]

住友は価格を下げることもあるのでしょうか？価格を上げるのは最近よくみますが

[4184: 匿名さん]

晴海のドトールは現に一時期より値下がりしてるよ。それとは別にスミフは内密での値下げパターンは多い。

[4185: 匿名さん]

>>4180 匿名さん
料理とは金額が違うからね〜
借金して高級料理はたべないでしょう
いざ売る必要性が出たとき どのくらい買値より落ちるかは考えますよ 借金するからね
人生なにがあるかわからないよ
楽しみたいけどね

[4186: 匿名さん]

住友の内密での値下げについては、実際見学にいかないと価格はわからないということでしょうか？

[4187: 周辺住民さん]

将来は想像しにくい状況ですね
オリンピック開催など特殊な要素があります。
晴海や豊洲、有明などは大きな影響がありそうですね
開催前、開催後も・・・・
ただ、浜松町の再開発等はあまり影響なさそうな気がしますね

[4188: 匿名さん]

>>4170 匿名さん
何が言いたいの。
番号を付けたいなら、1.2.3.でお願いしますね。
あと読む人の事を考えて文章作ってね。読み難くて、、、、

[4189: 匿名さん]

>>4188 匿名さん

まあ、4170は北向きを買った人の雑談でしょう。

[4190: マンション検討中さん]

山手線に乗ると工事中の、こちらのマンション見えますね。二期抽選はいつかわかりますか？