パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
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【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[3501: 匿名さん]

>>3500
ここ買うような層はあんまり気にしてないか、しっかりヘッジしてるかのどちらかでしょ
いずれにしても手付放棄がリスクの上限だし気にし過ぎる必要はないと思うよ

[3502: 匿名さん]

>>3501 匿名さん

それは部屋をそのまま変更無しで買った場合でしょう。オプションやリフォームを依頼すると損金の額は増大。

[3503: ゴーマンかましてよかですか？？？]

金利が上がるというのはインフレになったことです。
インフレ時に金利以上に値上がりするのが不動さん・・・なぜですか解かりすよね？？？
金利の上昇は不動産投資家にとって追い風です。その際はもちろんキャッシュで勝った人の利回りは変動借金者よりは高いです。　でも、その違いは微々たるもの。　金利上昇は投資家（Ｎｏｔ投機家）にとってはプラスとなります。　念のため。

[3504: 匿名さん]

>>3503 ゴーマンかましてよかですか？？？さん

三井健太さんの見解は違いますよ。世の中、投資でマンションを買う人ばかりではないですから。

[3505: マンション検討中さん]

窓が2重じゃなくても防音は問題ないと言われましたが、夏の暑さや冬の寒さも問題ないのかな？

[3506: 匿名さん]

>>3505 マンション検討中さん

暑さ寒さ、はLow-Eサッシでやるべきですね。パークタワー東雲は外側のサッシが全部Low-Eでした。

[3507: 匿名さん]

中央湊もLOW_Eガラスでしたね。同時期のタワマンなのにどうして違うのかな？

[3508: 匿名さん]

事業協力者住戸を除く販売戸数331戸のうち、第一期合計で199戸完売したそうですね。
全体の60%供給しているとはなかなかの健闘ではないでしょうか。
今物件が少ない中で、年末にかけて市況も復調なのかもしれませんね。

[3509: 匿名さん]

>>3508 匿名さん
そうなんだよね。年末にかけて、他の都内物件でも、数戸残ってたのが捌けて完売表記になったのがチラホラ。トランプ就任以降明らかに動いてる感じはある。ココから上昇が有るかは分からないが、流れは少し変わった感じ。

[3510: 匿名さん]

>>3505 マンション検討中さん

窓が2重じゃないって？
Low-Eの複層ガラスだけど？
そうでない部屋もあるの？

[3511: 匿名さん]

>>3510 匿名さん
多分複層ガラスと二重窓の区別もついてないだけの無知な方だと思われます。

[3512: 匿名さん]

>>3511 匿名さん

ここ最近、三井が分譲した物件でLow-E複層ガラスじゃない物件なんて聞いたことがありません。

[3513: 匿名さん]

第二期以降の売れ行きが極端に悪いのが昨年流れでしたね

[3514: 匿名さん]

>>3512 匿名さん

同じ港区で販売中のパークリュクス白金高輪19階建ては、普通のペアガラスだけど。 しかもT1だってMRで聞いた。

[3515: 匿名さん]

パークリュクスは賃貸仕様。

[3516: 匿名さん]

このマンションは化けると思うけど仕様はあまりよくないよ。。

[3517: 匿名さん]

あのGFTでさえ検討スレでは、開発が色々あるから化ける、と書いてた人がいた。

[3518: 匿名さん]

線路下くぐってツインパへ抜けるところ、キレイに拡張して両通にしてくれないかなぁ。

[3519: マンコミュファンさん]

>>3517 匿名さん
書いてる人がいるくらい別におかしくないでしょ。荒らしたい人ですか？
このマンションが化けることは購入するからには期待してます。

[3520: eマンションさん]

>>3512 匿名さん

確かLow-Eガラスは前提で、T-2かT-3かの違いということかとモデルルームの説明を聞いて理解しているが。

[3521: 匿名さん]

化けるとして坪いくらになるの？元が高すぎてこれ以上は無いと思うんですけど...

[3522: 匿名さん]

第1期で3次までやったのに6割って相当厳しいでしょ。
値引きしないと完売は難しいんじゃないかな。
化けるどころか値崩れの可能性の高い物件ですね。

[3523: 匿名さん]

ゴクレタワーの前例がある浜松町ですから。

[3524: 匿名さん]

坪６００万円出して浜松町？
冷静になった方が賢明では？

少し足せばＰＣ青山が買えたんですよ。

[3525: 匿名さん]

青山は坪1200
ここは500〜だいぶたさないと買えませんが…

[3526: 匿名さん]

なんか1人で必死にここをネガしてる人いますけどそんなに気になる物件なの？売れるとまずいのかな？

[3527: 匿名さん]

青山は坪800〜だよ。浜離宮の高層階住戸のが高いのすらある。
こんなに売れ残ってるのに現実逃避みたいなこと言っちゃダメでしょ。
たくさん売れ残ると将来的な管理費に跳ね返るから購入者が必死な感じ。

[3528: 匿名さん]

先日、森ビルに勤めている友人と話をした際に虎ノ門や浜松町エリアの将来性について話をした。
友人曰くこのエリアが将来化けるのは確実だそうだ。
今のうちに買っておくのは賢いとの事。
私に気を使ってそう言ったのか、本音で思っているかは定かではないが、専門家から見ても将来性が高いエリアに間違いはないだろう。

[3529: マンション住民さん]

そんなにおいしい話は掲示板に書かない方が良いよ。

[3530: 匿名さん]

虎ノ門は古くさい安っぽいビルばかりの街だったからね。新橋と同じ。
森ビルの人だから森ビルが開発して街がよくなりつつあると言いたいのでしょう。
再開発で本当によくなるのかどうか、後に時代が決めるだろうけど。

[3531: 匿名さん]

>>3530 匿名さん

虎ノ門から神谷町にかけては、森ビル主体で変貌していくのは間違いないね〜。
浜松町って、日生のことかな？東芝&東急？
街区の連たん性は無いような気が。

[3532: 匿名さん]

このマンションに恩恵がどのくらいあるかは未知数だね

[3533: 匿名さん]

どこがどうのこうの言ってもそんなの何の確証もありません。
マクロで大きなお金が入っているところ・・・が数年後に万人にその価値が解ることになる・・・そして価格に反映される。きわめて簡単な話です。大きなお金とは何千億、何兆、何十兆円と言うものです。誤解のないように。常にお金がお金を呼ぶ。虎の門の価格が化けているのも、六本木や青山が既に化けてしまったのもそれが理由です。何もこんなことをここで皆し教えない方が良いのかも知れませんが、ほとんどの日本人は学習能力ゼロに近いので大した問題ではありません。

[3534: 匿名さん]

神谷町は既に愛宕グリーンヒルズやオランダヒルズを作って開発したが
土日の過疎っぷりが半端なく街に活気がない。
浜松町から遠くはないけど街の繋がりは全くないね。
羽田空港アクセス線ができたら誰も浜松町なんて使わなくなるんじゃない？

森ビルなんて不動産業としては売上2000億ちょっとのオーナー系中小企業ですよ。
虎ノ門ヒルズで失敗すると1兆円を超える有利子負債で
クビが回らなくなる会社の人の意見は差っ引いて聞いておいた方がいいです。

このマンションが悪いわけではないが、
地域的に発展しないリスクは間違いなくある。
イタリア街も汐留も相変わらず閑散としてるしねぇ。

[3535: 購入経験者さん]

繁華街のど真ん中に住もうとは誰も思わないが…会社に近いのと銀座にも歩いて行けるので選びました。

[3536: 購入者]

ネガろうと思えば、何とでも言えるよね。浜松町の予定されている四つの再開発だけでも今より間違いなく良くなるよ。虎ノ門、新橋、築地、山手線新駅等、周囲に再開発がてんこ盛り。山手線駅近、銀座徒歩圏内、空港利用が多い自分の心には響きました。
仮に再開発が不発でもオッケーです。値段も手頃じゃないですかね。

[3537: 匿名さん]

>>3536 購入者さん
逆も又真なり
GFTだって購入者が周囲の再開発を並べて言ってスレでポジってた。

[3538: 匿名さん]

「坪６００万円も出して、わざわざ浜松町（東京三大●●●）に住まなくても」
というご意見もわからなくもないが、今は利便性が最優先。

[3539: 匿名さん]

>>3538 匿名さん

より正確には、坪600万円も出して「買わなくても」かな。
分譲価格は東京都全体でも2010年から3割上がっているけれど、家賃相場は差ほど変わっていない。
PERが悪化しているということは、相対的に分譲賃貸が魅力的になってきているので、敢えて買わずに借りると言う選択肢が以前よりも魅力的になってきている。

含み損、償却損がでると見込むなら、家賃を払っても同じだしね。

[3540: 匿名さん]

老後、家賃を払えない。定年っていう制度がある限り。

[3541: マンション検討中さん]

>>3540 匿名さん
そうは思うけど、老後、管理費や税金などの維持費もバカになりませんよ？

[3542: 匿名さん]

2016年の東京カンテイの最新情報です。

東京カンテイでは、分譲価格と賃料水準によるマンションPERを4つに分類しています。

浜松町はパターンAでPER上位の駅に分類されます。
パターンAは、高価格(7,000万円以上)かつ高賃料でマンションPERが低い駅です。

2016年情報なのでこの物件と直接関係ありませんが、ご参考まで。
http://toyokeizai.net/articles/-/150780?page=4

[3543: 購入者]

>>3537 匿名さん

GFTと一緒にされても困りますが。まあ、別にポジっても良いのでは？なんと言われようが、今後の周囲環境にプラス要素の方が多いですからね。

[3544: 匿名さん]

>>3536 購入者さん
再開発と地価の関係ですが、過去の例から再開発後は地価が高騰するようです。
当たり前と言えざ当たり前の話です。
下記情報によると、再開発完了2~3年後に地価に影響が出ているそうです。
http://www.rakumachi.jp/news/archives/56454

[3545: 匿名さん]

>>3540

老後に家賃を払えないような人はそもそもここを買うという選択肢は出てこないと思う。

言い換えるなら、
この近隣を10年間賃貸して10年後に築10年～の値下がりした分譲物件を買うのと
今新築のマンションを買うのとでは
支払総額で見たら変わらないか、前者の方がおいしいのでは？という話。

[3546: 匿名さん]

>>3542 匿名さん
浜松町70平米7892万円になってますよ。
ここの価格の2/3で計算されています。

[3547: 匿名さん]

再開発で線路や大通りがなくなったら、住みたいかも。

[3548: 匿名さん]

地価つまり土地を買うのではなくてマンションを買うのだから、再開発まで既に織り込み済みの分譲価格かどうか。

[3549: 匿名さん]

そういう方は都心には住めませんね。湾岸地区へどうぞ。

[3550: 匿名さん]

線路脇に人が住んでいるという事自体、驚き。
貧しい人が仕方なく住んでいるイメージしかない。

[3551: 匿名さん]

築１０年目になっても売れ残ってる浜松町駅徒歩６分
クレストプライムタワー芝の二の舞にならないといいですね。
第1期3回も販売してボーダーと言われる７割も超えられず
１３０戸も売れ残ってるのに好調とか言ってる場合じゃないですよ。
銀座徒歩圏が売りなんて言ってることが勝どきの人と一緒です。

思い込みだけで再開発で化けるだ上がるだと言ってる人が沸いてるから
ネガティブな書き込みが増えているのが現実なんで
実需で買う分には誰も悪いマンションなんて
誰も思っていないと思いますよ。
売れ行き悪いという現実は直視して書き込んで欲しいところです。
売れないのは決してネガの書き込みが多いからじゃありません。

[3552: 評判気になるさん]

>>3551
買わない理由を探すのは大変ですね。ここはお高いですからねえ。本当はのどから手が出るくらいほしいんでしょ。そうでなければ単なるライバル社のいやがらせでしょうか？

[3553: 匿名さん]

沸いてる？そこまで言う事かな？
購入者が期待するのは当然だと思うけど。
ここが売れると不都合でもあるの？と逆に勘ぐりたくなる。

[3554: 匿名さん]

>>3553
期待は構いませんが見てて痛々しいのです。
パークコートは三番町ヒルトップなんかを見ても
残り１戸になってからも半年以上も動きがないのが現状。
過度な期待はネガを誘発して逆効果ですよと言っているだけ。
まだまだ竣工まで時間はあると思っていると思いますが
完成在庫はまず間違いないと思っておいた方がいいです。

[3555: 匿名さん]

ツインパークの中古とどちらがいいと思いますか？投資用で。

[3556: 匿名さん]

ツインパークスは20世紀のものですが

[3557: マンション検討中さん]

残りわずかとのことですが、2期は当初の予定価格に戻る可能性はありますか？

[3558: 口コミ知りたいさん]

>>3554 匿名さん
全然別な物件ですね。パークコートが売れ残るとは珍しいですね。たった一戸が売れ残ってネガられるとは。

[3559: マンコミュファンさん]

3550は電車もない山村に住んでる方の発想ですね。そんな公共交通がうらやましいですか？

[3560: 匿名さん]

ツインパークスは2002年竣工だから一応21世紀。
浜離宮側は価格次第で今でも投資対象になるんじゃないかな。

[3561: 匿名さん]

＞＞3554
完売してしまうと安く売りすぎたことになってしまうけど。デベとしては完成在庫をのこしてでも高く売りたいのが本音。しかしパークコートというだけで高くても売れてしまうのが現実です。特に三井は港区での大型開発が今後ないので。

[3562: 購入者]

>>3561 匿名さん
三井の港区の大型開発はしばらく無いんですか？

[3563: 匿名さん]

今年は新規でパークコートタワーはやらないみたいですよ。もうなかなか場所が無いらしいです。

[3564: 匿名さん]

>>3560 匿名さん

ありがとうございます。浜離宮と比較検討してみます。

[3565: 匿名さん]

>>3550
>>3559 マンコミュファンさん

都心でも、湾岸エリアは街が綺麗で、線路脇なんかに住まない。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/293374/res/872-950/

[3566: 匿名さん]

ツインパークスやラトュールも線路脇ですね。

[3567: 匿名]

湾岸はJRが通るはずもありませんからね。それが良いかどうかはそれぞれの価値観かと。

[3568: 匿名さん]

この間建設地前を歩きました。
同時に2本の電車が走ってきて大変煩かったです。
部屋の中ではサッシのおかげで音は聞こえないかもしれませんが、風の気持ちいい日も窓は開けられないし、屋上でも寛げない。
長く住むにはキツいと思う。
住所は港区、駅近ではあるけど、高級マンションの立地とは思えない。

[3569: 検討板ユーザーさん]

＞3568
せっかく周辺散策までされて熱心に検討されたのに、ご縁がもてず残念です。湾岸をお勧めします。

[3570: 匿名さん]

ここも地盤は弱いし、くくりとしては湾岸マンションと一緒。
新幹線も通る線路脇っていうのはマイナスですね。

[3571: 匿名さん]

このマンションをネガる人は何が目的なのでしょうか？
別に他人がどこに住もうが関係ないと思いますが。

[3572: 匿名さん]

単なる暇つぶしとヤッカミでしょ。注目物件の宿命。これはマンコミュあるあるです。

[3573: 匿名さん]

>>3567 匿名さん

JRのりんかい線買収話はどうなったのでしょうね。

[3574: 匿名さん]

>>3572 匿名さん
検討者からは無理ポジの自画自賛より、営業も言及しないネガティブな情報も知りたいのでどんどん投稿して欲しいです。

[3575: 匿名さん]

>>3574 匿名さん
それはそうなんだけど、単にネガりたいだけだから有益なネガ情報なんてないと思うけど…

[3576: 匿名さん]

なんか皆さん必死ですね。皆さん興味はあると思うのでネガってる方は抽選に落ちたか、三井になにかうらみがある方でしょう。もしくは買いたいが経済的理由。
人間の心理って不思議で住みたいけど無理な人はどんどん住めない理由を探すもんです。
実際買った方は、はっきりいって売れ行きとか騒音とかどうでもいいから買ったんだと思いますよ。

[3577: 匿名さん]

>>3576 匿名さん
まぁ、資産と収入が少なくて、買えない人達が
酸っぱい葡萄ネガを繰り返して居るんでしょうね。

[3578: マンション検討中さん]

完成時の金利が怖くて躊躇します。

[3579: 匿名さん]

>>3576 匿名さん

買うときは舞い上がってるからね。
騒音は２４時間３６５日つきまとう問題なので、住み始めると、こんなはずではなかった、となりガチです。

窓閉めていても、換気口とかから、音は結構入って来るんですよね。特に子供は大人より耳が良いので、情緒不安定にならないかなど、注意深く見守ってあげて下さい。

[3580: 匿名さん]

>>3579
貴重な意見ありがとうございます。もちろん入居してみないと分かりませんが、それはどこでもあてはまります。
ちなみにここは騒音は建物内に関してはほとんどないと思います。線路から道、オフィスビルを挟んでのタワーであり心配いりません。モデルルームの位置なら1階でも気になりません。私も購入前、線路脇のツインパークス中古部屋を複数視察やガーデンホテルの宿泊（５階、10階、13階）で窓を開放したりしまして入念に調査しました。結果、消防署、列車、国道等の騒音が指摘されていますが全く問題ないレベルだと思います。ましてここはさらに高層です。確かに駅から線路沿いの道は列車の轟音がします。しかし列車の騒音源の鉄橋やポイントは近隣にありません。
なお、契約時、重要事項の説明で騒音のことは詳し過ぎるくらい説明してくれます。納得したうえで皆さん購入されてるとのことです。完成時の金利のほうが確かに心配です。

[3581: 匿名さん]

>>3580 匿名さん

スムログで三井健太さんが書いてますが、騒音は上に抜けます。13階では高層の参考になりません。

[3582: 口コミ知りたいさん]

>>3581 匿名さん

ある程度分かって住むのだから、別にそれほど気にならないと思いますよ。 ここの線路沿いにはツインパークス、ラトゥール、ホワイトタワー浜松町などたくさん人が住んでますよ。このマンションは全熱交換器も付いてるし、不必要に窓開ける必要性もないかと。モデルルーム内で殆ど音が聞こえないのだから問題ないでしょ。

[3583: 匿名さん]

ツインパークスの中古の仲介会社やもちろんオーナーも、
まさかこのマンションの騒音状況の参考のために来たとは
思わなかったでしょう。　お気の毒に思います。まさか本当の
理由は言えないでしょうから。　　私もかなり前ですが、山手線
線路沿いに立つタワマンの元祖ともいえる西戸山タワーホームズ
のオープンルームを体験しました。　　サッシの性能はわかりませんが、
気にならなかったといえばウソになりますが、まあ大丈夫だなと思いましたよ。
浜松町の再開発には大いに期待しています。

[3584: 匿名さん]

パークコート、ローンで買う人いるんだ。。

[3585: eマンションさん]

>>3584 匿名さん
何が言いたいんでしょうか

[3586: 検討板ユーザーさん]

ここは青山や赤坂檜町よりローン率は高いはず。手頃な価格なので

[3587: 匿名さん]

高速の騒音は、マンション群と道１つ隔てたくらいではどうにもなりませんよ。
幾つかの似た条件の物件で確認済みです。
騒音は上層に抜けるのは敢えて指摘するまでもなくご存じかと思いますが。

私は極初期にこの点に関して立地条件をみた段階でこの物件は即スルーしました。
資産はおそらくここのどなたよりありますので、丁寧な煽りはご無用です。

[3588: 匿名さん]

>>3587 匿名さん

本当の金持ちはそんなお下品なことはおっしゃいませんね。
騒音がどうとかも言わない。
お里が、ですねw。

[3589: 匿名さん]

騒音、地盤については分かっていること。それでもいい人が買えば良いのです。多少騒がしくても、利便性が高く、快適な生活を送れるはずです。
これまでも幾度と出てきている話題ですし、水掛け論的な書き込みには辟易します。
第2期が始まりますし、前向きな書き込みに期待します。

[3590: 匿名さん]

ここ、安くはないんだし、騒音や地盤の不安要素があるならあえて買わなくても。
同じ予算でもっと環境もよくて利便性もあるマンション、都心3区にもありますよ。。。

[3591: 匿名さん]

第1期は4次までやって残り132戸ですか。
勢いがないのは明白。
前向きな状況ではないですな。
これまでのパークコートの中でも
一番不人気なんじゃないですか??

[3592: 匿名さん]

>>3584 匿名さん

ローン金利が１％より低いんだから、当然、借りるでしょう
手元資金は、普通に１％以上で運用してるはずでしょうし。
特に、ローン減税使える人なら、尚更です。

[3593: 匿名さん]

なんか1名、買いもしないというか検討すらしていないのに騒音がとか売れてないとか騒いでる方がいらっしゃるようです。はっきりいって嫌がらせです。皆が買うのを阻止したいようです。どうして？業者？

[3594: 購入者さん]

>>3593 匿名さん

同意

[3595: 評判気になるさん]

>3568 >3570 >3574 >3579 >3581 >3584 >3587 >3590 >3591
これらは同一人物の自作自演であることが判明しました。
いやがらせ行為は犯罪です。ご留意ください。

[3596: 匿名さん]

これだけ批判的な声が多いのが現実なんですよ。
不人気な分、希望の住戸を選びやすいから
それはそれでよかったんじゃないですかね。
最終的に大きく売れ残らなければいいのですが
浜松町駅前西地区や竹芝地区の駅直結化の開発なんかがあり
この周辺のマンションが供給過剰にならないかも気になるところです。

[3597: 購入者]

>>3596 匿名さん
批判的な声が多い？？
あなた一体何が目的ですか？

[3598: 匿名さん]

1人もしくは2~3人で批判のための批判を繰り返しして、批判的な声が多いとはおかしな話です。
批判的な意見も重要ですが、批判することを目的とした書き込みは有害でしかありません。

[3599: 匿名さん]

ここは検討板ですから批判的な書き込みを押さえ込もうとする
書き込みもどうかと思います。どの物件も批判的な意見はいっぱい出ます。
いちいち反応してたらきりがないですよ。
ポジ意見だけを集めたいなら購入者で住民板を作ってやって下さいな。

[3600: 匿名さん]

>>3596 匿名さん

>この周辺のマンションが供給過剰にならないかも気になるところです。

浜松町駅前は分譲した場合はここより高額になりますし、戸数も限れます。竹芝はサービスアパートメントなのでターゲットが異なります。また何よりも新橋を超えるオフィスの供給があり、需要が飛躍的に増加します。