パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


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【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
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【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[3501: 匿名さん]

>>3500
ここ買うような層はあんまり気にしてないか、しっかりヘッジしてるかのどちらかでしょ
いずれにしても手付放棄がリスクの上限だし気にし過ぎる必要はないと思うよ

[3502: 匿名さん]

>>3501 匿名さん

それは部屋をそのまま変更無しで買った場合でしょう。オプションやリフォームを依頼すると損金の額は増大。

[3503: ゴーマンかましてよかですか？？？]

金利が上がるというのはインフレになったことです。
インフレ時に金利以上に値上がりするのが不動さん・・・なぜですか解かりすよね？？？
金利の上昇は不動産投資家にとって追い風です。その際はもちろんキャッシュで勝った人の利回りは変動借金者よりは高いです。　でも、その違いは微々たるもの。　金利上昇は投資家（Ｎｏｔ投機家）にとってはプラスとなります。　念のため。

[3504: 匿名さん]

>>3503 ゴーマンかましてよかですか？？？さん

三井健太さんの見解は違いますよ。世の中、投資でマンションを買う人ばかりではないですから。

[3505: マンション検討中さん]

窓が2重じゃなくても防音は問題ないと言われましたが、夏の暑さや冬の寒さも問題ないのかな？

[3506: 匿名さん]

>>3505 マンション検討中さん

暑さ寒さ、はLow-Eサッシでやるべきですね。パークタワー東雲は外側のサッシが全部Low-Eでした。

[3507: 匿名さん]

中央湊もLOW_Eガラスでしたね。同時期のタワマンなのにどうして違うのかな？

[3508: 匿名さん]

事業協力者住戸を除く販売戸数331戸のうち、第一期合計で199戸完売したそうですね。
全体の60%供給しているとはなかなかの健闘ではないでしょうか。
今物件が少ない中で、年末にかけて市況も復調なのかもしれませんね。

[3509: 匿名さん]

>>3508 匿名さん
そうなんだよね。年末にかけて、他の都内物件でも、数戸残ってたのが捌けて完売表記になったのがチラホラ。トランプ就任以降明らかに動いてる感じはある。ココから上昇が有るかは分からないが、流れは少し変わった感じ。

[3510: 匿名さん]

>>3505 マンション検討中さん

窓が2重じゃないって？
Low-Eの複層ガラスだけど？
そうでない部屋もあるの？

[3511: 匿名さん]

>>3510 匿名さん
多分複層ガラスと二重窓の区別もついてないだけの無知な方だと思われます。

[3512: 匿名さん]

>>3511 匿名さん

ここ最近、三井が分譲した物件でLow-E複層ガラスじゃない物件なんて聞いたことがありません。

[3513: 匿名さん]

第二期以降の売れ行きが極端に悪いのが昨年流れでしたね

[3514: 匿名さん]

>>3512 匿名さん

同じ港区で販売中のパークリュクス白金高輪19階建ては、普通のペアガラスだけど。 しかもT1だってMRで聞いた。

[3515: 匿名さん]

パークリュクスは賃貸仕様。

[3516: 匿名さん]

このマンションは化けると思うけど仕様はあまりよくないよ。。

[3517: 匿名さん]

あのGFTでさえ検討スレでは、開発が色々あるから化ける、と書いてた人がいた。

[3518: 匿名さん]

線路下くぐってツインパへ抜けるところ、キレイに拡張して両通にしてくれないかなぁ。

[3519: マンコミュファンさん]

>>3517 匿名さん
書いてる人がいるくらい別におかしくないでしょ。荒らしたい人ですか？
このマンションが化けることは購入するからには期待してます。

[3520: eマンションさん]

>>3512 匿名さん

確かLow-Eガラスは前提で、T-2かT-3かの違いということかとモデルルームの説明を聞いて理解しているが。

[3521: 匿名さん]

化けるとして坪いくらになるの？元が高すぎてこれ以上は無いと思うんですけど...

[3522: 匿名さん]

第1期で3次までやったのに6割って相当厳しいでしょ。
値引きしないと完売は難しいんじゃないかな。
化けるどころか値崩れの可能性の高い物件ですね。

[3523: 匿名さん]

ゴクレタワーの前例がある浜松町ですから。

[3524: 匿名さん]

坪６００万円出して浜松町？
冷静になった方が賢明では？

少し足せばＰＣ青山が買えたんですよ。

[3525: 匿名さん]

青山は坪1200
ここは500〜だいぶたさないと買えませんが…

[3526: 匿名さん]

なんか1人で必死にここをネガしてる人いますけどそんなに気になる物件なの？売れるとまずいのかな？

[3527: 匿名さん]

青山は坪800〜だよ。浜離宮の高層階住戸のが高いのすらある。
こんなに売れ残ってるのに現実逃避みたいなこと言っちゃダメでしょ。
たくさん売れ残ると将来的な管理費に跳ね返るから購入者が必死な感じ。

[3528: 匿名さん]

先日、森ビルに勤めている友人と話をした際に虎ノ門や浜松町エリアの将来性について話をした。
友人曰くこのエリアが将来化けるのは確実だそうだ。
今のうちに買っておくのは賢いとの事。
私に気を使ってそう言ったのか、本音で思っているかは定かではないが、専門家から見ても将来性が高いエリアに間違いはないだろう。

[3529: マンション住民さん]

そんなにおいしい話は掲示板に書かない方が良いよ。

[3530: 匿名さん]

虎ノ門は古くさい安っぽいビルばかりの街だったからね。新橋と同じ。
森ビルの人だから森ビルが開発して街がよくなりつつあると言いたいのでしょう。
再開発で本当によくなるのかどうか、後に時代が決めるだろうけど。

[3531: 匿名さん]

>>3530 匿名さん

虎ノ門から神谷町にかけては、森ビル主体で変貌していくのは間違いないね〜。
浜松町って、日生のことかな？東芝&東急？
街区の連たん性は無いような気が。

[3532: 匿名さん]

このマンションに恩恵がどのくらいあるかは未知数だね

[3533: 匿名さん]

どこがどうのこうの言ってもそんなの何の確証もありません。
マクロで大きなお金が入っているところ・・・が数年後に万人にその価値が解ることになる・・・そして価格に反映される。きわめて簡単な話です。大きなお金とは何千億、何兆、何十兆円と言うものです。誤解のないように。常にお金がお金を呼ぶ。虎の門の価格が化けているのも、六本木や青山が既に化けてしまったのもそれが理由です。何もこんなことをここで皆し教えない方が良いのかも知れませんが、ほとんどの日本人は学習能力ゼロに近いので大した問題ではありません。

[3534: 匿名さん]

神谷町は既に愛宕グリーンヒルズやオランダヒルズを作って開発したが
土日の過疎っぷりが半端なく街に活気がない。
浜松町から遠くはないけど街の繋がりは全くないね。
羽田空港アクセス線ができたら誰も浜松町なんて使わなくなるんじゃない？

森ビルなんて不動産業としては売上2000億ちょっとのオーナー系中小企業ですよ。
虎ノ門ヒルズで失敗すると1兆円を超える有利子負債で
クビが回らなくなる会社の人の意見は差っ引いて聞いておいた方がいいです。

このマンションが悪いわけではないが、
地域的に発展しないリスクは間違いなくある。
イタリア街も汐留も相変わらず閑散としてるしねぇ。

[3535: 購入経験者さん]

繁華街のど真ん中に住もうとは誰も思わないが…会社に近いのと銀座にも歩いて行けるので選びました。

[3536: 購入者]

ネガろうと思えば、何とでも言えるよね。浜松町の予定されている四つの再開発だけでも今より間違いなく良くなるよ。虎ノ門、新橋、築地、山手線新駅等、周囲に再開発がてんこ盛り。山手線駅近、銀座徒歩圏内、空港利用が多い自分の心には響きました。
仮に再開発が不発でもオッケーです。値段も手頃じゃないですかね。

[3537: 匿名さん]

>>3536 購入者さん
逆も又真なり
GFTだって購入者が周囲の再開発を並べて言ってスレでポジってた。

[3538: 匿名さん]

「坪６００万円も出して、わざわざ浜松町（東京三大●●●）に住まなくても」
というご意見もわからなくもないが、今は利便性が最優先。

[3539: 匿名さん]

>>3538 匿名さん

より正確には、坪600万円も出して「買わなくても」かな。
分譲価格は東京都全体でも2010年から3割上がっているけれど、家賃相場は差ほど変わっていない。
PERが悪化しているということは、相対的に分譲賃貸が魅力的になってきているので、敢えて買わずに借りると言う選択肢が以前よりも魅力的になってきている。

含み損、償却損がでると見込むなら、家賃を払っても同じだしね。

[3540: 匿名さん]

老後、家賃を払えない。定年っていう制度がある限り。

[3541: マンション検討中さん]

>>3540 匿名さん
そうは思うけど、老後、管理費や税金などの維持費もバカになりませんよ？

[3542: 匿名さん]

2016年の東京カンテイの最新情報です。

東京カンテイでは、分譲価格と賃料水準によるマンションPERを4つに分類しています。

浜松町はパターンAでPER上位の駅に分類されます。
パターンAは、高価格(7,000万円以上)かつ高賃料でマンションPERが低い駅です。

2016年情報なのでこの物件と直接関係ありませんが、ご参考まで。
http://toyokeizai.net/articles/-/150780?page=4

[3543: 購入者]

>>3537 匿名さん

GFTと一緒にされても困りますが。まあ、別にポジっても良いのでは？なんと言われようが、今後の周囲環境にプラス要素の方が多いですからね。

[3544: 匿名さん]

>>3536 購入者さん
再開発と地価の関係ですが、過去の例から再開発後は地価が高騰するようです。
当たり前と言えざ当たり前の話です。
下記情報によると、再開発完了2~3年後に地価に影響が出ているそうです。
http://www.rakumachi.jp/news/archives/56454

[3545: 匿名さん]

>>3540

老後に家賃を払えないような人はそもそもここを買うという選択肢は出てこないと思う。

言い換えるなら、
この近隣を10年間賃貸して10年後に築10年～の値下がりした分譲物件を買うのと
今新築のマンションを買うのとでは
支払総額で見たら変わらないか、前者の方がおいしいのでは？という話。

[3546: 匿名さん]

>>3542 匿名さん
浜松町70平米7892万円になってますよ。
ここの価格の2/3で計算されています。

[3547: 匿名さん]

再開発で線路や大通りがなくなったら、住みたいかも。

[3548: 匿名さん]

地価つまり土地を買うのではなくてマンションを買うのだから、再開発まで既に織り込み済みの分譲価格かどうか。

[3549: 匿名さん]

そういう方は都心には住めませんね。湾岸地区へどうぞ。

[3550: 匿名さん]

線路脇に人が住んでいるという事自体、驚き。
貧しい人が仕方なく住んでいるイメージしかない。