パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


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【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[3401: マンション検討中さん]

>>3400 匿名さん

別な街でも近いので十分使えますね。

[3402: 匿名さん]

築地まで行くとちょっと遠いけどね
新橋虎ノ門なら軽く散歩できる

[3403: 買い替え検討中さん]

＞3398
どこのパークコートにおすまいですか？

[3404: 販売関係者さん]

＞3394
ここが高すぎると思う方には買えませんね。適正だというかたに多数買っていただいています。ご安心ください。

[3405: 買い替え検討中さん]

＞3398
もう１点。希望の金額で売れないとのことですが、次はどこのお住まいをきぼうですか？

[3406: 匿名さん]

リセール価格とか、気にしていたら不安で買えないでしょ。
お金に余裕のない人達には難しいと思いますよ。
静かにしててくださいね(笑）

[3407: 匿名さん]

＞＞3398
あなたはパークコートに用事あるか教えてください。あなたクラスでしたら少なくても港区には用事ないでしょ

[3408: 匿名さん]

検討、じゃなくて上から目線で他の投稿者に物言う書き込み多すぎ。

[3409: 匿名さん]

>>3408 匿名さん

最近はどこのスレでもそんな感じですね。。。

[3410: 匿名さん]

提携割引制度が使える人は紹介カードの申請を忘れずにね。
0.5％の割引と言っても、1.5億なら75万ですから。

[3411: 匿名さん]

1期一次、二次共に完売したのかな？

[3412: 匿名さん]

>>3410 匿名さん
ちなみに、国家公務員は1%引きですよ。

[3413: マンション比較中さん]

ちなみにここはKKRでも0.5%

[3414: マンション検討中さん]

目黒ブリリアが10600→14000で早速売れてますね！

価値があると売却益も凄いんですね。

[3415: 匿名さん]

>>3414 マンション検討中さん
実際の成約価格わからないでしょ？

[3416: 匿名さん]

ここもそうなると予想します

[3417: 匿名さん]

そういえば目黒もパークタワーだね。
まあ品川区だし当然か。

[3418: 匿名さん]

目黒のころはタワーはみんなパークタワーだったのでは。
品川区でも五山にはパークコート、パークマンションがあるよ。

[3419: マンション検討中さん]

>>3418
今はパークコートタワーの話です。パークマンションにはタワーはありませんから。単なるパークコートだったらどこでもあります。

[3420: 匿名さん]

>>3419

パークタワー目黒のころは、パークコート○○ザ・タワー　という名称はなかったのでは？という意味。
昔はみんなパークタワーだったんだよ。

[3421: 匿名さん]

何にせよブリリアな時点で興味なし。
それこそ東京建物も万が一3A地域とかにマンション建てる時にはブリリアって名称使わない気がする。

[3422: 匿名さん]

ブリリアタワーズ目黒が坪630くらいで今1.35倍くらいで売れるから、
今だと坪850か…。

かたやこちらは坪630から坪560に値下げだからな。
駅力に差が出ましたね。

[3423: 匿名さん]

前からブリリア目黒の人がブリリア上げ、パークコート下げ、の書き込みずっとしてるけど、誰も興味ないと思うぞ。
それこそ自分はブリリア目黒のモデルルーム行って即却下だったけどこっちは申し込みさせてもらった。
なんていうか、立地的には通ずる部分もあるけど比較する物件じゃないんだよね。
恵比寿とか目黒とか好きな人はいいだろうけど、昔から銀座とか新橋にいる自分には全く合わなかった。

[3424: 匿名さん]

>>3423 匿名さん

興味ある人が多いから三井も比較データ作ってるんじゃん笑。

[3425: 匿名さん]

何にせよ坪単価600万以上になるともはやこういう掲示板にいちいち書き込むような客層じゃないということはよくわかる。

[3426: 匿名さん]

>>3422
売れるわけないじゃん

[3427: 匿名さん]

>>3423 匿名さん

飛行機が目黒駅付近上空を通過することになるから、今の内にって思っているのでは。

[3428: 評判気になるさん]

>>3423 匿名さん
はい、おめでとう

[3429: 匿名さん]

どこの物件も最初は高過ぎると叩かれ、完成してみれば買っておけばよかったと言われる。
この10年それを延々と繰り返してる。

[3430: 匿名さん]

>>3429 匿名さん
>どこの物件も
浜松町のゴクレタワーも

[3431: 匿名さん]

パークタワー芝公園の19階が坪522万円で成約になってました。一つの目安になりますね。

[3432: マンション比較中さん]

それはすごいですね。そんな高値で取引されるなんて。ここは新築の売値がそれ以下ですね。こちらのほうが新しくていいと思うけど。完成が待てない人がいたんですね。

[3433: 匿名さん]

あそこの東京タワービューはすごいですからねえ。
売れた部屋がどちら向きかわからないですが。

[3434: 匿名さん]

私がノムコムで見た時は西向きの27階の3LDKが掲載されていました。

パークコートの方が仕様は良さそうなので気になります。

[3435: 評判気になるさん]

１期３次まで年内に行っちゃうんですね。
２次まででどの位売れたのでしょうか。

[3436: マンション検討中さん]

スカイツリーができて古くて低い東京タワービューが人気なのが不思議です。確かに綺麗し場所もいいですが東京タワーという響きが昭和です。高齢者にはなぜか人気です。はとバスでも。

[3437: 匿名さん]

やっぱり東京タワーの存在感はいくら新しい建物が出来ても変わらない価値がありますよね。
パークタワーもパークコートも、正直共用部の作りとかはそこまで変わらない気がします。
都心では単純に規模が小さいところがパークタワー、大きいところがパークコートですよね。

[3438: マンション検討中さん]

>>3437 匿名さん
パークタワーとパークコートの差は規模じゃ無くて立地と仕様。
だからパークタワーは江東区豊洲などの湾岸僻地にも乱立してるが、
パークコートのタワーは港区と千代田区以外は存在してない。

[3439: 匿名さん]

目黒の東建物件の売買がもう、ｽﾀｰﾄしているのですか。
３４１３

[3440: 匿名さん]

ここは住戸の価格に占める土地代と建物代の比がほぼ半々だった。

[3441: 匿名さん]

>>3436 マンション検討中さん

スカイツリーはLED照明なので、夜景を遠くから見ると地味なのですよ。近場から見るなら良いのですが。

[3442: 匿名]

建物と土地の金額の割合ってどんな意味合いがあります？すいません、初心者ですのでご教示頂ければ幸いです。

[3443: 匿名さん]

減価償却費は建物価格から計算する。賃貸用なら重要。

[3444: 匿名]

度々すみません。建物と土地の価格でどちらが高い方が買い手に有利でしょうか？

[3445: 3440]

>>3442　さん
「意味」については様々な切り口があるので、
「初心者」のニーズが判らないと明確な回答は難しいかと。
ですが．．
マンションは、土地＋建築物が一体で売買さるため、
地代と建築物のコスト比は、あくまで「参考」でしかないかと。

ふ～ん、そうなんだ、という程度のものかと。

[3446: 匿名さん]

>>3445 さん
ありがとうございます。
自分は今回が初めてのマンション購入であり、基本的には自分で住むために買うつもりです。ただ、一生住むつもりもなく、タイミングを見て、貸したり、売ったりする事も考えています。

建物と土地の比率は、あまり気にする必要はないですかね。

[3447: 匿名さん]

そもそも土地の取得費用って公開されるものなの？

[3448: 匿名さん]

ここで言ってるのは「コスト比」ではなく、マンション価格＝土地価格＋建物価格　の比率のことだろう。
契約書に普通は明記されている。明記されてない場合は消費税額で計算できるはず。
都心部のタワマンならさほど違いはないと思うが、3440さんの示す比率がどうなのかはわからない。

自分は3443で書いたように、賃貸用物件の減価償却費の計算に使ったことしかない。自己居住なら関係ないといっていいと思う。

[3449: 匿名さん]

>>3448 匿名さん

地震保険の保険料算出にも影響します

[3450: 3391]

▽「第１期３次販売開始／登録受付12/23のみ」
今回販売戸数：8戸（総戸数563戸）
専有面積：42.74㎡～87.56㎡
販売価格：6440万円～17410万円
最多販売価格帯：9000万円台(2戸)・12000万円台(2戸）
間取り：1LDK(1戸)・2LDK(2戸)・3LDK(5戸）
入居予定：2019年9月下旬予定

*初期販売から月内放出累計で実質58％強。総進捗比75％程。
年内販売は今回で最終。欲を言えば60%-80%台がベターだがやや届かなかった。
月内約3週間の放出としてはまあまあだろう。
都心(コア近接)の都心環状内物件の大規模は振り返っても数少ないだけに
職住遊とも便利だ。固定資産除く金融資産額代替わり保有上位組みには
皇居至近西部地区等とともに今後も一定の需要はあるし、やや早め販売開始と
思われるだけに、じっくり捌けば良いだろう。

[3451: 匿名さん]

>>3450 3391さん

その内に、新航路騒音エリアからの脱出をする人たちも流れてくるでしょうし。

[3452: 通りがかりさん]

書き込みなく寂しいですね。
１期1次2次の埋まり具合はどうだったのでしょうか？

[3453: 購入者さん]

12/17 10:00に無事に契約して来ました。
今週は契約会とモデルルーム訪問者で
まあまあ賑わってます。
12/26〜1/11でお休みみたいです。

[3454: 匿名さん]

情報は大変ありがたいけど、
普通、契約した時刻まで書くか？

[3455: 購入経験者さん]

私も無事契約できました。3時間半かかるとのことで10時か13時半のどちらかでした。実際は2時間で終了。年齢層は若い夫婦が多かった印象です。完成が待ち遠しいです

[3456: 匿名さん]

若い夫婦が多いと、子供が同時期に多くなりそう。

[3457: 匿名さん]

>>3456 匿名さん

共用施設が荒れそう

[3458: 検討板ユーザーさん]

子供は親が富裕層でも関係ないですからね。1階の保育園の優先権はないことを強く言われました。

[3459: 匿名さん]

そうなんですよね。保育園が併設されても、マンション購入者に優先権が無いのが一般的です。

[3460: マンション検討中さん]

ここもなんだかんだ、
過去のパークコートザタワーシリーズと遜色なく価値は維持されていくだろう。

[3461: 買えました]

ありがとうございます。契約できました。ここのスレ参考になりました。まずはお礼まで。

[3462: マンション検討中さん]

パークコートザタワーでも青山や赤坂檜町はキャッシュで買う方が多いらしいけど、ここはローンという方も一定数いらっしゃるとのことで現実的な住民層になりそうです。ただし親が買って子夫婦を無家賃で住ませるのも割合的には多いようです。

[3463: 匿名さん]

キャッシュと言っても個人の現金預金で買うとは限らないですよ。
購入者が自分でつきあいのある銀行から金借りて払っても、
自分で運営している法人から貸し付けを受けて払っても、
売る三井側から見ればキャッシュですから。

[3464: 匿名さん]

確かに2億のローンなんてないですものね。ここだったら、高給サラリーマンでも無理すればいける部屋もあります。それでも親の援助は要。うらやましい限りです。

[3465: 匿名さん]

青山だとローンするにしても自己資金1億はあって欲しいとのこと。

[3466: 匿名さん]

２億のローンありますよ。
というか個人で借りる住宅ローンは２億が限度を言われました。

[3467: 3450]

▽「東京プリンスホテル／来春リニューアルオープン」(12/22PH）
*<<ｻｳｽｹﾞｰﾄP18-320&本ｽﾚ630関連UP済
営業休止UP時の予定どうり、標記オープンが決まった。
都心大規模著名ホテルは私的にも日頃出入りが多いだけに、オークラの
建て替え等もあり、本ホテルも休業していて結構不便だっただけに、
来春からの再オープンで楽になる。贔屓の店舗がどうなっているかも楽しみだ。

■概要
再オープン：2017-平成29年4月1日
予約開始：来年1/11から受付
概要①ttp://www.princehotels.co.jp/tokyo/renewal/
概要②ttp://www.princehotels.co.jp/chain/files/top_release_161222_01.pdf

▽「羽田⇔ハワイ・コナ直行便就航」（USA12/21ハワイアン航空）
*<<ｻｳｽｹﾞｰﾄP18-999・992・981関連UP済
本年2月の日米合意に伴う枠拡大による路線就航。
日本からホノルル以外の直行便はJAL撤退後6年振りの復活就航で、
ホノルル線の米GDPは邦貨で約1000億円押し上げ効果がでている。

■概要
運航：週３便
機材：A330-200型
サイトttps://www.hawaiianairlines.co.jp/
フライトttps://img.s-hawaiianairlines.com/~/media/images/news/hanedatokona/ha_a5_sales.pdf?version=0d25&sc_lang=ja-jp
概要ttps://newsroom.hawaiianairlines.com/releases/hawaiian-airlines-celebrates-launch-of-new-haneda-kona-service

[3468: 匿名さん]

>>3467 3450さん

ハワイアン航空に親戚が勤めている。身近過ぎて、大したニュースには思えない。

[3469: 匿名さん]

ここから羽田は近いので朗報ですね。個人的にハワイは何十回と行ってますがハワイ島には縁ないですねぇ

[3470: 匿名さん]

あと4割くらいかな？地権者住戸抜かしたら。なかなか順調やね。

[3471: 評判気になるさん]

港区での大規模開発は限られるからね。サービスアパートメントやホテルのほうが儲かるからかな。

[3472: 匿名さん]

それ、浜松町は大規模開発があるから、っていつもの主張と矛盾してます。

[3473: 評判気になるさん]

だいぶ先の話ですからね。商談で浜松町は特区で楽しみなところといわれてもピンとこない。といいながら買ってしまいましたが。銀座まで歩けなくないという理由で。どっちかというと浜松町より銀座のほうが興味ある。ここ買う方の大半がそうだと思います。浜松町なんて単なる駅ですから。

[3474: 購入者]

再開発を楽しみに待ちながら、銀座徒歩圏、山手線駅近の生活を楽しみたいと思います。

[3475: 購入者です]

もちろんなんといっても銀座に期待です。だから名前が浜離宮だと営業マンがいってましたが。JRを使う時くらいかな浜松町に行くのは。

[3476: 匿名さん]

ここ投資用転売目的の購入者はどのくらいいるんでしょうかね？

[3477: 評判気になるさん]

それに見合うような低層階の部屋が地権者住戸となってるからね

[3478: 匿名さん]

パークコートタワーの今後の計画誰か知ってる？次はどこだろ？？

[3479: 匿名さん]

>>3475 購入者ですさん

なんか、銀座に5分と宣伝に使う豊洲、や、歩いて銀座に行ける勝どきと似てますね。

[3480: 匿名さん]

まあ、結局何と言われようが港区三井パークコートタワーは売れるでしょ。

[3481: 匿名さん]

資産価値は盤石だろうね。

[3482: マンション検討中さん]

後楽園春日の駅直結と、武蔵小山の駅直結はパークコートタワーになるのかな？
場所柄パークシティタワーかな？
興味深いですね。

[3483: マンション検討中さん]

値上がりは厳しいけど維持はするだろうね。

[3484: 匿名さん]

ツインパークスの皆さんはここができるとタワービューではなくなりますね

[3485: マンション比較中さん]

皆さん、この物件の周辺は子育てしやいところだと思いますか。オフィス街のイメージで、再開発されてもオフィス街のイメージです。
小さい子持ちのファミリー層はどう思いますでしょうか。

[3486: 匿名さん]

>>3485 マンション比較中さん
騒音と競馬狂のせいで子育て向きとは到底思えません。
もっと御成門や神谷町方面にいけば環境が良くなりますが物件ないですね。

[3487: 匿名さん]

ツインパークスに住んでるご家庭に聞かれてはいかがでしょうか？

[3488: 匿名さん]

ツインパークスは売り物がいっぱい出ていると聞いたのですが、何故なんでしょう！？

[3489: 匿名さん]

>>3488 匿名さん

ツインパークスのスレ、が古くからあるので読んでみれば。

[3490: 匿名さん]

ツインパークスも築15年1000戸あるから住民だいぶ入れ替わりましたね。子供も大きくなりまし、部屋は狭くなってもここに住み替え検討中です。

[3491: 3467]

▽「第２期販売開始／登録受付2017-平成29年2月上旬予定」
今回販売戸数：未定（総戸数563戸）
専有面積：42.36㎡～119.16㎡
間取り：1LDK・2LDK・3LDK
予定最多販売価格帯：15300万円台
第２期MRオープン：2017-平成29年1/14(土)
*定例収入外での残高or含み増加もたっぷり得られた時節柄だけに、
フロー活用で手を打ちやすい層も多そうだ。

▽おまけ(本来SGだが1回書き込みで済ますため)
隣接の品川田町周辺地区で数年前に方向性が示唆されていた、
以前紐付きでチョイ囁いた新たな案件が動いてきた。

[3492: マンション検討中さん]

詳細お願いします。

[3493: 匿名さん]

>>3491 3467さん

サウスゲートスレに、範囲外の浜松町ネタを持ち込む人か

[3494: 匿名さん]

わずか１カ月弱で６割売れたってすごいね。

[3495: 匿名さん]

これは儲かるな

[3496: 匿名さん]

3494
第１期で６割って、ごくごく普通なんじゃない？

[3497: 匿名さん]

年末年始の競馬の重賞レースの時は、危なげな競馬ファンが付近に

多数たむろっていて、もはや浅草・錦糸町状態本当に残念な場所ですね。

[3498: 匿名さん]

>>3497 匿名さん
いましたね、先週末も歩きタバコの柄の悪い人たち。
ちょうど浜松町駅からの通り道だからね。
いくら警備員が交通整理してもタバコの注意はしないからあーゆー輩は減りません。

[3499: 匿名さん]

田舎者が浅草、錦糸町を馬鹿にするかぁ

[3500: 匿名さん]

三井健太さんがブログで今後の金利上昇に関して語ってますね。引き渡しが三年後というのはやはりリスクがあるのですかねえ。