パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[3351: マンション比較中さん]

>>3318匿名さん
関西の三菱のタワーが手付金を違約金なしでキャンセル返金に応じるという、
国土交通省が発表した免震の件ですか？

[3352: 匿名さん]

>>3345
檜町＝免震＋制震
青山＝制震＋スマートパイルヘッド

[3353: 匿名さん]

>>3346
建築技術の進化によってサッシ高2200mmでも天井高が2500mmでも快適性が
2014年竣工の千代田富士見よりはるかに優れるんですね。
この2,3年で建築技術は随分と進化したもんですね。
販売員の言うこと鵜呑みしてどうするの??
実際には港区なのでパークコート名乗ってるけど
ここだけつくりを考慮してないだけ。

[3354: 匿名さん]

買って満足してるなら敢えて比較しようとしない方がいいと思うよ、ここは。

[3355: マンション検討中さん]

＞＞3353
なるほど港区だからパークコートなんですね。パークコートにしては圧倒的な安さですものね。仕様も。

[3356: 匿名さん]

仕事か家庭か人生かわからないけど
ストレスをここで発散してる人がいるみたいね
悪いこと言わないからメンタルカウンセリングに行きなさい

[3357: 匿名さん]

今のとこパークコートは港区と千代田区限定にしてるみたいだね。
営業の言葉は話半分くらいが丁度いい。
https://www.sumu-log.com/archives/4865/

[3358: 匿名さん]

失礼ながら、昔は千三つ屋と呼ばれてましたからね。
個人的には、住戸の平均面積がパークコートと呼ぶのには
？だなと思います。

[3359: 匿名さん]

>>3357 匿名さん
パークコートは二子玉や、広尾、代々木上原にあるから、それは間違い。

[3360: 匿名さん]

>>3359
パークコートのタワーの間違いでした、失礼。
低中層のパークコートはパークマンションの次に位置付けられてますね。

[3361: 匿名さん]

イタリア街隣接っていう立地は価値があると思う。
まあ多少の仕様の違いはあってもパークコートでいいんじゃないかな。

[3362: 匿名さん]

イタリア街なんてすることない。

飲食店とかショッピングモールとか商業施設が欲しかったな。

[3363: 3306]

▽「第１期２次販売開始／登録受付12/15のみ」
今回販売戸数：22戸（総戸数563戸）
専有面積：30.02㎡～86.29㎡
販売価格：4470万円～18390万円
最多販売価格帯：11900万円台
間取り：1R（1戸)・1LDK(2戸)・2LDK(7戸)・3LDK(12戸）
入居予定：2019年12月下旬予定

■その他（①②③は総戸数563戸に対して）
①駐車場：
敷地内機械式188台／月額42000円～47000円
敷地内平面　 9台／月額45000円～62000円
②駐 輪 場：621台／月額 200円～1000円
③バイク置場：40台／月額 3000円～6000円
④トランクルーム：52区画／月額3000円
⑤エレベータ：7基

*初期販売にプラスすると、実質で55％強の放出となり、総進捗比74％程。
初期2度の販売放出としては、当面の期末前後見込みを考えれば
70％超埋まったので、まあ良い感じにまとまった。
ちまたでは月初迄の怒涛のIG入金ラッシュとともに、短期長期適用率も無い
最大流通を誇り、約定楽なCG離隔80％GET組みには、スピンネーカ―でも捉え
フロー拡大の追い風が続きひと安心だろう。
購入力・意向固い人向けにも、登録は短日で捌いたほうが良い。

▽「第１期３次販売開始／登録受付12月下旬予定」
販売戸数：未定（総戸数563戸）
専有面積：42.36㎡～119.16㎡
間取り：1LDK・2LDK・3LDK

[3364: 匿名さん]

22戸だけなんだ…

[3365: 匿名さん]

>>3364 匿名さん

登録受付が一日しかないから、一次の落選者対策でしょう。

[3366: 周辺住民さん]

イタリア街隣接立地に価値は残念ながら場外馬券場の影響でむしろ相当悪いと思います。
毎週土日場外馬券購入のための競馬新聞とワンカップ持った人が新橋方面から多数来場します。
とても立地に価値どころかむしろ価値が損なわれて時としてここは錦糸町か浅草と見間違う状況です。
マナーも決っして良いとわ言えませんので、土日は道筋に警備員の人が常駐しますが、
お子さんがいる家族の方は土日の外出は気を付けたほうがいいかもししれません。

[3367: マンション検討中さん]

競馬ファンには最高の立地ですね

[3368: 匿名さん]

ここは馬主にも最高な場所です。大井競馬場もすぐです。

[3369: 匿名さん]

土日のイタリア街に何度も行ったけど、いつも閑散としてたけどなぁ。ゆったりとベンチでくつろげました。ここの書き込みと随分違う印象だけど、私が訪れた時はたまたま静だったって事？

[3370: 匿名さん]

大きなレースの時は人がわらわらと集まってくるよ
それこそちょっと小汚い人達が

[3371: マンション検討中さん]

イタリア街は今のところ対外的なイメージだけですね。何にもないし住んでる人に恩恵はないでしょう。まぁ競馬のない週末は静かなので、天気が良ければ本でも読むには良いでしょうけどね。
新橋方面に行くとしても、線路くぐって反対側に行き、ツインパの前を通っていった方がキレイで歩きやすいしね。汐留シティセンターの地下とか、日曜の夜なんてガラガラでオススメですよ。

[3372: 匿名さん]

>>3351 マンション比較中さん

KA1地域のみの関東では、現在求められている告示波の評価をしている最近の物件は再検証の対象にならないから、それは大丈夫だよ

[3373: 匿名さん]

>>3372 匿名さん

長周期地震動は、地域によって異なるんですよね。

[3374: マンション比較中さん]

>>3372 匿名さん
そうですか。ありがとうございます。

[3375: 匿名さん]

都心に住む編集長の考える、これからの都心 (再掲載)

虎ノ門から浜松町にかけて再開発が終わる頃には、都心部に浜松町エリアが含まれる事になるだろう。それがイメージ出来る人だけが買えば良い。

さらに「赤坂〜虎ノ門〜竹芝」エリアについても、「表参道から青山、赤坂、麻布、そこから虎ノ門に連担し、さらにニューセンタービルの建て替えが計画されている新橋までをシャンゼリゼ通りでつなぎ、新橋駅の線路を超えると、汐留から世界貿易センタービルの建て替えが予定されている浜松町、竹芝へとつながる。つまり、これから７〜８年の間に、赤坂から再開発が計画されているそれぞれのエリアを通って、竹芝までつながることになります。全く新しい都心軸になるでしょう」と、インフラ面の劇的な発展を期待させた。

　今までは新宿や渋谷といったターミナル駅が都心軸とされてきたわけだが、これからの都心は虎ノ門や竹芝といった今までとは全く違うエリアが、交通インフラの充実などによって都心の顔として浮上してくる可能性が高い。

https://www.recruit-sumai.co.jp/su...

[3376: 匿名さん]

3375のURLが間違いなので訂正します。
正しくは下記。
https://www.recruit-sumai.co.jp/sumai/15.html

[3377: 匿名さん]

浜松町は開発が完成すれば本当に見違える。
それは間違いない。
かといってこの物件が値上がりするのがイメージできないのはなぜだろうか。

[3378: 匿名さん]

>>3377 匿名さん

元が高いからでしょ。
再開発後の値上がりを織り込んだ価格だから今買う旨味はありません。

[3379: 匿名さん]

まぁどこのパークコートも当時は同じこと言われてるけどね。
さすがにそろそろ頭打ちな気はするが…。

[3380: 匿名さん]

パークコートも今や物件のステータスではなく、
建てる土地（港区。千代田区）だけの違いのように思います。
残念ながらこちらのパークコートも、
線路沿い及び場外馬券場隣接の天井高も低い普通の三井の建てる
ごく普通のパークタワーマンションにしか思えません。

[3381: 匿名さん]

>>3380 匿名さん
なんで一人で何度も何度も同じような批判繰り返すの？
買わないと決めたならもう他所に行けばいいと思うけど？

どうせ元々買えないんでしょ？

[3382: 匿名さん]

確かに3380のような発言をされる方は購入検討者ではないですよね。きっと天下のパークマンションにでもお住まいなのでしょう

[3383: 買い替え検討中さん]

＞3382
いや3380は心理学的にごく普通のパークタワーに住んでるはず。ここがパークコートタワーだから気に入らないのよ。ねたみからあの書き込みよ。みっともないね（ーー；）

[3384: マンション検討中さん]

>> 3380
別に購入者はパークコートだからってステータスだなんて思っていないですから。
三井のパークコートだから少しは安心だな、くらいは思っているだろうけど、ステータスだなんてw

[3385: 匿名さん]

>>3384 マンション検討中さん

購入者は、なら検討中ではないね。

[3386: 匿名さん]

そもそも浜松町でステータスになると思ってる人はいないから大丈夫だよ。

[3387: 買い替え検討中さん]

だから安いのにパークコートだって一部のマニアの方は興奮してるんですよ。どうでもいい話です。マンションの名前なんて気にせず買っている人も大勢います。

[3388: 検討板ユーザーさん]

>>3386
あなたに買ってほしいと思ってる人もいないから大丈夫だよ。

[3389: 匿名さん]

芝公園がパークタワーだったのはなぜだろう。
敷地的に細長いのしか無理だからかな？

[3390: マンション検討中さん]

>>3385
購入者がマンション検討中じゃいけないのですか？意味不明。
あと、ここの場合はまだ誰も購入してないですからね。
（手付け払っただけで契約すらまだですから）

[3391: 3363]

▽「完成引渡し時期繰上げ」(1期2・3次共通）
>>3363UPの入居予定繰上げ
変更前：2019-平成31年12月下旬予定
変更後：2019-平成31年 9月下旬予定

*当方は開発前提の住居併用テナビル(住居床分55坪程)を年末引渡し
売却経験はあるが、純粋住居(戸建新築&マンション入居)だと年初1月末～2月か
秋11月迄の引渡しが、鍵受領直後OP施行や新規大型系のソファ・ベット・TV・
DT・冷蔵庫・洗濯機・カーテン等の搬入設置には、私的経験則では入居者&業者とも
年末のせわしい時期を外した方が、慌ただしくないので良い処置だ。

本体購入以外にも、室内OP選定→R246界隈家具･家電等下見他をまとめあげて、
OP家財関係の最終契約or購入確定までには、仕事の合間や休日を割いても
結構時間がかかるし、楽しい時期でもあるので、引渡しタイミングとしてはちょうど良い。

[3392: 匿名さん]

いよいよ2次の抽選ですね。

[3393: マンション検討中さん]

GFT 売却してここのマンション欲しい。
頭金は10% 払えばいいけど、その後のプランが
イメージできない。
細かいところはともかく高いマンションは
それなりに差別化されてますね。

[3394: 匿名さん]

周囲は再開発だらけでポジ要素が多いのにスレが盛り上がらないのはなぜだろう。
値段が高すぎるから？

[3395: 匿名さん]

>>3394 匿名さん

街としてそんなに浜松町が期待されているならば、ここより割安なゴクレタワーも完売できているはずですから。

[3396: 匿名さん]

パークコート浜離宮購入者です。100点ではないですが、十分満足しています。浜松町以外に新橋や築地市場跡地も再開発があるし、これから周囲は変貌を遂げるのではないでしょうか。

[3397: 匿名さん]

>>3395 匿名さん
ゴクレタワーを割安って言っちゃう時点でおばかさん丸出し

[3398: 通りがかりさん]

ここ数年のパークコートはいまいち。
中古売買みても全然売れてない。

[3399: 匿名さん]

>>3398 通りがかりさん
それは価格設定が強気すぎるからでしょう。パークコートほどの安定感のあるブランドはないかと。

[3400: 匿名さん]

>>3396 匿名さん

そりゃ購入済みさんならそうでしょう。新橋や築地市場は別な街です。

[3401: マンション検討中さん]

>>3400 匿名さん

別な街でも近いので十分使えますね。

[3402: 匿名さん]

築地まで行くとちょっと遠いけどね
新橋虎ノ門なら軽く散歩できる

[3403: 買い替え検討中さん]

＞3398
どこのパークコートにおすまいですか？

[3404: 販売関係者さん]

＞3394
ここが高すぎると思う方には買えませんね。適正だというかたに多数買っていただいています。ご安心ください。

[3405: 買い替え検討中さん]

＞3398
もう１点。希望の金額で売れないとのことですが、次はどこのお住まいをきぼうですか？

[3406: 匿名さん]

リセール価格とか、気にしていたら不安で買えないでしょ。
お金に余裕のない人達には難しいと思いますよ。
静かにしててくださいね(笑）

[3407: 匿名さん]

＞＞3398
あなたはパークコートに用事あるか教えてください。あなたクラスでしたら少なくても港区には用事ないでしょ

[3408: 匿名さん]

検討、じゃなくて上から目線で他の投稿者に物言う書き込み多すぎ。

[3409: 匿名さん]

>>3408 匿名さん

最近はどこのスレでもそんな感じですね。。。

[3410: 匿名さん]

提携割引制度が使える人は紹介カードの申請を忘れずにね。
0.5％の割引と言っても、1.5億なら75万ですから。

[3411: 匿名さん]

1期一次、二次共に完売したのかな？

[3412: 匿名さん]

>>3410 匿名さん
ちなみに、国家公務員は1%引きですよ。

[3413: マンション比較中さん]

ちなみにここはKKRでも0.5%

[3414: マンション検討中さん]

目黒ブリリアが10600→14000で早速売れてますね！

価値があると売却益も凄いんですね。

[3415: 匿名さん]

>>3414 マンション検討中さん
実際の成約価格わからないでしょ？

[3416: 匿名さん]

ここもそうなると予想します

[3417: 匿名さん]

そういえば目黒もパークタワーだね。
まあ品川区だし当然か。

[3418: 匿名さん]

目黒のころはタワーはみんなパークタワーだったのでは。
品川区でも五山にはパークコート、パークマンションがあるよ。

[3419: マンション検討中さん]

>>3418
今はパークコートタワーの話です。パークマンションにはタワーはありませんから。単なるパークコートだったらどこでもあります。

[3420: 匿名さん]

>>3419

パークタワー目黒のころは、パークコート○○ザ・タワー　という名称はなかったのでは？という意味。
昔はみんなパークタワーだったんだよ。

[3421: 匿名さん]

何にせよブリリアな時点で興味なし。
それこそ東京建物も万が一3A地域とかにマンション建てる時にはブリリアって名称使わない気がする。

[3422: 匿名さん]

ブリリアタワーズ目黒が坪630くらいで今1.35倍くらいで売れるから、
今だと坪850か…。

かたやこちらは坪630から坪560に値下げだからな。
駅力に差が出ましたね。

[3423: 匿名さん]

前からブリリア目黒の人がブリリア上げ、パークコート下げ、の書き込みずっとしてるけど、誰も興味ないと思うぞ。
それこそ自分はブリリア目黒のモデルルーム行って即却下だったけどこっちは申し込みさせてもらった。
なんていうか、立地的には通ずる部分もあるけど比較する物件じゃないんだよね。
恵比寿とか目黒とか好きな人はいいだろうけど、昔から銀座とか新橋にいる自分には全く合わなかった。

[3424: 匿名さん]

>>3423 匿名さん

興味ある人が多いから三井も比較データ作ってるんじゃん笑。

[3425: 匿名さん]

何にせよ坪単価600万以上になるともはやこういう掲示板にいちいち書き込むような客層じゃないということはよくわかる。

[3426: 匿名さん]

>>3422
売れるわけないじゃん

[3427: 匿名さん]

>>3423 匿名さん

飛行機が目黒駅付近上空を通過することになるから、今の内にって思っているのでは。

[3428: 評判気になるさん]

>>3423 匿名さん
はい、おめでとう

[3429: 匿名さん]

どこの物件も最初は高過ぎると叩かれ、完成してみれば買っておけばよかったと言われる。
この10年それを延々と繰り返してる。

[3430: 匿名さん]

>>3429 匿名さん
>どこの物件も
浜松町のゴクレタワーも

[3431: 匿名さん]

パークタワー芝公園の19階が坪522万円で成約になってました。一つの目安になりますね。

[3432: マンション比較中さん]

それはすごいですね。そんな高値で取引されるなんて。ここは新築の売値がそれ以下ですね。こちらのほうが新しくていいと思うけど。完成が待てない人がいたんですね。

[3433: 匿名さん]

あそこの東京タワービューはすごいですからねえ。
売れた部屋がどちら向きかわからないですが。

[3434: 匿名さん]

私がノムコムで見た時は西向きの27階の3LDKが掲載されていました。

パークコートの方が仕様は良さそうなので気になります。

[3435: 評判気になるさん]

１期３次まで年内に行っちゃうんですね。
２次まででどの位売れたのでしょうか。

[3436: マンション検討中さん]

スカイツリーができて古くて低い東京タワービューが人気なのが不思議です。確かに綺麗し場所もいいですが東京タワーという響きが昭和です。高齢者にはなぜか人気です。はとバスでも。

[3437: 匿名さん]

やっぱり東京タワーの存在感はいくら新しい建物が出来ても変わらない価値がありますよね。
パークタワーもパークコートも、正直共用部の作りとかはそこまで変わらない気がします。
都心では単純に規模が小さいところがパークタワー、大きいところがパークコートですよね。

[3438: マンション検討中さん]

>>3437 匿名さん
パークタワーとパークコートの差は規模じゃ無くて立地と仕様。
だからパークタワーは江東区豊洲などの湾岸僻地にも乱立してるが、
パークコートのタワーは港区と千代田区以外は存在してない。

[3439: 匿名さん]

目黒の東建物件の売買がもう、ｽﾀｰﾄしているのですか。
３４１３

[3440: 匿名さん]

ここは住戸の価格に占める土地代と建物代の比がほぼ半々だった。

[3441: 匿名さん]

>>3436 マンション検討中さん

スカイツリーはLED照明なので、夜景を遠くから見ると地味なのですよ。近場から見るなら良いのですが。

[3442: 匿名]

建物と土地の金額の割合ってどんな意味合いがあります？すいません、初心者ですのでご教示頂ければ幸いです。

[3443: 匿名さん]

減価償却費は建物価格から計算する。賃貸用なら重要。

[3444: 匿名]

度々すみません。建物と土地の価格でどちらが高い方が買い手に有利でしょうか？

[3445: 3440]

>>3442　さん
「意味」については様々な切り口があるので、
「初心者」のニーズが判らないと明確な回答は難しいかと。
ですが．．
マンションは、土地＋建築物が一体で売買さるため、
地代と建築物のコスト比は、あくまで「参考」でしかないかと。

ふ～ん、そうなんだ、という程度のものかと。

[3446: 匿名さん]

>>3445 さん
ありがとうございます。
自分は今回が初めてのマンション購入であり、基本的には自分で住むために買うつもりです。ただ、一生住むつもりもなく、タイミングを見て、貸したり、売ったりする事も考えています。

建物と土地の比率は、あまり気にする必要はないですかね。

[3447: 匿名さん]

そもそも土地の取得費用って公開されるものなの？

[3448: 匿名さん]

ここで言ってるのは「コスト比」ではなく、マンション価格＝土地価格＋建物価格　の比率のことだろう。
契約書に普通は明記されている。明記されてない場合は消費税額で計算できるはず。
都心部のタワマンならさほど違いはないと思うが、3440さんの示す比率がどうなのかはわからない。

自分は3443で書いたように、賃貸用物件の減価償却費の計算に使ったことしかない。自己居住なら関係ないといっていいと思う。

[3449: 匿名さん]

>>3448 匿名さん

地震保険の保険料算出にも影響します

[3450: 3391]

▽「第１期３次販売開始／登録受付12/23のみ」
今回販売戸数：8戸（総戸数563戸）
専有面積：42.74㎡～87.56㎡
販売価格：6440万円～17410万円
最多販売価格帯：9000万円台(2戸)・12000万円台(2戸）
間取り：1LDK(1戸)・2LDK(2戸)・3LDK(5戸）
入居予定：2019年9月下旬予定

*初期販売から月内放出累計で実質58％強。総進捗比75％程。
年内販売は今回で最終。欲を言えば60%-80%台がベターだがやや届かなかった。
月内約3週間の放出としてはまあまあだろう。
都心(コア近接)の都心環状内物件の大規模は振り返っても数少ないだけに
職住遊とも便利だ。固定資産除く金融資産額代替わり保有上位組みには
皇居至近西部地区等とともに今後も一定の需要はあるし、やや早め販売開始と
思われるだけに、じっくり捌けば良いだろう。