パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[3301: 匿名さん]

ここは高層階の固定資産税増税にならなさそうだね

[3302: 匿名さん]

>>3301 匿名さん

どこからそんな考え方が出てくるの。2019年完成タワマンだから間違いなく高層階増税です。

[3303: 匿名さん]

>>3294
しかも内装のチョイスやオプションが来年の夏で締め切りとは、はやすぎますよね。夏でもまだ完成まで2年あるのになぜでしょう。

[3304: 匿名さん]

>>3302 匿名さん
来春までに契約された物件は除かれます、ちゃんと調べてから書き込みましょう。

[3305: 匿名さん]

>>3304
１７年１月２日以降に完成したマンションに適用されるって新聞に出てるが
来春までに契約された物件は除外なんてどこにも書いてないな。

[3306: 3218]

▽「第１期２次販売開始／登録受付12月中旬予定」
今回販売戸数：未定＝精査中（総戸数563戸）
専有面積：30.02㎡～119.16㎡
販売価格：4470万円～32000万円
最多販売価格帯：8800万円台、9300万円台、15300万円台
間取り：1R・1LDK・2LDK・3LDK
入居予定：2019年12月下旬予定

*天候関連の赤ダイヤともども、6月&9月のリスク&＄ともWボトムを形成して、
一気にＵ字回復。ここ1カ月で離隔&ホールドの利益(含み)かさ上げは凄まじい。
お蔭で手付け&オプション代他程度は難なく資金捻出が済んだ購入組もいそうだ。
青山ともども絶好の売り出し(買い場)タイミングになった。
当方も昨年チャイナ後、年末から今年年央まで一気に近年最大の
買い建てだったので、良い年末年始になりそうだ。2月にレバ掛けたのは
本年PLを見据え離隔したが、大半のポジションはロールオーバー。

>>3303
三井のOP申込み期限は早いです。当方は地縁があるなど良く知っている地域しか、
手を出しませんが、メド付けたものはOP等あるので最先行組で動きます。

[3307: 匿名さん]

30.02平米あったんですね！知らなかった、、。

[3308: マンション検討中さん]

確かに5100万が1次では最安だったはず。4470万とは地権者の部屋でも解放したのかな？

[3309: 匿名さん]

>>3306 3218さん

天候関連以降の文章、頭の中で普通の日本語に翻訳して理解しました。

[3310: 評判気になるさん]

>>3305 匿名さん
http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXKZO10468590Y6A201C1M10700/
日経よく読むように。

[3311: 匿名さん]

>>3305 匿名さん

よく読むように。報道内容には色々ありましたが、これが元ネタです。
新税制は適用されないことは明らかです。

自民党の税制改正大綱が公表されました。

https://jimin.ncss.nifty.com/pdf/news/policy/133810_1.pdf

43頁をみると、「（注）上記の改正は、平成30年度から新たに課税されることとなる居住用超高層建築物（平成29年4月1日前に売買契約が締結された住戸を含むものを除く。）について適用する。」と明記されてます。

[3312: 匿名さん]

>>3302 匿名さん

大きな間違いでしたね！

[3313: 匿名さん]

4月1日以前に販売された住戸を含むタワマンには適用しないということみたいだから
このマンションなら、4月1日過ぎて契約しても新税制は関係ないってことのようですね。
今売り出しているマンションの高層階は駆け込みが期待できるかもですね。

[3314: 匿名さん]

>>3313 匿名さん
自民党もすることが憎いですね。
都心高級不動産の価値を維持したいのでしょうね。
安くなるかもしれないと思って待ってるより、早く買ったほうが得だというメッセージが含まれているように思います。
奇しくも株価が今年最高値をつけたタイミングで。。。

[3315: 匿名さん]

びびとくに、ゴクレタワーの新築チラシが入ってました。築9年でも頑張ってますね。

[3316: 匿名さん]

ゴクレはいらね！

[3317: マンション検討中さん]

>>3315 匿名さん

びびとくw

[3318: 匿名]

全体的に胡散臭い感じは拭えず。
一次で早々に値下げ、内装オプションが早期締め切り、来年７月以降に起きる何かに向けて焦っているとしか思えない。
抽選となった部屋や抽選会参加者を見ても、実需より投資目的(業者)が大半なのではといった印象。
そのうち、背に腹変えられなくなるだろうね。

[3319: 匿名さん]

転売業社がたくさん買ってると聞きましたよ。

[3320: マンション検討中さん]

投資目的にできるくらい3年後に価値が上がるか疑問。部屋数も多いし希少価値もうすい。まあ下がることはないけどって感じだと思います。

[3321: 匿名さん]

タワーの割りに部屋数少ないけど…

[3322: マンション検討中さん]

今より3年後価格がだいぶ上がったら誰か買う？少数だと思うけど。個人投資家ならまだしも転売業者が買いあさるような物件ではないと思うけど。円安だから海外からは狙われてる間もね。

[3323: マンション検討中さん]

中国は全然いないと言っていたな。
欧米系は多少いるみたい。
実需ばかりという話で、転売業者の話は聞かなかったが。。

[3324: 匿名さん]

>>3317 マンション検討中さん

港区にタワー持ってれば勝手に届くびびとく。

[3325: 匿名さん]

>>3323 マンション検討中さん

芝浦のG何とかも、いない、って話だったのに実際はいたそうですが。

[3326: マンション比較中さん]

あの時とは市況変わってるでしょ、最近チャイナの不動産購買事情めっきり聞かなくなった。

[3327: 匿名さん]

転売業者の話はおれも聞いたよ。

[3328: 匿名さん]

勝どきの三井タワーは入居直前に再販物件を出してきました。ここの抽選でのキャンセルはどうだったか。

[3329: 匿名さん]

今でも高すぎて2の足踏んでる人が多いというのに、今の値段で買って利ザヤ乗せて売り出して、いったい誰が買うのだろうか。賃料相場に大きな変動はないのに分譲価格だけが上がってすでに利回りもアホみたいに低くて賃貸にも回せない。転売屋もそこまでバカではないと思うけどな。

[3330: マンション検討中さん]

同感。転売業者が目をつけるなんて、信頼されてるマンションの証拠だね

[3331: 匿名さん]

賃貸でなければ実需で高く買いたい部屋、それは浜離宮の見える部屋。

[3332: 検討中]

119Aの3407号室が1期1次で残るとは思わなかったなぁ。
坪888万は確かに高いけど、住むには良い間取りだよねぇ。超ワイドスパンで実際に中に入ったらゴージャスな感じだろうなぁと想像します。隣の108Aとの価格差がちと大きすぎたか、124Aの値下げの影響受けたか。
最上階か36階だったら売れただろうけど、プレミアム住戸が34階のみと言うのもすこし微妙だったですかね。
まぁいずれは売れるだろうけど...独り言感想で申し訳ない。

[3333: マンション検討中さん]

質問させてください。同じパークコートタワーでも青山、赤坂檜町、浜離宮で坪単価がおおきく異なりますが土地代の差は理解しております。建物の建設費用も安いのでしょうか。見た目しっかりしてますが。

[3334: 匿名さん]

比較対象にならないほど仕様の差は非常に大きいです。
ここが劣っているというよりは檜町と青山だけパークマンションクラスの設定になっているということかと。

[3335: 買い替え検討中さん]

>> 3332
もともと1期2次用に残しておく予定だったようですよ。

>> 3333
都心マンションの価格は株価みたいに相場や需給で決まる要素も強いので、
土地代とか建築費、仕様などの影響は相対的に低いですよ。
つまり、人気のあるところは、人気があるというだけで高くなるのです。

でも、青山は筐体が特殊なので建築費が高騰し、実際には三井の利益率は低いらしいですが。

[3336: 匿名さん]

同じブランドでも仕様に差がついていることは明らかだよ。３Ａの同ブランドとそれ以外の同ブランドであったとしても、三井も住不も仕様や構造には明らかに差をつけている。内陸物件では内陸を買う人が満足するように、金をかけている。

[3337: 匿名さん]

湾岸は、もともと安くてなんぼのエリアだから

[3338: 匿名さん]

これまで都内の湾岸・埋立地にパークコートってありましたっけ？ここが初では？

三井が海沿いに建てるマンションをどう考えているのかが良く分かった物件でしたね、ここは。

[3339: 匿名さん]

パークコートも堕ちたもんだ…

[3340: 匿名さん]

最近は、立地は何でもアリになってきたのかな～

[3341: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[3342: 匿名さん]

サッシ2200mmとかパークシティレベルだね。

[3343: 匿名さん]

>>3336 匿名さん

いや、地所なんかは晴海のタワーが天井高270cmなのに、西新宿60は248cmで建てている。

[3344: 匿名さん]

>>3343
西新宿は残念ながら3Aと同列ではない

[3345: マンション検討中さん]

浜離宮は免震構造、青山や檜町はそうでないようです

[3346: 買い替え検討中さん]

＞3342
販売員に確認するとパークコートとパークシティの差は場所だけでつくりは考慮してないそうです。詳しくはホームページをご覧ください。チープとの書き込みが多いと話すと販売員によると建築技術の進化は著しいとのことで愛宕や六本木、富士見より快適性は技術的にはるかに優れるとのことでした。

[3347: 匿名さん]

＞3346
この中で土地の価値が一番低い（地価がお安い）のは確か愛宕山、次が富士見だったよね。

[3348: 匿名さん]

地価が低くても今や千代田富士見のパークコートの中古価格は低層階で坪650はいくからな。

[3349: 匿名さん]

>>3334 匿名さん
うん、青山はパークマンションの恩恵を受けたタワマンと説明を受けているよ。ドアマンがいるようなタワマンは、青山くらいだね。

[3350: 匿名さん]

>>3318 匿名さん
来年7月に何か起こるん？

[3351: マンション比較中さん]

>>3318匿名さん
関西の三菱のタワーが手付金を違約金なしでキャンセル返金に応じるという、
国土交通省が発表した免震の件ですか？

[3352: 匿名さん]

>>3345
檜町＝免震＋制震
青山＝制震＋スマートパイルヘッド

[3353: 匿名さん]

>>3346
建築技術の進化によってサッシ高2200mmでも天井高が2500mmでも快適性が
2014年竣工の千代田富士見よりはるかに優れるんですね。
この2,3年で建築技術は随分と進化したもんですね。
販売員の言うこと鵜呑みしてどうするの??
実際には港区なのでパークコート名乗ってるけど
ここだけつくりを考慮してないだけ。

[3354: 匿名さん]

買って満足してるなら敢えて比較しようとしない方がいいと思うよ、ここは。

[3355: マンション検討中さん]

＞＞3353
なるほど港区だからパークコートなんですね。パークコートにしては圧倒的な安さですものね。仕様も。

[3356: 匿名さん]

仕事か家庭か人生かわからないけど
ストレスをここで発散してる人がいるみたいね
悪いこと言わないからメンタルカウンセリングに行きなさい

[3357: 匿名さん]

今のとこパークコートは港区と千代田区限定にしてるみたいだね。
営業の言葉は話半分くらいが丁度いい。
https://www.sumu-log.com/archives/4865/

[3358: 匿名さん]

失礼ながら、昔は千三つ屋と呼ばれてましたからね。
個人的には、住戸の平均面積がパークコートと呼ぶのには
？だなと思います。

[3359: 匿名さん]

>>3357 匿名さん
パークコートは二子玉や、広尾、代々木上原にあるから、それは間違い。

[3360: 匿名さん]

>>3359
パークコートのタワーの間違いでした、失礼。
低中層のパークコートはパークマンションの次に位置付けられてますね。

[3361: 匿名さん]

イタリア街隣接っていう立地は価値があると思う。
まあ多少の仕様の違いはあってもパークコートでいいんじゃないかな。

[3362: 匿名さん]

イタリア街なんてすることない。

飲食店とかショッピングモールとか商業施設が欲しかったな。

[3363: 3306]

▽「第１期２次販売開始／登録受付12/15のみ」
今回販売戸数：22戸（総戸数563戸）
専有面積：30.02㎡～86.29㎡
販売価格：4470万円～18390万円
最多販売価格帯：11900万円台
間取り：1R（1戸)・1LDK(2戸)・2LDK(7戸)・3LDK(12戸）
入居予定：2019年12月下旬予定

■その他（①②③は総戸数563戸に対して）
①駐車場：
敷地内機械式188台／月額42000円～47000円
敷地内平面　 9台／月額45000円～62000円
②駐 輪 場：621台／月額 200円～1000円
③バイク置場：40台／月額 3000円～6000円
④トランクルーム：52区画／月額3000円
⑤エレベータ：7基

*初期販売にプラスすると、実質で55％強の放出となり、総進捗比74％程。
初期2度の販売放出としては、当面の期末前後見込みを考えれば
70％超埋まったので、まあ良い感じにまとまった。
ちまたでは月初迄の怒涛のIG入金ラッシュとともに、短期長期適用率も無い
最大流通を誇り、約定楽なCG離隔80％GET組みには、スピンネーカ―でも捉え
フロー拡大の追い風が続きひと安心だろう。
購入力・意向固い人向けにも、登録は短日で捌いたほうが良い。

▽「第１期３次販売開始／登録受付12月下旬予定」
販売戸数：未定（総戸数563戸）
専有面積：42.36㎡～119.16㎡
間取り：1LDK・2LDK・3LDK

[3364: 匿名さん]

22戸だけなんだ…

[3365: 匿名さん]

>>3364 匿名さん

登録受付が一日しかないから、一次の落選者対策でしょう。

[3366: 周辺住民さん]

イタリア街隣接立地に価値は残念ながら場外馬券場の影響でむしろ相当悪いと思います。
毎週土日場外馬券購入のための競馬新聞とワンカップ持った人が新橋方面から多数来場します。
とても立地に価値どころかむしろ価値が損なわれて時としてここは錦糸町か浅草と見間違う状況です。
マナーも決っして良いとわ言えませんので、土日は道筋に警備員の人が常駐しますが、
お子さんがいる家族の方は土日の外出は気を付けたほうがいいかもししれません。

[3367: マンション検討中さん]

競馬ファンには最高の立地ですね

[3368: 匿名さん]

ここは馬主にも最高な場所です。大井競馬場もすぐです。

[3369: 匿名さん]

土日のイタリア街に何度も行ったけど、いつも閑散としてたけどなぁ。ゆったりとベンチでくつろげました。ここの書き込みと随分違う印象だけど、私が訪れた時はたまたま静だったって事？

[3370: 匿名さん]

大きなレースの時は人がわらわらと集まってくるよ
それこそちょっと小汚い人達が

[3371: マンション検討中さん]

イタリア街は今のところ対外的なイメージだけですね。何にもないし住んでる人に恩恵はないでしょう。まぁ競馬のない週末は静かなので、天気が良ければ本でも読むには良いでしょうけどね。
新橋方面に行くとしても、線路くぐって反対側に行き、ツインパの前を通っていった方がキレイで歩きやすいしね。汐留シティセンターの地下とか、日曜の夜なんてガラガラでオススメですよ。

[3372: 匿名さん]

>>3351 マンション比較中さん

KA1地域のみの関東では、現在求められている告示波の評価をしている最近の物件は再検証の対象にならないから、それは大丈夫だよ

[3373: 匿名さん]

>>3372 匿名さん

長周期地震動は、地域によって異なるんですよね。

[3374: マンション比較中さん]

>>3372 匿名さん
そうですか。ありがとうございます。

[3375: 匿名さん]

都心に住む編集長の考える、これからの都心 (再掲載)

虎ノ門から浜松町にかけて再開発が終わる頃には、都心部に浜松町エリアが含まれる事になるだろう。それがイメージ出来る人だけが買えば良い。

さらに「赤坂〜虎ノ門〜竹芝」エリアについても、「表参道から青山、赤坂、麻布、そこから虎ノ門に連担し、さらにニューセンタービルの建て替えが計画されている新橋までをシャンゼリゼ通りでつなぎ、新橋駅の線路を超えると、汐留から世界貿易センタービルの建て替えが予定されている浜松町、竹芝へとつながる。つまり、これから７〜８年の間に、赤坂から再開発が計画されているそれぞれのエリアを通って、竹芝までつながることになります。全く新しい都心軸になるでしょう」と、インフラ面の劇的な発展を期待させた。

　今までは新宿や渋谷といったターミナル駅が都心軸とされてきたわけだが、これからの都心は虎ノ門や竹芝といった今までとは全く違うエリアが、交通インフラの充実などによって都心の顔として浮上してくる可能性が高い。

https://www.recruit-sumai.co.jp/su...

[3376: 匿名さん]

3375のURLが間違いなので訂正します。
正しくは下記。
https://www.recruit-sumai.co.jp/sumai/15.html

[3377: 匿名さん]

浜松町は開発が完成すれば本当に見違える。
それは間違いない。
かといってこの物件が値上がりするのがイメージできないのはなぜだろうか。

[3378: 匿名さん]

>>3377 匿名さん

元が高いからでしょ。
再開発後の値上がりを織り込んだ価格だから今買う旨味はありません。

[3379: 匿名さん]

まぁどこのパークコートも当時は同じこと言われてるけどね。
さすがにそろそろ頭打ちな気はするが…。

[3380: 匿名さん]

パークコートも今や物件のステータスではなく、
建てる土地（港区。千代田区）だけの違いのように思います。
残念ながらこちらのパークコートも、
線路沿い及び場外馬券場隣接の天井高も低い普通の三井の建てる
ごく普通のパークタワーマンションにしか思えません。

[3381: 匿名さん]

>>3380 匿名さん
なんで一人で何度も何度も同じような批判繰り返すの？
買わないと決めたならもう他所に行けばいいと思うけど？

どうせ元々買えないんでしょ？

[3382: 匿名さん]

確かに3380のような発言をされる方は購入検討者ではないですよね。きっと天下のパークマンションにでもお住まいなのでしょう

[3383: 買い替え検討中さん]

＞3382
いや3380は心理学的にごく普通のパークタワーに住んでるはず。ここがパークコートタワーだから気に入らないのよ。ねたみからあの書き込みよ。みっともないね（ーー；）

[3384: マンション検討中さん]

>> 3380
別に購入者はパークコートだからってステータスだなんて思っていないですから。
三井のパークコートだから少しは安心だな、くらいは思っているだろうけど、ステータスだなんてw

[3385: 匿名さん]

>>3384 マンション検討中さん

購入者は、なら検討中ではないね。

[3386: 匿名さん]

そもそも浜松町でステータスになると思ってる人はいないから大丈夫だよ。

[3387: 買い替え検討中さん]

だから安いのにパークコートだって一部のマニアの方は興奮してるんですよ。どうでもいい話です。マンションの名前なんて気にせず買っている人も大勢います。

[3388: 検討板ユーザーさん]

>>3386
あなたに買ってほしいと思ってる人もいないから大丈夫だよ。

[3389: 匿名さん]

芝公園がパークタワーだったのはなぜだろう。
敷地的に細長いのしか無理だからかな？

[3390: マンション検討中さん]

>>3385
購入者がマンション検討中じゃいけないのですか？意味不明。
あと、ここの場合はまだ誰も購入してないですからね。
（手付け払っただけで契約すらまだですから）

[3391: 3363]

▽「完成引渡し時期繰上げ」(1期2・3次共通）
>>3363UPの入居予定繰上げ
変更前：2019-平成31年12月下旬予定
変更後：2019-平成31年 9月下旬予定

*当方は開発前提の住居併用テナビル(住居床分55坪程)を年末引渡し
売却経験はあるが、純粋住居(戸建新築&マンション入居)だと年初1月末～2月か
秋11月迄の引渡しが、鍵受領直後OP施行や新規大型系のソファ・ベット・TV・
DT・冷蔵庫・洗濯機・カーテン等の搬入設置には、私的経験則では入居者&業者とも
年末のせわしい時期を外した方が、慌ただしくないので良い処置だ。

本体購入以外にも、室内OP選定→R246界隈家具･家電等下見他をまとめあげて、
OP家財関係の最終契約or購入確定までには、仕事の合間や休日を割いても
結構時間がかかるし、楽しい時期でもあるので、引渡しタイミングとしてはちょうど良い。

[3392: 匿名さん]

いよいよ2次の抽選ですね。

[3393: マンション検討中さん]

GFT 売却してここのマンション欲しい。
頭金は10% 払えばいいけど、その後のプランが
イメージできない。
細かいところはともかく高いマンションは
それなりに差別化されてますね。

[3394: 匿名さん]

周囲は再開発だらけでポジ要素が多いのにスレが盛り上がらないのはなぜだろう。
値段が高すぎるから？

[3395: 匿名さん]

>>3394 匿名さん

街としてそんなに浜松町が期待されているならば、ここより割安なゴクレタワーも完売できているはずですから。

[3396: 匿名さん]

パークコート浜離宮購入者です。100点ではないですが、十分満足しています。浜松町以外に新橋や築地市場跡地も再開発があるし、これから周囲は変貌を遂げるのではないでしょうか。

[3397: 匿名さん]

>>3395 匿名さん
ゴクレタワーを割安って言っちゃう時点でおばかさん丸出し

[3398: 通りがかりさん]

ここ数年のパークコートはいまいち。
中古売買みても全然売れてない。

[3399: 匿名さん]

>>3398 通りがかりさん
それは価格設定が強気すぎるからでしょう。パークコートほどの安定感のあるブランドはないかと。

[3400: 匿名さん]

>>3396 匿名さん

そりゃ購入済みさんならそうでしょう。新橋や築地市場は別な街です。