パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


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【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
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【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[3251: 口コミ知りたいさん]

>>3245 匿名さん

以前、印刷工場などが建っていれば、有害物質を含んだ汚染物質は出てくると思います。

[3252: 匿名さん]

ここはきっと儲かる。新築だと今は他にない。

[3253: 匿名さん]

最初の販売で半分も売れてないんだから厳しいよ。

[3254: 匿名さん]

ちょっとお値段がねぇ

[3255: 匿名さん]

ここは儲かる、って意見が多数派ならば最初の販売でもっと売れたはず。

[3256: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[3257: 口コミ知りたいさん]

>>3250 匿名さん
ここまでの、
本当の金持ちは〜、３連投シリーズおもろいw

[3258: 匿名さん]

ブリリア目黒の中古、中層階1LDK坪650くらいで出てくれないかな。

[3259: 匿名さん]

残念ながらキャピタルゲインは全く期待できません。
第一期で売れたのは現眺望等比較的良い条件の部屋のみです。
それもパークコートでは今だかってない第一期売出し途中で値下げに踏み切る人気のなさの状況で半分ですよね。
これから売る物件は更なる魅力に乏しく値下げしないと苦戦必至です。
これはこの物件だけでなく世界的に経済状況が不透明でマンション市況が下降気味のため、あの値下げしないで有名なS不動産の勝どきの某有名物件でも最近値下げしている始末です。それでも現に多数売れ残っています。
浜松町は実際住むには交通の便もよく再開発もある程度期待できるのでキャピタルゲインとかでなく実需として購入はありかと思います。

[3260: 匿名さん]

都心に住む編集長の考える、これからの都心

さらに「赤坂〜虎ノ門〜竹芝」エリアについても、「表参道から青山、赤坂、麻布、そこから虎ノ門に連担し、さらにニューセンタービルの建て替えが計画されている新橋までをシャンゼリゼ通りでつなぎ、新橋駅の線路を超えると、汐留から世界貿易センタービルの建て替えが予定されている浜松町、竹芝へとつながる。つまり、これから７〜８年の間に、赤坂から再開発が計画されているそれぞれのエリアを通って、竹芝までつながることになります。全く新しい都心軸になるでしょう」と、インフラ面の劇的な発展を期待させた。

　今までは新宿や渋谷といったターミナル駅が都心軸とされてきたわけだが、これからの都心は虎ノ門や竹芝といった今までとは全く違うエリアが、交通インフラの充実などによって都心の顔として浮上してくる可能性が高い。

https://www.recruit-sumai.co.jp/sumai/15.html

楽しみだ。

[3261: 匿名さん]

>>3257 口コミ知りたいさん
本当のお金持ちとは年収どれくらい？5000位？そもそも2億をこえる部屋は皆キャッシュで買うらしいので貯金5億とかかな？

[3262: 匿名さん]

>>3261 匿名さん
いや、2億以上でも今は案外ローンの人多いですよ。
低金利ですしね。

[3263: 匿名さん]

>>3259 匿名さん
工事中に有名になったパークコート赤坂は昔、
第一期売出し途中で値下げしましたよ。「値下げだ、お買得だ」と当時の検討スレはポジティブに盛り上がりました。

[3264: 匿名さん]

長文でネガってるの同じ人だよね？
ネガるのもそれなりの知識と情報が必要だと思うから勉強し直した方がいいよ。

[3265: マンション検討中さん]

バルコニーの雨どいの色気になりませんか？

[3266: 検討板ユーザーさん]

住宅ローンの商品説明を見ると1億円までとなっているのですが2億円の貸付も行われているのでしょうか？
それとも夫婦で1億円づつペアローンでしょうか？

[3267: 匿名さん]

>>3266
銀行で二億まで行けるはずですけどね。
自分はここじゃないですが、他の物件で二億の住宅ローン通りましたよ。
それ以上だと住宅ローンは無理と言われました。

[3268: 匿名さん]

>>3266
フラット利用なら上限1億だね、他行もそれに倣ってるところも少なくはない
ただ銀行も顧客の属性も色々だからね、安全な客なら幾らでも貸すでしょｗ

ＳＭＢＣだとサイト上に2億って記載してあるし、以下の注釈も・・・
※ご利用条件として、住宅ローンのご契約が1億円以上のお客様または、プレスティアゴールドプレミアムのお客様に適用される利率

[3269: 匿名さん]

つまり上客ならば、1億以上貸してくれる場合もあるってことですよね。

[3270: 評判気になるさん]

高額物件で一番多いのは会社で社宅として買って社長が私的に利用するパターンらしい。40歳 年収3000万でも2億以上の部屋はしんどいと思うけど。

[3271: 匿名さん]

住宅ローンは2億以上でも相手や物件によっては貸して貰えますが、団体信用保険が2億迄になるので一般的に住宅ローンの上限＝2億になるみたいです。

[3272: 検討板ユーザーさん]

ちなみに40歳でいくら年収があれば2億かりられますか？

[3273: 評判気になるさん]

>>3272 検討板ユーザーさん
金融機関に聞いてみましょう。

[3274: 匿名さん]

>>3272 検討板ユーザーさん
2億6000万円の物件を頭金6000万自営業世帯年収5000万でなんとか通ったって感じでした。
会社員なら3000万くらいあれば普通にいけそうな気がする。

[3275: マンション検討中さん]

皆様コメントありがとうございます。参考になりました。

[3276: 匿名さん]

一期二次はいつ抽選⁇

[3277: 評判気になるさん]

>>3276 匿名さん
15日木曜日15時から抽選

[3278: 匿名さん]

一期二次はいくつ売り出しですか？

[3279: 匿名さん]

30戸です。

[3280: 匿名さん]

一次二次合わせて6割にも満たないようじゃ不人気確定ですね。
たくさん売れ残ったら管理費とかすぐ上げていかないと
やっていけないんじゃないでしょうかね。

[3281: 匿名さん]

二次は、一次の抽選落選者の救済目的が普通ですよね。

[3282: 匿名さん]

完売は程遠いのは間違いない

[3283: 匿名さん]

一期二次の登録日っていつでしたっけ？

[3284: 匿名さん]

>>3281 匿名さん
つまり30人くらいが一次で抽選落ちたか。

[3285: 匿名さん]

まあ三井だし、まだ2年以上あるし引き渡しまでには完売でしょ。

[3286: 匿名さん]

地権者のところもありますので仮に6割近く売れれば8割が決まったことになります

[3287: 買い替え検討中さん]

＞＞3284
19倍とか10倍の部屋もあったのでもっといるとおもいますが。あと一般的に高倍率の部屋は完成後、高確率、好条件で転売できるのでそのようにお考えの方は2次には登録しないと思いますが。

[3288: 匿名さん]

>>3286 匿名さん
あんたバカ？分譲住戸の中での6割の話に決まってるじゃん。

[3289: 匿名さん]

>>3287 買い替え検討中さん
それって逆に1倍の部屋はリセールよくないってこと？1タイプしかない部屋に集まるのは当然だと思いますけどね。

[3290: 匿名さん]

新築時の人気部屋と、中古時の人気部屋とが必ず一致するとは限りませんよ。眺望の変化などで。

[3291: 検討者]

>>3288 匿名さん
残り120戸ほどなので561戸にしめる割合は2割切ってますね。余裕な三井がうらやましい

[3292: 匿名さん]

高倍率は北側低層の1LDKでしょ。投資目的なんだから落選したら他にいくよ。

[3293: 匿名さん]

たしかに120戸であと三年近くあれば余裕だわな。。

[3294: 匿名さん]

販売戸数が330戸しかなかったのに、早くから売り出しましたね。

[3295: 匿名さん]

浜松町駅前の再開発が発表されると更に売れなくなるからね。

[3296: 匿名さん]

再開発発表されるとなぜ売れなくなるのですか？

[3297: マンション検討中さん]

ところで皆様、6年後予定の浜松町駅前の鹿島マンションは賃貸？国家戦略特区内ですけど外人さん相手ですか？虎ノ門の特区みたいに。

[3298: 匿名さん]

分譲。鹿島が分譲するわけではない。
駅前とここだったらどっちが人気かわかるでしょ。

[3299: 匿名さん]

自分は同じ値段でもパークコートがいいですよ。
鹿島より三井です。

あと分譲かどうかなんてまだ発表されてないでしょ。

[3300: マンション検討中さん]

場所柄外人相手のサービスアパートメントが鹿島も儲かると思いますけど。まあどっちにしてもブランド力でパークコートの方が圧倒でしょ。天井低くても。鹿島のが駅前といっても所詮浜松町ですし。

[3301: 匿名さん]

ここは高層階の固定資産税増税にならなさそうだね

[3302: 匿名さん]

>>3301 匿名さん

どこからそんな考え方が出てくるの。2019年完成タワマンだから間違いなく高層階増税です。

[3303: 匿名さん]

>>3294
しかも内装のチョイスやオプションが来年の夏で締め切りとは、はやすぎますよね。夏でもまだ完成まで2年あるのになぜでしょう。

[3304: 匿名さん]

>>3302 匿名さん
来春までに契約された物件は除かれます、ちゃんと調べてから書き込みましょう。

[3305: 匿名さん]

>>3304
１７年１月２日以降に完成したマンションに適用されるって新聞に出てるが
来春までに契約された物件は除外なんてどこにも書いてないな。

[3306: 3218]

▽「第１期２次販売開始／登録受付12月中旬予定」
今回販売戸数：未定＝精査中（総戸数563戸）
専有面積：30.02㎡～119.16㎡
販売価格：4470万円～32000万円
最多販売価格帯：8800万円台、9300万円台、15300万円台
間取り：1R・1LDK・2LDK・3LDK
入居予定：2019年12月下旬予定

*天候関連の赤ダイヤともども、6月&9月のリスク&＄ともWボトムを形成して、
一気にＵ字回復。ここ1カ月で離隔&ホールドの利益(含み)かさ上げは凄まじい。
お蔭で手付け&オプション代他程度は難なく資金捻出が済んだ購入組もいそうだ。
青山ともども絶好の売り出し(買い場)タイミングになった。
当方も昨年チャイナ後、年末から今年年央まで一気に近年最大の
買い建てだったので、良い年末年始になりそうだ。2月にレバ掛けたのは
本年PLを見据え離隔したが、大半のポジションはロールオーバー。

>>3303
三井のOP申込み期限は早いです。当方は地縁があるなど良く知っている地域しか、
手を出しませんが、メド付けたものはOP等あるので最先行組で動きます。

[3307: 匿名さん]

30.02平米あったんですね！知らなかった、、。

[3308: マンション検討中さん]

確かに5100万が1次では最安だったはず。4470万とは地権者の部屋でも解放したのかな？

[3309: 匿名さん]

>>3306 3218さん

天候関連以降の文章、頭の中で普通の日本語に翻訳して理解しました。

[3310: 評判気になるさん]

>>3305 匿名さん
http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXKZO10468590Y6A201C1M10700/
日経よく読むように。

[3311: 匿名さん]

>>3305 匿名さん

よく読むように。報道内容には色々ありましたが、これが元ネタです。
新税制は適用されないことは明らかです。

自民党の税制改正大綱が公表されました。

https://jimin.ncss.nifty.com/pdf/news/policy/133810_1.pdf

43頁をみると、「（注）上記の改正は、平成30年度から新たに課税されることとなる居住用超高層建築物（平成29年4月1日前に売買契約が締結された住戸を含むものを除く。）について適用する。」と明記されてます。

[3312: 匿名さん]

>>3302 匿名さん

大きな間違いでしたね！

[3313: 匿名さん]

4月1日以前に販売された住戸を含むタワマンには適用しないということみたいだから
このマンションなら、4月1日過ぎて契約しても新税制は関係ないってことのようですね。
今売り出しているマンションの高層階は駆け込みが期待できるかもですね。

[3314: 匿名さん]

>>3313 匿名さん
自民党もすることが憎いですね。
都心高級不動産の価値を維持したいのでしょうね。
安くなるかもしれないと思って待ってるより、早く買ったほうが得だというメッセージが含まれているように思います。
奇しくも株価が今年最高値をつけたタイミングで。。。

[3315: 匿名さん]

びびとくに、ゴクレタワーの新築チラシが入ってました。築9年でも頑張ってますね。

[3316: 匿名さん]

ゴクレはいらね！

[3317: マンション検討中さん]

>>3315 匿名さん

びびとくw

[3318: 匿名]

全体的に胡散臭い感じは拭えず。
一次で早々に値下げ、内装オプションが早期締め切り、来年７月以降に起きる何かに向けて焦っているとしか思えない。
抽選となった部屋や抽選会参加者を見ても、実需より投資目的(業者)が大半なのではといった印象。
そのうち、背に腹変えられなくなるだろうね。

[3319: 匿名さん]

転売業社がたくさん買ってると聞きましたよ。

[3320: マンション検討中さん]

投資目的にできるくらい3年後に価値が上がるか疑問。部屋数も多いし希少価値もうすい。まあ下がることはないけどって感じだと思います。

[3321: 匿名さん]

タワーの割りに部屋数少ないけど…

[3322: マンション検討中さん]

今より3年後価格がだいぶ上がったら誰か買う？少数だと思うけど。個人投資家ならまだしも転売業者が買いあさるような物件ではないと思うけど。円安だから海外からは狙われてる間もね。

[3323: マンション検討中さん]

中国は全然いないと言っていたな。
欧米系は多少いるみたい。
実需ばかりという話で、転売業者の話は聞かなかったが。。

[3324: 匿名さん]

>>3317 マンション検討中さん

港区にタワー持ってれば勝手に届くびびとく。

[3325: 匿名さん]

>>3323 マンション検討中さん

芝浦のG何とかも、いない、って話だったのに実際はいたそうですが。

[3326: マンション比較中さん]

あの時とは市況変わってるでしょ、最近チャイナの不動産購買事情めっきり聞かなくなった。

[3327: 匿名さん]

転売業者の話はおれも聞いたよ。

[3328: 匿名さん]

勝どきの三井タワーは入居直前に再販物件を出してきました。ここの抽選でのキャンセルはどうだったか。

[3329: 匿名さん]

今でも高すぎて2の足踏んでる人が多いというのに、今の値段で買って利ザヤ乗せて売り出して、いったい誰が買うのだろうか。賃料相場に大きな変動はないのに分譲価格だけが上がってすでに利回りもアホみたいに低くて賃貸にも回せない。転売屋もそこまでバカではないと思うけどな。

[3330: マンション検討中さん]

同感。転売業者が目をつけるなんて、信頼されてるマンションの証拠だね

[3331: 匿名さん]

賃貸でなければ実需で高く買いたい部屋、それは浜離宮の見える部屋。

[3332: 検討中]

119Aの3407号室が1期1次で残るとは思わなかったなぁ。
坪888万は確かに高いけど、住むには良い間取りだよねぇ。超ワイドスパンで実際に中に入ったらゴージャスな感じだろうなぁと想像します。隣の108Aとの価格差がちと大きすぎたか、124Aの値下げの影響受けたか。
最上階か36階だったら売れただろうけど、プレミアム住戸が34階のみと言うのもすこし微妙だったですかね。
まぁいずれは売れるだろうけど...独り言感想で申し訳ない。

[3333: マンション検討中さん]

質問させてください。同じパークコートタワーでも青山、赤坂檜町、浜離宮で坪単価がおおきく異なりますが土地代の差は理解しております。建物の建設費用も安いのでしょうか。見た目しっかりしてますが。

[3334: 匿名さん]

比較対象にならないほど仕様の差は非常に大きいです。
ここが劣っているというよりは檜町と青山だけパークマンションクラスの設定になっているということかと。

[3335: 買い替え検討中さん]

>> 3332
もともと1期2次用に残しておく予定だったようですよ。

>> 3333
都心マンションの価格は株価みたいに相場や需給で決まる要素も強いので、
土地代とか建築費、仕様などの影響は相対的に低いですよ。
つまり、人気のあるところは、人気があるというだけで高くなるのです。

でも、青山は筐体が特殊なので建築費が高騰し、実際には三井の利益率は低いらしいですが。

[3336: 匿名さん]

同じブランドでも仕様に差がついていることは明らかだよ。３Ａの同ブランドとそれ以外の同ブランドであったとしても、三井も住不も仕様や構造には明らかに差をつけている。内陸物件では内陸を買う人が満足するように、金をかけている。

[3337: 匿名さん]

湾岸は、もともと安くてなんぼのエリアだから

[3338: 匿名さん]

これまで都内の湾岸・埋立地にパークコートってありましたっけ？ここが初では？

三井が海沿いに建てるマンションをどう考えているのかが良く分かった物件でしたね、ここは。

[3339: 匿名さん]

パークコートも堕ちたもんだ…

[3340: 匿名さん]

最近は、立地は何でもアリになってきたのかな～

[3341: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[3342: 匿名さん]

サッシ2200mmとかパークシティレベルだね。

[3343: 匿名さん]

>>3336 匿名さん

いや、地所なんかは晴海のタワーが天井高270cmなのに、西新宿60は248cmで建てている。

[3344: 匿名さん]

>>3343
西新宿は残念ながら3Aと同列ではない

[3345: マンション検討中さん]

浜離宮は免震構造、青山や檜町はそうでないようです

[3346: 買い替え検討中さん]

＞3342
販売員に確認するとパークコートとパークシティの差は場所だけでつくりは考慮してないそうです。詳しくはホームページをご覧ください。チープとの書き込みが多いと話すと販売員によると建築技術の進化は著しいとのことで愛宕や六本木、富士見より快適性は技術的にはるかに優れるとのことでした。

[3347: 匿名さん]

＞3346
この中で土地の価値が一番低い（地価がお安い）のは確か愛宕山、次が富士見だったよね。

[3348: 匿名さん]

地価が低くても今や千代田富士見のパークコートの中古価格は低層階で坪650はいくからな。

[3349: 匿名さん]

>>3334 匿名さん
うん、青山はパークマンションの恩恵を受けたタワマンと説明を受けているよ。ドアマンがいるようなタワマンは、青山くらいだね。

[3350: 匿名さん]

>>3318 匿名さん
来年7月に何か起こるん？