パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[31078: 匿名さん]

周囲は工事中が多い

[31079: 匿名さん]

東京駅から徒歩30分、銀座4丁目や虎ノ門ヒルズから徒歩15分なんていうタワーマンションはなかなかないですよ。

[31080: 匿名さん]

浜離宮庭園 5分
芝公園 8分
増上寺 10分
芝離宮 5分

都心の中の都心において、緑も豊富

[31081: 匿名さん]

ここのネガさんはすべてのコメントに絡んでくるから
実生活がうまく言っていないのでしょう
掲示板でストレス発散できているのか？

ど真ん中だろうが囲まれていようが、言葉の使い方にそこまで怒るかな

天気いいし皇居でも走ってこいよ
もちろん皇居2.5キロ圏内ぐらいに住んでいるんだろ

[31082: 匿名さん]

>>31079 匿名さん
なかなか無いってのはそうでしょう。
つまり、なかなか無いよねーって言う程度のマンションです。

[31083: 匿名さん]

>>31082
だからネガが沸くほど資産価値が保たれるんですよね。なるほどです。

[31084: 匿名さん]

某不動産コミュニティで、値下がりに不安な１人の住民が四六時中投稿している可哀想な物件と評判ですよ。ww

[31085: 匿名さん]

>>31083 匿名さん
違います。
銀座四丁目や虎ノ門ヒルズに歩いて１５分程度で行けるんだよねっって言う程度のマンションです。

[31086: 匿名さん]

わかった皆書き込むのやめよう
ネガ放置でいいよ

[31087: 買い替え検討中さん]

現地行きましたが、高級マンションとはかけ離れた雑居ビルにかこまれた雑居ビル街でしたよ！とても住む気にはなれませんでした。

[31088: 匿名さん]

>>31086 匿名さん
ラジャー！ ネガ放置の計ですね。

[31089: 匿名さん]

>>31079 匿名さん
JR浜松町駅は、
東京駅から京浜東北線快速1駅
品川駅から山手線2駅は便利ですね。

[31090: 匿名さん]

こんな場所に知り合い招待できない

[31091: 匿名さん]

パークコートだと気後れするよね
知り合いが同じ程度の富裕クラスじゃないとさ

[31092: 匿名さん]

すごい線路脇
でかい変電所
せまい雑居街
とにかく低地

[31093: 匿名さん]

感情論は、荒れます。
例えば、そうですね。

「竣工 2年前に売り切れたパークコートタワー」

こういう客観的な表現は如何でしょう？

[31094: 匿名さん]

一年半前ですかね

[31095: 匿名さん]

そんな前から必死で販売したんですね。

[31096: 匿名さん]

1年もたずに在庫切れになりましたからね

[31097: 匿名さん]

>>31087 買い替え検討中さん
次はどちらを検討されていますか？

[31098: 匿名ネガさん]

デベロッパーは法で決められたら容積率を全部使い切るような規模のマンションを計画します。売れる床面積の最大化です。次はなるべく高い建物を計画します。高層階ほど高く売れますので分譲単価を上昇させるためです。では、何故背の低いタワマンが建ってしまうのか。それは、狭い道路に面していたり、隣池が他の建物の敷地であったりした場合、狭い道路の場合は道路斜線制限、隣地が他の建物の敷地であれば隣地斜線制限という高さ制限がかかり、背の高いマンションが建てられないのです。でもデベロッパーは販売するマンションの床面積や最大化するために容積率の全部を消化しようとします。高さ制限がある土地では高さが抑えられるため横に広げなければならなくなり、敷地ぴっしりに建物が建つことになります。
都内タワマンの建蔽率は50％が平均です。MTGは60％弱、浜離宮は60％です。
鋭い方はお気づきでしょうが、建ぺい率が高く敷地に余裕のないタワマンは最近の物件ばかりです。デベロッパーはマンション用地の確保に苦労しているのはご存知だと思います。そこで、今まではマンションを建てなかったような条件の悪い土地を取得し、高層にすることで超望を売りに高値で販売し始めたのです。その弊害で建ぺい率の高い敷地にゆとりのないタワマンが増えます。ゆとりのない敷地と高層の建物が日照を遮り、周辺の住環境を悪化させているわけです。
タワマンを建てるに適した土地は、建物の高さ制限がかからない広い道路に東西南北の4面が接する土地で、さらに駅近、商業施設に近接すれば文句ありません。豊洲がタワマン銀座になったのは必然なのです。
「道路斜線制限」「隣地斜線制限」は、一度調べてみてください。ちなみに、日本の建築基準法は世界で一番セクシーな法律といわれています。

[31099: 匿名さん]

だからどうかしましたか？

[31100: 匿名ネガさん]

デベロッパーは法で決められたら容積率を全部使い切るような規模のマンションを計画します。売れる床面積の最大化です。次はなるべく高い建物を計画します。高層階ほど高く売れますので分譲単価を上昇させるためです。では、何故背の低いタワマンが建ってしまうのか。それは、狭い道路に面していたり、隣池が他の建物の敷地であったりした場合、狭い道路の場合は道路斜線制限、隣地が他の建物の敷地であれば隣地斜線制限という高さ制限がかかり、背の高いマンションが建てられないのです。でもデベロッパーは販売するマンションの床面積や最大化するために容積率の全部を消化しようとします。高さ制限がある土地では高さが抑えられるため横に広げなければならなくなり、敷地ぴっしりに建物が建つことになります。
都内タワマンの建蔽率は50％が平均です。MTGは60％弱、浜離宮は60％です。
鋭い方はお気づきでしょうが、建ぺい率が高く敷地に余裕のないタワマンは最近の物件ばかりです。デベロッパーはマンション用地の確保に苦労しているのはご存知だと思います。そこで、今まではマンションを建てなかったような条件の悪い土地を取得し、高層にすることで超望を売りに高値で販売し始めたのです。その弊害で建ぺい率の高い敷地にゆとりのないタワマンが増えます。ゆとりのない敷地と高層の建物が日照を遮り、周辺の住環境を悪化させているわけです。
タワマンを建てるに適した土地は、建物の高さ制限がかからない広い道路に東西南北の4面が接する土地で、さらに駅近、商業施設に近接すれば文句ありません。豊洲がタワマン銀座になったのは必然なのです。
「道路斜線制限」「隣地斜線制限」は、一度調べてみてください。ちなみに、日本の建築基準法は世界で一番セクシーな法律といわれています。

[31101: 匿名さん]

そもそも長文なので
読んでないですが、セクシーの文字だけ見ました

[31102: 買い替え検討中さん]

ツインパークスとか近隣の湾岸物件の値下がり傾向が顕著になってきましたね

[31103: 匿名さん]

私も長文すぎて読んでいませんが、情熱だけは感じました

ツインパークはなぜ下がったんですか？

[31104: 匿名さん]

先日紹介されていましたが、ツインパークスは今 坪680くらいですか。
下がったとはいえ、これでも十分立派だと思いますよ。

最近ソフトバンクと資生堂の社員さんが、こぞって浜松町エリアの物件を物色しているという話はよく聞きますね。

[31105: 匿名さん]

ホント信用出来ない煽り投稿ですね。ツインパークス坪単価460位でも売れてないですよ。買われたら？

https://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F02V7A08/

[31106: 匿名さん]

買っても住めないじゃん
掲示板を汚すなアホが

[31107: 匿名さん]

浜松町らしいレベルの低いレスですね。

[31108: 匿名さん]

ごめんちゃんと書く
利回り4％で賃貸中の物件を投資家が買うかよ
中の状況も見れないし
これが売れないから、浜離宮大暴落とかいうネガ理論のレベルの低さよ

[31109: 匿名さん]

おまけに、賃貸仕様であろう1R
もっと良い物件と比べろよ
マンション名と坪単価のみで勝負する人間だな

[31110: 匿名ネガさん]

桜花見でもして穏やかに

[31111: 匿名さん]

パークテシティ浜松町ザ・タワー

[31122: 匿名さん]

[No.31112から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当］

[31123: 匿名ネガさん]

花見でもして穏やかに、

[31124: 匿名さん]

・浜松町の平均事務所賃料　18,000円/坪

・現テナント賃料
　マルエツプチ　19,850円/坪
　（売上目標年4.9億円と賃料負担可能率5％から査定）
　東日本銀行　17,000円/坪
　（業績悪く旧事務所よりも賃料が高い物件への移転はあり得ない）

・現在募集中の事務所賃料
　1-2階　220.26㎡　26,997円/坪
　1階　32.49㎡　34,564円/坪

　万の桁の数字を間違えています。

[31125: 匿名さん]

こんな掲示板でポジろうがネガろうが坪単価には影響しないからポジもネガも安心して桜を楽しんでくれ。

[31126: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[31127: 匿名さん]

浜離宮まで行かなくてもご近所さんでお花見楽しめました！

[31128: 匿名ネガさん]

>>31127 匿名さん

いいね。

[31129: 匿名さん]

今日、このマンションを見に行ってきました。ＪＲの騒音がひどくて驚きました。とても窓を開けて過ごすことはできませんね。上層階なら音はあまり気にならないのかもしれませんが。。。

[31130: 匿名さん]

ツインパークスこの部屋も坪単価４４０万ですね。しかも20階。複数で４４０レベルで売り出されて、現実はそれでも売れてないんですね。線路脇のハンデがあるこちらの物件はツインパークス以上に苦戦でしょうね。何も知らずに隣の区の公園の花に浮かれているけど。

https://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F02VYA07/

[31131: 匿名さん]

>>31127 匿名さん
敷地内のクスノキ、タブノキの下で、マルエツで買った酒でも飲んでろ。

[31132: 匿名さん]

>>31130 匿名さん

この部屋も賃貸中で中見れないですね

[31133: 匿名さん]

最高ですね

[31134: 匿名さん]

>>31129 匿名さん
ちなみに何を見にいったの？

[31135: 匿名さん]

マンション前の外にいると電車の走行音は確かにうるさいですね。
マンション内にいると音はどうですか。あまり気にならないレベルまで防音できているのでしょうか。

[31136: 匿名さん]

電車の走行音なんて気にする人いるのかな？私事ながら全く気にならないので購入しました。

[31137: 匿名さん]

どのマンションにも１００％満足な物件ってものはなくて、何らかの欠点がどの物件もある。
その中で物件を選ぶポイントとして絶対に妥協したく無いこだわりスペックをいくつ満たしいるかで決まるのでは無いだろうかな。
ここは駅近とかパークコートという部分もあるけれど、やはり、都心港区、山手線、駅近、大規模分譲、免震構造、タワー物件、再開発多数という将来リセールに有利な利点が多数存在している点だけでなく、交通手段の豊富さ、東京品川間の山手線駅の内側に位置していること、都心商業地区にあって東京タワーや浜離宮恩賜庭園を美しく眺める特別な立地で浜離宮庭園内からの勇姿など、同じ時期に販売されている物件の中ではやはり頭一つ抜きん出ている。

駅近パークコートに見境なく群がっているわけでは無いはずだよ。分譲価格が値打とはいえ安くは無い買い物だからよくよく検討した結果だと思うけどね。
ネガの人はちょっとヘソが曲がりすぎだよ。素直に見れば羨ましいほどの素晴らしい物件だと思うよ、ほんま。

[31138: 匿名さん]

「パークコート浜離宮に住んでいる」と言うと賃貸と思われるから、「買った」と付け足す必要のあるマンション

[31139: マンション検討中さん]

やっぱり ネガさんは可愛そうですね、こんな掲示板に貼り付けてネガばかり… 今からでも 金があれば いいとこ買えますよ、都心は 大分 分譲価格よりも高いですが… これから どこも都心部は再開発が控えていて、残念ですが、ホテルの土地代や人件費などで、新築は下がらないでしょう！中古が下がるのを期待しているのかなぁ？ まあ、東京駅、新橋、虎ノ門、築地の再開発から含めると 下がる事はないと思います。おそらく、ツインパークも 今後の新たな再開発が進んだら下がらないと思いますよ、郊外はもちろん下がる可能性がありますから、郊外で検討したらどうでしょうか？

[31140: マンション検討中さん]

面白いこと言うね

[31141: 匿名さん]

>>31140 マンション検討中さん
そうなんです、ここのポジはふわっとした感じで不動産を語るので面白いのです。

[31142: 匿名さん]

>>31141 匿名さん

やっぱりこの人ですよ
ポジ警察。
そんなに熱くならなくても、人気マンションには違いないんだから安心して寝てください

[31143: 匿名さん]

ツインパークスの2018年の成約価格は、秋頃の算出で最低価格が375万、最高が610万、全体の平均は460万でしたよ

[31144: 匿名さん]

内覧に行ったけど電車の音はまったく気にならなかったですよ。それより音の大きさ的には首都高の車の走行音の方が大きい。でも、環境音という感じで気にはならなかったな。ちなみにどちらもバルコニーに出ての印象。室内に入って窓閉めたらまったく音は入ってこない。エアコンの風切り音のほうが遙かにデカい。

[31145: 匿名さん]

現地行けば分かるけど、線路脇は相当うるさい。当たり前だけど。

[31146: 匿名さん]

>>31143 匿名さん

既に坪単価３００万円台突入でしたか。知らなかった。

[31147: 匿名さん]

線路脇の騒音エリアのため割安で分譲された。
でも、市場はそこまで気にしなかった。

[31148: 検討板ユーザーさん]

>>31142 匿名さん

南麻布からそのままやってきて怖い感じ

[31149: 匿名さん]

>>31148 検討板ユーザーさん
正解！ そのままが判ったということは、私も貴様も南麻布の検討者

[31150: 匿名さん]

浜離宮からの写真見ました。青い空に摩天楼いい感じですね。いいなあ。。。　

超高層からの眺望、マジで好きなタイプです。
低層マンション住んでいるけど貧乏臭くなってきた。
屋上スカイガーデン憧れます。

郊外物件を3つ所有していますが、全部合計して売却すると、
この物件の気に入った間取りがようやく1つ買えます（苦笑）。
当物件に引っ越しして都心眺望を楽しんで生活するのもいいかなって憧れます。

いかん、いかん、考えれば考えるほど欲しくなる。商売上手くいかなくなれば、
売らんといかんしなあ。。その時は郊外でも複数物件持っていた方が便利なんだよね。
バラ売り出来るからなあ。。

この物件買った後に商売失敗したら、何もかも全部失うことになるから、
怖いって気持ちもあるし。やっぱり先立つものは金ですよね。
仕事頑張らないと買えないですね。。。やはり。。。

とは言いつつも気になってしまうという。。。
入居が始まれば、どなたかに感想是非、聞きたいです！！　

[31151: 匿名さん]

2017年 完売パークコートです。


ネガは嫉妬でしょう。

[31152: 匿名さん]

普通に考えて他人のマンションに嫌がらせするなんて心が病んでいる方でしょう。

[31153: 匿名さん]

＞ツインパークスの2018年の成約価格は、秋頃の算出で最低価格が375万、最高が610万、全体の平均は460万でしたよ

貴重な情報ありがとうございます。
年2%減価償却で、ツインパークスは新築だと平均坪700と算出されます。
山手線内側、パークコートを冠するマンションならどうなるでしょう。


ご明算。

[31154: 匿名さん]

築年数に合わせて減価償却費を新築にオンするなんてあり得ない。新築価格は周辺の中古実勢で決まるのが不動産。不動産マーケットを全く知らないズブの素人の願望。笑笑笑

[31155: 匿名さん]

>>31153 匿名さん

誤）460万円/坪÷（1-2％×（2019年-2002年））＝697万円/坪
正）460万円/坪-（150万円/坪×（1-2％×（2019年-2002年）））＋150万円/坪＝511万円/坪
※150万円/坪＝建物価格

素人の方が上っ面の知識で計算すると間違えるのです。

[31156: 匿名さん]

ツインパークス新築で坪700、パークコート800は違和感ありませんね。

[31157: 匿名さん]

なるほど、階数にもよりますが、パークコート浜離宮も安いところは坪単価３００万円台が適正なんですね。危ない危ない。

[31158: 匿名さん]

土地は減価償却の対象ではありませんからね。土地を減価償却してまで坪単価を粉飾したかったんでしょうか？セコすぎますよ。

[31159: 通りがかりさん]

＞ツインパークス新築で坪700、パークコート800は違和感ありませんね。

それには疑問符ですね。
パークコートの方は、平らにすると坪700くらいでは？
今は内覧できないのが影響して、売り物自体が硬直してますね。逆に内覧ができる事業協力者用住戸はサクサク消えてますので、どのタイミングで分譲用住戸に買いを入れるかが、難しいです。

[31160: 匿名さん]

>>31155 匿名さん
建物価格は200万くらいで見る方が適正です。

[31161: 匿名さん]

どっちにしても安いところは坪単価３００万円台突入のようですね。 ツインパークスでその値段で成約してるんだから。

[31162: 匿名さん]

広尾も麻布も 坪300 くらいからありますね。
いよいよ 大不況に突入です。

[31163: 匿名さん]

ここ投稿多数で大人気やな、やたらと無意味な書き込みが多いけど、

[31164: 匿名さん]

売りたい人がその値段で出してんだから、売れてなかろうが査定が低かろうが、その値段出さないと買えないの。ネットでギャアギャア言っても、びびって値段を下げるようなかわいいオーナーはいないの。物件の宣伝して高値につられるアホな買い手もいないの。

適正価格なんてのは、もっと流動性がある商品で議論すべきで、不動産でそれ言ってもムダ。

貴方ならいくらなら買いたい、売りたい、なら意味があるかもしれないけど、査定を引き合いに出すだけなら貴方は自分のvaluationの目線も無けりゃスキルも無いってことを自己喧伝してるわけで、それは分かって言ってんのかな笑

安く買いたけりゃ4割下げてくれる人が出てくるまで、待ってればいいんじゃないかな。

[31165: 匿名さん]

対照的に分譲用住戸の方はほとんど売りに出ていないようですが。

[31166: 匿名さん]

リセールの事を言うのは自由ですが、完売しているのは確かなので、上乗せ価格でしか買えないのは残念。購入価格+手数料etc.は仕方無いとしても。
低層棟の事業協力者の物件はそこそこでしょうが、眺望抜けている階層の物件は値が張っても欲しい部屋で、早くから完売押さえられていたのは痛いです。

[31167: 匿名さん]

今更ですか…
良い面も悪い面もある物件ですがどこもそんなものでしょう。

早期完売し、売り出しが高値で取引されている事実がある以上良い面がはるかに上回った物件と言わざるを得ないでしょう。客観的に見てもね。

[31168: 匿名さん]

中古バリューが急降下するこのマンションを、まさかペアローン30年変動で契約した人はいないよな。

[31169: 匿名さん]

>>31168 匿名さん
急降下する理由がありませんね。

[31170: 匿名さん]

>>31169 匿名さん
お得意の早期完売がその理由ですか？

[31171: 匿名さん]

ドィトゥールが最強だから、それ買いますね

[31172: 匿名さん]

>>31168
ペアローン20年変動で買いましたよ。
キャッシュで買えるけどあえてペアローン。
で、それがどうかしました？

あ、ちなみに中古バリュー？って気にしてませんよ。

[31173: 匿名さん]

浜離宮からのこの勇姿はいいね。

[31174: 匿名さん]

今日一番がっかりしたのは やはりというか お金のない人がネガしていたという事が わかってしまったことですね

[31175: 購入者]

正直、坪単価３００万円台突入の事実にはがっかりです。中古の値段を気にしないなんてありえません。もっと下がるのでしょうか？

[31176: 匿名さん]

>>31172 匿名さん
趣旨が理解できてないよ。
中古バリュー気にしない人がここに来るのか。

[31177: 匿名さん]

変なネガがいるからじゃない？