パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[3101: 匿名さん]

もうピークアウトしてるからあとはどのくらい目減りするかだね。自分は買わない。

[3102: マンション検討中さん]

>>3099 匿名さん

資産価値に重点を置くのなら、今回のミニバブル終盤で購入することになりますので、3年後の引き渡し時には既に含み損が発生する可能性が高いと思います。
ただし年齢や家族の都合等でマンションを今買う理由があり、新築に拘る人にとっては、今出ているマンションの中では資産価値は比較的減衰しにくく、betterな選択かと思います。

待てるようであれば、今後浜松町駅周辺にはマンション供給も予定されていますし、買わないのが無難という結論で良いかと。

自分も真剣に購入を検討しましたが、今じゃなきゃダメな理由はないなと思い止まり、更にエレベーターが少なく朝イライラしたり、線路の隣で窓が開けられない生活は嫌だと思い撤退しました。

[3103: 検討板ユーザーさん]

>>3102 マンション検討中さん

同じ考えで、悩んだけど、撤退しました。

[3104: 匿名さん]

>>3102 マンション検討中さん
ありがとうございます。そうですよね。確かに今買わないといけない理由はないので、少し様子見でもいいかもしれませんね。

[3105: 匿名さん]

キャピタルゲインでますか？

[3106: 匿名さん]

子持ちはここは買わないと思うのですが、そうすると、このタイミングでここを買わなきゃならない積極的な理由がある人って、あまりいない気もする。

[3107: 匿名さん]

一般論で抽選前のスレでは、人気のない物件は買います宣言が多く、人気物件は撤退宣言が多い。

[3108: マンション検討中さん]

おっしゃる通り、又沈黙も多く、下手なことは喋らない、抽選が終わったら、又活気付きます。

[3109: マンション検討中さん]

↑
購入希望している人

[3110: 評判気になるさん]

いよいよ日曜日１５時から抽選会です。

[3111: 匿名さん]

まー浜松町の駅直結マンションなんて平均で坪750は間違いなく超えてくる。下手したら平均坪800くらいかもね。今買えるものを買っておいた方が吉だと思う。これから出てくる浜松町のマンションは立地も価格も別格。

[3112: 匿名さん]

おれは直結じゃなくてもいいから三井だわ。
鹿島な時点で買う気にならん。

[3113: 匿名さん]

静かだね。。

[3114: 匿名さん]

抽選は、抽選番号1番の人のためにある出来レース。

[3115: マンション検討中さん]

番号のところはあけておいてくれといわれ送られてきたのを見ると1番。他には今のところ応募ないとのことでした。日曜までヒヤヒヤしてます。多くの人にとって人生1回の経験だと思います。次の物件までは待てないのと、もし仮にそこが抽選になってはずれたらどうしようもないでの高いには十分承知ですが一生住むつもりで売却とかは考えていないのでここに決めました。

[3116: 匿名さん]

抽選は公正だからね。1番が有利ということもない。

[3117: 評判気になるさん]

私の部屋は事前アンケートでは抽選にならないらしいけど1人はいっただけで確率半分だから気になり毎日電話してます。まだ大丈夫らしいです。あと登録用紙があまりに簡単なのには驚きました

[3118: 匿名さん]

このマンションはほとんど無抽選で買えますよ。

[3119: 評判気になるさん]

だといいんですが。あとできるのが3年後なので熱い想いがさめないようがんばります。少なくても今は悩みのタネの騒音や将来的な資産価値は不思議ときにしてません。ダメになる時はなるのです。きにすると一生マンションを買えないのである程度で妥協も必要なのも分かりました。人生は一回ですから。

[3120: マンション検討中さん]

沖式価格より９万円/平米割安のようですね。

[3121: 匿名さん]

＞＞3118
そういわれても安心できないのが今の気持ちです

[3122: 匿名さん]

>>3115 人生1回とは限りませんが。色んな人がいるので。

[3123: 匿名さん]

本当に盛り上がらないスレだな。人気ないマンションだね。

[3124: マンション検討中さん]

以前買った某マンションなんて、抽選は確かにやってはいたけど、ガラポンの中に1番の人の当選玉が10個入っているってな状態だった。
身元確実・資金確実、絶対買ってくれそう、という上客には、そもそも事前にライバルを付けない（1倍にする）よう営業は最大限の努力をするし、営業の勧めを無視してそこに挑もうとする本当に買えるのか怪しい客が同じ倍率もっているはずない（一般論）

[3125: 匿名さん]

第1期抽選前からスレが3000以上も伸びてるので盛り上がってる方じゃない？
客観的に見てイタリア街にも隣接してて新橋駅も使えるのでいい立地ですよね、ここ。

[3126: 匿名さん]

立地は文句なしにいいと思います。ただ高い。。。

[3127: マンション検討中さん]

資産価値気にする人いるけど、大負けする場所でもないので気にすることないですよ。いまの時期みたいに以前より急騰してキャピタルゲイン入る方が特殊なだけなので。
飛行機だの地盤だの他物件だの言われてますが山手線駅最寄りの徒歩圏で三井のタワマンは大負けはしません。デベの中では不当な値付けもしない方ですしね。
でも時期は良くないので、本当に欲しい人でなければ無理して買うほどではないのも事実です。

[3128: マンション検討中さん]

事前のローンの審査をクリアできないと登録できないので資金はみな確実です。少なくても今の段階では。3年後はわかりません。

[3129: 匿名さん]

浜離宮の眺望がイマイチだと思うんだよな…
ツインパークスなどで抜けていないのが痛い。
ただ特定都市再生緊急整備地域内の東京〜品川間の山手線沿線は交通の要衝であり、
国策的にも資産価値は維持されると評価できると思う。

[3130: 評判気になるさん]

＞3123
という貴方は登録されましたか？明日抽選ですけど

[3131: 匿名さん]

>>3129 匿名さん

空の交通の要衝でもあり、品川駅付近上空は飛行機が低空で通過することになる。

[3132: 匿名さん]

グローバルフロントの住民版にお台場沖の上空からの写真ありますね。
今でもフジテレビの裏へ行くと、飛行機の騒音を感じます。
フライトレコーダー２４で飛行ルートや高度がある程度わかりそうです。
ところで、この物件の目の前にあるケーキ屋さんのシュークリームを食べましたが、
ナイスでしたよ（**）

[3133: 匿名さん]

羽田の着陸経路変更になったら品川は通るけど、浜松町はこないでしょ。
このマンションは新幹線山手線と首都高に挟まれたツインパークスよりは安心して買えると思うよ。
イタリア街側抜けて汐留駅や新橋の飲食店なんかも結構使えると思う。
眺望のある東側も魅力だけど、音の心配がなさそうな西側でも悪くない。
独特な街並みのイタリア街の隣だから多少は高くてもしょうがないとは思うけど
天井高やサッシ高や平均的な間取りや部屋サイズを考えるともう一割安くてもいいのかな。
とはいえ買った人が大損するような物件じゃないのは確か。
安くなるまで待ってたら希望の住戸は買えないし、選べるオプションも限定されちゃうしね。

[3134: 匿名さん]

>>3133 匿名さん

他のスレによくWCTさんが書き込みしてるが、あそこなんかは眺望の良い東側が中古では人気で、他の向きと格差があります。

[3135: 匿名さん]

その品川駅港南側は坪270で買えるのにここはその倍以上するのは不可解ですね。

[3136: 匿名さん]

港南は新築タワマンが８年前のシティタワー品川以来ないですから。新築って相場の吊り上げに役立つから、新築タワーがないのはイタイ。

[3137: 匿名さん]

>>3135 匿名さん
不可解でも何でもなく、それが相場というもの。

[3138: 匿名さん]

不動産もマンションは坪単価という指標で株のようになりましたからね。
でも、株と違って全体の相場は過去右肩上がりなんですよね。

[3139: 検討中]

>>3128
キャッシュで買う（法人で買うとか、銀行から借りる、とか）と言っていて、買う段になって資金調達できなくなる、なんてことは良くあることですよ。みんなローンを組むというわけではないのですから。

[3140: マンション検討中さん]

今日更新されたモモレジさんのブログでも三井なのに強気な値段設定と認定されていますね。
でも一期で売れたとこって比較的条件がいいとこってことですよね。
条件の比較的悪いいわば売れ残りが半分もあって、これから全部売れるんですかね。
イマイチ二期以降に申し込む人の気持ちが分からないのですが、買うなら一期からいい条件の部屋買えばいいのにと思ってしまいます。
どういう心境なんですかね？

[3141: 匿名さん]

>>3140 マンション検討中さん

一期一次の次は一期二次でしょう。二期ではなくて。

[3142: マンション検討中さん]

消防署ちかすぎ

[3143: 匿名さん]

スムログの三井さんも警鐘を鳴らしていますよね。
https://www.sumu-log.com/archives/4821/
●問題は価格。「5割高」は妥当か？

浜松町の再開発はまさにこの現象なのでしょうね。

[3144: 匿名さん]

＞3143
それを言ったら、芝浦港南の方が、現在の価格は再開発を過剰に織り込みまくってますよね。本来坪250程度の場所。

[3145: 匿名さん]

>>3143 匿名さん

三井さん、その記事で大井町を問題ないとし、別な記事では目黒を褒めてたが、新航路飛行機には警鐘を鳴らさないのかね。

[3146: 匿名さん]

>>3143 匿名さん
その記事で5割高いと批判的に書かれているのは目黒ブリリアじゃない？名前ぼかしているけど徒歩1分、インフラ整備された人気の街ってキーワードで明らかだと思うな。

[3147: 匿名さん]

>>3144 匿名さん
そうですね。だから芝浦港南は今でも坪300以内で十分買えるわけですよね。
浜松町が芝浦港南より高いのは良いとしても坪560は変じゃないですか？

[3148: 匿名さん]

>>3147 匿名さん
芝浦港南と言えども坪300以内で買えるマンションって少数だと思うぞ？

[3149: 評判気になるさん]

＞3142
それはそんなメリットではないと思いますがもしもの時安心なのは間ちがいないです。警察署とかも同様です。

[3150: 匿名さん]

>3149
緊急車両サイレンのデメリットとの引き換えですね。

[3151: マンション検討中さん]

いよいよ抽選です。この掲示板でネガテイブな発言されてる方には関係ないでしょう。塾考の結果、登録しなかったか予算不足、冷やかし等だと存じます。登録された皆様、今日の夕方は連絡を良い待ちましょう。

[3152: 評判気になるさん]

＞＞3150
隣の三井ガーデンホテルに確認しますとサイレンでの苦情は宿泊客からはないそうです。スタッフも気にしたことはないそうです。消防署ありますねくらいの感じでした。当たり前ですが車庫からサイレン鳴らして出動なんてしません。世間一般の緊急車両の常識としてサイレンを鳴らせるのは幹線道路だけです。ただし取り締まり中のパトカーは除きます。

[3153: 匿名さん]

>>3152 評判気になるさん
現地で救急車両が出動する場面を目撃しましたが、車庫からサイレンは鳴らしていませんでしたが、第一京浜交差点にスムーズに進入するためか、出動して間もなく鳴らしていましたよ。ホテルに比べて、特にマンション西側の部屋はT2サッシで防音の面で劣るので、特に深夜や早朝にサイレンで目を覚ます可能性は高いです。物理的に距離がとれる高層階であれば、多少は安心かもしれませんが。

[3154: 評判気になるさん]

＞＞3153
確かに幹線道路もすぐそばな立地でしたね。ここは。次、16日に契約に行くので直接消防署に聞いてみます。

[3155: マンション検討中さん]

三井ガーデンホテルに確認したところ、残念ながらサイレンの音はけっこうするそうです。
わざわざ苦情をいいにいく人まではいないだけかもしれません。
高層階は音があまりしなければいいのですが。

[3156: 匿名さん]

何故かT2サッシも使っているんですよね。そこまでケチらなくても良いのに。

[3157: マンション検討中さん]

高い安いとかどうでもいいから。買える人は買えばいいし、買えない人は諦めればいいし。買えない人達が高いとかぎゃあぎゃあ言うの辞めませんか？

[3158: 匿名さん]

買えるか買えないかではなく、買える人間の中で買うか買わないかという問題。
買わない＝買えないと断定して買わないネガ要素を封じ込めようとする心理、解らないでもないけど健全でないね。

[3159: 匿名さん]

そうですね。皆さん期待していたからこその意見でしょう。
高額物件なら徹底して隙無く作れば良かったのに、ということですね。

[3160: 匿名さん]

>>3158 匿名さん

色々と、必死なんだと思いますよ

[3161: 匿名さん]

いよいよ抽選です。最上位の部屋は3倍

[3162: 匿名さん]

>>3158 匿名さん
まぁ、実際浜松町だからパークコートdwも手が届くんじゃないかと思ってモデルルーム行ったけど、その予想に反して、予算的に全然論外で撃沈した人が多いのは客観的な事実としてあるから、酸っぱい葡萄的に張り付いてネガして自分を慰めてる人はこのスレに何人かは居るだろうね。

[3163: 匿名さん]

>>3162
ここだ！と思って登録したのに、他の目の肥えた億ション住まいの検討者からこのマンションがそっぽ向かれたことを知って、顔真っ赤にして孤独かつ虚しい戦いをしてる人もひとりはいるみたいですよ。

[3164: 匿名さん]

>>3163 匿名さん
君の事w？
ここは検討してましたが、引渡し時期等条件が合わず、あなたの言う通り、他の億ションを契約しましたが、幾つか気になる点はあるもののここは良いマンションだと思いますよ。

[3165: 検討者]

結構倍率付いたじゃないか！
みんな嘘つきだなぁ。

[3166: 匿名さん]

>>3156 匿名さん

同じ三井、白金高輪の19階建てパークリュクスはMRでT１を使っていると言われました。目の前がバス通りなのに。

[3167: 匿名さん]

最高倍率は何倍でしたか？

[3168: 匿名さん]

最高倍率は分かりませんが、自分の部屋には倍率つかなかったようです。羽田を頻繁に利用する自分には良い選択だと思っています。今後の再開発で浜松町が発展することに期待します！

[3169: 評判気になるさん]

最高19倍らしいです。買わない＝買えない理由として騒音をあげていらっしゃる方がいましたがモデルルームに行かれましたか？そこで騒音気になりました？列車の汽笛とか中には消防車の警笛とか。私事ながら5回モデルルームに行きましたが全く気になりません。もちろん外は気になります。

[3170: 評判気になるさん]

ありがとうございました。無事いけました

[3171: 匿名さん]

＞3156
聞いてみたところ必要に応じて選択しているとのことでした。なので本日契約しました。気持ちは開放的です(^o^)/

[3172: 購入経験者さん]

無事購入された方とりあえずおめでとうございます。
自分も投機用セカンドハウス購入を検討して、当モデルルームに数回訪問しましたが、残念ながらパークコートと呼ぶには仕様及び共用施設の陳腐化と販売価格の高さとの剥離感、先住契約者の多さへの不安、永久眺望への不信感、この計画以外の浜松町の再開発への更なる期待感等を総合的に判断し営業マンに購入を見送ると断言して購入をあっさりあきらめておりましたが、それにも関わらす販売価格を引き下げたので是非もう一度購入検討してほしい旨の所信をいただきました。残念ですが一度購入をきっぱりお断りしたにも関わらず再度検討依頼を送ってくるほど人気ないのかと思ってしまいました。ブリリア目黒等一時市況は上向きでしたのでこの値段で売れると判断したのでしょうが、最近の市況の冷え込み等さすがにこの場所及び仕様で目黒直結の坪単価と同様のこの価格はかなり無理だと思います。現況冷静に判断しマンション市況も海外の経済状況も不透明感を増し、外国人購入者も激減し市況は少なくとも３割程落ち込んでいます。
今後このマンションの売れ行きが、今後の都心部のタワーマンションの売れ行き、販売価格の動向を左右する需要な分岐点の大事なマンションだと思いますので今後とも注目していますので是非とも頑張っていただきたいと思います。

[3173: 匿名さん]

>>3172 購入経験者さん
賢明な判断です

[3174: 検討中]

４倍の抽選当たりました。

ここは
・利便性（浜松町再開発含む）
・パークコートのクオリティ＆安心感（コストパフォーマンスは抜き）
・周辺環境も含めたエリア発展への期待
など、実際に住むことを前提とした実需で買うのがハッピーだと思います。

投資用も怪しい、ましてや投機用なんて考えたら、割に合わないのは当初から判っていること。
不動産投資なら学生がいっぱいいる街で賃貸アパート一棟買いでもした方がマシかもしれないし、
今の時代にマンションで投機なんて考えはあり得ないと思うのですが。

自分で住むには良い物件だと思います。
２０％高い？そんなこと知るか。
そんなこと言っていたら、
ブランド物買えないし、高級車買えないし、高級旅館に宿泊もできないし．．．
で、人生楽しめないですよね。

[3175: 匿名さん]

>>3172 購入経験者さん
おつかれさまでした

[3176: 匿名さん]

>>3174 検討中さん
おめでとうございます。
人気の物件はネガが多いものなんで気にしない方がいいです。ネガの多さは株式市場の出来高みたいなもので、注目されている証拠です。高いと連呼する人もいますが、倍率もついて結果的には市場価格とマッチしていたと言う事でしょう。

[3177: 匿名さん]

19倍はすごいですね。いったいどの部屋だろ？

[3178: 匿名さん]

最高倍率、より平均倍率ですよ。最高倍率はその部屋を申し込んだ人たち以外は関係無いですから。

[3179: 匿名さん]

>>3172 購入経験者さん
文章長い。。投機用セカンドハウスとかわかったから

[3180: 匿名さん]

同意します

[3181: 匿名さん]

>>3172 購入経験者さん
同意します

[3182: 匿名さん]

＞＞3172
投資用としてではなく自分で住むためにここを含め新築、中古いろいろなマンションを見て検討していましたが、結局ここは見送ることに決めました。価格と仕様、周辺環境や利便性などを総合的に判断して、ここが抜きんでているなら、この価格も納得できないことは無かったのですが、結局はマンションの仕様も周辺環境も利便性もここが一番というわけではなく、これだけの価格を納得させるだけの優位性は見当たりませんでした。種々、比較検討の結果、結局は今の新築分譲マンションの価格は異常に高騰しているのだということがよくわかりました。こういうビル街のマンションには見切りをつけ、芝や麻布エリアで周辺に緑も多い住宅地エリアの中古マンションを中心に納得できる物件を粘り強く探すつもりです。

[3183: 購入経験者さん]

先ほど述べた通り、このマンションの売れ行きが、今後の都心部のタワーマンションの売れ行き、販売価格の動向を左右する需要な分岐点の大事なマンションだと思いますので今後とも注目していますので注目は浴びています。
今回第一期販売で売れたのは価格はかなり高めであろうが、現在の眺望等比較的購入意欲が沸く条件の良い物件だと思います。ただ心配なのは三井物件購入経験者としては今後値下げせずに残りの物件が順調に売れるか非常に心配しています。あの三井が強気でいいはずの当初設定価格を第一期販売途中で価格を下げて売るという事実です。
もし今後値下げして販売することになれば、本日めでたく購入された方の資産維持が侵されることになります。
老婆心ながら、三井購入経験者として今後も値下げせずに最後まで無事売り切れることを祈念しております。

[3184: 匿名さん]

>>3174 検討中さん

当選おめでとうございます。
ブランド物、高級車、高級旅館の消費モチベーションがこの物件との相性なのでしょうね。
ユニクロ、カーシェア、親の別荘の私は見送ったのでとても納得しました。

[3185: 匿名さん]

沖式だと割安みたいですよ。

[3186: 匿名さん]

>>3182 匿名さん
こういう人はなかなか買えずにハマるパターン。

[3187: 匿名さん]

パークコートってある意味ブランド物だからね。
そういう物の価値を認めない人には、割高感があるのは仕方ない。
でも、逆に考えれば、しょせん金だけの問題。

[3188: 匿名さん]

割高だと思えば、買わなきゃいいんですよ。

でも、結局は売れているんでしょ。買う人がこれだけいるってことは、それが適正価格なんでしょう。決して割高じゃないんですよね・・。

[3189: マンション検討中さん]

抽選に外れた方の投稿がありませんが、次回以降で申し込みを検討されますか？目黒駅前のタワーマンション以来の注目度高い物件でしたが、先日その物件のリセールがネットに掲載されていて、驚きました。まだ完成していないので、登記も済んでいない物件ですが、完成引き渡し前に、購入する権利を売買すると言う事でしょうか。天井と思った販売時より更に値上がりして掲載されていました。此方の物件も人気の部屋の完成前リセールがあるのか気になります。売れ残り値下げも当然気になりますが。

[3190: 匿名さん]

>>3189 マンション検討中さん
そりゃ、早く手放したい人もいるでしょう。
何度か話題になりましたが、目黒駅上空付近を飛行機が通過することになります。

[3191: 匿名さん]

なんか色んなスレでブリリア目黒を駅直結と言い張ってポジポジしてる人いるけどここにも来てるのな

[3192: 匿名さん]

>>3189 マンション検討中さん
完成前にテキトーに超高額の値段で転売しようとしてる人がいるってだけでしょ？
別に目黒に限らずどこの物件でもやってることだよ。
実際売れたわけでもなんでもないんだから参考にならない。
成約価格の情報があれば違うけどね。

[3193: 匿名さん]

ブリリア目黒の高値即転売は幾ら何でも無理。

[3194: 匿名さん]

>>3188 匿名さん
ホントに適正価格なら、あっというまに売り切れる。だいたい最近はデベも欲の皮が厚すぎ。相場よりちょい安く出して買い手にも良い思いさせた方がトータルで長続きする。

[3195: 匿名さん]

そもそもブリリアって名前だけで最初から検討外。
有明のイメージしかない。

[3196: 匿名さん]

>>3194 匿名さん
各地にあるパークコートタワーの現在の中古取引価格を考慮すればここの値段は適正。
新築分譲価格と比較すれば割高だけどね。

[3197: 匿名さん]

>>3194 匿名さん
あっというまに売り切れるとは言っても、第一期で売り切る事はないよ。
第一期でこれだけ販売できたら十分好調な方ですし、客観的に見て価格は適性だったと言う事でしょう。

[3198: 匿名さん]

あと半分も残ってますね。

[3199: 匿名さん]

抽選で外れた人が買う1期2次がどうなるか、それ次第だろうね。

[3200: 匿名さん]

一般的に外れた人はヒートアップしてるからね。