パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[31001: 匿名さん]

もうやめろよ

坪単価なりのいいマンショって認めちゃったじゃん

ならいいじゃない？

反論しようのない究極の回答したね

[31002: 匿名さん]

ネガさん、そんなに一生懸命に買うのを止めてくれなくても、もう大人なんで自分で考えますから。ま、悔しいのはわかりますが誹謗中傷をいろいろ書き込んでみても自分が惨めになるだけだよ！

[31004: 匿名さん]

東京タワービューいいね。

[31006: 匿名さん]

マルエツ
じゃなかったそれよりも小規模な
マルエツプチ
のオープンですね

[31007: 通りがかりさん]

あれ、、

ここ、2017年に完売してますよね。
今、2019年、、、なぜいまだに妬まれているのですか。普通の人なら諦めてもいいくらいのクーリング時間は経過していますが、、、。

アップされた内覧写真でも見たせいで、再び沸騰してしまったとか？？

[31008: 匿名さん]

通りがかりさん、
ここは、皆さんが使う公共の掲示板です。
ただの誹謗中傷や感情論で、荒らすのはご遠慮ください。

[31009: 通りがかりさん]

そうですか、すみませんでした。

いや、なんせすでに『 2年 』も経っているものですから、これは、、、、何か根深い理由があるのだろう、って思ってしまいまして。

[31010: 匿名さん]

伊丹から羽田、パークコート浜離宮は便利ですね。
今朝も快晴で富士山が綺麗に見えます。浜離宮の花見も期待できますね。

[31011: 匿名さん]

プチマルエツは午後4時頃から、特売を始めることが多いです。

[31012: 匿名さん]

[No.30985～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[31013: 匿名さん]

>>31001 匿名さん
私、前からそんなスタンスです。今の時代、坪単価600万とか700万だと、そんなもんですか、って感覚。

[31015: 匿名さん]

>>31006 匿名さん

いやそれが意外にプチじゃないんだよ
外から見た感じは広そうだったな

[31016: 匿名さん]

>>31014 匿名さん
上から下でも500万弱から1000万強です。大したことないですよ。

[31017: 匿名さん]

浜離宮の桜満開

[31018: 匿名さん]

満開ですね。

[31019: 匿名さん]

ソメイヨシノはピークかな

[31020: 匿名さん]

華のあるパークコートですね

[31021: 匿名さん]

>>30978 匿名さん

マルエツプチって24時間営業じゃないんですね…！

[31022: 匿名さん]

マルエツの記事載ってますよ

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/644573/res/80-81/

[31023: 匿名さん]

近くにセブンイレブンがあるから、深夜でもなんとかなるよ
あそこなら部屋着で移動できる

[31025: 匿名さん]

デザインにセンスが感じられないね。機械的にデザインした感じのマンネリ感が。平成のパークコートは時代遅れを感じるね。

[31026: 匿名さん]

浜離宮に映り栄えますね。

[31029: 匿名さん]

色々言われているようだけど、良いマンションだと思うよ。
今の月50万の賃貸より買った方がいいかと探し始めて10件程モデルルームを見たが自分の中では、今の所１番良かったな。
1億以上する物件でも食器棚すら付いていない所もある。
仕様も良いし高級感あった。
ロビーや共用施設等も立派だしこの作りでこの価格は安いと思うよ。
自分は日中仕事でいないから妻しだいだが、このマンションに決めたようだし。

褒めすぎかな？

[31031: 匿名さん]

マルエツプチの出店は過去5年間で下の通り。
下段はマルエツのIRリリース掲載の開店時目標月額売上高。

2019年開店
浜松町一丁目店(港区)
39.7万円／坪

2018年開店
花咲町六丁目店(横浜市西区)
34.1万円／坪

2017年開店
三田ニ丁目店(港区)
56.5万円／坪
谷中三丁目店(台東区)
41.3万円／坪

2016年開店
杉並清水店(杉並区)
37.2万円／坪

2015年開店
鮫洲駅東口(品川区)
45.7万円／坪
神田神保町二丁目店(千代田区)
42.9万円／坪
下落合駅前店(新宿区)
39.2万円／坪

この売上高から家賃水準を検証してみましょう。売上高は支払う家賃の原資となるため、売上の高い店舗は高い家賃を払え、売上の低い店舗は安い家賃しか払えません。売上が低い店舗＝家賃が安い立地＝土地建物の価格が安いということです。一般的にはコンビニ・小型スーパーは賃料負担可能率は5％と言われますから浜松町一丁目店は月売上39.7万円／坪で、払える家賃は月20,000円/坪が上限です。これを価格に換算すると500万円／坪くらい。実際には三井の働きかけでもっと安い家賃で入居したかもしれません。
どうですか、ただ住むだけのマンションの価格が、1階店舗の床価格より高いなんてすごいですね。1階もマンションにしちゃえば良かったのに。そんな場所なのです。

[31037: 匿名さん]

>>31029 匿名さん
ほどほどに褒めていて、でも立場をわきまえているようなので、良いと思います。

[31040: 匿名さん]

プライムクレストタワー芝は、プライムクレストタワー浜松町なら即完だったでしょうね
浜離宮庭園の名を冠するには離れすぎていましたが、一つ悔やまれました

[31041: 匿名さん]

浜松町からの東京タワービューはいいね。

[31042: 匿名さん]

新築マンション検討者にとって転売屋は邪魔なのに、ここの契約者は資産価値が上がった！といって転売屋を肯定。モラルのなさが信じられん。

[31043: 匿名さん]

素敵な写真だね

[31044: 匿名さん]

浜松町からの東京タワーはライトアップだけでなくメッセージも楽しめますね。

[31045: 匿名さん]

さすが浜松町
東京タワーまで景色が抜けているという都心希少立地

[31046: 匿名さん]

天から足までの東京タワービュー！

[31047: 匿名さん]

こちらの投稿も素晴らしいですね。
（写真引用）

[31048: 匿名さん]

リッチな東京タワーマニアがここ買うね。

[31049: 匿名さん]

東京タワーに釣られてる素人さんしかいないんですかね？駅直上の文京小石川が倍の価値ある。即ちここは坪単価400が関の山

[31050: 匿名さん]

言っている意味がわからないのだが
私は、小石川も購入検討していたよ
小石川に住んでいるから

[31051: 匿名さん]

>>31044 匿名さん
カラフルで遠くからだと良い感じだけど、近くで見ると品が無い感じなのかな？それとも、写真が良くないのか。

[31054: 匿名さん]

>>31049 匿名さん

小石川？現実をよく見ろよ！
小石川のネガティブポイント
① 非免震　② 杭長さが35メートル超級、地下水は1m下を流れる　③南東角部屋をすべてかっさらっていった地権者さん達の存在 　④ 下駄が南東角部屋をすべてかっさらっていった地権者さんの保留する商業施設 ⑤ エレベーターを乗り換えないと お外に出られない ⑥全ての共用施設が7階の不特定多数が行きかうフロアに集約（プライバシー性の高いゲストルームさえも） ⑦ 低い階高（3.2m台）　⑧下がり天井（2.1m）と梁　⑨ BRは壁掛けエアコン等、他のパークコートには見られない低仕様　⑩ プレミアフロアが最上階のみ、他は70㎡台の狭い部屋が中心（子供は一人までか…）　⑪ 外壁吹き付け…（黄土色^ ^）　⑫ 最寄駅がマイナーな地下鉄のみ（ただしJR水道橋駅までは歩けなくもない、徒歩11分）　⑬ 直結駅の三田線以外は非バリアフリー（ベビーカーは無理）外に出て直接乗り口のエレベーターに向かえば、可 ⑭ 白山通りの騒音問題（夜中も続く）　⑮ 文京区（文化/気質/民度 等々、良くも悪くも）　⑯ 市況のピークでジャンピングキャッチ（おそらく）　⑰ 割高な固定資産税、管理修繕費もなぜか割高、合わせると私立医学部の学費が賄えるレベル ⑱ ジャグジーのエロ問題（笑）

小石川のポジティブポイント
① 都営地下鉄三田線に直結　② その他の路線も屋根つきアクセス可能（同じ再開発街区の他のビル内を通り抜けることができる、ただし何度もエレベーター乗換えが必要で無意味、外出て直行する方が断然早い）　③ スーパー有　④ 遊び場ラクーアと東京ドームに近い　⑤ 学区？？（後発の野村再開発マンションは本郷小なので、そちらの方がよいか？）　⑥ 駐車場費は都心に比べて安い（文京区はクルマ必須なので、有難い）　⑦ タワマン⑧ パークコート　⑨ 今金利やすい　

[31056: 匿名さん]

>>31052 匿名さん
低層階や東側の方にも朝8時から22時まで屋上回廊で東京タワー楽しめますね。ウッドデッキベンチもあり気持ちいいです。

[31057: 匿名さん]

近くで働いている人の利用かね
内覧で平日の昼に初めて行ったら、セブンイレブンのイートインに人が、わんさと居てビビった
休日は、人ほとんどいないのに

[31058: 匿名さん]

[No.31020から本レスは、前住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する目的の投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[31059: 匿名さん]

>>31056 匿名さん
屋上がヘリポートじゃないタワーって

[31060: 匿名さん]

>>31054 匿名さん
>>地下水は1m下を流れる
これはNGワードです。訴えられます。

[31061: 匿名さん]

浜松町の雑居ビルマンションが文京区のエースマンションに勝てる訳ない。語ることすら無駄無駄。笑笑

[31063: 匿名さん]

銀座、新橋、虎ノ門、神谷町徒歩圏内、六本木、品川駅、東京駅10分圏内なら少なくとも資産価値は保たれる。

[31064: 匿名さん]

◎屋上回廊のセンターは、◎ヘリポートです。
六本木ヒルズ屋上と同じく住民の緊急避難ルートになっています。
xxxxxxxxxxxxxxxxxx
>>31056 匿名さん
x屋上がヘリポートじゃないタワーって

[31065: 匿名さん]

>>31064 匿名さん
屋上に緊急避難ヘリポートとスカイガーデンがあるのマンションが超高層マンションの常識ですね。

[31066: マンコミュファンさん]

どのマンションにも１００％満足な物件ってものはなくて、何らかの欠点がどの物件もある。
その中で物件を選ぶポイントとして絶対に妥協したく無いこだわりスペックをいくつ満たしいるかで決まるのでは無いだろうかな。
ここは駅近とかパークコートという部分もあるけれど、やはり、都心港区、山手線、駅近、大規模分譲、免震構造、タワー物件、再開発多数という将来リセールに有利な利点が多数存在している点だけでなく、交通手段の豊富さ、東京品川間の山手線駅の内側に位置していること、都心商業地区にあって東京タワーや浜離宮恩賜庭園を美しく眺める特別な立地で浜離宮庭園内からの勇姿など、同じ時期に販売されている物件の中ではやはり頭一つ抜きん出ている。

駅近パークコートに見境なく群がっているわけでは無いはずだよ。分譲価格が値打とはいえ安くは無い買い物だからよくよく検討した結果だと思うけどね。
ネガの人はちょっとヘソが曲がりすぎだよ。素直に見れば羨ましいほどの素晴らしい物件だと思うよ、ほんま。

[31067: 匿名さん]

>>31066 マンコミュファンさん
>>都心港区、山手線、駅近、大規模分譲、免震構造、タワー物件、再開発多数という将来リセールに有利な利点が多数存在し
雑誌で何万回も繰り返されるこのフレーズ。その価値を織り込んで今の価格があるんだから、今後は全部マイナス要因にもなるよね。

[31068: 匿名さん]

超都心に今後こんな手頃なタワーマンションなんてできないでしょうね

[31069: 匿名さん]

手頃な価格とは思はないが、売り出し価格は超都心山手線内側港区大規模タワーのパークコートという好条件の割に安かった

[31070: 匿名さん]

完売後２年も経っているのに、
入居済み住民が住民スレに
マンションの写真を貼るマンションなんて
ココしかない。
はたして誰に何をアピールしているのか。
最高にキモい。

しかも東京タワーと桜しか見せられる対象がないという笑

[31071: 匿名さん]

最後はいつも、そう言いますよね。

入居は、まだです。

[31072: 匿名さん]

価値を全部織り込んでいて、それが全部マイナス要因になる？
意味がわからない

小石川野郎と同じ日本語だな

次からポイントを箇条書きにして書いてくれ
まだ理解できるかもしれない

[31073: 匿名さん]

今朝も伊丹から羽田へ
静岡市上空から富士山
富士山が見えるマンションいいね。

[31074: 匿名さん]

>>31072 匿名さん

そうでしょうね。今現在も、あちこちの高級マンションにネガを書き込んでいます。どういう人か興味あります。

[31075: 匿名さん]

>>31069 匿名さん
超都心の中では、寂れた場所ではあるけどね。

[31076: 匿名さん]

>>31075
寂れたというか周囲が再開発中でそのど真ん中というイメージですね

[31077: 匿名さん]

>>31076 匿名さん
ど真ん中ってのは再開発をしている正にその場合を言うんだけど、狂ってる？

[31078: 匿名さん]

周囲は工事中が多い

[31079: 匿名さん]

東京駅から徒歩30分、銀座4丁目や虎ノ門ヒルズから徒歩15分なんていうタワーマンションはなかなかないですよ。

[31080: 匿名さん]

浜離宮庭園 5分
芝公園 8分
増上寺 10分
芝離宮 5分

都心の中の都心において、緑も豊富

[31081: 匿名さん]

ここのネガさんはすべてのコメントに絡んでくるから
実生活がうまく言っていないのでしょう
掲示板でストレス発散できているのか？

ど真ん中だろうが囲まれていようが、言葉の使い方にそこまで怒るかな

天気いいし皇居でも走ってこいよ
もちろん皇居2.5キロ圏内ぐらいに住んでいるんだろ

[31082: 匿名さん]

>>31079 匿名さん
なかなか無いってのはそうでしょう。
つまり、なかなか無いよねーって言う程度のマンションです。

[31083: 匿名さん]

>>31082
だからネガが沸くほど資産価値が保たれるんですよね。なるほどです。

[31084: 匿名さん]

某不動産コミュニティで、値下がりに不安な１人の住民が四六時中投稿している可哀想な物件と評判ですよ。ww

[31085: 匿名さん]

>>31083 匿名さん
違います。
銀座四丁目や虎ノ門ヒルズに歩いて１５分程度で行けるんだよねっって言う程度のマンションです。

[31086: 匿名さん]

わかった皆書き込むのやめよう
ネガ放置でいいよ

[31087: 買い替え検討中さん]

現地行きましたが、高級マンションとはかけ離れた雑居ビルにかこまれた雑居ビル街でしたよ！とても住む気にはなれませんでした。

[31088: 匿名さん]

>>31086 匿名さん
ラジャー！ ネガ放置の計ですね。

[31089: 匿名さん]

>>31079 匿名さん
JR浜松町駅は、
東京駅から京浜東北線快速1駅
品川駅から山手線2駅は便利ですね。

[31090: 匿名さん]

こんな場所に知り合い招待できない

[31091: 匿名さん]

パークコートだと気後れするよね
知り合いが同じ程度の富裕クラスじゃないとさ

[31092: 匿名さん]

すごい線路脇
でかい変電所
せまい雑居街
とにかく低地

[31093: 匿名さん]

感情論は、荒れます。
例えば、そうですね。

「竣工 2年前に売り切れたパークコートタワー」

こういう客観的な表現は如何でしょう？

[31094: 匿名さん]

一年半前ですかね

[31095: 匿名さん]

そんな前から必死で販売したんですね。

[31096: 匿名さん]

1年もたずに在庫切れになりましたからね

[31097: 匿名さん]

>>31087 買い替え検討中さん
次はどちらを検討されていますか？

[31098: 匿名ネガさん]

デベロッパーは法で決められたら容積率を全部使い切るような規模のマンションを計画します。売れる床面積の最大化です。次はなるべく高い建物を計画します。高層階ほど高く売れますので分譲単価を上昇させるためです。では、何故背の低いタワマンが建ってしまうのか。それは、狭い道路に面していたり、隣池が他の建物の敷地であったりした場合、狭い道路の場合は道路斜線制限、隣地が他の建物の敷地であれば隣地斜線制限という高さ制限がかかり、背の高いマンションが建てられないのです。でもデベロッパーは販売するマンションの床面積や最大化するために容積率の全部を消化しようとします。高さ制限がある土地では高さが抑えられるため横に広げなければならなくなり、敷地ぴっしりに建物が建つことになります。
都内タワマンの建蔽率は50％が平均です。MTGは60％弱、浜離宮は60％です。
鋭い方はお気づきでしょうが、建ぺい率が高く敷地に余裕のないタワマンは最近の物件ばかりです。デベロッパーはマンション用地の確保に苦労しているのはご存知だと思います。そこで、今まではマンションを建てなかったような条件の悪い土地を取得し、高層にすることで超望を売りに高値で販売し始めたのです。その弊害で建ぺい率の高い敷地にゆとりのないタワマンが増えます。ゆとりのない敷地と高層の建物が日照を遮り、周辺の住環境を悪化させているわけです。
タワマンを建てるに適した土地は、建物の高さ制限がかからない広い道路に東西南北の4面が接する土地で、さらに駅近、商業施設に近接すれば文句ありません。豊洲がタワマン銀座になったのは必然なのです。
「道路斜線制限」「隣地斜線制限」は、一度調べてみてください。ちなみに、日本の建築基準法は世界で一番セクシーな法律といわれています。

[31099: 匿名さん]

だからどうかしましたか？

[31100: 匿名ネガさん]

デベロッパーは法で決められたら容積率を全部使い切るような規模のマンションを計画します。売れる床面積の最大化です。次はなるべく高い建物を計画します。高層階ほど高く売れますので分譲単価を上昇させるためです。では、何故背の低いタワマンが建ってしまうのか。それは、狭い道路に面していたり、隣池が他の建物の敷地であったりした場合、狭い道路の場合は道路斜線制限、隣地が他の建物の敷地であれば隣地斜線制限という高さ制限がかかり、背の高いマンションが建てられないのです。でもデベロッパーは販売するマンションの床面積や最大化するために容積率の全部を消化しようとします。高さ制限がある土地では高さが抑えられるため横に広げなければならなくなり、敷地ぴっしりに建物が建つことになります。
都内タワマンの建蔽率は50％が平均です。MTGは60％弱、浜離宮は60％です。
鋭い方はお気づきでしょうが、建ぺい率が高く敷地に余裕のないタワマンは最近の物件ばかりです。デベロッパーはマンション用地の確保に苦労しているのはご存知だと思います。そこで、今まではマンションを建てなかったような条件の悪い土地を取得し、高層にすることで超望を売りに高値で販売し始めたのです。その弊害で建ぺい率の高い敷地にゆとりのないタワマンが増えます。ゆとりのない敷地と高層の建物が日照を遮り、周辺の住環境を悪化させているわけです。
タワマンを建てるに適した土地は、建物の高さ制限がかからない広い道路に東西南北の4面が接する土地で、さらに駅近、商業施設に近接すれば文句ありません。豊洲がタワマン銀座になったのは必然なのです。
「道路斜線制限」「隣地斜線制限」は、一度調べてみてください。ちなみに、日本の建築基準法は世界で一番セクシーな法律といわれています。