パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[3051: 匿名さん]

そういえばここでは話題になってませんが東芝の巨大ツインタワーの概要が発表されましたね。
思ってたよりもかなり大きい施設なので驚いてます。
浜松町駅から直結の施設になるようなので楽しみです。

[3052: 匿名さん]

>>3051 匿名さん
巨大ツインタワーのうち、S棟はオフィスとホテルで構成されるようですが、N棟には約350戸の住宅も含まれるようですね。もし高層階に住宅フロアが入れば、日本一高いフロアの住宅になるそうです。

[3053: マンション検討中さん]

>>3047 匿名さん

そら、いるんじゃないですかね？

[3054: 匿名さん]

３Ａ住まいからしたら、ここも芝浦も勝どきも目糞鼻糞

[3055: 匿名さん]

浜松町の地盤ってどうなんですか？調べてもあまり良い情報が載っていなくて。。資産価値にも影響しそうですが、いかがでしょうか？

[3056: 匿名さん]

>>3054 匿名さん
いや、湾岸でも3Aと同じ港区と都心3区最下層の中央区だと認識の差があるな。

[3057: マンション検討中さん]

まあ消費財として自己利用がメインであるのなら、坪300万円、55階のタワーマンションの方が確実にお得でしょうよ。
銀座もリアルに徒歩10分ですし、東京駅も徒歩圏。仕様もさすがは鹿島デザインだけあって、共用部、専有部ともに重厚感ありますよね。

いくら港区だからといって、ほぼ真向かいという湾岸立地で坪600万円とかどうかしてるでしょう。
港区信仰なんて、こんな端も端で。パークシティなら納得ですが、地権者だらけにも関わらず、後からパークコートに鞍替えとはね。

[3058: 匿名さん]

グーグルマップで検索したら、勝どきタワーから東銀座駅まで徒歩２７分だそうです。
何がリアルなのか謎。
そして東京駅は徒歩４５分。
まあ何時間だろうと歩いて行ければ徒歩圏と言えないこともないけど…。

今一瞬、銀座徒歩１０分が坪３００万なら欲しいと思った自分が馬鹿でした。

[3059: 匿名さん]

>>3055 匿名さん
国土地理院の情報では、地盤が軟弱で、特に揺れやすく、浸水や液状化のリスクがある地域に分類されています。

[3060: 匿名さん]

ここは杭の深さが湾岸並みと聞きました。地盤はあまり良くないのでは。

[3061: 匿名さん]

ここの杭の深さは、具体的に何メートルくらいでしたっけ？

[3062: マンション検討中さん]

港区公式ホームページから

液状化マップ

https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/ekijyouka...


津波ハザードマップ

https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/tsunamiha...

揺れやすさマップ

https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/yureyasus...

津波の影響なし、揺れにくい、液状化の発生が少ない土地ですね

[3063: マンション検討中さん]

免震だし。

[3064: 匿名さん]

液状化の可能性がある地点、となっているようですよ？また、基礎杭の長さも20メートルをこえると地震で折れてしまうリスクが高まるらしいです。基礎杭が折れてしまっては、免震も意味をなさない気がします。。

[3065: マンション検討中さん]

まぁ100点満点では無いですが60点でも買わないと、買いたい人は買えない時代ですから。

[3066: 匿名さん]

湾岸並も何もここは湾岸でしょう。

[3067: 匿名さん]

>>3057 マンション検討中さん
無 知だね、路地一つ挟んでアドレス変わるだけで値段が大きく変わるのが不動産って奴なのに。都心3区底辺の中央区民は大人しくしてた方が恥かかないよww

[3068: 匿名さん]

無知というか、妄想癖があるのかな？
銀座までリアルに徒歩10分とか違う次元の世界に生きてるとしか思えない。

[3069: マンション検討中さん]

ネガティブなところを探して発言してる人はやっぱり買いたくても手が出せない人なのかな

[3070: 匿名さん]

ちなみに浜離宮の住所は中央区ですよ。
私は港区生まれ本籍中央区なのでどちらも好きですが。

[3071: 匿名さん]

>>3066 匿名さん

湾岸タワーマンションの定義って何ですか？

[3072: 匿名さん]

東京湾に近いことじゃないですか？

[3073: 匿名さん]

>>3068 匿名さん

勝どき君の足、すっごい回転数なんだよ。
スカカカカカカッって歩いていくの。
そう想像して、微笑ましい気持ちになりました。

[3074: 匿名さん]

>>3072 匿名さん

近いって、どの位?

[3075: 匿名さん]

もうすぐ抽選なのにあんまり盛り上がらないね。ここ。

[3076: 匿名さん]

1Rと東京タワービューの1LDK以外殆ど倍率ないんだもん

[3077: マンション検討中さん]

>>3076 匿名さん

それはそうですよね。
この歴代パークコートでも随一のコストカット振り、そして明らかに曲がり角に差しかかった市況。
これで売れるハズないですよね。
今年の物件の中では注目度の高い物件ですし、ここが販売苦戦となれば今後の市況に与える影響も少なくないものがあるでしょうね。
ちなみに浜松町徒歩数分の大規模マンションも再開発で少なくとも3つはできることが確定しています(C街区、芝浦、東芝ビル建て替え)。

[3078: 匿名さん]

来年は三井は都心でのマンション新規分譲を見送るらしいよ。

[3079: 匿名さん]

>>3078 匿名さん
ならここ買っとかないと！希少価値ある？！

[3080: マンション検討中さん]

>>3078 匿名さん
情報元はどちらでしょうか？
都心の意味合いにもよりますが、少なくとも都心6区という意味では計画ありますよ。

とは言っても、ここは駅近で利便性も高いので欲しい方は沢山居そうですね。

[3081: マンション検討中さん]

ここも完成は3年後。他は大規模開発は、それより先。人間寿命あるからある程度で妥協しないと。キャッシュで買うなら別だけど

[3082: 匿名さん]

>>3077
それでも一期で半分だからねぇ・・・
他の三井物件も最近は似たようなペースというか、
途中多少グダるけどチャレンジ価格の中、結局竣工前に完売って感じだからね
流石三井というか外野からすると波風立たなすぎてツマんないよｗ
早く相場を曲げて欲しいけど、このまま円安が進めばまた海外勢に翻弄されるし・・・

[3083: マンション検討中さん]

実際、浜松町や虎ノ門周りの再開発でガラッと変わることを考えると高くても高すぎることはないよね。三年後にはとても買えない値段になってそうなきが

[3084: 匿名さん]

>>3083 マンション検討中さん
え？さらに上がりますかね？もうすでにアッパーな気がしますけどね。

[3085: 匿名さん]

さらに上がるのは想像つかないけど…。
でも実際大開発される地域に挟まれてるしねぇ…。
下がることはなさそう。

[3086: 匿名さん]

>>3085 匿名さん

そう思う人が多いなら、ここより割安なゴクレタワーがとっくに完売できたはず。

[3087: 通りがかりさん]

あとからいいのかできてくるのは好立地の証拠です。待ってるといつまでたっても買えません

[3088: 匿名さん]

ブリリア目黒と同じ価格帯か。あっちにしておけばよかった。

[3089: 匿名さん]

>>3088 匿名さん

目黒駅付近上空は、新航路の飛行機が通過予定。

[3090: 匿名さん]

新航路を気にされる方もいらっしゃいますが、不動産の資産価値という観点では、高台・駅直結の立地は引き続き人気と思います。

[3091: 匿名さん]

>>3089 匿名さん
航路なんて全く気にならん。
でもおれは銀座丸の内が近いこっちの方が好き。

[3092: 匿名さん]

>>3086 匿名さん
駅直結のマンションすら完売させられない会社の物件なんて売れ残って当然だろ。

[3093: 匿名さん]

ゴクレと比較しちゃダメダメよ〜

[3094: 匿名さん]

>>3092 匿名さん

あ、勝どきビュータワーのことか！
あれも、ゴークレだったっけ。
また、完売してなかったんだ。

[3095: 匿名さん]

>>3090 匿名さん

「思います」と言われても、貴方が責任を取るわけではないし。それからあそこは駅直結ではありません。

[3096: 匿名さん]

>>3091 匿名さん

車輪を出した飛行機が頭の上を、2分間隔で1機通過しても気にならない、かどうかですね。浜松町には関係ないけど。

[3097: 匿名さん]

>>3096
全然気にならない。
人それぞれだろうけどね。

[3098: 匿名さん]

新航路って決定したのでしょうか？

[3099: 匿名さん]

正直、抽選に応募するか迷ってます。今後の資産価値ってどうなんでしょう。。賛否両論あると思いますが、皆さんの意見を聞きたく。。

[3100: 匿名さん]

豊洲みたいにマスコミが騒ぐと新航路上のマンションは風評被害の影響受ける可能性はあります。また街を歩いた際、実際に騒音が聞こえるエリアは確実に影響は出るでしょう。マンション内が静かでも外が騒音では敬遠する人は確実にいます。ただし目黒駅前に影響があるかと言うと、余り無い気がします。元々駅前の喧騒を許容できる人が検討している訳ですから。高輪や白金のような住宅街のイメージが強い地域への影響が一番大きいと思います。

[3101: 匿名さん]

もうピークアウトしてるからあとはどのくらい目減りするかだね。自分は買わない。

[3102: マンション検討中さん]

>>3099 匿名さん

資産価値に重点を置くのなら、今回のミニバブル終盤で購入することになりますので、3年後の引き渡し時には既に含み損が発生する可能性が高いと思います。
ただし年齢や家族の都合等でマンションを今買う理由があり、新築に拘る人にとっては、今出ているマンションの中では資産価値は比較的減衰しにくく、betterな選択かと思います。

待てるようであれば、今後浜松町駅周辺にはマンション供給も予定されていますし、買わないのが無難という結論で良いかと。

自分も真剣に購入を検討しましたが、今じゃなきゃダメな理由はないなと思い止まり、更にエレベーターが少なく朝イライラしたり、線路の隣で窓が開けられない生活は嫌だと思い撤退しました。

[3103: 検討板ユーザーさん]

>>3102 マンション検討中さん

同じ考えで、悩んだけど、撤退しました。

[3104: 匿名さん]

>>3102 マンション検討中さん
ありがとうございます。そうですよね。確かに今買わないといけない理由はないので、少し様子見でもいいかもしれませんね。

[3105: 匿名さん]

キャピタルゲインでますか？

[3106: 匿名さん]

子持ちはここは買わないと思うのですが、そうすると、このタイミングでここを買わなきゃならない積極的な理由がある人って、あまりいない気もする。

[3107: 匿名さん]

一般論で抽選前のスレでは、人気のない物件は買います宣言が多く、人気物件は撤退宣言が多い。

[3108: マンション検討中さん]

おっしゃる通り、又沈黙も多く、下手なことは喋らない、抽選が終わったら、又活気付きます。

[3109: マンション検討中さん]

↑
購入希望している人

[3110: 評判気になるさん]

いよいよ日曜日１５時から抽選会です。

[3111: 匿名さん]

まー浜松町の駅直結マンションなんて平均で坪750は間違いなく超えてくる。下手したら平均坪800くらいかもね。今買えるものを買っておいた方が吉だと思う。これから出てくる浜松町のマンションは立地も価格も別格。

[3112: 匿名さん]

おれは直結じゃなくてもいいから三井だわ。
鹿島な時点で買う気にならん。

[3113: 匿名さん]

静かだね。。

[3114: 匿名さん]

抽選は、抽選番号1番の人のためにある出来レース。

[3115: マンション検討中さん]

番号のところはあけておいてくれといわれ送られてきたのを見ると1番。他には今のところ応募ないとのことでした。日曜までヒヤヒヤしてます。多くの人にとって人生1回の経験だと思います。次の物件までは待てないのと、もし仮にそこが抽選になってはずれたらどうしようもないでの高いには十分承知ですが一生住むつもりで売却とかは考えていないのでここに決めました。

[3116: 匿名さん]

抽選は公正だからね。1番が有利ということもない。

[3117: 評判気になるさん]

私の部屋は事前アンケートでは抽選にならないらしいけど1人はいっただけで確率半分だから気になり毎日電話してます。まだ大丈夫らしいです。あと登録用紙があまりに簡単なのには驚きました

[3118: 匿名さん]

このマンションはほとんど無抽選で買えますよ。

[3119: 評判気になるさん]

だといいんですが。あとできるのが3年後なので熱い想いがさめないようがんばります。少なくても今は悩みのタネの騒音や将来的な資産価値は不思議ときにしてません。ダメになる時はなるのです。きにすると一生マンションを買えないのである程度で妥協も必要なのも分かりました。人生は一回ですから。

[3120: マンション検討中さん]

沖式価格より９万円/平米割安のようですね。

[3121: 匿名さん]

＞＞3118
そういわれても安心できないのが今の気持ちです

[3122: 匿名さん]

>>3115 人生1回とは限りませんが。色んな人がいるので。

[3123: 匿名さん]

本当に盛り上がらないスレだな。人気ないマンションだね。

[3124: マンション検討中さん]

以前買った某マンションなんて、抽選は確かにやってはいたけど、ガラポンの中に1番の人の当選玉が10個入っているってな状態だった。
身元確実・資金確実、絶対買ってくれそう、という上客には、そもそも事前にライバルを付けない（1倍にする）よう営業は最大限の努力をするし、営業の勧めを無視してそこに挑もうとする本当に買えるのか怪しい客が同じ倍率もっているはずない（一般論）

[3125: 匿名さん]

第1期抽選前からスレが3000以上も伸びてるので盛り上がってる方じゃない？
客観的に見てイタリア街にも隣接してて新橋駅も使えるのでいい立地ですよね、ここ。

[3126: 匿名さん]

立地は文句なしにいいと思います。ただ高い。。。

[3127: マンション検討中さん]

資産価値気にする人いるけど、大負けする場所でもないので気にすることないですよ。いまの時期みたいに以前より急騰してキャピタルゲイン入る方が特殊なだけなので。
飛行機だの地盤だの他物件だの言われてますが山手線駅最寄りの徒歩圏で三井のタワマンは大負けはしません。デベの中では不当な値付けもしない方ですしね。
でも時期は良くないので、本当に欲しい人でなければ無理して買うほどではないのも事実です。

[3128: マンション検討中さん]

事前のローンの審査をクリアできないと登録できないので資金はみな確実です。少なくても今の段階では。3年後はわかりません。

[3129: 匿名さん]

浜離宮の眺望がイマイチだと思うんだよな…
ツインパークスなどで抜けていないのが痛い。
ただ特定都市再生緊急整備地域内の東京〜品川間の山手線沿線は交通の要衝であり、
国策的にも資産価値は維持されると評価できると思う。

[3130: 評判気になるさん]

＞3123
という貴方は登録されましたか？明日抽選ですけど

[3131: 匿名さん]

>>3129 匿名さん

空の交通の要衝でもあり、品川駅付近上空は飛行機が低空で通過することになる。

[3132: 匿名さん]

グローバルフロントの住民版にお台場沖の上空からの写真ありますね。
今でもフジテレビの裏へ行くと、飛行機の騒音を感じます。
フライトレコーダー２４で飛行ルートや高度がある程度わかりそうです。
ところで、この物件の目の前にあるケーキ屋さんのシュークリームを食べましたが、
ナイスでしたよ（**）

[3133: 匿名さん]

羽田の着陸経路変更になったら品川は通るけど、浜松町はこないでしょ。
このマンションは新幹線山手線と首都高に挟まれたツインパークスよりは安心して買えると思うよ。
イタリア街側抜けて汐留駅や新橋の飲食店なんかも結構使えると思う。
眺望のある東側も魅力だけど、音の心配がなさそうな西側でも悪くない。
独特な街並みのイタリア街の隣だから多少は高くてもしょうがないとは思うけど
天井高やサッシ高や平均的な間取りや部屋サイズを考えるともう一割安くてもいいのかな。
とはいえ買った人が大損するような物件じゃないのは確か。
安くなるまで待ってたら希望の住戸は買えないし、選べるオプションも限定されちゃうしね。

[3134: 匿名さん]

>>3133 匿名さん

他のスレによくWCTさんが書き込みしてるが、あそこなんかは眺望の良い東側が中古では人気で、他の向きと格差があります。

[3135: 匿名さん]

その品川駅港南側は坪270で買えるのにここはその倍以上するのは不可解ですね。

[3136: 匿名さん]

港南は新築タワマンが８年前のシティタワー品川以来ないですから。新築って相場の吊り上げに役立つから、新築タワーがないのはイタイ。

[3137: 匿名さん]

>>3135 匿名さん
不可解でも何でもなく、それが相場というもの。

[3138: 匿名さん]

不動産もマンションは坪単価という指標で株のようになりましたからね。
でも、株と違って全体の相場は過去右肩上がりなんですよね。

[3139: 検討中]

>>3128
キャッシュで買う（法人で買うとか、銀行から借りる、とか）と言っていて、買う段になって資金調達できなくなる、なんてことは良くあることですよ。みんなローンを組むというわけではないのですから。

[3140: マンション検討中さん]

今日更新されたモモレジさんのブログでも三井なのに強気な値段設定と認定されていますね。
でも一期で売れたとこって比較的条件がいいとこってことですよね。
条件の比較的悪いいわば売れ残りが半分もあって、これから全部売れるんですかね。
イマイチ二期以降に申し込む人の気持ちが分からないのですが、買うなら一期からいい条件の部屋買えばいいのにと思ってしまいます。
どういう心境なんですかね？

[3141: 匿名さん]

>>3140 マンション検討中さん

一期一次の次は一期二次でしょう。二期ではなくて。

[3142: マンション検討中さん]

消防署ちかすぎ

[3143: 匿名さん]

スムログの三井さんも警鐘を鳴らしていますよね。
https://www.sumu-log.com/archives/4821/
●問題は価格。「5割高」は妥当か？

浜松町の再開発はまさにこの現象なのでしょうね。

[3144: 匿名さん]

＞3143
それを言ったら、芝浦港南の方が、現在の価格は再開発を過剰に織り込みまくってますよね。本来坪250程度の場所。

[3145: 匿名さん]

>>3143 匿名さん

三井さん、その記事で大井町を問題ないとし、別な記事では目黒を褒めてたが、新航路飛行機には警鐘を鳴らさないのかね。

[3146: 匿名さん]

>>3143 匿名さん
その記事で5割高いと批判的に書かれているのは目黒ブリリアじゃない？名前ぼかしているけど徒歩1分、インフラ整備された人気の街ってキーワードで明らかだと思うな。

[3147: 匿名さん]

>>3144 匿名さん
そうですね。だから芝浦港南は今でも坪300以内で十分買えるわけですよね。
浜松町が芝浦港南より高いのは良いとしても坪560は変じゃないですか？

[3148: 匿名さん]

>>3147 匿名さん
芝浦港南と言えども坪300以内で買えるマンションって少数だと思うぞ？

[3149: 評判気になるさん]

＞3142
それはそんなメリットではないと思いますがもしもの時安心なのは間ちがいないです。警察署とかも同様です。

[3150: 匿名さん]

>3149
緊急車両サイレンのデメリットとの引き換えですね。