パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[30291: 匿名さん]

一般人の退社時刻に初心者マークのコンビネーションが、なんとも香ばしいです。

[30292: 匿名さん]

こんな立地を受け入れる寛大さには尊敬する。俺には受け入れ難い線路脇の騒音と雑居ビルに挟まれたシュールな環境。しかし、よく住宅という発想になったな？三井のセンスを疑うよ。

[30293: 匿名さん]

あと数年でこの辺りからは狭小雑居ビルはほとんど無くなりますよ。

[30294: 匿名さん]

スミフならラトゥールにしてキープするであろう貴重な土地でしたね。三井の寛大さには尊敬しました。パークコートの対面は三井のプレミアムホテルで、キープされています。

[30295: 匿名さん]

桜の時期ですね。
ふらっと観るレベルで選び放題です。

[30296: 匿名さん]

とりあえずは離宮を愛でますかね。

[30297: 匿名さん]

友人を招待しても、線路脇とか雑居ビルとか、決して口には出さないだろうけど、心の中でバカにされるのは耐えられない。

[30298: 匿名さん]

そういうマウントは湾岸物件でなさって下さい。
山手線内側パークコートタワークラスの人脈や繋がりを知るチャンスさえないお妬みさん。

[30299: 匿名さん]

線路脇は道路です。その道路の隣は業務棟です。その業務棟の隣が住居棟ですよ。
それに雑居ビルは数年後には無くなっています。

[30300: 匿名さん]

>>30288 匿名さん
タワマンだとこれくらい敷地に余裕ありますよね、普通は。

[30301: 匿名さん]

ラトゥール浜離宮、にならなくて良かったです。

[30302: 匿名さん]

どこの誰か知らん奴が、受け入れないとか関係ないし
何の影響もない

[30303: 匿名さん]

>>30300 匿名さん
これ都心のマンションですか？

[30304: 匿名さん]

目黒も飯田橋も線路あるけど大人気マンションだね

[30305: 匿名さん]

利便性の高い場所だから人気ですね。

[30306: 匿名さん]

なんで敷地にこんな余裕がないのですか

[30307: 匿名さん]

いちゃもんか

[30308: 匿名さん]

>>30299 匿名さん
敷地が狭くなった理由です。

線路脇だから住居は線路からある程度離さねければ売れない。
そこでオフィス棟を線路と住居棟の間に無理やり入れたのです。
その結果、敷地に目一杯建物を建てなければならなくなった。

本来なら、低層階にオフィス、中高層階に住居の構成とし、
敷地の西寄りにもっと高い1本のタワーとすれば良かったのです。
でも、敷地の規模と形状からそれも出来ず現状の計画となったわけです。

つまり、線路脇の立地という悪条件と敷地の規模と形状の悪条件が重なり、
1本のタワーに出来ず、オフィス棟と住居棟を分けざるを得なかった結果、
あんなにも窮屈な敷地になったのです。

素人の方には分からないでしょうけど、こんな条件でしか建たなかったのに
資産価値の高いマンションのわけないでしょう。

[30311: 匿名さん]

>>30306 匿名さん
バーコードみたいに線路走ってるじゃん。すご

[30312: 匿名さん]

知識の乏しい初心者マークさんには優しくしてあげてください。

[30314: 匿名さん]

>>30306 匿名さん

この図の黒い部分は敷地が狭くなったのではなく、再開発に際し複数の所有地を一つにまとめましたので、もともと区道があった部分を区所有地とした図です。
非常に綺麗にうまく良い形まとめられていますね。

[30315: 匿名さん]

後付けだらけですが、右上にマーキングされている方なので触れないでおきましょう。

総括的に、港区内陸において山手線駅近 5000㎡ 以上の敷地の出物は ほぼ品切れ となりました。

[30316: 匿名さん]

区道をつぶしてまでの再開発で、電柱の地中化や植栽など街が美化していきますね。

[30317: 匿名さん]

このスーパー都心でタワーマンションは希少価値ありますよ。だからネガまで現れて掲示板を盛り上げてくれますね

[30318: 匿名さん]

また中途半端な知識のネガがいるね

ここにパークコートの名称を付けたのは三井不動産
日本一のデベロッパーであり不動産のプロ

プロと半端者の差は先を読む力
中途半端なネガにはそれがない

都心に住む編集長（プロ）のご意見

これからの都心の顔として注目される街

一部抜粋

青山さんは「東京駅周辺」エリア、「築地～湾岸」エリア、そして「赤坂～虎ノ門～竹芝」エリアに注目しているという。
中略
さらに「赤坂?虎ノ門?竹芝」エリアについても、「表参道から青山、赤坂、麻布、そこから虎ノ門に連担し、さらにニューセンタービルの建て替えが計画されている新橋までをシャンゼリゼ通りでつなぎ、新橋駅の線路を超えると、汐留から世界貿易センタービルの建て替えが予定されている浜松町、竹芝へとつながる。つまり、これから７?８年の間に、赤坂から再開発が計画されているそれぞれのエリアを通って、竹芝までつながることになります。全く新しい都心軸になるでしょう」と、インフラ面の劇的な発展を期待させた。

[30319: 匿名さん]

竣工2年前に完売し30%値上がりしている港区内陸パークコートタワーを今さら妬むのは良くないよ。

[30320: 匿名さん]

とうの昔に完売しているマンションに、世の中が間違えている
このマンションに価値はない、とか言われてもお前誰やねん

[30321: 匿名さん]

契約者板の写真見たけど、素敵なマンションだね。

[30323: 匿名さん]

検討スレッドで住民が必死な物件は気を付けた方が良いよ。実際リセールは全く駄目みたいだし

[30324: 匿名さん]

開花ですね。
やはりパークフロントの眺めは圧巻です。
桃源郷が愉しめるのは来週末あたりですかね？

[30325: 匿名さん]

Before!今年の写真はまもなく、、

[30330: 匿名さん]

現地行ったらめっちゃ電車うるさいじゃないですか！皆さん、どうやって生きていくつもりなん？

[30331: 匿名さん]

マンション前は確かに電車の音がかなりするね。
室内に入れば静かなんじゃないかな。

[30344: 匿名さん]

[No.30309～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
･他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
･削除されたレスへの返信

[30345: 匿名さん]

屋上ヘリポートまわりの展望施設がマジ秀逸のようですね。

[30346: 匿名さん]

いくつもの都内のタワマンを比較すると気付く事があります。マンションの敷地が接する道路が狭いタワマンは、敷地一杯に建物が建っていて息苦しく、建物の階数も低い。逆に、マンションの敷地が接する道路が広いタワマンは、敷地に余裕があって緑が多く、建物の階数も高い。これは、狭い道路に接するタワマンは道路斜線制限という高さ制限がかかるために、階数を高く建てられないのです。そうなると建物を横に広げなければならず、空地が小さくなり息苦しくなるのです。

この敷地の余裕さを建ぺい率といい、数値が低いほどタワマンの格や上質さを表しています。50％未満でなければタワマンと呼ぶのは恥ずかしいです。興味のあるタワマンの建ぺい率（建築面積÷敷地面積）を計算してみると参考になると思います。


---広い道路に接するタワマン例---
ツインパークス汐留
敷地面積　15,564.90m2
建築面積　6,786.58m2
建ぺい率　43.6%
47階建
高さ165.0m

ラ・トゥール汐留
敷地面積　11,607.0m2
建築面積　4,334.02m2
建ぺい率　37.3%
56階建
高さ190.25m

パークシティ豊洲
敷地面積　28,900.05m2
建築面積　14,316m2
建ぺい率　49.5%
52階建
高さ179.96m

---狭い道路に囲まれたタワマン例---
MID TOWER GRAND
敷地面積　5,883.19m2
建築面積　3,407.76m2
建ぺい率　57.9%
32階建
高さ122.15m

パークコート浜離宮
敷地面積　5,162.36m2
建築面積　3,142.33m2
建ぺい率　60.9%
37階建
高さ132.67m

[30347: 匿名さん]

>>30346 匿名さん
あかんやんか

[30348: 匿名さん]

山手線外側は敷地が広いんですね。
いくらパークコートとはいえ、湾岸マンションには敷地では勝てませんよ。

[30349: 匿名さん]

山手線外側は敷地が広いんですね。
いくらパークコートとはいえ、湾岸マンションには敷地では勝てませんよ。

[30350: 匿名さん]

建ぺい率と人が感じる印象の目安です。

80％　繁華街のイメージで、建物がぎっしり並んでいる感じです
70％　雑居ビル街のイメージです
60％　平均的な街並みで、息苦しさも開放感もありません
50％　閑静な住宅街で庭付き戸建住宅が立ち並ぶイメージです
40％　大きな敷地を持つ邸宅が並ぶセレブ街です

タワマンは高さがあるために圧迫感が強いですから、うえに挙げたイメージの－10％は必要かと思います。標準的な環境のタワマンであれば建ぺい率は50％未満となります。

[30351: 匿名さん]

パークコート赤坂檜町
敷地面積　4,656.24m2
建築面積　1,887.63m2
建ぺい率　40.5％
44階建
高さ166.23m

[30352: 匿名さん]

パークコート渋谷
敷地面積　4,565.00m2
建築面積　1,690.00m2
建ぺい率　37.0％
39階建
高さ143.08m

---狭い道路に囲まれたタワマン例---
パークコート千代田富士見
敷地面積　4,648.59m2
建築面積　2,592.34m2
建ぺい率　55.8%
40階建
高さ149.14m

MID TOWER GRAND
敷地面積　5,883.19m2
建築面積　3,407.76m2
建ぺい率　57.9%
32階建
高さ122.15m

パークコート浜離宮
敷地面積　5,162.36m2
建築面積　3,142.33m2
建ぺい率　60.9%
37階建
高さ132.67m

パークコート浜離宮がぶっちぎりのワーストです

[30353: 匿名さん]

このスレッドを見ている人が見ているスレッド


【契約者専用】DEUX TOURS（ドゥ・トゥール）　part.5
【契約者専用】KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザタワー） Part3



なるほど。
このプロが選ぶマンションが、ドゥ・トゥールと勝どきザ・タワーなんですね。
ナンバーワン最強タワマンはこの二つで良いでしょう。

[30354: 匿名さん]

>>30348 匿名さん
湾岸も都心部も関係ないです。建ぺい率を下げてゆとりあるタワマンにするのであれば、法律で許容される目一杯まで階数を高くすれば良いだけです。論点は建ぺい率で、道路が狭いか広いかの違いです。道路が狭いのに無理やりタワマンを建てた結果です

[30355: 匿名さん]

>>30353 匿名さん
ナンバー１のタワマンには興味がありません。パークコート浜離宮は、おそらく私が知る限りでは建ぺい率（敷地に余裕のない）ワースト１です。

[30356: 匿名さん]

ハハハ。
この粘着地価アニキ、よりによってドゥトゥール買っちゃったのか。笑
そりゃ発狂しますわ。笑笑

[30357: 匿名さん]

>>30352 匿名さん

パークシティ武蔵小山
敷地面積 7418.67㎡
建築面積 4964.69㎡
建ぺい率　66.9%
41階建
高さ141.95m


こちらで良く比較対象として出てくるパークシティ武蔵小山です。ぶっちぎりのワーストですね。格下ブランドなので仕方ないとは言え、郊外なのでゆとりあるつくりにして欲しかったです。>>30350さんの言う通りこれでは雑居ビル街のレベルです。
このように下を見ればキリがありませんが、まだマシということでしょう。

[30358: 匿名さん]

>>30357 匿名さん
パークシティ武蔵小山は興味もなくノーマークでした。失礼いたしました。ただ、武蔵小山は複数のタワマンが建つので、1本で66.9％と計算するより、複数本全体で計算した方が実感としては近い数値になると思います。

[30359: 匿名さん]

ドゥトゥールか勝どきか知りませんが、川向こうから内陸には来なくて良いですよ？

[30360: 匿名さん]

>>30358 匿名さん

パークシティ武蔵小山の隣にできる
シティタワー武蔵小山も建蔽率60%を超えますね。
折角の郊外なのにせせこましい街になるようです。

シティタワー武蔵小山
敷地面積 5,416.38m2　
建築面積 3,257.06m2
建ぺい率 60.1%
41階建
高さ 144.504ｍ

[30361: 匿名さん]

雑居感が数字で証明されてしまったんですね。
でも、分譲時の価格は安かったと思いますよ。３割アップは夢のまた夢でしょうけど。

[30362: 匿名さん]

>>30361 匿名さん

建蔽率60%はヤバイってことかぁ。
都心ならまだ我慢できるが、郊外でそれは悲惨という結論でよろしいでしょうか。

[30363: 匿名さん]

ちなみに、ここのスレを荒らしているとされてたWCTを調べてみたら建ぺい率40%ちょっとみたいですね。湾岸だから土地に余裕があるんでしょうけど、敷地に建て込んでるイメージありますが、結構公開空地に余裕がありそう。

[30364: 匿名さん]

>>30363 匿名さん

ぷっ

[30365: 匿名さん]

>>30363 匿名さん

ここのスレ荒らしてるのは、間違いなく武蔵小
山ですよ

[30366: 匿名さん]

建ぺい率って大事。ギチギチに建ててあるのは息苦しさを感じるし、余裕がないなあ、遊びがないなあって印象しかない。

[30367: 匿名さん]

>>30362 匿名さん

結局、めいっぱい建ててめいっぱい売らないと利益が出ない。それが今の現状。ここに限らずね。

[30368: 匿名さん]

>>30363 匿名さん
土地に余裕がある湾岸、土地に余裕のない都心というけど、それは容積率の話しで、建ぺい率は湾岸と都心で関係ないのです。湾岸も都心も決められた容積率を最大限に消化するよう出来るだけ背の高い建物を建て、そのぶん建築面積を小さく（建ぺい率を小さく）して空地を大きくする。それが理想的だが、道路が狭い（道路斜線制限が厳しい）、隣地が道路ではなく他の建物の敷地(隣地斜線制限)だったりして、高い建物が建てられない結果、建築面積を大きく（建ぺい率を大きく）しなければならない。その結果が敷地にゆとりのないマンションになってしまう。

これは、本来マンションを建てるべきではない土地に、デベが無理やりマンションを建てて生まれてしまった弊害だから、最近のマンションとどこも酷い。中古物件になった時に、建ぺい率の余裕があり敷地に緑が溢れるタワマンと、敷地を目一杯使ってしまい余裕のないタワマンと、どちらが価値が高いか分かるでしょう。

湾岸、都心、郊外といった立地の評価ではなく、建ぺい率という敷地のゆとりの話しです。

[30369: 匿名さん]

>>30367 匿名さん
それは容積率の話しです。デベは容積率を目一杯の大きさのマンションを建てる。それは良いのです。問題は、建ぺい率×高さ＝容積率だから、容積率を目一杯建てるために、高さの制限がある土地だと建ぺい率を上げなければなりません。そうなると空地が小さくなり息苦しいタワマンになる。

そもそも高さ制限の厳しい土地にタワマンを建てるべきではなく、余裕のない敷地とタワマンの圧迫感が住環境を悪化させることが理解できると思います。高さ制限の厳しい土地とは、狭い道路に囲まれた土地か、道路ではなく他の建物の敷地に接した土地が代表的なものです。

[30370: 匿名さん]

>>30318 匿名さん
>>ここにパークコートの名称を付けたのは三井不動産
>>日本一のデベロッパーであり不動産のプロ

三井不動産はすごいと思います。
合筆前のコマ切れの土地では道路斜線制限の高さ制限が厳しく、北側道路で10階建、その他道路では7階建くらいまでしか建たなかったでしょう。高い建物が建てられない土地は相当価格が安いのです。再開発事業の原価が安いのです。それを再開発事業で土地をまとめ、認可を受けることで容積率のおまけをもらいタワマンを計画した。本来なら鉄道の騒音の影響の少ない敷地の西側に建ぺい率50％でオフィスなし住宅のみの50階建タワー、東側の50％は公開空地で緑化すれば良かったです。しかし、道路斜線制限が思った以上に厳しく、37階までしか高さが取れなかった。おまけしてもらった容積率を目一杯使うために仕方なしに敷地の東側にオフィス棟を配置し事務所床として容積率を消化した。その弊害により建ぺい率が高いゆとりのないタワマンになったのです。

仕方なしに建てられたタワマン、三井は内情が分かっているから安めの分譲価格を提示した。マスコミや素人ブロガー、感覚勝負のマンション評論家が提灯記事を書き、そこに安い安いと素人が群がったわけです。
三井不動産はすごいと思います。そこは意見があいそうです。

マンションマーケットで素人の実需が価格を作っている新築間もなくはそれも良しですが、中古になれば厳しい競争が待っています。

[30371: 匿名さん]

>>30370 匿名さん

再開発地域内のビンテージマンション化しているツインパークスでもここと同じくらいの価格だからね。購入者も大幅な値上がりは期待してないでしょう。大きく下げることもないでしょうけど、未入居転売狙いのチャレンジ価格で3割も上がっていると本気で考えてたら、ちょっとどうかなと思いますね。

[30372: 匿名さん]

>>30371 匿名さん
ビンテージとは言え、築17年と一緒にされてもね
ここ上がってるでしょ、既に

[30373: 匿名さん]

>>30370 匿名さん

その理屈では同じ三井のパークシティ武蔵小山の異常な高値が説明できない。

[30374: 匿名さん]

>>30373 匿名さん
良い質問だと思います。ここからは私の仮説です。武蔵小山のタワーは駅前立地ですから、もともとが賑やかな場所です。商店街周辺は建ぺい率80％のはずですから建物はびっしり並んでいるでしょう。そんな中に建ぺい率60％のタワーがあっても違和感はないでしょう。むしろタワマンの方が敷地に余裕がありますから、街全体でみれば＋かもしれません。

とはいえかなりの高額物件と聞きました。実力以上の価格で販売された可能性は高いかもしれません。ただ、中古になった際には、周辺環境よりも敷地に余裕がありますし、買い物も楽しい場所でしょうから、値持ちは良いかもしれません。

[30375: 匿名さん]

>>30374 匿名さん

論理的では無いですね。
商店街は建ぺい率80%だから60%超えても良い？(じゃあここは？笑)
買い物が楽しい場所だと値持ち良い？笑
南麻布や小石川と同水準という高値は実力を遥かに超えた高値でしょう。

[30376: 匿名さん]

自分で住むなら武蔵小山の方がいいな。近くに商店街とかもあって生活が楽しそう。どうしても山手線で都心に近いことを優先するなら品川か田町。浜松町、新橋になると住む街じゃなくて働く街という感じで生活がイメージできない。

[30377: 匿名さん]

>>30376 匿名さん

そんな方がなぜこのスレに？w

[30378: 匿名さん]

>>30375 匿名さん
武蔵小山のタワー、少し調べてみました。イメージ写真をみるとタワー2本完成後の街の印象は建ぺい率60％を切るくらいになると思います。理由は建ぺい率の大半を低層建物が占めますから天空率が高いからです。印象としては閉塞感を感じない程度だとおもいます。

[30379: 匿名さん]

>>30375 匿名さん
また、施工区域を道路や通路が整備されるようです。この面積はマンションの敷地面積、建築面積にもふくまれませんが、見た印象はマンションの敷地の一部になります。よって、見かけ上の建ぺい率を小さくすることになります。、

[30380: 匿名さん]

>>30378 匿名さん

あそこは元々長いアーケードがあって空が見えないから、より閉塞感を感じやすくなりますね。
数字上も前代未聞の建蔽率66.9%というワーストなもの。それは覆らないです。

[30381: 匿名さん]

ここまでに出たマンションの一覧

パークコート渋谷 建ぺい率　37.0％

ラ・トゥール汐留 建ぺい率　37.3%

パークコート赤坂檜町 建ぺい率　40.5％

ワールドシティタワーズ 建ぺい率 43.3%

ツインパークス汐留 建ぺい率　43.6%

パークシティ豊洲 建ぺい率　49.5%

MID TOWER GRAND 建ぺい率 57.9%

シティタワー武蔵小山 建ぺい率 60.1%

パークコート浜離宮 建ぺい率　60.9%

パークシティ武蔵小山 建ぺい率　66.9%

[30382: 匿名さん]

>>30381 匿名さん

こうやって見ると、最近の方が建ぺい率が高い？

[30383: 匿名さん]

建ぺい率50%で大体窮屈さを感じ始めますが、ここは脅威の60%ですからね。

[30384: 匿名さん]

THE COURT 神宮外苑
敷地面積　8,754.00㎡
建築面積　3,474.93㎡
建ぺい率　39.7％

[30385: 匿名さん]

駅前マンションは特殊立地なので、建ぺい率は半額で考えて良いと思います。

[30386: 匿名さん]

浜松町の主なマンションの建ぺい率

ラ・トゥール汐留
敷地面積　11,607.0m2
建築面積　4,334.02m2
建ぺい率　37.3%

ホワイトタワー浜松町
敷地面積　2,100.25㎡
建築面積　815.25㎡
建ぺい率　38.8％

東京ツインパークス
敷地面積　15,564.90m2
建築面積　6,786.58m2
建ぺい率　43.6%

ローレルタワールネ浜松町
敷地面積　2,142.34㎡
建築面積　934.36㎡
建ぺい率　43.6％

パークコート浜離宮
敷地面積　5,162.36m2
建築面積　3,142.33m2
建ぺい率　60.9%

パークコート浜離宮がいかに閉塞感の強いマンションか分かるでしょう。

[30387: 匿名さん]

パークコート青山ザ・タワーは？

[30388: 匿名さん]

>パークコート浜離宮がいかに閉塞感の強いマンションか分かるでしょう。

で？

[30389: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[30390: 匿名さん]

ゆとりのない住まいに高い家賃出して借りる者は少ない。
窮屈な住まいに高い金出して買う者も少ない。
自分の部屋さえ良ければ金を出す日本人はもっと少ない。