パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[29645: 匿名さん]

きょうは天気がよいので、atHome掲載の募集事例を分析してみました。

上段：住戸概要・分譲価格
下段：募集価格（騰落額/騰落率）坪単価

23F 北 1LDK 42.34平米 6560万円 512万円
8960万円（+2400万円/+36.6％）700万円

13F 西 2LDK 54.70平米 8730万円 527万円
10980万円（+2250万円/+25.8%）　664万円

30F 北 2LDK 61.95平米 9530万円 508万円
12880万円（+3350万円/+35.2％）　687万円

31F 北 2LDK 61.95平米 9550万円 509万円
12930万円（+3380万円/+35.4％）　690万円

32F 北 2LDK 61.95平米 9570万円 510万円
12980万円（+3410万円/+35.6％）　693万円

37F 北 2LDK 61.16平米 10570万円 571万円
14500万円（+3930万円/+37.2％）　784万円

26F 西 3LDK 78.03平米 13850万円 586万円
17300万円（+3450万円/+24.9％）　733万円

15F 南東 3LDK 86.29平米 15390万円 590万円
17700万円（+2310万円/+15.0%） 678万円

32F 南 3LDK 80.39平米 13970万円 574万円
18500万円（+4530万円/+32.4％） 761万円

37F 東 PREMIUM 90.66 平米 24000万円 875万円
27800万円（+3800万円/+15.8％） 1014万円
※地権者住戸のため分譲価格は補正によります

37F地権者住戸は+15％の現実的な価格で売り出し、
最上階PREMIUM住戸ならハマって決まるかもしれないですね。
15Fの3LDK86.29平米も+15％と控えめ。
総額が嵩むのでこの金額出せるなら他の港区築浅物件でしょう。

その他一般購入者はまず売れない価格で売り出しどこまで我慢するのか。
管理・修繕積立金と金利支払いとの根比べ。
売れない価格で募集し続けても印象悪いので入居始まれば大幅安でしょう。

30F、31F、32Fの61.16平米の３戸は同一所有者による転売。
元付仲介業者も同一、転売益も同一になるような値付け。
所有者が不動産業者なら仲介も関係会社にやらせるでしょうから
所有者は資産家の個人またはその個人が代表の法人か。
ここに過剰なポジ書き込み続けているメンバーの筆頭でしょう。

[29646: 匿名さん]

34F - 東 PREMIUM 90.66 平米 23500万円 856万円 なので
37F 東 PREMIUM 90.66 平米（非分譲住戸）の元値は、23610万円ですね。

売り出し中の部屋の評論は、個人的な思惑を含めた主観が邪魔をしますから、売れた部屋の総評を行うのが、物件評価としては至極客観的でしょう。

例えば、直近で成約のあった 2億2543万円のお部屋の元値は、おいくらでしたっけ。
坪単価ではこちらは約850となります。

[29647: 匿名さん]

31階87.56m2で、17450万→22543万、ですね（＋5093万）。
過去ログを見ても、他の角部屋も大体こんな感じで5000万アップで成約していますね。

[29648: 匿名さん]

4000万アップで売れたと騒いでいた部屋が、結局そのまま売れずに再登場しましたね。

[29649: 匿名さん]

スッ高値で売り出して、しばらくして引っ込めて「売れた」と宣伝して相場を作り（そうは簡単にいかないと思うが）、また少ししてそっと出す作戦？

[29650: 匿名さん]

まあ、実際高値で売れた部屋もあるわけなので。

[29651: 匿名さん]

ちっとも売れてないですね。訳のわからない投稿で盛り上げなくてはいけないとは、もはや、事態は深刻化してますね。

[29652: 匿名さん]

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/58667?page=4

まあ、落ち着いて

[29653: 匿名さん]

どの部屋の話ですか。笑
引っ込めても再登場もないですし、そもそもあなた以外4000万程度の値上がりで騒いだりしないです。

[29654: 匿名さん]

全くと言って良いほど中古は売れてない訳で、駄作のマンション掴むと土日も掲示板で営業しなくちゃいけない現実は悲しいな。

[29655: 匿名さん]

作為的に数字が補正されてますね。実質値下がってませんか？

[29656: 匿名さん]

まさか、こんな市況になるとは。嫌な予感はしていたが。

実需はともかく、投資用では融資が付かない現実。

これで、消費増税が決まったら実需も大ダメージ。

トントンでも現金化するか、賃貸での長期保有か悩ましい。

[29657: 匿名さん]

んだねー。（そだねアレンジバージョン）

[29658: 匿名さん]

投資で買った人でもプロパー融資の人は厳しい。
三井に何とかならないかと相談している。
最終的にはキャンセルになる可能性大。

[29659: 匿名さん]

てことは定価で出てきますよね？
今の相場だと相当な倍率がつきますよ。

[29660: 匿名さん]

倍率付くかなあ？

渋谷タワーの価格知ってる？　
定借７０年、地代一括払いであの価格。誰しもが認めるお買い得価格。それでも売れ行きはそこそこ。

ここが売り出されたとき市況は上り坂、マインドも上昇傾向。
今の市況は下り坂、マインドは急下降。
プラス融資の締め付け（自己負担割合２０～３０％要求）、金利の上昇。

[29661: 匿名さん]

>>29660 匿名さん

確かに渋谷のパークコートは、あの値段で2年前に出てたら瞬間蒸発だっただろうね。

[29662: 匿名さん]

>>29661 匿名さん
3年前から定借ながら渋谷にパークコートができると話題になってましたよ。

[29663: 匿名さん]

倍率なんてつく訳ないだろ？市況オンチだな。爆

[29664: 匿名さん]

たぶん、投資家も投資家擬きも今の厳しい市況は理解している。ただ、認めたくないだけ。
そういう俺も１０％増なら売れるだろうという淡い期待はある。

[29665: 匿名さん]

いよいよ賃貸が多数出てきましたね。三井のサイトで28戸。

[29666: 匿名さん]

ただでさえ、借り手いないのに。。。

[29667: 匿名さん]

>>29666 匿名さん

朝から晩までご苦労さん

[29668: 匿名さん]

20階 東 70.87平米 2LDK
賃料387,000円（18,000円/坪）
長文ネガの予想通りじゃないか笑

[29669: 匿名さん]

20階台、東向きのお部屋からの眺望です。
開放感があり、少し離れますが浜離宮も見える絶景です。
ネットが取れると素晴らしいでしょうね。

[29670: 匿名さん]

>>29669 匿名さん
この景色は永久保証でしょうね。

[29671: 匿名さん]

山手線駅力スレという掲示板でも妬まれるくらい浜松町が注目されています。パークコート浜離宮の存在が大きいのは確かなようです。

[29672: 匿名さん]

>>29669 匿名さん
下にテラスの白い淵が見えてますね
１６階ぐらいからの眺望でしょうか

[29673: 匿名さん]

>>29672 匿名さん
ナイスビュー！

[29674: 口コミ知りたいさん]

>>29669 匿名さん

やっぱり線路が近いですね。うるさいのか心配です。

[29675: 匿名さん]

https://www.mitsui-chintai.co.jp/rf/tatemono/72434/2007

20階東側の眺望写真があります。参考まで。

[29676: 匿名さん]

>>29672
20階台です。

[29677: マンション掲示板さん]

>>29675 匿名さん
情報ありがとうございます

[29678: 匿名さん]

東京駅、有楽町、新橋、田町、品川から10分くらいでこの眺望なんて夢のようです

[29679: 匿名さん]

>>29676 匿名さん

証拠は？

[29680: 匿名さん]

>>29679 匿名さん
2007の賃貸仕様の部屋からの眺望です。

[29681: 匿名さん]

ここまで線路脇なんて悪夢のようです。

[29682: 匿名さん]

>>29681
駅近だから全く気になりませんよ。メリットのほうが大きい。気になる方は他へどうぞ。

[29683: 匿名さん]

そもそも線路脇がダメな人はここは検討対象外でしょうに。ここが忘れられず粘着するのが笑えますね。残念な人なんでしょう

[29684: 匿名さん]

線路のレールの数を数えたら、斜めのを入れて１８本もあるんてすね。多いね。
それに加えてゆりかもめと高速ですか。
乗り物鑑賞好き向きですな。

[29685: 匿名さん]

>>29677
眺望の浜離宮の部分のみかなり拡大していますね。
そんなことしなくても開放感のある眺望ですから、わざわざネガに餌を与えるようなことはしなくてもよいかと。

[29686: 匿名さん]

室内から浜離宮が見える部屋は全体の中では少数派でしょ。
ベランダに出れば見えますって部屋を除いて。

[29687: 匿名さん]

ちょいちょいでてくる、賃貸仕様、とは？

[29688: 匿名さん]

>>29687
赤坂檜町でも賃貸仕様の内装は同じですね。

[29689: 匿名さん]

この眺望で浜離宮を名乗ってるって詐欺レベルだな

[29690: 匿名さん]

確かにそうですね。パークコート線路脇の方がしっくりくる。

[29691: 匿名さん]

標準仕様が低いのですか？

[29692: 匿名さん]

自作自演で必死ですね（笑）

[29693: マンコミュファンさん]

やっぱり写真で見ると線路脇だと改めて実感しました。

[29694: 匿名さん]

>>29685 匿名さん

バルコニー物干しオーケー？

[29695: 匿名さん]

>>29685 匿名さん
29677はレジデントファーストの20階の室内写真からの抜粋です。

[29696: 匿名さん]

中古物件が減るはおろか増えてますね。ここは失敗だったかな。

[29697: 匿名さん]

東京を代表する景色です。素晴らしい。

https://youtu.be/Np21LQ3fayg

[29698: 匿名さん]

>>29697 匿名さん
誰もが認める大都会

[29699: 匿名さん]

しばらく売れなかったのを受けて、値下げされましたね。
4880万円→4600万円

ただ、まだ坪単価506万円もするので、しばらく店晒しが続くでしょう。

[29700: 検討板ユーザーさん]

>>29699 匿名さん
あなたのことを粘着ネガ
と呼びます笑

[29701: 匿名さん]

４３００万まで値下げした後、指し値４０００万と予想。

[29702: 検討板ユーザーさん]

>>29701 匿名さん

平米考えると、2000万以下で購入した地権者と予想されるので、それでも十分な利益ですね

いずれにしても、地権者住戸は仕様を考えるともう少し低くてもいいかなと思います。

分譲の方はかなり豪華なのでまだまだ上がっていきますよー

[29703: 匿名さん]

地権者住戸ですね。

[29704: 匿名さん]

>>29702 検討板ユーザーさん

2000万の算出根拠は？

[29705: 検討板ユーザーさん]

>>29704 匿名さん
あの辺りの30平米前後の築古中古はそんなもんでしょ

[29706: 名無しさん]

仕様の低い地権者住戸とはいえパークコートなんだから500以上で売れるでしょ

[29707: マンション検討中さん]

分譲住戸そんなに豪華ですかね？

[29708: 匿名さん]

>>29701 匿名さん
良かったですね。もう少しで手が届きますね

[29709: 匿名さん]

低仕様の線路脇物件は坪単価333万まで手出し無用ですよ～

[29710: 検討板ユーザーさん]

>>29709 匿名さん
えぇー

そこまで落ちないと買えないんですか、、

晴海でも買えばいいじゃないですか！

がんばれ社畜！

[29711: 匿名さん]

地権者住戸の常識的な価格は４５０万～４６０万では？
５００万はいくらなんでも無理だと思う。

[29712: 匿名さん]

入居は6月だから売れるか様子見でしょうね。

[29713: 匿名さん]

いよいよ、不動産販売の下落が顕著になってきましたね。

https://www.zakzak.co.jp/eco/amp/190218/eco1902180001-a.html

[29714: 匿名さん]

>>29713 匿名さん
ここは時期がよかったですね。これからはこんな都心の一等地にタワーマンションは珍しいかもしれませんね

[29715: 匿名さん]

>>29713 匿名さん
この人、暴落芸人と呼ばれて久しいね

[29716: 匿名さん]

何でここの検討スレッドは住民しかいないの？住民の妄想ばっかりで検討の参考にもなりませんわ。

[29717: 匿名さん]

>>29716 匿名さん
結局は内覧しないと何もわからないでしょうね。でも購入者は大満足しているのは間違いない

[29718: 住民さん]

内覧されたら終わりです。

[29719: 匿名さん]

>>29713 匿名さん

この人は浜離宮の発売前から同じ記事を書いていますね。
暴落芸人の記事を間に受けて、買い逃したのでしょうね。
まさかの値上がりで悔しいのかな？

[29720: 匿名さん]

>>29719 匿名さん
高くて買えないから安くなるのを待っているんでしょう。港南4の物件を売ってもここは坪単価倍以上。広さは半分以下になる

[29721: 匿名さん]

あら、買っちゃった人が焦ってますね 笑。

最新のデータが1991年以来のショッキングな数値ですからね。線路脇物件は更に下がるでしょうね。

[29722: 匿名さん]

>>29721 匿名さん
理解ができないのですが

[29723: 匿名さん]

日本語が理解出来ないのでしょうか？

[29724: 通りがかりさん]

>>29721 匿名さん

武蔵小山用語が不得手なんです。申し訳ない

[29725: 名無しさん]

浜松町は駅と駅前だけで、竹芝の方が知名度も人気も高くなりそうですね。

[29726: 匿名さん]

ここは三井不動産の最高級タワーマンション、パークコートザタワーで抽選で勝ち抜いた購入者だから妬まれるのも当然。残念ながら賃貸でしか住めない方は少しでも安い賃料を期待するのも自然なこと。

[29727: 匿名さん]

>>29725 名無しさん
どっちかというとこの物件、住所はギリギリ浜松町だけどツインパークス同様に新橋勤務者が多いから現実は新橋物件になりそう

[29728: 匿名さん]

いや、海岸物件が正しいと思いますよ

[29729: 匿名さん]

いや、湾岸物件でしょ？

[29730: 匿名さん]

山手線内側だから都心物件では？

[29731: 匿名さん]

山手線線路脇の崖っぷち物件ではどうですか？

[29732: 匿名さん]

ネガがわんさか沸いてますね
人気だね

[29733: マンコミュファンさん]

都心物件で問題ないでしょう

[29734: 匿名さん]

楽しみですね！

http://cityup.jp/waters/

[29735: 匿名さん]

>>29734 匿名さん

商業施設はアトレですね！

[29736: 匿名さん]

都心と湾岸の接点に位置する場所、だからこそ面白い！

[29737: 匿名さん]

値下がり濃厚ですね。こりゃ、大変だな。

https://www.zakzak.co.jp/eco/amp/190218/eco1902180001-a.html

[29738: 検討板ユーザーさん]

>>29737 匿名さん

この榊って人の予想当たらないんですよねぇか
ぜひ下がってもらって、あなたにも買える金額になって欲しかったですが、どうやらあなたはこれからも嫉妬し続けることでしょうね

[29739: 匿名さん]

まあまあ落ち着いて。ですよ ねえか って何語？アジア系の購入者も多そうだね。

[29740: 匿名さん]

榊氏だけならまだしも、権威ある経済紙でも似たような見通しが。。

https://www.google.com/amp/s/diamond.jp/articles/amp/186641

[29741: 匿名さん]

とても参考になります。ありがとうございます。

[29742: 匿名さん]

ありがとうございます。最高の物件ですね

[29743: 匿名さん]

やたら中古出てるけど、地権者の？
売れんのかな

[29744: 匿名さん]

全住戸の半分は賃貸に。規約変更して民泊可能へ。