パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[29421: 匿名さん]

浜松町イケてる！

[29422: 匿名さん]

>>29418 匿名さん

渋谷区の空室率の低さを知らないのか、、
オフィス家賃も港区よりも高い。
ここの人は他のエリアを悪くいうよね。

[29423: 匿名さん]

浜松町は低地で底辺の地形ですね

[29424: 匿名さん]

>>29423 匿名さん
ホントかまってちゃんだな

他にやる事ないのか？

[29425: 匿名さん]

東京都発表の浸水リスクについて詳しい方はいますか？

[29426: 匿名さん]

＞＞29425 匿名さん

最新の出ましたか？？再開発されて浸水のリスクはなくなっているはずですよね。

[29427: 匿名さん]

盛り土でもしたのでしょうか？

[29428: 匿名さん]

順調に中古、賃貸在庫が増えてますね。けど、事業協力者住戸数を考えると、数が200越えるまでは待った方が良いみたいですね。

https://www.athome.co.jp/smt/bldg-library/tokyo/minato/5289899/

[29429: 匿名さん]

借家人は住戸は取得できないし、自己所有で住んでる人が少ない場所。法人所有が多かっただろうから、地権者住戸の多くは放出されるはず。ここで無理ポジやる理由だよね。

[29430: 匿名さん]

賃料 32階 58平米 44万ですね。
ま。こんなもんでしょう。
値上がりして悔しいです。

[29431: 匿名さん]

42平米8960万円とは凄いですね。

[29432: 匿名さん]

>>29431 匿名さん
ほんとですね。晒し者もいいとこです。

[29433: 匿名さん]

坪単価が700万を超えてきています。

[29434: 匿名さん]

貴重な広めの3LDKが出てきませんね。
眺望に優れた80平米なら5、60万/月くらいでしょう。

[29435: 名無しさん]

>>29434 匿名さん
50万で貸せて坪500万、60万で貸せて坪600万。高層階80平米だとすでにマイナス・・・。同条件のツインパが40万以下で借りられるのにココに60万も出す人いますかね。

[29436: 匿名さん]

80平米を50万で貸すと坪500なんですか。

[29437: 匿名さん]

山手線内の高台に立地するステータスがなせる技ですね。

[29438: 匿名さん]

>>29379 匿名さん

ではようやく再開発にこぎ着けた経緯を推測してみます。この程度の経緯、街づくりのプロなら誰でも容易に思い付きます。

羽田への乗り換え要所の浜松町駅から徒歩5分の大規模地。まずはホテルが検討されたでしょう。近くにはビジネスホテルが多数にコンラッドもあり宿泊需要は旺盛。しかしラグジュアリーホテルにするには街路、周辺環境が悪過ぎてオモテナシできず。ビジネスホテルにするには規模が大き過ぎ。だからホテルは断念。

次いで店舗付事務所ビル。店舗は絶望的な人通りのなさで即断念。事務所ビルとしても中途半端な立地のせいで事務所賃料の低さで経済合理性がないということで断念。

残るは住宅。低金利を背景にしたタワマンブームで、足元の居住環境がどんなに悪くても駅近と眺望さえ良ければ情弱が買ってくれる。ではタワマンにしよう。地権者も納得しやすい。ただ、さすがに線路脇の住戸は売れないだろうからそこは事務所棟としよう。

住環境が良くないため永住ニーズは少なく短期居住のDINKSの実需、投資需要向けに60m2程度の貸しやすいコンパクトな間取り中心にする。各地権者とも複数住戸を割当てるためコンパクト化は都合よし。

名称は発展が期待できない浜松町では売れない。浜離宮まで距離があるが一部の住戸から見えるので浜離宮でいこう。事業費高騰のため分譲価格も高くなったことだから、えぃ、パークコートにしてしまえ。

間もなく堂々の竣工です。

[29439: 匿名さん]

>>29438 匿名さん

おっさん、ほんと暇だな
仕事してんの？

[29440: 匿名さん]

確かにコンラッドの並びですから、普通は分譲頂けない立地です。
スミフさんならラ・トゥールでキープでしょう。

間もなく堂々の竣工です。

[29441: 匿名さん]

>29439
下手くそな返し。笑

[29442: 匿名さん]

>>29438
思わず笑ってしまった。
まあ、マンション建設までの経緯はそんなところかもしれないが、
事前の予想と違ったのは、想像以上の人気マンションとなって、竣工前にすでに新築販売価格以上の値段で取引されていること。
三井不動産が事前に想定していた以上にこのマンションには価値があったわけだ。
浜松町周辺の再開発が形となって姿を現し始めたことで、不動産市場で気づかれなかった浜松町エリアの潜在的価値が顕在化した結果だろう。

[29443: 匿名さん]

＞おっさん、ほんと暇だな 仕事してんの？



毎日この時間帯にならないと投稿することができないクラスの人間ですから、社会的に我々ランクの人間と関わることはないでしょう。

住まうロジックも、また異なり。

〆

[29444: 匿名さん]

しかし、中古は一向になくなりませんね。中古の売れ行きは全然パークコートじゃないですね。線路脇が足かせなんでしょうね。うるさいのは嫌ですよね。

[29445: 契約済みさん]

ふむ
〆

[29446: 匿名さん]

私は変電所が嫌でした。

[29447: 通りがかりさん]

これだけ毎日毎日妬んでもらえて、オーナーさん達はさぞかしメシウマだろう。

[29448: 匿名さん]

今日も住民さんの営業的投稿がほとんどですね。検討スレッドなのに、何故か一生懸命投稿している住民さんの目的は何？

[29449: 匿名さん]

今日も初心者さんの妄想的投稿がほとんどですね。検討スレッドなのに、何故か一生懸命投稿しているネガさんの目的は何？

[29450: 匿名さん]

ネガまで登場してすごい人気ですね。羨ましい

[29451: 匿名さん]

住民のリセール営業スレッドはこちらです。中古在庫も山積みですよ。まだまだでるかな？

[29452: 匿名さん]

4880万円の住戸、本当に売れませんね…。

価格次第だと思うのですが、ぶっちゃけ、皆さん幾らなら買いますか？

[29453: 匿名さん]

当時即決した嫁の判断力を、今は存分に褒めてあげたい、そんな気持ちです。

間も無く竣工。
パークコートタワーライフ。愉しみますね。

[29456: 名無しさん]

過去の書き込みはやっぱ参考になるね。


某不動産研究所では、独自のアンケート（N＝５）を実施しました。
対象は、ここのモデルルームに行ったけど購入を見送った人です。

なぜ購入に至らなかったのでしょうか？
・住環境が悪い　60％
・資産価値が不安　20％
・予算オーバー　20％

ポジティブコメント
・海外留学している娘に会いに行くのに空港へのアクセスが良いのは魅力（45歳、会社役員）
・部屋の仕様が良い（38歳、冒険家）

ネガティブコメント
・安倍政権、黒田総裁下の金融緩和がいつまで続くかによるところもあるが、周辺相場と比較してやや高額な点が不安。欧米の中銀が出口戦略に向かっている中で、金融緩和がそう長く続かないことを考えると、資産価値が維持しやすいのは坪単価500万円前後で買えた低層の1LDKのみでは？（24歳、専業主婦）

[29459: 名無しさん]

>>29452 匿名さん
さんざん利便性や芝公園がーと言いながら地権者住戸が安くても売れないと今度は仕様がーと

[29460: 匿名さん]

中古も賃貸も在庫の山ですね。けど、事業協力者の200越えるまでは待った方が良いですね。

[29461: 匿名さん]

[No.29454～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[29462: 匿名さん]

内覧か入居ができるようになったら購入するのが普通だと思うけど。登記もしていないこの時点で売りに出るのが不思議なくらい。入居まで4カ月ほどなのでそれから中古の売買が進みそう。

[29463: 匿名さん]

リセールの為の誇大な営業トークは削除でお願いします。マンコミルールに乗っ取って住民は住民スレッドでコミュニケーションお願いしますよ。

[29464: マンション検討中さん]

買う気もないやつが、何を言い続けているのか

[29465: 匿名さん]

>>29456 名無しさん
おっさん、ホント暇人だな

[29466: 匿名さん]

港区、山手線内側、再開発エリア、タワーマンション、三井不動産パークコートブランド、超都心にありながら浜離宮日比谷公園芝公園など広大な緑地を間近に感じられるロケーション。ニューヨークで言えばアッパーイーストサイドに相当する立地。冗談でなく、そう遠からず港区内3Aと並ぶぐらいまでブランド価値が上がる可能性があると思う。この価値がわからずに買いそびれた人、お気の毒さまでしたとしか言いようがない。

[29467: 匿名さん]

さすがに浜松町。色々と湧いてきますね。浜松町の土地柄でしょうか？4000万円台でも売れないとパークコート失格かと思いますよ。

[29468: 匿名さん]

>>29466 匿名さん

ここは良いマンションだけど、
そこまで言うと恥ずかしい。

[29469: 匿名さん]

それにしても初心者マーク付けるっていいアイディアだよね

[29470: 匿名さん]

>>29449 匿名さん

純粋な好奇心からです。それにわたしはネガではなく専門知識を有する単なる不動産好きです。PC浜離宮には非常に注目しています。過去3年間に販売されたタワマンで一番の注目です。成約賃料がいくらになるのか。入居後中古の約定がいくらになるのか。その価格が5年10年でどの程度下落していくのか。景気後退期に他のマンションと下落率がどの程度違うのか。長期にわたり観測するつもりです。

今までの資産価値の高いマンションは利便性と居住環境が高いレベルでバランスしていました。敷地内が芝や樹木で緑化され、外装に御影石や伊産タイルが贅沢に用いられ、ロートアイアンによるさり気ない装飾に共用部内装には無垢の銘木を使うなど、経年で劣化するような既成の工業製品ではなく、経年を味わいに変えてくれるような自然素材をふんだんに使ったマンションのみが資産価値を高いまま維持できました。

PC浜離宮のように居住環境が悪くともほぼ利便性だけで資産価値は維持できるのか。木調アルミや樹脂など廉価な 既成の工業製品 を多用するなど建物品等が劣っていても三井ブランドで資産価値を維持できるのか。周辺再開発の恩恵がJR8ライン高架＋幅員約30m区道という鉄壁の地域分断帯を乗り越えられるのか。今までの常識が通用するのか否か、人々はこの突き抜けた個性を持つマンションをどう評価していくのか等興味は尽きません。

今後デベロッパーは新築マンション用地不足から、駅近だけど道路が狭く建物が密集し居住環境の悪い地域でのタワマン供給を増やしてくるはずです。そういった新しいカテゴリーに属するタワマンの試金石だと思っています。だから注目しているのです。