パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[29141: 匿名さん]

ファサードが見えてからスレが伸びましたね。
写真見ましたが素晴らしい完成度だと思います。

ネガは嫉妬でしょう。

[29142: 匿名さん]

公団ファザードのことですか？ツインパとはまるで格の違うお笑いファザードですね。線路脇にピッタリ。

[29143: 匿名さん]

購入者に嫉妬されても困りますね

[29144: 匿名さん]

同情しているのでは？嫉妬するものは見当たりませんよ。

[29145: 匿名さん]

みなさん、相場観を身につけている方がこちらのマンションを購入されていて、先んじることのできない資力および判断力の方々が加速度的な資産超二極化時代のメインプレーヤーとして、今日もここで無駄ネガ、無理ネガを繰り返すという構図です。

でも、ひとつ真実があります。
こういう有象無象の不毛な人たちが、ある意味で我々のヒエラルキー確保の下支えをしてくれている。

動物である以上、優劣がついてこその秩序。
我々は、その事実を忘れてはなりません。

[29146: 匿名さん]

増上寺や芝公園が近いと自慢する。近くに環境の良い公園があれば良いのではなく、小規模でも安全で気軽に行ける公園が近くにあることのほうがよっぽど重要。

交通量が多く広幅員の第一京浜を、毎日、小さな子供を連れて渡るのだろうか。小さな子供が独りで遊びに行って安全なのだろうか。

大人にとっても広い道路を渡ることはストレスで、普段の生活では無意識に避けている。

御成門小学校への登下校、学校が安全教育をしていると思うが、そうしなければいけない場所に住むことをどう考えているのか。

歳をとり配偶者が自由に歩けなくなっても、第一京浜を渡って増上寺や芝公園に毎日散歩に行けるのだろうか。

轟音のJRガード下をくぐり、道路を渡り、丘を越え、首都高高架を渡って浜離宮に行くのか。毎日の生活が始まれば行くことはない。

銀座に徒歩で行けることが毎日の生活にどれほどのメリットがあるのか。そんなことをいえば坪３００の晴海だって徒歩で銀座に行ける。

会社勤めのために生きている大人にとっては便利な立地かもしれないが、子供にとっては最悪の立地だろう。親のエゴで選び子供に危険で退屈なな生活を押し付け、そのうえに過剰なマンション自慢となれば、嫌悪されるのも仕方ない。

[29147: 匿名さん]

静寂
良好な住環境
憧れとなる歴史ある地
静かで落ち着きのある土地
季節を感じることのできる豊かな緑
都市に緑のオアシス
都会の中のオアシス

三井公式サイトに記載されているパークコートの紹介文で、立地に関するキーワードを抽出した。浜離宮はパークコートの基準を満たしていない。

[29148: 匿名さん]

劣なマンションパークコート浜離宮、優なマンションローレルタワー浜松町、同じ浜松町エリアでありながら、パークコートの意味不明な割高が目立ちますね。どこかで乖離が無くなるでしょうね？

[29149: 匿名さん]

ここは本物の線路脇物件。

線路脇物件が安い理由は、うるさい、振動という実際の環境の面だけでなく、
スティグマによる影響も大きい。

実際には防音対策がされ、実際に体験すれば騒音の影響は少ないものの、
線路脇というだけで先入観で嫌悪される事が価格へのマイナスとなって表れる。

理屈は事故物件と同じわけで、いくら「防音対策」しても回避できない。

[29150: 匿名さん]

初心者マークの人は何をされたいんでしょうか？パークコート浜離宮とどう関係あるのかほしい。

[29151: 匿名さん]

少し前なら、港区内側も買えたレベルの金額を出せた人達は、一部上場の、それも良い企業勤めの人達

今の相場ではしょうが無いと頭では分かりつつ、傷ついたプライドを癒すために、匿名掲示板で
心に溜まった毒を吐き出すという感じかな

[29152: 匿名さん]

初心者マークさんの客観的分析とアドバイスは非常に役に立ってます！掲示板ですから、価値が下がると困る方の悲痛な架空の投稿も多いですからね。

[29153: 匿名さん]

こんな線路脇物件が買えないって、どれだけ貧しい人の発想なんだよ。ww

[29154: 匿名さん]

なんのこっちゃ

[29155: 匿名さん]

2年前なら 非常にお得に買えたんですが…


すみません。
買っちゃって。ww

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/58667?page=4

[29156: 匿名さん]

湾岸は大変ですね

http://aaa.golog.jp/archives/21615141.html

[29157: 匿名さん]

>>29156 匿名さん
川向こうの話を山手線内側のパークコートタワーのスレで紹介されても困るのですが…

売りたいならまずは、仲介業者に話されては？
ここみたいに数千万の評価アップになるかもしれませんよ。

[29158: 匿名さん]

ネガが多いのは人気物件の証拠ですね。ガハハ(笑)

[29159: 匿名さん]

>>29155
凄いことになってきていますね。嫌みを言う人の気持ちも分かります。

[29160: 匿名さん]

ネガが多いのではなく、一名の方がずっと粘着しているのでは。
書き方が すべて同じ なので隠す気もないといった不惜身命の覚悟（笑）が見受けられますが。


嫉妬 以外に理由が思いつかないです。

[29161: 匿名さん]

もうすぐ内覧会ですね。楽しみです。

[29162: 匿名さん]

>>29160 匿名さん

それがムサコですよ

[29163: 名無しさん]

>>29146 匿名さん

長い！けど、まったくその通り。

[29164: 匿名さん]

高くて買えないだろ！的な書き込みがあるけど安いよね。部屋狭いから割高と言える。

[29165: 匿名さん]

最後のネガー

[29166: 匿名さん]

狭いなあ、良くこんな狭小ルームに住めるね？

[29167: 匿名さん]

不良資産の山。坪単価333万が妥当だろ

[29168: 匿名さん]

坪単価333万は港南クラス。ここではさすがにそれはない。

[29169: 匿名さん]

意味不明のネガする人、迷惑行為として通報しました。証拠として削除依頼しないようにお願いします。

[29170: 匿名さん]

ネガちょ ん がムばレ。嘲笑
そろそろ ラストだよーン。爆

[29171: 匿名さん]

ここ本当に人気ですね！

[29172: 匿名さん]

自分の意に反する投稿は迷惑行為って、あなた大丈夫ですか？事実でない成約を連呼するのも違反行為ですよ。

[29173: マンコミュファンさん]

他のスレッドで浜松町と叫びながら迷惑行為してる奴が何言ってんの？www

[29174: 匿名さん]

>>29172 匿名さん

実際に売れましたよ？

[29175: 匿名さん]

騙されて買っちゃった人は被害者ですね。爆

[29176: 匿名さん]

ここって住民板じゃないでしょ。検討板なんだから線路脇マンションは線路脇といじられて当たりまえ。契約者がどーのこーのと言う場所ではない。

[29177: 匿名さん]

>>29175 匿名さん
一線を超えましたね
三井不動産レジデンシャルが契約者を騙した、と主張するわけですね

マンコミュは規約管理上、証拠保全期間は一ヶ月です

https://www.fuhyo-bengoshicafe.com/bengoshicafe-709.html

[29178: 匿名さん]

坪単価1000おじさんが騙したんでしょ？三井が1000万なんて言うわけない、アホか？

[29179: 匿名さん]

身バレしてんのによくやるな

[29180: 匿名さん]

まあ、あちこちの荒らし回っただけ、ネガも多くなりますよ。

[29181: 匿名さん]

>>29177 匿名さん

ですね。掲示板を荒らしまくってるPC武蔵小
山契約者はそろそろお縄じゃないですか。

[29182: 匿名さん]

>>29177 匿名さん
おっしゃる通り、大企業の法務部門って甘くないんですよね。
刑事訴追もあるようですし、傍聴席には顔を出すことにしましょう。
被告人はきっと人生失敗したような面白い顔をしていることでしょう。

[29183: 匿名さん]

住民の方は住民スレッドへ移動下さい。迷惑ですよ。ここは検討スレッドです。

[29184: 匿名さん]

マンコミュの証拠保全は一ヶ月。
削除してもログは残ります。
なので大丈夫だとは思いますが、とりあえず絵的な証拠も残したいので、削除依頼はなさらぬよう皆様どうかご協力ください。

[29185: 匿名さん]

坪単価1000万おじさんは◯◯の流布やな

[29186: 匿名さん]

>>29181 匿名さん
情報開示を請求しましょう！

[29187: 通りがかりさん]

若葉マークのネガ投稿、ネガを擁護する投稿、武蔵小山を騙る煽り投稿、
あちこちのスレで全部同じ流れ。
全部同じ人ね。呆れる。

[29188: 匿名さん]

>>29186 匿名さん

是非是非！もうこれ以上荒らされるのはゴメンです。捕まえてもらいましょう！

[29189: 匿名さん]

この掲示板では坪単価は1000万を超えてなかったっけ？

[29190: 匿名さん]

>>29187 通りがかりさん

そうです。全てムサコの仕業です。
懲らしめてやりましょう。

[29191: 匿名さん]

やはりそうでしたか。
もう相当粘着されていますよね。
運営さん、ご対応お願い致します。

[29192: 匿名さん]

検討スレッドに住民が貼り付いて、架空の取引坪単価を吹聴してリセール営業やってるのはマンコミ本来の主旨から逸脱してますね。運営さん対応お願いします。

[29193: 匿名さん]

>>29192 匿名さん
マネー現代編集部にでも苦情言ったら？



ちなみに、ランキングには竣工前の物件である『パークコート浜離宮ザタワー』、『プラウド銀座東レジデンス』が入っていますが、こちらは竣工前ではあるものの販売活動が行われており、マンションレビューでも販売履歴の確認が取れているものになります。このように特に都心部においては、新築完売後、竣工前の物件が流通市場に出ることは珍しくなく、資産性が高い有力マンションは新築販売時に投資家が購入し、竣工前に購入価格より高く売り出すことがあり、相場を押し上げる一つの要因にもなっています」

[29194: 匿名さん]

買わなかった自分を正当化しないと発狂してしまうんだよ
もう素直に、他人の利益は許せないって書けばいいのに

[29195: 匿名さん]

どこに利益があるんだか？笑える

[29196: 匿名さん]

はいはい、利益が出たのは少し前の事実で未来はわかりませんね
それで良い？
未来も、利益が出ることがまったくないというわけではないと思うが

[29197: 匿名さん]

全く人気の無い浜松町の線路脇をバカ高い坪単価で喜んで買った人ってどういうセンスしてんだろ？投資向け？しかしあの値段だと賃料相場も高くないから利回り悪いよね。

[29198: 匿名さん]

1R　35㎡は4.4％ぐらい、管理費別に徴収で
本体価格の上昇を含めると良い投資だっと思うぞ

[29199: 匿名さん]

11階、36.29平米の分譲価格が5370万円

仮に22.4万円で貸せたと仮定すると表面上の利回りは5%だが、管理費・修繕積立金・固定資産税で３万強引かれて実効利回りは4.2%ほどになる。

実際には賃料18万（管理費１万）で掲載中にもかかわらず、永らく借り手が付いていないというなかなか厳しい状況。
この場合、満額で借り手が付いたとしても実効利回りは3.5%ほどにしかならない。
銀行に投資用ローン金利を支払うと幾らも残らない計算。

[29200: 匿名さん]

>>29191 匿名さん

対応するのは運営ではなく、デベロッパーです。
先程、古くから親交のある役員の方に直接連絡を取らせて頂きました。
週明けに社内会議にかけるそうです。
我々は証拠保全に努めましょう。

[29201: 評判気になるさん]

>>29200 匿名さん

ご対応ありがとうございます。面白くなってきましたね。
これでマンションコミュニティに平和がやってくるでしょう。こちらも営業に念のため申し入れしておきます。

[29202: 匿名さん]

爆笑！！三井にそんな低レベルな役員がいるわけないだろ～！あんた会社務めの経験ない人間だなwww

[29203: 匿名さん]

坪単価が1000万超えたかその役員とやらに聞いておいてくれ。爆笑

[29204: 検討板ユーザーさん]

>>29197 匿名さん
価値を維持もしくは上昇する可能性が高いと思われてるものは利回り低いよ、不動産に限らず。瞬間の利回りだけでは投資は語れません。契約者じゃないです、念の為。

[29205: 匿名さん]

ここはネガの論理に対しポジは不動産知識無さすぎ

[29206: 匿名さん]

>>29193 匿名さん
編集部に問い合わせしました。回答あればまた書きます。

下線以下の内容について
-----------
ちなみに、ランキングには竣工前の物件である『パークコート浜離宮ザタワー』、『プラウド銀座東レジデンス』が入っていますが、こちらは竣工前ではあるものの販売活動が行われており、マンションレビューでも販売履歴の確認が取れているものになります。」
--------------
『パークコート浜離宮ザタワー』に関する記載ですが、当該マンションに関するネット掲示板等を見れば、竣工前の転売物件で成約件数が数える程しかなく、さらに坪単価が高いプレミアムフロアということもあり、売買された住戸は容易に特定できます。悪意を持った誰かが、建物登記後に誰でも取得可能な登記簿から得た所有者情報と、貴社が記事にした売買価格を紐付し、その情報をネット等に開示する可能性があります。その点につきどのようにお考えでしょうか。

また、この特集記事は、レインズの成約データを活用していると思われますが、マンションの価格は築年数で大きく異なり、さらには階層、位置、規模等により、同じマンション内でも成約坪単価が大きく異なります。それらを記事中で説明せず、あたかもそのマンションの平均成約単価との印象を読者に与えることは、マンション購入検討者に誤解を与える内容だと思われます。その点につきどのようにお考えでしょうか。

[29207: 匿名さん]

こんなの本当に送ってたんだとしたらアレすぎるw

[29208: 匿名さん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[29209: 匿名さん]

８７平米で２億２千万以上か。こりゃ売れないだろうね。

[29210: 匿名さん]

いくら新築でも俺ならこっち買うな。１６０平米で２億２千万。

[29211: 匿名さん]

１日で100レスもあったんですね。
一昨年完売の竣工間近の物件のスレッドに。

それはそれとして。
みなさん、相場観を身につけている方がこちらのマンションを購入されていて、先んじることのできない資力および判断力の方々が加速度的な資産超二極化時代のメインプレーヤーとして、今日もここで無駄ネガ、無理ネガを繰り返すという構図です。

でも、ひとつ真実があります。
こういう有象無象の不毛な人たちが、ある意味で我々のヒエラルキー確保の下支えをしてくれている。

動物である以上、優劣がついてこその秩序。
我々は、その事実を忘れてはなりません。

[29212: 匿名さん]

最後のネガー

[29213: 匿名さん]

>>29209 匿名さん
坪850万。でも虎ノ門は坪1200万だからまだ安いね。

[29214: 匿名さん]

>>29146 匿名さん
よりによって晴海と比較するのがバカ過ぎる
晴海と浜松町の立地の違いも理解できないのでしょうか

[29215: 匿名さん]

増上寺や芝公園
御成門小学校
浜離宮
銀座

が、羨ましいのは疑う余地はなさそうですが、
特に文中 2回も登場している 増上寺や芝公園 に最も憧れを抱いている と理解してよいのでしょうか。

[29216: 匿名さん]

行間を読むと、子供を芝公園で遊ばせることのできるエリアの方々が羨ましい、というのを切に感じましたが。
御成門小学区もねたんでいるので、受験失敗組の子を持つ親の気がしました。

[29217: 匿名さん]

御成門小学校の子供は隣接している芝公園よりも日比谷公園をよく利用するらしいけど

[29218: 匿名さん]

竣工が近づいてまた盛り上がって来ましたね。

[29219: 匿名さん]

相変わらず、話題の物件ですな

[29220: 匿名さん]

ネガなんて妬みでしかないんだから、あまりいじらないであげて。屁理屈があまりにも荒唐無稽でも許してあげて。
「買えない」ヤツが、いくら一生懸命「買えないんじゃなくて買わない」んだという理屈を並べても、「買わない」と判断した人は前向きに次に向かうのでいつまでも粘着してネガとかしないから。

[29221: 匿名さん]

人の妬みは 蜜の味 （テヘッ

[29222: 匿名さん]

売り物減るどころか増えてますね。悲惨だな。

[29223: 匿名さん]

>>29222 匿名さん
竣工前の大規模マンションってこんなもんでしょ？

[29224: 匿名さん]

都心の大規模タワマン8部屋持っているが、ここは異常。やっぱり駄目だったか。

[29225: 匿名さん]

パークコート赤坂檜町が売り物件12戸

https://www.athome.co.jp/bldg-library/tokyo/minato/3916805/

[29226: 匿名さん]

パークコート青山ザ タワーの方が売り多いぞ

https://www.athome.co.jp/bldg-library/tokyo/minato/3920656/

[29227: 匿名さん]

>>29224 匿名さん
ちなみにどこの大規模タワマン持ってるの？

[29228: 匿名さん]

わたしはマンション評価しかしない。検討者の参考になる情報しか書かない。

プラス要因
JR浜松町駅から徒歩5分で利便性が高い
浜松町駅及び周辺地域の再開発が予定されている
住戸により浜離宮・東京タワー等の眺望が良好
学区が良好

マイナス要因
古地図では北側道路は水路で周辺地域は低湿地
区道を挟みJR複数線路に近接し線路敷よりも低地
緑がない雑居ビル街で住環境が劣る
商業地域かつ非文教地区で風俗営業が可能（保育園から50mを除く）
街区全体の道路幅員が狭く系統連続性で劣る
第一京浜、JR高架により隣接街区と地域が分断されている
浜松町駅前及び海岸地区の再開発の恩恵が受けられない
パークコートの立地基準を満たしていない可能性が高い

利便性は高いが住環境は悪く隣接街区への移動も負担があるため、体力のない高齢者や幼児が住むには向いていない。中古物件としてマーケットに出た場合には、主たる需要者は40代から60代のDINKSの実需、または投資目的の個人または法人。時の経過により賃貸比率が高まり価格も利回り重視の価格で取引されて、10年後には収益価格+5％から+10％程度で取引されると予測する。

新築分譲時は雑誌などで取り上げられたご祝儀相場であったが、次第に住環境と利便性のバランスを欠いた本物件の実力に見合った価格に落ち着くと思われる。そういう点では駅のポテンシャルが低いにも関わらず高額で分譲された武蔵小山駅前のタワーマンションと同じような大きな価格下落がみられると推測される。

[29229: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[29230: 匿名さん]

竹芝が坪500ぐらいで出してくる気がするけどな
そうなれば、バランス的に浜離宮は坪500以下にはならないよな
開発がある街はかなり強いよ

[29231: 検討板ユーザーさん]

>>29228 匿名さん

＞JR浜松町駅から徒歩5分で利便性が高い

＞浜松町駅前及び海岸地区の再開発の恩恵が受けられない

ここが矛盾しているようなので、より詳しく解説をお願い。

[29232: 匿名さん]

それはそれとして。
みなさん、相場観を身につけている方がこちらのマンションを購入されていて、先んじることのできない資力および判断力の方々が加速度的な資産超二極化時代のメインプレーヤーとして、今日もここで無駄ネガ、無理ネガを繰り返すという構図です。

でも、ひとつ真実があります。
こういう有象無象の不毛な人たちが、ある意味で我々のヒエラルキー確保の下支えをしてくれている。

動物である以上、優劣がついてこその秩序。
我々は、その事実を忘れてはなりません。

[29233: 匿名さん]

売り物 増えてるどころか 順調に減ってますね。
要するにまだまだファミリー需要の旺盛さを消化しきれていないので、今から早めの保育園対策が必要でしょう（現在 近隣二ヶ所に建設中）。

[29234: 匿名さん]

ネガくん、駄文おつかれさま。何言いたいのかわからないけど。
あ、買えない人の個人的感想なんか誰の参考にもならないし、買える人は君らの感想なんか参考にしないから。だからもう要らないから。今までおつかれさま。

[29235: 匿名さん]

>>29228 匿名さん

おっさん暇だな
他にやる事ないの？
家族いるのか？

[29236: 匿名さん]

>>29228 匿名さん
プラスがざっくりし過ぎなのに、マイナスは細かすぎ
遠まわしにネガしたいだけでしょ
惨めだね～

[29237: 匿名さん]

住民の投稿の多さが異常だな、この物件はここまで住民がサポート投稿しないといけないくらい難ありの駄作なんだな。皆さん気を付けて！笑

[29238: 匿名さん]

定期文の定期

[29239: マンション検討中さん]

銀座も麻布十番も電車で五分圏内、丸の内も六本木も10分圏内であるのに加えて、再開発で街の機能が向上するのに、値下がりするわけないでしょ。

[29240: 匿名さん]

販売後も不動産市況が上がり続けたからね
当初連呼されていた、高値掴みでは無かったわけだ
予想を外して見送った方がいるだろうな