パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


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【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[28780: 匿名さん]

？
エントランスより改札までフラット直線アプローチ徒歩4分

[28781: 匿名さん]

地味な外観で残念ですね。もう少し見た目にお金を割いて欲しかった。浜松町に埋もれて他のビルと区別がつきません。

[28782: 匿名さん]

アベニューの石畳みだけではなく外観もイタリア調のようですね。イタリア街と調和させたコンセプトとしては。
スミフのようにKY真っ黒ビルにならなくて良かったですね。

[28783: 匿名さん]

>>28781 匿名さん

目が悪いようですね

[28784: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[28785: 匿名さん]

どことなくブランズタワー豊洲に似てる。
最近のトレンドかな。

[28786: 匿名さん]

>>28765 匿名さん

それにしても綺麗なタワーですね。まだまだ人気が上昇しそうです。

[28787: 匿名さん]

すみません。本物件ですが基壇部はタイル張りかと思いますが、それより上もタイル張りなのでしょうか？

[28788: 近隣住民]

タイル貼ってるのくらい現地行って見ればわかると思いますが。

それにしても美しい立ち姿です。基壇部の仕上がりには、少し嫉妬心を抱いてしまいそう。
購入者さんは誇らしいでしょうね。

[28789: 匿名さん]

JR、エントランスより改札までフラット直線アプローチ徒歩4分
いえ
JR、エントランスよりホームまでフラット直線アプローチ徒歩4分＋15秒
です。

[28790: 匿名さん]

面白いので数日放置していましたが。

ノーブランドの賃貸物件とパークコートザ・タワー（いわゆる「高級賃貸」）では賃料に大幅な差があるのは、明白。
周囲の比べるに値しない賃貸マンションばかりを引き合いに出している方は、いわゆる嫉妬でしょう。

比較してもよいのは、ラトゥール汐留くらいですね。
賃料はおよそ2.1万/坪、下層階を除くこちらの分譲クラスの賃料と概ね一致します。
収益還元的に逆算すると、本物件の適正単価は、坪700辺りでしょう。

https://www.sumitomo-latour.jp/sp/buildlist/minatoku/latour-shiodome/u...

[28791: 匿名さん]

昨日、パークコート浜離宮見に行きました。
あまりにも立派な建物だったのでびっくりしました。今週末、買おうと思ってます。
立地条件と三井不動産のパークコートブランド力はすごいですね。

[28792: 匿名さん1]

>>28790 匿名さん
そうですね。ラトゥールと比較するしかないですね。ラトゥールは2月で立って15年なりますけど、素晴らしいマンションです。ラトゥールとパークコート浜離宮どっちも良いね。ただパークコート浜離宮のエントランスはインパクトあります。パークコート浜離宮何階に住んでも良い感じだよ。この立地は羨ましいと思います。パワーカップルマンションかな。何しろ交通便がいい。

[28793: 匿名さん1]

忘れてました、ラトゥールの建具はすごいよね。

[28794: 匿名さん]

500台でも成約しない広告物件多くて大変ですね

[28795: 匿名さん]

>>28793 匿名さん1
先日査定に出したら、ラトゥールより賃料取れるというお話でしたよ。（貸す気はない。笑）

[28796: 匿名さん]

線路脇マンション借りる人いないだろ

[28797: 匿名さん]

>>28796 匿名さん

山手線の線路脇の物件の空室率はどれくらい？

[28798: 匿名さん]

ラトゥールや東京ツインパークスは線路脇ですね。

[28799: 匿名さん]

外側中古のツインパークスでも80平米40万円台で需要があるのに、内側新築はもっと高くても需要あるでしょ。

[28800: 匿名さん]

正直、想像していた以上の出来でした。

[28801: 匿名さん]

まあ、検討スレで検討しちゃった人が一生懸命になってる物件にロクなモノはない。

[28802: 匿名さん]

>>28801 匿名さん
その言葉そっくりお返しするよ

[28803: 匿名さん]

はは、安っぽい見た目ですね。せめて見た目だけでもパークコートレベルに出来なかったのかね？

[28804: 匿名さん]

>>28790 匿名さん

ココとラトゥール汐留では格が違い過ぎます。

価格の高いマンションの賃料は高く、
価格の安いマンションの賃料は安いのです。
常識的に分かりますよね。
賃料は価格におおむね比例するものなのです。

港区商業地のタワマンの土地建物価格比は
土地：建物はおおむね2：1です。
坪700超物件になれば3：1です。
契約書の消費税から建物価格分かりますよね。

では、PC浜離宮とLT汐留、比べてみましょう。

まずは土地。添付画像の路線価のように
土地価格は1.61倍もラトゥールが高いです。
PC浜離宮：土地2
LT汐留：土地2×1.61＝3.22

そして建物。
ラトゥールは中古ですから建物価格は
新築時から2割程度の減価があります。
一方、建物品等はPC浜離宮より高いですから
2割アップというところでしょう。
PC浜離宮：1
LT汐留：【1×1.2】×【1-0.2】＝0.96
【再調達原価】×【現価率】＝建物価格
現在のマンション価格は土地建物あわせて
PC浜離宮：土地2+建物1＝3
LT汐留：土地3.22+建物0.96＝4.18

賃料は価格にほぼ比例しますので、
賃料はラトゥールの方が1.39倍高いのです。

そもそも、ラトゥールの募集事例は
約120㎡の大規模プレミアム居宅です。
前にも書きましたが最上階、大規模居宅、
プレミアムフロアなどは特別品扱いで
数が少なく個性が強いので相場が形成されにくく、
PC浜離宮の一般的な80㎡程度の住戸と
単純比較できる事例ではないのです。
要はココとは借り手の属性が違い過ぎるのです。
プレミアムフロアの分譲単価と
中層階の一般フロアの分譲単価を比較しても
まともな比較検討ができないのと同じです。

PC浜離宮を過剰に良く評価するのは公平でなく
検討者に誤った判断をさせてしまうので
過剰なヨイショは購入者スレでお願いします。

[28805: 匿名さん]

浜松町1丁目のPC浜離宮、海岸1丁目のLT汐留の
マンション敷地を評価する際には
下図のような条件で比較することになります。
その結果、
PC浜離宮の土地：208千円/㎡
LT汐留の土地：335千円/㎡
となるのです。

路線価自体は実勢価格ではありませんが、
土地価格がどの程度違うかを知るには有用です。

これは客観的な公的評価の結果であって、
わたしの恣意的な視点は入る余地がないのです。

[28806: 匿名さん]

>>28801

どこがお勧め？その検討スレを見てみたい。

[28807: 通りがかりさん]

長々かいてあるけど賃料算出の基準を路線価にしている時点で恣意的であり、ナンセンス。プレミアム住戸と一般住戸の比較がapple to appleでない点には同意するが。

[28808: 匿名さん]

検討スレッドに不売を煽るコメント
検討されていないでしたら他のスレッドへ
検討されているなら評価を下げて購入希望？

[28809: 匿名さん]

丁寧な説明、豊富なファクトベースの資料、大変参考になりました！ありがとうございました！買い煽りに騙されるところでした。

[28810: 匿名さん]

夜中にお疲れ様でした。
地価と物件の賃料・坪単価は、全く関係がありません。

ではおやすみなさい。

[28811: 匿名さん]

>>28801 匿名さん

ムサコのことだろw

[28812: 匿名さん]

『このスレッドを見ている人が見ているスレッド』の一位が 山手線スレ から全く変わらないですね。

そう言えば私も含めて両スレ、異常なまでの初心者マークだらけです。
地価アニキがなぜかこちらに粘着し続けているのも、そういうことなんでしょう。

[28813: 匿名さん]

つまり一種単価が355千円/㎡のパークコート代々木初台の方が、335千円/㎡のラトゥール汐留より高いです。

[28814: 匿名さん]

ここの賃料は駅近のアルジャーノン浜松町よりやや安く、ホワイト・タワー浜松町と同程度です。
さすがにラトゥール汐留と比べることはできません。

[28815: 匿名さん]

ここまでくると狂気を感じる笑

[28816: 匿名さん]

なかなか成約しませんね。壁みたいなお見合いだからかな？

[28817: 匿名さん]

>28816
>28814より条件の良い９階の角部屋の内覧写真なら既にあがってきています。
２面採光の明るいお部屋ですが、壁に直接穴を開けるタイプの換気口に見えるのが残念ですね。

[28818: 匿名さん]

>>28817 匿名さん
換気扇は吸排気同時型ではないのでしょうか？換気扇つけたら壁の排気口がカタカタ開くタイプ？

[28819: 匿名さん]

これってアルジャーノの部屋ですよね？パークコートにこんな低仕様はあり得ないのでは？

[28820: 匿名さん]

>>28817 匿名さん
壁が近いですね。眺望が抜けてない部屋はストレス溜まるんだよね。タワーマンションなんだからお見合いは勘弁だよな

[28821: 匿名さん]

>28818
壁掛けエアコンの下方の壁面に、大きな穴があいているように見えるのが給排気同時型でしょうか。

[28822: 匿名さん]

>28819
紛れもないパークコート浜離宮ザタワーの９階角部屋の写真ですよ。
角部屋なので仕様はむしろ良いほうだと思います。
事業協力者住戸として、似たようなタイプが200部屋ほど出てくるはずです。

[28823: 匿名さん]

>>28821 匿名さん
同時吸排気レンジフードではないのですか？という質問です。

[28824: 匿名さん]

>>28822 匿名さん
地価アニキの言い分では、一種単価が355千円/㎡のパークコート代々木初台の方が、元麻布や広尾のパークコートよりも高いです。

[28825: 匿名さん]

>>28823 匿名さん
9階以下の事は分かりませんが、10階以上の一般分譲住戸は全熱交換システムです。

[28826: 匿名さん]

同じ建物で階によって仕様が違う場合、賃料単価あるいは中古単価にどのくらい反映されるのか、実例ありますか？　借りる人はそこまで気にしないでマンション名と階数、面積で決めるような気もして。

[28827: 匿名さん]

>>28826 匿名さん
今時そんな情薄いませんよ

[28828: 匿名さん]

お見合いかどうかは雲泥の差でしょうね。ほんと隣り合わせって感じだし。初期は大量に賃貸捌かないといけないので、割安な価格で出てきて、初期の賃貸が捌けた後(数ヶ月)の相場が重要。初期の賃貸料金はあんまり参考にならない。

[28829: 匿名さん]

結構びっくりですが、こんな賃貸仕様のマンションでは、ツインパの足元にも及びませんね。立地も浜離宮隣接と変電所と線路に隣接という大きな差がありますので、不動産価値的にも雲泥の差かと。