パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


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【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[28720: 匿名]

どこが論理的なのかわかりません。分譲と賃貸の基準がわかってないのか、敢えて目を逸らしているのか。また何で賃料を１万円も引くのですか。馬鹿じゃないの。

[28721: 匿名さん]

論理的かつ客観的な分析ありがとうございます。

[28722: 匿名さん]

敢えて言えば、このありきたりな感じのマンションなら、利回り4.8以上提示しないと買い手無いでしょうね？個人的には、この物件のレベルでは5.2以上じゃないと買う気になれませんね。

[28723: 匿名さん]

>>28722 匿名さん

いつものあの人でしょ？これ

[28724: マンション検討中さん]

利回りを言い出してしまうと都心三区のマンションはどこも回らない状態だよ・・・。
異常といえば異常なんだけど。
つまりこの流れは、何かしらの経済的混乱で簡単に是正されると思われる。

[28725: 匿名さん]

確かにバブルだね。バブルはじけると５年前の水準に戻るね。そうなると、坪350位か？一応パークコートだから300は割れないかな？

[28726: 口コミ知りたいさん]

> 28725
築13年で新築のここと同じ賃料が取れるアルジャーノン浜松町（浜松町駅3分、大門駅2分）が、ギリギリ坪300万切るかどうかくらいの相場のようです。

[28727: 匿名さん]

>>28726 口コミ知りたいさん

何のために頑張ってるの？

[28728: 匿名さん]

>>28726 口コミ知りたいさん

冷静かつ客観的事実、参考になります。

[28729: 匿名さん]

浜松町の40平米未満の賃料相場は割と高いのが分かりました。

[28730: 匿名さん]

あの強烈なお見合いじゃあ、トランクルーム位にしか使えないだろ？トランクルームにあの賃料は払えんなあ。

[28731: マンション検討中さん]

うーん、でたらめでもネガしたい人たちのお気持ちはよくわかりませんね…駅近で坪300万を切るのは築36年のノア芝大門くらいです。アルジャーノン浜松町は賃貸マンションなので坪単価云々の売買実績は存在しません。

せめて事実に基づくコメントをして頂けますようお願いいたします。

[28732: 匿名さん]

ここは駅近では無いですよね？笑
事実を歪曲すると正しい数値になりませんよ。

[28733: 匿名さん]

>>28732 匿名さん

駅近の定義は？

[28734: マンション検討中さん]

>>28732 匿名さん
論点を意図的にずらさないでくださいね笑

[28735: 匿名さん]

アルジャーノン浜松町
https://www.ieshil.com/buildings/711965/

[28736: マンション検討中さん]

その出典はアテになりません。

賃貸マンションのホワイトタワーの中古価格が何故か参照できること、また何より現在の相場を反映したものとはみなし難いです。

例…ツインパークスが坪317万~となっている
https://www.ieshil.com/buildings/62351/

わかっててやってますよね。笑

[28737: 匿名さん]

都内随一のラグジュアリーマンションだっけ？
拡げた風呂敷たたむの大変だよね

[28738: 匿名さん]

>>28737 匿名さん

誰が言ったの？

[28739: 匿名さん]

>>28719 匿名さん

失礼しました。仕様がぜんぜん違うのですね。
では、9F賃貸事例の住戸に追加投資して
仕様を上げましょう。

キッチンはフルオーダーメイドに+250万
食洗機はMieleに変更+30万
洗面もオーダーで作っちゃいましょう+50万
フローリング床材は突板か挽板に変更+30万
クロスの一部を左官で漆喰に変えて+30万
造作で大工さんに棚を作ってもらい+30万
15坪だから天カセにしない方が良いですね。
ここまでで420万円。

無垢板ダイニングテーブルセットの造作に
リビング壁に造作で木工装飾アクセント、
ライトもすべて人感センサーに変更し、
スイッチ類までおしゃれに総取り換えします。
これらで180万円としましょう。
合計で600万円、40万円/坪の追加投資です。
これでモデルルーム並みに豪華な仕様です。

販売された住戸
10F　北西角住戸　3LDK　85.49㎡　546万/坪
賃貸事例から求めた適正価格
9F　北西角住戸　1LDK+DEN 50.02㎡　420万/坪

9Fの価格420万/坪に、40万/坪の追加投資をして
460万/坪となりました。
それでもまだ2割も安いですね。

仕様の違いが価格に与える影響を
追加投資金額をベースに補正ができるのです。

仕様補正を客観的に行い検証すると
10F　北西角住戸　3LDK　85.49㎡　546万/坪
9F　北西角住戸　1LDK+DEN 50.02㎡　460万/坪
適正価格より2割高いという結論です。

[28740: マンション検討中さん]

>>28716 匿名さん
坪1.65万/月＝19.8万/年の前提で、表面利回りに応じた坪単価は以下の通り

①4.5% ⇒坪440万
②4% ⇒坪495万
③3.5% ⇒坪566万

住戸仕様の差に伴う賃料差を10%とすると、それぞれ以下の通り。

①坪484万
②坪545万
③坪622万


＞区分の現在の期待利回り4.5%で352万円/坪
＞市況が過熱した現在の利回り4.0%で396万/坪
＞新築で利回り3.5%におまけすると453万/坪
⇒算出の根拠が不明。

＞そうすると420万/坪が適正価格の上限でしょう。
⇒「そうすると」から420万/坪に至った理由づけが不明。
ツインパークスのオーナーチェンジ物件で3%前半台がいくつも見つかったけど…

[28741: 口コミ知りたいさん]

築13年のアルジャーノン浜松町より、新築のここの方が坪賃料が低いという現実に、軽い衝撃を受けています。
どなたか納得できる説明をお願いできますでしょうか。

[28742: 匿名さん]

アルジャーノン浜松町は家電家具付きの賃貸マンションなのですね。家電家具付き賃貸は相場より2~3割高く貸し出されると言われますね。以上です。

[28743: 匿名さん]

やっぱり賃貸中古は4.8%が妥当。今は潮目後の不動産マーケットであることをお忘れなく。

[28744: 口コミ知りたいさん]

> 28742
なるほど、そういうことだったんですね。
新築のパークコートタワーよりも、家具付き築13年のノンブランドマンションの方が高く貸せるとは驚きました。

ちなみに、ホワイト・タワーも同じような理由でここと同じくらいの賃料なんでしょうか？
築11年ですが、低層6階の30平米が賃料15万円なので、ここの低層（35平米、18万）とほぼ同額です。
パークコートブランドがあれば、少なくとも築10年以上のノンブランドマンションなどとは比べ物にならないくらい高い賃料が取れるものだとばかり思っていましたので…。

[28745: 匿名さん]

>>28744 口コミ知りたいさん

分譲住戸は高い賃料とれると思いますよ

[28746: 匿名さん]

パークコートをブランドと勘違いしているところで、計算がおかしくなってますよww

[28747: 匿名さん]

麻布十番のパークコートと、パークコートより駅近の築古マンションを比べても実は平米あたり賃料に大きな差はありません。一方で売買時の坪単価には差が出ます。高級マンションほど利回りは低く出るもので、インカムゲインよりも価格維持のしやすさが評価対象となります。

[28748: 通りがかりさん]

ここは人気がありますね

[28749: 口コミ知りたいさん]

REINSを見ると、新築で坪400が20年かけて坪300へと減価していくイメージです。

[28750: 匿名さん]

見た目が公団なので、坪単価も公団並みに落ち着くのでは？マンションは見た目も大事ですよ。

[28751: 匿名さん]

初心者マーク、セルフポチは何なん？

[28752: 匿名さん]

>>28751 匿名さん

ただのムサコくんの癖

[28753: 匿名さん]

>28750 匿名さん
基壇部の支柱に御影石を設えてしまうような公団仕様ですみません。
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/58667?page=4

[28754: 匿名さん]

今の坪単価から2-3年後25%-35％アップしてもおかしくない立地だと思います。
来年度の公共事業関係費7兆円。2019年から3年間は1兆円増やして7兆円にする見たい。
これでマンション価格が下がることはない。建築費も上がる可能性があるだろう。
観光客も毎年増えますよう。ビジネスホテルも増えます。土地の購入も大変ですね。
日本は世界で第3の経済大国ですよ。

[28755: 匿名さん]

>>28754 匿名さん
なるほど。
見てください。
https://www.tochi-d.com/?choice=area&a=2&p=%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD...

[28756: 匿名さん]

パークコート浜離宮スゲエー。
浜松町が凄すぎ。

[28757: 匿名さん]

今日、見に行きます。
パークコート浜離宮、本当に愛してるよ。

[28758: 匿名さん]

>>28755 匿名さん
そんなに高いんだ。

[28759: 匿名さん]

>>28750 匿名さん
前のアクティも公団でしたよね

[28760: 匿名さん]

>28756 >28757
いつものネガポジは手口として有効ですが、連投するとバレやすいのでは。

[28761: 匿名さん]

内覧が近づいてきましたね。本当に楽しみが募るばかりです^ ^
小学校区も良質なので長く住めますね。
子供も楽しそうにはしゃいでいました^ ^

[28762: 匿名さん]

まあ、事業協力者の200戸超の売りか賃貸出るまで、手出し無用ですね。不動産は需給で決まりますからね。

[28763: 匿名さん]

>>28762 匿名さん
？

おっと。
触れてはマズイ人でしたね。

[28764: 匿名さん]

周辺物件相場です（30平米）。
賃料が同程度しか取れないとなると、投資用で4000万円以上で売るのは厳しい。

[28765: 匿名さん]

ついにブルーネットが外れましたね！

[28766: 匿名さん]

もう一枚！

[28767: 匿名さん]

カッコいいと思います！

[28768: 匿名さん]

>>28763 匿名さん

ムサコです笑

[28769: 匿名さん]

>>28754 匿名さん
そうですね。

[28770: 匿名さん]

いつも素晴らしい写真ありがとうございます美しいです！

[28771: 匿名さん]

立地条件な利便性と環境 100点、存在感 99点、玄関・空間デザイン 95点、共用施設、間取り、内装設備 98点、ブランド100点、管理体制100点。トリップルAAAマンションですね。

[28772: 匿名さん]

このマンション立地めちゃくちゃいいですね。
浜松町再開発もすごいけど。調べれば調べるほどすごい。すごいよパークコート浜離宮。

[28773: 匿名さん]

パークコート浜離宮、高いけど安い、安いけど高い。このマンションの立地条件は最高クラスかな。立地条件がよすぎる。さすが三井不動産。

[28774: 匿名さん]

写真ありがとうございます！

[28775: 匿名さん]

煽り目的のネガポジさんは置いといて。

とりあえず、見た目はとても壮麗ですね。順張りガラス手摺は居住者目線で眺望を楽しむのには良いと思います。白色タイルが反してやや軽い印象ですが、吹き付け全盛の昨今のコストカットマンションに比べると高級感がありますね。見る向きによってタイル色にコントラストを付けているのも好印象です。
基壇部の造り設えは、重厚の一言に尽きます。居住者を誇り高い気持ちにさせてくれるであろう、そんな印象を受けます。グランドエントランスも創り込まれている様子ですが、機会があれば一度内覧でもさせて頂きたく思います。

[28776: 匿名さん]

＞不動産は需給で決まりますからね。

いい事を仰りますね。全くの同感。
そして現在、その結果がこちらです。
都心好立地は、椅子取りゲームですよね？

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/58667?page=4

[28777: 匿名さん]

>>28775 匿名さん

ここも吹き付けじゃない？

[28778: 匿名さん]

外壁はタイル貼りですね。

そろそろ内覧でしょうか。基壇部の囲いはまだ取れませんかね？

[28779: 匿名さん]

>>28771 匿名さん
立地は駅から離れるし、周辺環境悪いから９０点くらいじゃない？

[28780: 匿名さん]

？
エントランスより改札までフラット直線アプローチ徒歩4分

[28781: 匿名さん]

地味な外観で残念ですね。もう少し見た目にお金を割いて欲しかった。浜松町に埋もれて他のビルと区別がつきません。

[28782: 匿名さん]

アベニューの石畳みだけではなく外観もイタリア調のようですね。イタリア街と調和させたコンセプトとしては。
スミフのようにKY真っ黒ビルにならなくて良かったですね。

[28783: 匿名さん]

>>28781 匿名さん

目が悪いようですね

[28784: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[28785: 匿名さん]

どことなくブランズタワー豊洲に似てる。
最近のトレンドかな。

[28786: 匿名さん]

>>28765 匿名さん

それにしても綺麗なタワーですね。まだまだ人気が上昇しそうです。

[28787: 匿名さん]

すみません。本物件ですが基壇部はタイル張りかと思いますが、それより上もタイル張りなのでしょうか？

[28788: 近隣住民]

タイル貼ってるのくらい現地行って見ればわかると思いますが。

それにしても美しい立ち姿です。基壇部の仕上がりには、少し嫉妬心を抱いてしまいそう。
購入者さんは誇らしいでしょうね。

[28789: 匿名さん]

JR、エントランスより改札までフラット直線アプローチ徒歩4分
いえ
JR、エントランスよりホームまでフラット直線アプローチ徒歩4分＋15秒
です。

[28790: 匿名さん]

面白いので数日放置していましたが。

ノーブランドの賃貸物件とパークコートザ・タワー（いわゆる「高級賃貸」）では賃料に大幅な差があるのは、明白。
周囲の比べるに値しない賃貸マンションばかりを引き合いに出している方は、いわゆる嫉妬でしょう。

比較してもよいのは、ラトゥール汐留くらいですね。
賃料はおよそ2.1万/坪、下層階を除くこちらの分譲クラスの賃料と概ね一致します。
収益還元的に逆算すると、本物件の適正単価は、坪700辺りでしょう。

https://www.sumitomo-latour.jp/sp/buildlist/minatoku/latour-shiodome/u...

[28791: 匿名さん]

昨日、パークコート浜離宮見に行きました。
あまりにも立派な建物だったのでびっくりしました。今週末、買おうと思ってます。
立地条件と三井不動産のパークコートブランド力はすごいですね。

[28792: 匿名さん1]

>>28790 匿名さん
そうですね。ラトゥールと比較するしかないですね。ラトゥールは2月で立って15年なりますけど、素晴らしいマンションです。ラトゥールとパークコート浜離宮どっちも良いね。ただパークコート浜離宮のエントランスはインパクトあります。パークコート浜離宮何階に住んでも良い感じだよ。この立地は羨ましいと思います。パワーカップルマンションかな。何しろ交通便がいい。

[28793: 匿名さん1]

忘れてました、ラトゥールの建具はすごいよね。

[28794: 匿名さん]

500台でも成約しない広告物件多くて大変ですね

[28795: 匿名さん]

>>28793 匿名さん1
先日査定に出したら、ラトゥールより賃料取れるというお話でしたよ。（貸す気はない。笑）

[28796: 匿名さん]

線路脇マンション借りる人いないだろ

[28797: 匿名さん]

>>28796 匿名さん

山手線の線路脇の物件の空室率はどれくらい？

[28798: 匿名さん]

ラトゥールや東京ツインパークスは線路脇ですね。

[28799: 匿名さん]

外側中古のツインパークスでも80平米40万円台で需要があるのに、内側新築はもっと高くても需要あるでしょ。

[28800: 匿名さん]

正直、想像していた以上の出来でした。

[28801: 匿名さん]

まあ、検討スレで検討しちゃった人が一生懸命になってる物件にロクなモノはない。

[28802: 匿名さん]

>>28801 匿名さん
その言葉そっくりお返しするよ

[28803: 匿名さん]

はは、安っぽい見た目ですね。せめて見た目だけでもパークコートレベルに出来なかったのかね？

[28804: 匿名さん]

>>28790 匿名さん

ココとラトゥール汐留では格が違い過ぎます。

価格の高いマンションの賃料は高く、
価格の安いマンションの賃料は安いのです。
常識的に分かりますよね。
賃料は価格におおむね比例するものなのです。

港区商業地のタワマンの土地建物価格比は
土地：建物はおおむね2：1です。
坪700超物件になれば3：1です。
契約書の消費税から建物価格分かりますよね。

では、PC浜離宮とLT汐留、比べてみましょう。

まずは土地。添付画像の路線価のように
土地価格は1.61倍もラトゥールが高いです。
PC浜離宮：土地2
LT汐留：土地2×1.61＝3.22

そして建物。
ラトゥールは中古ですから建物価格は
新築時から2割程度の減価があります。
一方、建物品等はPC浜離宮より高いですから
2割アップというところでしょう。
PC浜離宮：1
LT汐留：【1×1.2】×【1-0.2】＝0.96
【再調達原価】×【現価率】＝建物価格
現在のマンション価格は土地建物あわせて
PC浜離宮：土地2+建物1＝3
LT汐留：土地3.22+建物0.96＝4.18

賃料は価格にほぼ比例しますので、
賃料はラトゥールの方が1.39倍高いのです。

そもそも、ラトゥールの募集事例は
約120㎡の大規模プレミアム居宅です。
前にも書きましたが最上階、大規模居宅、
プレミアムフロアなどは特別品扱いで
数が少なく個性が強いので相場が形成されにくく、
PC浜離宮の一般的な80㎡程度の住戸と
単純比較できる事例ではないのです。
要はココとは借り手の属性が違い過ぎるのです。
プレミアムフロアの分譲単価と
中層階の一般フロアの分譲単価を比較しても
まともな比較検討ができないのと同じです。

PC浜離宮を過剰に良く評価するのは公平でなく
検討者に誤った判断をさせてしまうので
過剰なヨイショは購入者スレでお願いします。

[28805: 匿名さん]

浜松町1丁目のPC浜離宮、海岸1丁目のLT汐留の
マンション敷地を評価する際には
下図のような条件で比較することになります。
その結果、
PC浜離宮の土地：208千円/㎡
LT汐留の土地：335千円/㎡
となるのです。

路線価自体は実勢価格ではありませんが、
土地価格がどの程度違うかを知るには有用です。

これは客観的な公的評価の結果であって、
わたしの恣意的な視点は入る余地がないのです。

[28806: 匿名さん]

>>28801

どこがお勧め？その検討スレを見てみたい。

[28807: 通りがかりさん]

長々かいてあるけど賃料算出の基準を路線価にしている時点で恣意的であり、ナンセンス。プレミアム住戸と一般住戸の比較がapple to appleでない点には同意するが。

[28808: 匿名さん]

検討スレッドに不売を煽るコメント
検討されていないでしたら他のスレッドへ
検討されているなら評価を下げて購入希望？

[28809: 匿名さん]

丁寧な説明、豊富なファクトベースの資料、大変参考になりました！ありがとうございました！買い煽りに騙されるところでした。

[28810: 匿名さん]

夜中にお疲れ様でした。
地価と物件の賃料・坪単価は、全く関係がありません。

ではおやすみなさい。

[28811: 匿名さん]

>>28801 匿名さん

ムサコのことだろw

[28812: 匿名さん]

『このスレッドを見ている人が見ているスレッド』の一位が 山手線スレ から全く変わらないですね。

そう言えば私も含めて両スレ、異常なまでの初心者マークだらけです。
地価アニキがなぜかこちらに粘着し続けているのも、そういうことなんでしょう。

[28813: 匿名さん]

つまり一種単価が355千円/㎡のパークコート代々木初台の方が、335千円/㎡のラトゥール汐留より高いです。

[28814: 匿名さん]

ここの賃料は駅近のアルジャーノン浜松町よりやや安く、ホワイト・タワー浜松町と同程度です。
さすがにラトゥール汐留と比べることはできません。

[28815: 匿名さん]

ここまでくると狂気を感じる笑

[28816: 匿名さん]

なかなか成約しませんね。壁みたいなお見合いだからかな？

[28817: 匿名さん]

>28816
>28814より条件の良い９階の角部屋の内覧写真なら既にあがってきています。
２面採光の明るいお部屋ですが、壁に直接穴を開けるタイプの換気口に見えるのが残念ですね。

[28818: 匿名さん]

>>28817 匿名さん
換気扇は吸排気同時型ではないのでしょうか？換気扇つけたら壁の排気口がカタカタ開くタイプ？

[28819: 匿名さん]

これってアルジャーノの部屋ですよね？パークコートにこんな低仕様はあり得ないのでは？