パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


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【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[2872: 匿名さん]

ここ買うクラスの検討層はこの程度の管理費の違いなんてまず気にしないよ。高級物件とはご縁のない外野が勝手に騒いでいるようです。

[2873: 匿名さん]

気にするから笑。

[2874: 匿名さん]

ここの床のスラブ厚はどのぐらいですか？コストカットの話が出てましたが、十分な厚さは確保されてますか？

[2875: マンション検討中さん]

>>2874 匿名さん
正確な数字は持ち合わせていませんが、1LDKを除き全室天カセ入りなので、そこは問題ない程度は確保されているかと。

[2876: 匿名さん]

>>2873 匿名さん

気にしないことにしておきたいんですよ、察してあげてください(笑)

[2877: 匿名さん]

管理費が気にならない客層だと思うならば、安すぎて将来4倍に値上げ予定の修繕費の方を最初から普通の値に設定するでしょう。

[2878: 匿名さん]

>>2877 匿名さん

確かに。
パークコートなんだから、修繕積立金は最初から400円/m2に設定すべきですね。
どうしてこちらは貧乏臭い安値設定にしているのか。

[2879: 匿名さん]

修繕積立は1戸当たり3～4万/月は積み立てないと大規模修繕は無理って話。たいてい、後から大幅値上げが待っているけど、騙しのテクニックだよね。

[2880: 匿名さん]

特にタワマンは気をつけなくちゃね…

[2881: 匿名さん]

ここ売れますかね。希望住戸の申し込み状況どうですかね？

[2882: 匿名さん]

同じ港区でも、飛行機通過予定エリアを避ける人たちが増えるでしょうから、飛行機に関係ないここは売れると予想します。

[2883: 匿名さん]

>>2871

管理費の高い三井物件が抜けています。のらえもんさんのブログによると
キャピタルゲートプレイス　336円
センチュリーパークタワー　345円

[2884: 匿名さん]

販売直前のこの時期に管理費が高いと言ってもどうしようもないですね。もし購入したら、金額以上にしっかりと管理してもらいましょう。

[2885: 匿名さん]

>>2879 匿名さん

そういう小細工をしてまで修繕費を安く見せないと客が捕まらないくらい、ここの想定顧客層はカツカツなのでしょうか。

それなら管理費ももう少し合理化すべきでは？
と思ってしまいますね。

[2886: 匿名さん]

パークシィ大崎ザタワーは、管理費３６３/m2だし、三井の管理費は高いのが多いですから。

[2887: 匿名さん]

シティのテが抜けたし、円も抜けました。すみません。

[2888: マンション比較中さん]

どのような店舗が入居しますでしょうか？
元店舗（地権者？美容室？）などもはいるのでしょうか？
子育て施設やスーパー以外は併設ビルでしょうか？
情報が少ないような・・・

[2889: 検討中]

っていうか、浜離宮が普通のパークコートなんだと思うよ。
青山見てきたけど、あれはパークマンションか、それがしっくりこないのなら、なんか別のブランドを名乗って良い、と思った。

[2890: 評判気になるさん]

浜松町駅前の鹿島の物件は三大貧民窟の芝新網町に近接してるので場所柄のイメージはこちらがうえではないでしょうか。銀座も近いですし

[2891: 匿名さん]

>>2890 評判気になるさん
一帯が再開発されますし、そのようなイメージは残らないと思いますよ。銀座も日常的に歩ける距離ではありませんし、駅直結の価値や利便性に勝ることはないと思います。

[2892: 匿名さん]

浜松町駅直結のマンションはいつ頃できるのでしょうか？

[2893: 匿名さん]

>>2891 匿名さん

ここが駅直結なのかと、一瞬錯覚しました。いくつも建つのでは希少性が。

[2894: マンション検討中さん]

鹿島の駅直結マンションは利便性は最高クラスではあるものの分譲マンションの資産価値としては疑問的もいくつか。
下には劇場が入り、人の入りが多く住環境は良くない懸念がある。
400戸の大規模マンションなのに高級感を醸し出すエントランスや植栽を造ることが困難。
東と北は200m級のビルが隣接するためお見合い、眺望が確保できるのは西と南のみ。

ただこれらの点は賃貸マンションとしては大きな問題ではないため、再開発で作られる周辺のマンション同様に賃貸専用となる可能性が高いのかなと思ったりしています。

[2895: マンション比較中さん]

確かに鹿島の駅直結マンションの情報はまだ出ておりません
劇場ですので深夜までとはないと思いますが、夜間までは人の出入りはあると思われます。
ただ、災害時には拠点となり、安心？かもしれません。

眺望は西が抜けていると思います。
北側ニッセイ浜松町クレアタワー：地上29階、高さ約156m
東側A-3棟：地上42階、高さ約200m
北東A-1棟：地上42階、高さ約200m

南は抜けておりますが川を挟んでクレストプライムタワー（地上39階. 高さ131m）
レインボー方面は野村不動産の再開発によって変わると思われます。
但し、西側の東京タワー方面は綺麗に抜けていると思います。

浜松町近隣での再開発で現在、分譲と解っているのはここ（浜離宮）だけだと思います。

[2896: 匿名さん]

どうしても浜松町という人でなければ、少なくとも私は、シティタワー恵比寿が気になっています。あちらのほうが住環境的にも好ましく、入居時期が早いのも嬉しいのですが、販売が来年というのが悩ましいです。

[2897: マンション検討中さん]

施工は鹿島建設ですが、もちろんデベロッパーが入るんですよね。
これだけの高層ですから、三井か地所かスミフが本命ですかね。
区有地を大いに含むので、借地権付きのマンションになる可能性もありそう。

浜離宮に見切りを付けてから、こちらのマンションが気になっています。
誰かスレ立ち上げてくれませんかね笑

[2898: 匿名さん]

>>2896 匿名さん

住環境を気にするなら恵比須の街は、新航路飛行機が飛ぶリスクがあったはず。

[2899: 匿名さん]

>>2898 匿名さん
こちらは線路や首都高、消防署や第一京浜、古い雑居ビルに囲まれた埋め立て地ですよ？

[2900: 匿名さん]

>>2899 匿名さん

こちらは、それらが織り込まれた価格。あちらは、まだ飛行機通過を織り込まれない価格になるでしょう。

[2901: 匿名さん]

T3サッシが入ったタワマンで飛行機はあんまり関係ないんじゃ？飛行機が飛ぶ昼間の時間帯は家にいないわけだし。

[2902: 匿名さん]

恵比須はT3なんですか。T2のタワマンも多いですよ。15時から19時まで飛ぶので、子供が帰宅して勉強する時間帯です。

[2903: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[2904: 匿名さん]

恵比寿も良いと思うが、スミフなんで価格が破格になりそう。私は恵比寿の物件は最低坪700以上が必要と見てる。

[2905: 匿名さん]

>>2902 匿名さん

数十万あれば内窓リフォームはすぐできますよ。
防音効果だけでなく断熱性も相当上がります。
今なら経産省の補助金も出ますしね。

[2906: マンション検討中さん]

以前、芝公園に子供用の遊具がないと書き込まれていましたが嘘ですね。
御成門駅の横は芝公園ですが、ブランコや滑り台等があります。

[2907: マンション検討中さん]

結局、購入することをやめたため、札入れ(と言うんですかね？)はしませんでしたが、倍率はどうだったのでしょうかね

[2908: 評判気になるさん]

今日、正式価格発表です

[2909: 匿名さん]

防音工事をしてまで恵比須に住みたい人、が何で無関係なこの物件に書き込みに来るのでしょう。

[2910: 匿名さん]

>>2907 マンション検討中さん
うちも今回は登録を見送りました。低層階にあまりに賃貸住戸が多すぎます。その割りにエレベーターやゲストルームなど共有設備が貧弱すぎます。どなたかも仰っていましたが、あれだけ低層階を賃貸フロアが占めるのであれば、せめてエレベーターくらいは賃貸フロアと分けて欲しかったです。

[2911: 評判気になるさん]

先週、あらためて会社帰りに汐留から現地を歩いてみましたが、ちょうど消防署から救急車が出動するところでした。出動するタイミングではサイレンをならしていませんでしたが、出動して早々にサイレンならしていましたよ。スムーズに第一京浜の交差点に進入するために、当たり前といえば当たり前かもしれませんが、方角にして特に西側や北西角は、かなりサイレンの音がうるさいと思いますよ。うっかり、消防車のことだけ想像していましたが、当たり前ですが救急車もあるので、出動も頻発でしょう。そちらの方角の部屋を検討されている方は、ご自分できちんと確認されたほうがよいかと思います。

[2912: 評判気になるさん]

>>2911 評判気になるさん
特に西側にバルコニー(開口部)のある部屋は、ですね。比較的 上のほうの階や、南寄りの部屋など、物理的に距離のある部屋であればさほど気にならないかもしれません。実際のところは住んでみないと分かりませんが、念のため。

[2913: 匿名さん]

音は上に上がりますので、サイレンだけではなく線路の音もかなり気になるようになるんじゃないか？

[2914: 評判気になるさん]

羽田の新飛行路もあるので、騒音がきになる方々は妥協しないと都会には住めませんね。湯沢に静かで安いのがたくさんあります。そちらへどうぞ。

[2915: マンション検討中さん]

確かに羽田の件は赤坂麻布青山あたりも一等地も迷惑しますね。かなり影響がある予想でした。住友はこの件で大崎と目黒が延期となりました。

[2916: 匿名さん]

>>2914 評判気になるさん

皇居回りは静かですよ。
番町物件は良いですね。

[2917: 評判気になるさん]

番町は値崩れしてるといっても高いのと、売りのマンション急増で小学校の質が…

[2918: マンション検討中さん]

>>2916 匿名さん
皇居周辺は飛行機は飛ばないですね。

番町は静かで良いなと思います。

[2919: 匿名さん]

>>2917 評判気になるさん

小学校を公立で考えなければ全く気にならない要素だと思いますよ。

[2920: 匿名さん]

今度は番町良い良いのアピールですか。あそこもここと競合してますものね。

[2921: マンション検討中さん]

事業協力者が４割もありますが、どうなんでしょうねぇ。