パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


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【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
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【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[28699: 匿名さん]

角部屋の間取り、出てますよ。
天井高2.5mで２面採光の明るいお部屋。
９階、50.02平米で賃料26万円です。
線路の音はほとんど気にならない（個人差有）と書かれています。

[28700: 匿名さん]

９階で線路脇だと相当うるさいよ。二重サッシだっけ？内覧してびっくりで決まらない日々が続くだろうね。

[28701: 匿名さん]

決まらない売り住戸多いので、間もなく新価格帯に移行しますかね？今の半額位じゃないと検討に値しない気もしますが、皆さん如何でしょう？

[28703: 匿名さん]

[No.28702と本レスは､他の利用者様に対する暴言や中傷､および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[28704: 匿名さん]

4月になって内覧できるようになれば、売れると思うけど
残っていれば、仕事休んでも速攻で内覧に行ったほうが良い

[28705: 名無しさん]

今売りが多いということは、内覧前に売り抜けたい人が多いんですね。内覧されると困るものでもあるのかな？

[28706: 匿名さん]

それぞれ事情があるんじゃない
そんな事言ったら、地権者住戸なら三井を仲介に使えば仲介手数料がお互い無料なのに、
なぜ使わないのかと思う
地権者以外は、まずいのだろうな
よくわからない

[28707: 匿名さん]

アルジャーノン浜松町って、タワーでもないのに築13年で新築のここと同じ賃料取れるのね。
実はかなり凄いマンション！？
住んでた（住んでる）人います？？？

[28708: 匿名さん]

> 28704
内覧写真、既にあがっていますね。
北西角部屋で線路側ではないので、電車の音はそこまで気にならないはずです。

[28709: 匿名さん]

地権者さんは入居時期が早いからね

[28710: 匿名さん]

壁かと勘違いする程のお見合いですね。これは苦戦しそう。

[28711: 匿名さん]

これは酷いですね

[28712: 匿名さん]

>>28711 匿名さん

向かいはホテルですよね。不特定多数が出入りする部屋とお見合いは避けたいです。中古で考えてますが分譲階は大丈夫なんでしょうか。

[28713: 販売関係者さん]

>27804
これは９階の北西角部屋なので、低層階の中ではかなり条件のよい部屋です。
コーナーに柱もないし、２面採光で明るい。
その分賃料もお高めです。

[28714: 匿名さん]

低層階は、内覧できる状態なんですね
早く引越してスッキリしたいな
中途半場な感じが嫌だ

[28715: 匿名さん]

壁掛けエアコンに普及品の壁クロスとシートのフローリング、ホテルとお見合い。この部屋だとこのマンションの最安値でもその値段分の価値がないと思う。

[28716: 匿名さん]

>>28699 匿名さん

この募集事例で適正価格を検証してみましょう。
9F　北西　角住戸　50.02㎡　募集賃料26万/月
成約賃料は▲1万として25万/月、単価16,500円/坪

これを価格換算すると
区分の現在の期待利回り4.5%で352万円/坪
市況が過熱した現在の利回り4.0%で396万/坪
新築で利回り3.5%におまけすると453万/坪
そうすると420万/坪が適正価格の上限でしょう。

この賃貸事例と類似した住戸を価格表でみると、
10F　北西　角住戸　3LDK　85.49㎡　546万/坪
賃貸事例50.02㎡、販売住戸85.49㎡と規模が違う。
そこで規模補正しましょう。

価格表から同じ条件で規模だけ違う住戸を比較し、
10F　南　2LDK　53.05㎡　511万/坪
10F　南　3LDK　77.91㎡　508万/坪
規模による賃料単価の差異はなさそうです。

となると販売された住戸
10F　北西角住戸　3LDK　85.49㎡　546万/坪
賃貸事例から求めた適正価格
9F　北西角住戸　1LDK+DEN 50.02㎡　420万/坪

不動産投資のプロが使うのと同じ方法で論理的に評価するとこのような結果となります。

[28717: 匿名さん]

平均的な借入れ条件で投資目的で取得する人は352万/坪が理想的な価格でした。新築マンション価格の高騰で仕方ないとしても400万/坪まで。実際の分譲価格はその3割以上高いことが分かります。投資目的でキャッシュで買えた人、超低利で借入りできる人など特殊な市場参加者であれば購入しても賃貸で回せます。しかしリターンはかなり少ないです。不動産投資に知見があるなら他の適正利回りの不動産を買うはずです。

自己使用目的ならいくら高くても買って良いのです。10年後転売する際、自己使用だから高くても買いたいという人が再び現れてくれれば問題ありません。

[28718: 匿名さん]

>>28716 匿名さん

すごく論理的... まあ実需なら気にする必要ないが。

[28719: 匿名さん]

９階から下は地権者用住戸で使用も地権者仕様

１０階から上は分譲仕様でカセットエアコン，ダイレクトウインドウ等グレードが全然違うのだが

[28720: 匿名]

どこが論理的なのかわかりません。分譲と賃貸の基準がわかってないのか、敢えて目を逸らしているのか。また何で賃料を１万円も引くのですか。馬鹿じゃないの。

[28721: 匿名さん]

論理的かつ客観的な分析ありがとうございます。

[28722: 匿名さん]

敢えて言えば、このありきたりな感じのマンションなら、利回り4.8以上提示しないと買い手無いでしょうね？個人的には、この物件のレベルでは5.2以上じゃないと買う気になれませんね。

[28723: 匿名さん]

>>28722 匿名さん

いつものあの人でしょ？これ

[28724: マンション検討中さん]

利回りを言い出してしまうと都心三区のマンションはどこも回らない状態だよ・・・。
異常といえば異常なんだけど。
つまりこの流れは、何かしらの経済的混乱で簡単に是正されると思われる。

[28725: 匿名さん]

確かにバブルだね。バブルはじけると５年前の水準に戻るね。そうなると、坪350位か？一応パークコートだから300は割れないかな？

[28726: 口コミ知りたいさん]

> 28725
築13年で新築のここと同じ賃料が取れるアルジャーノン浜松町（浜松町駅3分、大門駅2分）が、ギリギリ坪300万切るかどうかくらいの相場のようです。

[28727: 匿名さん]

>>28726 口コミ知りたいさん

何のために頑張ってるの？

[28728: 匿名さん]

>>28726 口コミ知りたいさん

冷静かつ客観的事実、参考になります。

[28729: 匿名さん]

浜松町の40平米未満の賃料相場は割と高いのが分かりました。

[28730: 匿名さん]

あの強烈なお見合いじゃあ、トランクルーム位にしか使えないだろ？トランクルームにあの賃料は払えんなあ。

[28731: マンション検討中さん]

うーん、でたらめでもネガしたい人たちのお気持ちはよくわかりませんね…駅近で坪300万を切るのは築36年のノア芝大門くらいです。アルジャーノン浜松町は賃貸マンションなので坪単価云々の売買実績は存在しません。

せめて事実に基づくコメントをして頂けますようお願いいたします。

[28732: 匿名さん]

ここは駅近では無いですよね？笑
事実を歪曲すると正しい数値になりませんよ。

[28733: 匿名さん]

>>28732 匿名さん

駅近の定義は？

[28734: マンション検討中さん]

>>28732 匿名さん
論点を意図的にずらさないでくださいね笑

[28735: 匿名さん]

アルジャーノン浜松町
https://www.ieshil.com/buildings/711965/

[28736: マンション検討中さん]

その出典はアテになりません。

賃貸マンションのホワイトタワーの中古価格が何故か参照できること、また何より現在の相場を反映したものとはみなし難いです。

例…ツインパークスが坪317万~となっている
https://www.ieshil.com/buildings/62351/

わかっててやってますよね。笑

[28737: 匿名さん]

都内随一のラグジュアリーマンションだっけ？
拡げた風呂敷たたむの大変だよね

[28738: 匿名さん]

>>28737 匿名さん

誰が言ったの？

[28739: 匿名さん]

>>28719 匿名さん

失礼しました。仕様がぜんぜん違うのですね。
では、9F賃貸事例の住戸に追加投資して
仕様を上げましょう。

キッチンはフルオーダーメイドに+250万
食洗機はMieleに変更+30万
洗面もオーダーで作っちゃいましょう+50万
フローリング床材は突板か挽板に変更+30万
クロスの一部を左官で漆喰に変えて+30万
造作で大工さんに棚を作ってもらい+30万
15坪だから天カセにしない方が良いですね。
ここまでで420万円。

無垢板ダイニングテーブルセットの造作に
リビング壁に造作で木工装飾アクセント、
ライトもすべて人感センサーに変更し、
スイッチ類までおしゃれに総取り換えします。
これらで180万円としましょう。
合計で600万円、40万円/坪の追加投資です。
これでモデルルーム並みに豪華な仕様です。

販売された住戸
10F　北西角住戸　3LDK　85.49㎡　546万/坪
賃貸事例から求めた適正価格
9F　北西角住戸　1LDK+DEN 50.02㎡　420万/坪

9Fの価格420万/坪に、40万/坪の追加投資をして
460万/坪となりました。
それでもまだ2割も安いですね。

仕様の違いが価格に与える影響を
追加投資金額をベースに補正ができるのです。

仕様補正を客観的に行い検証すると
10F　北西角住戸　3LDK　85.49㎡　546万/坪
9F　北西角住戸　1LDK+DEN 50.02㎡　460万/坪
適正価格より2割高いという結論です。

[28740: マンション検討中さん]

>>28716 匿名さん
坪1.65万/月＝19.8万/年の前提で、表面利回りに応じた坪単価は以下の通り

①4.5% ⇒坪440万
②4% ⇒坪495万
③3.5% ⇒坪566万

住戸仕様の差に伴う賃料差を10%とすると、それぞれ以下の通り。

①坪484万
②坪545万
③坪622万


＞区分の現在の期待利回り4.5%で352万円/坪
＞市況が過熱した現在の利回り4.0%で396万/坪
＞新築で利回り3.5%におまけすると453万/坪
⇒算出の根拠が不明。

＞そうすると420万/坪が適正価格の上限でしょう。
⇒「そうすると」から420万/坪に至った理由づけが不明。
ツインパークスのオーナーチェンジ物件で3%前半台がいくつも見つかったけど…

[28741: 口コミ知りたいさん]

築13年のアルジャーノン浜松町より、新築のここの方が坪賃料が低いという現実に、軽い衝撃を受けています。
どなたか納得できる説明をお願いできますでしょうか。

[28742: 匿名さん]

アルジャーノン浜松町は家電家具付きの賃貸マンションなのですね。家電家具付き賃貸は相場より2~3割高く貸し出されると言われますね。以上です。

[28743: 匿名さん]

やっぱり賃貸中古は4.8%が妥当。今は潮目後の不動産マーケットであることをお忘れなく。

[28744: 口コミ知りたいさん]

> 28742
なるほど、そういうことだったんですね。
新築のパークコートタワーよりも、家具付き築13年のノンブランドマンションの方が高く貸せるとは驚きました。

ちなみに、ホワイト・タワーも同じような理由でここと同じくらいの賃料なんでしょうか？
築11年ですが、低層6階の30平米が賃料15万円なので、ここの低層（35平米、18万）とほぼ同額です。
パークコートブランドがあれば、少なくとも築10年以上のノンブランドマンションなどとは比べ物にならないくらい高い賃料が取れるものだとばかり思っていましたので…。

[28745: 匿名さん]

>>28744 口コミ知りたいさん

分譲住戸は高い賃料とれると思いますよ

[28746: 匿名さん]

パークコートをブランドと勘違いしているところで、計算がおかしくなってますよww

[28747: 匿名さん]

麻布十番のパークコートと、パークコートより駅近の築古マンションを比べても実は平米あたり賃料に大きな差はありません。一方で売買時の坪単価には差が出ます。高級マンションほど利回りは低く出るもので、インカムゲインよりも価格維持のしやすさが評価対象となります。

[28748: 通りがかりさん]

ここは人気がありますね