パークコート浜離宮ザ タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
階数：37階建
所在地：港区浜松町一丁目
交通：山手線『浜松町』駅徒歩５分


パークコート浜離宮ザタワー
所在地：東京都港区浜松町一丁目3、4、5番地（地番）
交通：山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 、都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営浅草線 「大門」駅 徒歩5分 、都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
間取：1R～3LDK
面積：30.02平米～124.56平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

【物件名を修正し、物件情報を追加しました 2016.2.24　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【パークコート浜離宮ザタワー】現地レポ！三井不動産 × 港区浜松町 × 37階建てタワマンの浜離宮ビュー
https://www.sumu-log.com/archives/2528
【浜松町汐留界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/2636

[28651: 匿名さん]

港区内陸で一番安いのは浜松町ではなく芝の辺りでは。
賃料水準は、山手線 3LDK だと新橋の次に高いです。

[28652: 通りがかりさん]

10階以上の分譲は、9階以下より部屋の仕様も良くなるんですよね。

[28653: 匿名さん]

>>28650 匿名さん
浜松町とは言っても、ほぼ汐留だからね

[28654: 匿名さん]

>>28644 匿名さん

中央区かと思いました。浜離宮って付いてるから。

[28655: 匿名さん]

銀座は中央区。汐留は港区。個人的には区にそんなこだわりないけど港南の人みたいに港区アドレスにこだわる人もいますよね

[28656: 匿名さん]

確かに。浜松町は江東区のイメージ

[28657: 匿名さん]

>>28656 匿名さん
は？

[28658: 匿名さん]

>>28656 匿名さん
それはただの無知

[28659: 匿名さん]

>>28656 匿名さん
江東区？？どの辺りでしょうかね？意味不明

[28660: 匿名さん]

都立最大の庭園、江戸時代からある史跡・・・現代の行政区分で？
浜離宮庭園の住所でさえ昭和41年に変わったのにね。
浜離宮は元々松平綱重の下屋敷（周りも松平家）
港区も中央区もないと思います。

[28661: 匿名さん]

凄いことになってきましたね…
浜離宮との一体化再開発。
パークコート浜離宮ザタワーからは浜離宮庭園をお散歩しながら近道できるという、一般の方とは異なるアクセスルートにて、これらの全てを余すことなく愉しめます。

完売後に判明した特大再開発とはいえ、我々にとっては非常にラッキーでしたね^ ^
デベさんは残念でした^ ^

https://www.asahi.com/sp/articles/ASM1H5TT4M1HUTIL037.html

[28662: 匿名さん]

>>28661 匿名さん
築地再開発にこじつけた、この人って誇大妄想Ｏでは？

[28663: 匿名さん]

>>28662 匿名さん
都の政策なので、ごめんなさいね。
ただの、お散歩コースの一つです。
築地の新鮮な食材もお散歩ついでにチョイス。
いい感じです。

[28664: 匿名さん]

>>28661 匿名さん
けっこう歩くみたいだけど、毎日お散歩しててねー

[28665: 匿名さん]

>>28664 匿名さん
我々だけに授けられたエリアではありません。
いつでもいらしてください。

[28666: 匿名さん]

>>28661 匿名さん
百合子ちゃんがおかしな事を言い出さなければいいね。

[28667: 匿名さん]

浜離宮庭園の中を通らずに迂回しても徒歩14分と出るので、中を通ったら10分くらいですね。

[28669: 匿名さん]

>>28667 匿名さん

浜離宮庭園側の再開発は、以前にも構想のあった迎賓館になると予想します。

[28670: 匿名さん]

いずれにしてもどちらも「都有地」ですので「一体開発」が可能ですね。

[28671: 匿名さん]

>>28661 匿名さん
これは期待出来る！

[28672: 匿名さん]

[No.28622～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[28673: 匿名さん]

>>28671 匿名さん
ですね。

[28674: 匿名さん]

住民スレ 見ちゃいましたが、仕上がりが 非常にかっこ良いですねー。

[28675: 匿名さん]

三井ガーデンor西側にマルエツが入るのでしょうか？

[28676: 検討板ユーザーさん]

仕上がりかっこいい

[28677: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[28678: 匿名さん]

浜松町は特殊な街区で、東側の海岸1丁目、東新橋1丁目とは鉄道と広幅員の道路で地域の一体性が分断され、西側の芝大門1丁目とは広幅員の国道15号で地域の一体性が分断され、南側の芝1丁目とは河川と首都高で地域の一体性が分断された地域で、良くも悪くも周りの街区の影響を受けず独自の雰囲気を持つ地域。唯一、北側の東新橋2丁目とは地域の一体性があるようにも見えるが、浜松町1丁目と東新橋2丁目とでは街路条件がかなり異なり、建物の標準的使用建物も違うため建物の連たん性は認められず地域の一体性も認められない。

[28679: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[28680: 匿名さん]

良いマンションだね
私は満足している
引っ越しが待ち遠しい

[28681: 匿名さん]

>>28676 検討板ユーザーさん

拝見しましたが、各面ごとに豊かな表情が作り込まれた秀麗なファサードですね。
基壇部もエントランスは勿論、区画に沿って変化が付けられた重厚な仕上がり。イタリア街との連続した石畳みのアベニューもパークコートゆえのこだわりを感じます。

ネガは嫉妬でしょう。

浜離宮の景観や眼下に広がる芝公園・増上寺、さらにはシンボリックな東京タワーなどがエリアに華を添えますね。

[28682: 匿名さん]

検討スレなのに、住民の書き込み多いですね。記録的な多さでびっくりです。よほど不安なのでしょうか？

[28683: 匿名さん]

>>28679 匿名さん

これ見ちゃったんじゃないですか？

[28684: 匿名さん]

>>28682 匿名さん

そうでしょうかね？パークシティ武蔵
小山スレほどではないと思います

[28685: 匿名さん]

武蔵小山に完敗の浜松町、止めておいて正解だった！

[28686: 匿名さん]

お、おう、

[28687: 匿名さん]

世界貿易センタービルの建て替えが終わる頃には浜松町は港区を代表する街の一つになっていると思う。
六本木、麻布台、虎ノ門、浜松町あたりが港区の代表的な街になり、赤坂、青山、白金、高輪あたりは相対的に港区内でのランクを下げていると思う。

[28688: eマンションさん]

>>28687 匿名さん

いやいや。高輪なんて、高輪ゲートウェイできて上がるよ。

[28689: 匿名さん]

アットホームで売りが10件出てるね。
地権者が売りに出すのはまだ先かな？

[28690: 匿名]

>>28687 匿名さん

よく六本木、麻布台、虎ノ門の後に浜松町なんて名前を並べようとするよね。厚かましい。
違和感にもほどがあるわ。

[28691: 近所さん]

写真へたで悪く評価され申し訳ありません。上手く撮れればと反省しております。
今週、正面道路（ホワイトタワーローソン前）の東電工事です。（近隣に配布されました）
地中の工事のようです。徐々に進んでいますね。

[28692: 匿名さん]

> 28689
地権者住戸、売り・賃貸ともいくつか出ていますよ。

9階の50平米が賃料26万円の賃貸
13階の54平米が購入で10980万円

13階は29万円で貸せれば表面利回り3%いきますね。

[28693: 匿名さん]

低層でよければ30平米強が4880万円で出てます。（坪530万台）
売れずに既に２ヶ月ほど経過しているので、値下げ交渉もできるかもしれませんね。

[28694: 匿名さん]

4880万円を35年フルローン、変動0.65%とすると、月々の返済は僅か129,939円。

山手線徒歩５分の港区大規模新築タワーマンション、しかもパークコートブランドが頭金ゼロの月13万円で手に入る。何故２ヶ月経っても売れないのか。謎である。

投資用で金利1.52%で回したとしても、月返済額は僅か149,896円。何故２ヶ月経っても売れないのか。本当に謎である。

この投稿を読んだら買いたくなりませんか？

[28695: 匿名さん]

浜松町駅徒歩３分、築13年のアルジャーノン浜松町が中古で2000万円台。
賃料はパークコートと同程度取れる。
投資するならどっちにする？

[28696: マンション検討中さん]

>>28695 匿名さん
それ、賃貸マンションでは。
2000万円台で販売されてる情報ってどこで見られます？

[28697: 評判気になるさん]

賃貸マンションは仕様も最低レベルだし、家賃をただ捨てるだけ。
ここと比べて大して駅に近いわけでもないし、絶対住みたくないです。

[28698: 匿名さん]

地権者住戸の間取り 個性的で面白いね
きっと地権者が住む気で 本気で考えたのだろう
特に角部屋見てみたい

[28699: 匿名さん]

角部屋の間取り、出てますよ。
天井高2.5mで２面採光の明るいお部屋。
９階、50.02平米で賃料26万円です。
線路の音はほとんど気にならない（個人差有）と書かれています。

[28700: 匿名さん]

９階で線路脇だと相当うるさいよ。二重サッシだっけ？内覧してびっくりで決まらない日々が続くだろうね。

[28701: 匿名さん]

決まらない売り住戸多いので、間もなく新価格帯に移行しますかね？今の半額位じゃないと検討に値しない気もしますが、皆さん如何でしょう？

[28703: 匿名さん]

[No.28702と本レスは､他の利用者様に対する暴言や中傷､および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[28704: 匿名さん]

4月になって内覧できるようになれば、売れると思うけど
残っていれば、仕事休んでも速攻で内覧に行ったほうが良い

[28705: 名無しさん]

今売りが多いということは、内覧前に売り抜けたい人が多いんですね。内覧されると困るものでもあるのかな？

[28706: 匿名さん]

それぞれ事情があるんじゃない
そんな事言ったら、地権者住戸なら三井を仲介に使えば仲介手数料がお互い無料なのに、
なぜ使わないのかと思う
地権者以外は、まずいのだろうな
よくわからない

[28707: 匿名さん]

アルジャーノン浜松町って、タワーでもないのに築13年で新築のここと同じ賃料取れるのね。
実はかなり凄いマンション！？
住んでた（住んでる）人います？？？

[28708: 匿名さん]

> 28704
内覧写真、既にあがっていますね。
北西角部屋で線路側ではないので、電車の音はそこまで気にならないはずです。

[28709: 匿名さん]

地権者さんは入居時期が早いからね

[28710: 匿名さん]

壁かと勘違いする程のお見合いですね。これは苦戦しそう。

[28711: 匿名さん]

これは酷いですね

[28712: 匿名さん]

>>28711 匿名さん

向かいはホテルですよね。不特定多数が出入りする部屋とお見合いは避けたいです。中古で考えてますが分譲階は大丈夫なんでしょうか。

[28713: 販売関係者さん]

>27804
これは９階の北西角部屋なので、低層階の中ではかなり条件のよい部屋です。
コーナーに柱もないし、２面採光で明るい。
その分賃料もお高めです。

[28714: 匿名さん]

低層階は、内覧できる状態なんですね
早く引越してスッキリしたいな
中途半場な感じが嫌だ

[28715: 匿名さん]

壁掛けエアコンに普及品の壁クロスとシートのフローリング、ホテルとお見合い。この部屋だとこのマンションの最安値でもその値段分の価値がないと思う。

[28716: 匿名さん]

>>28699 匿名さん

この募集事例で適正価格を検証してみましょう。
9F　北西　角住戸　50.02㎡　募集賃料26万/月
成約賃料は▲1万として25万/月、単価16,500円/坪

これを価格換算すると
区分の現在の期待利回り4.5%で352万円/坪
市況が過熱した現在の利回り4.0%で396万/坪
新築で利回り3.5%におまけすると453万/坪
そうすると420万/坪が適正価格の上限でしょう。

この賃貸事例と類似した住戸を価格表でみると、
10F　北西　角住戸　3LDK　85.49㎡　546万/坪
賃貸事例50.02㎡、販売住戸85.49㎡と規模が違う。
そこで規模補正しましょう。

価格表から同じ条件で規模だけ違う住戸を比較し、
10F　南　2LDK　53.05㎡　511万/坪
10F　南　3LDK　77.91㎡　508万/坪
規模による賃料単価の差異はなさそうです。

となると販売された住戸
10F　北西角住戸　3LDK　85.49㎡　546万/坪
賃貸事例から求めた適正価格
9F　北西角住戸　1LDK+DEN 50.02㎡　420万/坪

不動産投資のプロが使うのと同じ方法で論理的に評価するとこのような結果となります。

[28717: 匿名さん]

平均的な借入れ条件で投資目的で取得する人は352万/坪が理想的な価格でした。新築マンション価格の高騰で仕方ないとしても400万/坪まで。実際の分譲価格はその3割以上高いことが分かります。投資目的でキャッシュで買えた人、超低利で借入りできる人など特殊な市場参加者であれば購入しても賃貸で回せます。しかしリターンはかなり少ないです。不動産投資に知見があるなら他の適正利回りの不動産を買うはずです。

自己使用目的ならいくら高くても買って良いのです。10年後転売する際、自己使用だから高くても買いたいという人が再び現れてくれれば問題ありません。

[28718: 匿名さん]

>>28716 匿名さん

すごく論理的... まあ実需なら気にする必要ないが。

[28719: 匿名さん]

９階から下は地権者用住戸で使用も地権者仕様

１０階から上は分譲仕様でカセットエアコン，ダイレクトウインドウ等グレードが全然違うのだが

[28720: 匿名]

どこが論理的なのかわかりません。分譲と賃貸の基準がわかってないのか、敢えて目を逸らしているのか。また何で賃料を１万円も引くのですか。馬鹿じゃないの。

[28721: 匿名さん]

論理的かつ客観的な分析ありがとうございます。

[28722: 匿名さん]

敢えて言えば、このありきたりな感じのマンションなら、利回り4.8以上提示しないと買い手無いでしょうね？個人的には、この物件のレベルでは5.2以上じゃないと買う気になれませんね。

[28723: 匿名さん]

>>28722 匿名さん

いつものあの人でしょ？これ

[28724: マンション検討中さん]

利回りを言い出してしまうと都心三区のマンションはどこも回らない状態だよ・・・。
異常といえば異常なんだけど。
つまりこの流れは、何かしらの経済的混乱で簡単に是正されると思われる。

[28725: 匿名さん]

確かにバブルだね。バブルはじけると５年前の水準に戻るね。そうなると、坪350位か？一応パークコートだから300は割れないかな？

[28726: 口コミ知りたいさん]

> 28725
築13年で新築のここと同じ賃料が取れるアルジャーノン浜松町（浜松町駅3分、大門駅2分）が、ギリギリ坪300万切るかどうかくらいの相場のようです。

[28727: 匿名さん]

>>28726 口コミ知りたいさん

何のために頑張ってるの？

[28728: 匿名さん]

>>28726 口コミ知りたいさん

冷静かつ客観的事実、参考になります。

[28729: 匿名さん]

浜松町の40平米未満の賃料相場は割と高いのが分かりました。

[28730: 匿名さん]

あの強烈なお見合いじゃあ、トランクルーム位にしか使えないだろ？トランクルームにあの賃料は払えんなあ。

[28731: マンション検討中さん]

うーん、でたらめでもネガしたい人たちのお気持ちはよくわかりませんね…駅近で坪300万を切るのは築36年のノア芝大門くらいです。アルジャーノン浜松町は賃貸マンションなので坪単価云々の売買実績は存在しません。

せめて事実に基づくコメントをして頂けますようお願いいたします。

[28732: 匿名さん]

ここは駅近では無いですよね？笑
事実を歪曲すると正しい数値になりませんよ。

[28733: 匿名さん]

>>28732 匿名さん

駅近の定義は？

[28734: マンション検討中さん]

>>28732 匿名さん
論点を意図的にずらさないでくださいね笑

[28735: 匿名さん]

アルジャーノン浜松町
https://www.ieshil.com/buildings/711965/

[28736: マンション検討中さん]

その出典はアテになりません。

賃貸マンションのホワイトタワーの中古価格が何故か参照できること、また何より現在の相場を反映したものとはみなし難いです。

例…ツインパークスが坪317万~となっている
https://www.ieshil.com/buildings/62351/

わかっててやってますよね。笑

[28737: 匿名さん]

都内随一のラグジュアリーマンションだっけ？
拡げた風呂敷たたむの大変だよね

[28738: 匿名さん]

>>28737 匿名さん

誰が言ったの？

[28739: 匿名さん]

>>28719 匿名さん

失礼しました。仕様がぜんぜん違うのですね。
では、9F賃貸事例の住戸に追加投資して
仕様を上げましょう。

キッチンはフルオーダーメイドに+250万
食洗機はMieleに変更+30万
洗面もオーダーで作っちゃいましょう+50万
フローリング床材は突板か挽板に変更+30万
クロスの一部を左官で漆喰に変えて+30万
造作で大工さんに棚を作ってもらい+30万
15坪だから天カセにしない方が良いですね。
ここまでで420万円。

無垢板ダイニングテーブルセットの造作に
リビング壁に造作で木工装飾アクセント、
ライトもすべて人感センサーに変更し、
スイッチ類までおしゃれに総取り換えします。
これらで180万円としましょう。
合計で600万円、40万円/坪の追加投資です。
これでモデルルーム並みに豪華な仕様です。

販売された住戸
10F　北西角住戸　3LDK　85.49㎡　546万/坪
賃貸事例から求めた適正価格
9F　北西角住戸　1LDK+DEN 50.02㎡　420万/坪

9Fの価格420万/坪に、40万/坪の追加投資をして
460万/坪となりました。
それでもまだ2割も安いですね。

仕様の違いが価格に与える影響を
追加投資金額をベースに補正ができるのです。

仕様補正を客観的に行い検証すると
10F　北西角住戸　3LDK　85.49㎡　546万/坪
9F　北西角住戸　1LDK+DEN 50.02㎡　460万/坪
適正価格より2割高いという結論です。

[28740: マンション検討中さん]

>>28716 匿名さん
坪1.65万/月＝19.8万/年の前提で、表面利回りに応じた坪単価は以下の通り

①4.5% ⇒坪440万
②4% ⇒坪495万
③3.5% ⇒坪566万

住戸仕様の差に伴う賃料差を10%とすると、それぞれ以下の通り。

①坪484万
②坪545万
③坪622万


＞区分の現在の期待利回り4.5%で352万円/坪
＞市況が過熱した現在の利回り4.0%で396万/坪
＞新築で利回り3.5%におまけすると453万/坪
⇒算出の根拠が不明。

＞そうすると420万/坪が適正価格の上限でしょう。
⇒「そうすると」から420万/坪に至った理由づけが不明。
ツインパークスのオーナーチェンジ物件で3%前半台がいくつも見つかったけど…

[28741: 口コミ知りたいさん]

築13年のアルジャーノン浜松町より、新築のここの方が坪賃料が低いという現実に、軽い衝撃を受けています。
どなたか納得できる説明をお願いできますでしょうか。

[28742: 匿名さん]

アルジャーノン浜松町は家電家具付きの賃貸マンションなのですね。家電家具付き賃貸は相場より2~3割高く貸し出されると言われますね。以上です。

[28743: 匿名さん]

やっぱり賃貸中古は4.8%が妥当。今は潮目後の不動産マーケットであることをお忘れなく。

[28744: 口コミ知りたいさん]

> 28742
なるほど、そういうことだったんですね。
新築のパークコートタワーよりも、家具付き築13年のノンブランドマンションの方が高く貸せるとは驚きました。

ちなみに、ホワイト・タワーも同じような理由でここと同じくらいの賃料なんでしょうか？
築11年ですが、低層6階の30平米が賃料15万円なので、ここの低層（35平米、18万）とほぼ同額です。
パークコートブランドがあれば、少なくとも築10年以上のノンブランドマンションなどとは比べ物にならないくらい高い賃料が取れるものだとばかり思っていましたので…。

[28745: 匿名さん]

>>28744 口コミ知りたいさん

分譲住戸は高い賃料とれると思いますよ

[28746: 匿名さん]

パークコートをブランドと勘違いしているところで、計算がおかしくなってますよww

[28747: 匿名さん]

麻布十番のパークコートと、パークコートより駅近の築古マンションを比べても実は平米あたり賃料に大きな差はありません。一方で売買時の坪単価には差が出ます。高級マンションほど利回りは低く出るもので、インカムゲインよりも価格維持のしやすさが評価対象となります。

[28748: 通りがかりさん]

ここは人気がありますね

[28749: 口コミ知りたいさん]

REINSを見ると、新築で坪400が20年かけて坪300へと減価していくイメージです。

[28750: 匿名さん]

見た目が公団なので、坪単価も公団並みに落ち着くのでは？マンションは見た目も大事ですよ。